Piaţa imobiliară timişoreană a "mers", în 2009, în principal numai pe chirii. Agenţii imobiliari timişoreni au încheiat multe contracte de închiriere pentru locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri. Tranzacţiile cu case şi apartamente au fost mai puţine decât în anul precedent dar, la finele lunii aprilie, emoţia legată de incertitudinea efectelor crizei asupra economiei în general şi asupra pieţei imobiliare în special a început să se spulbere.
Cătălin Ispas, directorul agenţiei "Casadomi" Timişoara, ne-a declarat că luna aprilie a adus mai mulţi cumpărători interesaţi de achiziţia de locuinţe la un preţ bun, în special în complexurile rezidenţiale noi, cu imobile finalizate. Domnia sa ne-a precizat: "Am început să avem mai multe negocieri pentru achiziţia de apartamente noi. Clienţii sunt puţini şi dispun de resurse financiare cash. Ei caută locuinţe pentru uz personal, dar şi ca investiţie prin închiriere. Îi atrage faptul că preţurile noilor apartamente au scăzut, dar şi faptul că dezvoltatorii fac reduceri mari de preţ pentru plata cu banii jos. În plus, mulţi dezvoltatori acordă şi finanţare proprie pentru o parte din sumă".
Potrivit datelor "Casadomi" Timişoara, locuinţele noi sunt, în 2009, cu aproximativ 20% mai ieftine decât începutul lui 2008. Reduceri mai mari au obţinut puţinii clienţi care au achiziţionat locuinţe cu plata integrală. La finele lunii aprilie, noile locuinţe finalizate, în special apartamentele noi, aveau preţuri de vânzare între 850 şi 1.000 de euro/mp construit, inclusiv TVA. Suprafaţa medie construită pentru un apartament cu o cameră din noile ansambluri este de 40 mp, pentru unul cu două camere - 70 mp şi pentru un apartament cu trei camere - 100 mp.
Conducerea "Casadomi" Timişoara consideră că viitorul tranzacţiilor cu locuinţe nu este unul foarte sumbru. Măsurile adoptate de BNR în aprilie lasă băncilor lichidităţi pentru acordarea de credite. Cătălin Ispas ne-a explicat: "Nu privim foarte sumbru piaţa de locuinţe pentru că cererea este în continuare mare şi cumpărătorii încep să prospecteze piaţa cu mult interes, faţă de perioa-da noiembrie 2008 - martie 2009. Cei care caută locuinţe sunt tineri care locuiesc în chirie şi care încă nu găsesc finanţare de la bănci, dar şi persoane cu venituri suficiente, care încă mai aşteaptă să se stabilizeze preţurile. Mai sunt şi persoane care deţin un avans şi care se încadrează în normele de creditare, dar care la fel mai aşteaptă să vadă ce se întâmplă cu preţurile. Mai greu este pentru cei care vor să vândă un apartament vechi pentru a achiziţiona unul nou. Ei stau de 4-6 luni cu proprietatea în vânzare şi nu găsesc cumpărători".
Directorul "Casadomi" Timişoara crede că reluarea tranzacţiilor depinde într-o mare măsură şi de finanţarea băncilor, dar şi de flexibilitatea dezvoltatorilor de a-şi adapta produsele pentru un segment de populaţie cu venituri medii. Domnia sa apreciază că ritmul de tranzacţionare nu va mai fi atât de intens ca în ultimii trei ani, dar piaţa va intra, încet-încet, pe un făgaş normal, cu preţuri stabile şi realiste. Băncile şi-au schimbat politica de creditare şi evaluare a riscurilor. În general, cei care vor primi un credit ipotecar vor trebui să deţină un avans consistent, să fie extrem de solvabili, având venituri mari şi o garanţie imobiliară evaluată corespunzător.
Merg bine închirierile pentru oamenii de afaceri
În acest an, "Casadomi" Timişoara a încheiat multe tranzacţii de închiriere a apartamentelor noi pentru oamenii de afaceri şi locuinţe de serviciu pentru companii, în special pentru cetăţeni străini. Apartamentele închiriate sunt fie noi, mobilate şi dotate lux sau peste medie, cu acces facil la toate mijloacele de transport, cu locurile de parcare asigurate, cu toate utilităţile şi zone de comerţ şi servicii în imediata apropiere. Aceste apartamente fac parte din complexuri rezidenţiale care nu sunt neapărat centrale sau semi-centrale, ci şi în apropierea marilor centre comerciale.
Preţurile medii de închiriere valabile la finele lunii aprilie erau de 300 - 350 de euro pentru apartamentele de o cameră, 500 de euro pentru apartamentele de două camere şi 700 de euro pentru cele cu trei camere. La aceste preţuri se poate adauga şi TVA, după caz.
Căutate sunt şi apartamentele din clădirile istorice, situate în zona centrală şi ultracentrală a Timişoarei. În aprilie, preţul mediu de închiriere pentru acest tip de apartamente cu două camere era de 800 de euro la o suprafaţă medie de circa 100 mp utili. Pentru trei camere, proprietarii cereau chirii medii de circa 1.000 de euro, la suprafeţe utile de circa 120-140 mp. La acest preţ, locuinţele trebuie să fie mobilate şi dotate corespunzător, dar şi renovate.
Proprietarii de apartamente în clădiri istorice rareori sunt interesaţi să vândă, deşi sunt mulţi cumpărători interesaţi, în special cetăţeni străini. În funcţie de locaţie, dotări şi gradul de renovare, preţul de vânzare solicitat variază între 1.600 şi peste 2.000 de euro/mp util. În 2009, nu au fost înregistrate achiziţii de astfel de clădiri, care nu au suferit modificări semnificative de preţ la vânzare şi închiriere.
Terenurile s-au ieftinit cu până la 50%
O piaţă "îngheţată" de criza financiară încă din toamna anului trecut este cea a terenurilor. Lipsa tranzacţiilor a determinat ca preţurile pentru loturile scoase la vânzare în primele luni din 2009 să fie mai mici cu 20% până la 50% faţă de perioada similară din 2008. Cătălin Ispas ne-a menţionat că scăderile de preţ au fost înregistrate pentru toate terenurile scoase la vânzare, indiferent de locaţie, ajungând la nivelul din perioada 2006 - 2007. Cel mai mult s-au ieftinit terenurile periferice Timişoarei, fără plan de urbanism şi utilităţi. Cel mai puţin s-au devalorizat loturile din oraş, bine plasate, cu toate utilităţile pe teren şi acces facil către centru şi zonele comerciale din oraş.
Potrivit datelor "Casadomi", la finele lunii aprilie, proprietarii cereau pentru loturile rezidenţiale din Moşniţa între 15 şi 40 de euro/mp, pentru cele din Dumbrăviţa - între 30 şi 80 de euro/mp, pentru cele din Giroc, Ghiroda şi Şag - între 20 şi 70 de euro/mp. În interiorul oraşului, terenurile pentru case aveau preţuri de 60 - 80 de euro/mp în zone precum Freidorf, Fratelia şi Ciarda Roşie. Preţul creşte, pentru alte zone ale oraşului precum Mehala, până la câteva sute de euro, în funcţie de locaţie şi facilităţi.
Terenurile comerciale au scăzut de la 800 - 1.000 de euro/mp, preţ vandabil în vara anului trecut, până la 400 - 700 de euro/mp la finele lunii aprilie. Chiar şi aşa, investitorii interesaţi sunt foarte puţini, iar tranzacţiile lipsesc.
Au apărut primii "vânători de ocazii"
Cătălin Ispas ne-a declarat: "Paradoxal, anul trecut, când preţurile erau considerate foarte mari şi exagerate, existau multe tranzacţii pe piaţă. Acum preţurile sunt mai mult decât rezonabile şi există totuşi puţini cumpărători. Explicaţia este că au dispărut investitorii speculativi şi au rămas doar investitorii care calculează bine momentul achiziţiei şi nu se grăbesc să demareze proiecte mai ales că piaţa este încă blocată. În plus, mai există o categorie foarte restrânsă de persoane care cunosc bine piaţa şi care mai fac tranzacţii în această perioadă".
Domnia sa ne-a spus că această categorie de persoane dispun de cash şi cumpără foarte ieftin de la cei care au nevoie urgentă de bani, pentru a revinde sub preţul de listare al proprietăţilor scoase la vânzare de agenţii în zonele respective. Potrivit directorului "Casadomi" Timişoara, tranzacţiile nu se fac numai prin agenţii, iar proprietăţile achiziţionate nu sunt numai din cele ofertate de agenţii. Tranzacţiile nu sunt semnificative, deocamdată, astfel încât să se poată vorbi de un trend pe piaţă.
Terenurile industriale se închiriază
Cumpărătorii sunt puţini şi pe segmentul terenurilor industriale, deşi prezintă în continuare interes. Aşa se face că ultimele luni au adus mai multe contracte de închiriere a loturilor industriale decât în alţi ani. Investitorii nu mai doresc să blocheze bani în astfel de active şi preferă să amenajeze hale sau centre de producţie, depozitare şi logistică pe terenuri închiriate, care trebuie neapărat să aibă utilităţi, platformă betonată şi acces foarte bun. Preţurile de închiriere sunt de 0,1-2 euro/mp, în funcţie de locaţie, acces, utilităţi, etc.
Au scăzut şi chiriile pentru birouri şi comerţ
Tranzacţiile de închiriere a spaţiilor de birouri din Timişoara sunt generate de dorinţa firmelor de a se muta din spaţii mai mari în unele mai mici sau de a subînchiria spaţiile de care nu mai au nevoie. La finele lunii aprilie, chiriile practicate erau mai mici cu circa 10% decât în perioada similară din 2008. Potrivit "Casadomi Timişoara", birourile semicentrale se închiriau, în aprilie, cu 8-10 euro/mp/lună, iar cele centrale cu 12 euro/mp/lună. În cazul închirierii suprafeţelor mari, proprietarii sunt dispuşi să reducă şi mai mult preţurile.
Chiriile spaţiilor comerciale au cunos-cut, în ultimul an, o scădere de până la 20%. În 2009, chiriaşii care au căutat astfel de spaţii sunt proprietarii de săli de jocuri, de grădiniţe şi farmacii. S-au mai încheiat tranzacţii pentru închirierea de spaţii alimentare, baruri şi restaurante în zone foarte bune, dar pe suprafeţe mici. Spaţiile centrale aveau, la finele lunii aprilie, chirii de 20-30 de euro/mp/lună, iar în zonele semi-centrale chiriile ajunseseră la 15-20 de euro/mp/lună.
Reprezentanţii "Casadomi" Timişoara apreciază că anul 2009 nu va aduce evenimente spectaculoase pentru piaţa imobiliară. Va fi un an al tatonărilor şi al reaşezării preţurilor. Băncile îşi schimbă produsele de creditare, strategia şi îşi reevaluează riscurile. Cel mai probabil, 2010 va reprezenta anul reluării tranzacţionării pe principii sănătoase, fără creşteri similare cu anii de "boom" 2006 - 2008.
Marea majoritate a investitorilor speculativi în terenuri au pierdut din cauza crizei. Vor ieşi mai bine din această situaţie cei care îşi vor asuma pierderea şi vor accepta să vândă la preţul care va putea fi plătit, la un moment dat, de cumpărători. Mai puţin perdanţi sunt cei care au achiziţionat loturi bune, bine plasate în oraş, cu perspective de dezvoltare a unor proiecte imobiliare. Dacă nu se grăbesc, ei îşi vor putea valorifica mai bine loturile după deblocarea pieţei.
Cea mai mare problemă o au cei care au achiziţionat cu credite, fără un raţionament economic corespunzător, terenuri nevaloroase, fără utilităţi şi perspective de dezvoltare, sperând să vândă în profit numai pe aprecierea generală a pieţei. Băncile nu se grăbesc să treacă la executări silite pentru aceste terenuri pentru că oricum nu au cum să le valorifice. Soluţia aleasă de bănci este reeşalonarea ratelor până când piaţa va cunoaşte momente mai prielnice.
Pe segmentul rezidenţial, există şi dezvoltatori mici şi mijlocii care nu sunt siliţi să facă rost de lichidităţi pentru plata creditelor către bănci. Ei renegociază preţurile pentru a se adapta nevoilor cumpărătorilor. Mulţi sunt dispuşi să vândă în pierdere, numai pentru a ieşi din afacere şi a-şi achita datoriile către bănci. Alţii se mulţumesc cu profit de 10%.
O parte consistentă din proiecte este stopată, în diferite stadii de dezvoltare, pentru că investitorii au rămas fără bani şi nu au mai putut accesa credite. Ei vor fi primii care vor ceda în faţa investitorilor oportunişti, vânzând proprietăţile foarte ieftin. La finele lunii aprilie, pe piaţa rezidenţială încă nu apăruseră situaţii de falimente în cazul dezvoltatorilor sau constructorilor, dar multe agenţii imobiliare mici îşi suspendaseră activitatea.
