Rata de spaţii logistice vacante va rămâne, şi în următorii ani, sub 5%
Pe lângă segmentele rezidenţial şi comercial, sectorul industrial reprezintă o parte importantă a pieţei imobiliare din ţara noastră. Clienţii de bază ai segmentului industrial sunt companiile de logistică. Pe lângă acestea, societăţile de distribuţie, de retail şi cele de producţie uşoară constituie un segment semnificativ al cererii.
Potrivit reprezentanţilor companiei "DTZ Echinox", în Capitală şi în jurul acesteia, există, deja, o piaţă logistică de amploare, pregătită să susţină cererea dinamică din domeniu. Specialiştii estimează că, până la finalul acestui an, vor fi livraţi peste 250.000 de metri pătraţi de spaţii de depozitare moderne, care să ofere toate facilităţile - construcţii de calitate, înălţime utilă mare, docuri de încărcare/descărcare, instalaţie sprinklere, platforme largi de parcare etc. Cu toate acestea, rata de spaţii vacante va rămâne sub 5%, potrivit surselor citate.
Vestul Bucureştiului - cea mai căutată zonă de către logisticieni
O serie de companii imobiliare şi-au anunţat proiectele de logistică, în acest an oferta din Bucureşti fiind de aproape trei ori mai ridicată decât cea de anul trecut.
Zona de vest a Capitalei, mai precis autostrada Bucureşti-Piteşti, a devenit un simbol pentru logistică, datorită prezenţei a numeroase proiecte în această regiune şi a accesului uşor către centrul şi vestul ţării, pe Coridorul 4 Paneuropean Bucureşti - Piteşti - Sibiu - Timişoara - Arad.
Astfel, vestul Bucureştiului este cel mai activ în ceea ce priveşte investiţiile indus-triale, majoritatea dintre acestea axându-se pe partea de depozitare şi servicii conexe (platforme de parcare pentru tiruri, spaţii de birouri la mezanin, property management etc). "Cefin Logistic Park", "Mercury Logistic Park", "Bucharest West", "Prologis" au cele mai importante creşteri din ultimele peste 12 luni.
Parcurile deja existente îşi vor continua planurile de dezvoltare, pe lângă acestea fiind anunţate proiecte logistice noi, cum ar fi "Chitila Logistic Park" şi "Bucharest Distribution Park". "Cefin Logistic Park" a continuat dezvoltarea parcului prin construcţia de noi clădiri. Oferta de spaţii la sfârşitul acestui an este estimată la 300.000 mp de spaţii moderne de depozitare, ceea ce va reprezenta un record pe piaţa de logistică din Bucureşti.
Zona de vest din Capitală este căutată de investitorii industriali, mai ales datorită infrastructurii existente, acesta fiind un criteriu foarte important pentru afacerişti, pe lângă preţ şi locaţie.
Cele mai mari parcuri logistice sunt amplasate pe autostrada Bucureşti - Piteşti
Reprezentanţii DTZ ne-au precizat că, printre parcurile logistice de clasa A din Bucuresti se numără "Cefin Logistic Park", situat pe autostrada Bucureşti -Piteşti, la km 13. Acesta are o suprafaţă de 80 de hectare şi un stoc existent de 120.000 de mp.
De asemenea, "Prologis Park Bucharest A1" este amplasat pe aceeaşi autostradă, la km 23, având o suprafaţă de 56 de ha şi un stoc existent de 56.000 de mp. Compania "ProLogis" este singurul investitor imobiliar din ţara noastră care se axează numai pe segmentul industrial, potrivit domnului Muler Onofrei, directorul pe România al societăţii. Obiectivul investiţional va fi realizat în 4-5 faze, ne-a precizat domnia sa. Prima etapă, care totalizează şase clădiri, în suprafaţă totală de 157.700 de metri pătraţi, a fost începută anul trecut şi se află în stadiul de finalizare, în luna mai urmând să fie demarată cea de-a doua fază. În momentul finalizării, parcul va avea o suprafaţă de 320.000 de metri pătraţi construiţi, cheltuielile aferente realizării primei faze fiind estimate la valoarea de aproximativ 80 de milioane de dolari.
În aceeaşi locaţie, pe o arie de 19 hectare, a fost dezvoltat "Mercury Logistic Park", stocul său existent fiind de 25.000 de metri pătraţi. Alte astfel de parcuri situate pe autostrada Bucureşti - Piteşti sunt "Bucharest West", "A1 Industrial" şi "Rynart Logistic Center", care au fost amplasate pe suprafaţe de 74,33 şi, respectiv 17 ha. Primul dintre acestea are un stoc existent de 40.000 de metri pătraţi, ultimele două dispunând de stocuri în suprafaţă de 20.000 mp fiecare.
Un parc logistic amplasat pe centura vestică a Bucureştiului este "Geodis Center". Acesta se întinde pe 4,5 hectare şi dispune de un stoc de 25.000 mp. Tot pe centura de vest a Capitalei se află şi "Key Logistic Center", care are 4 hectare şi 20.000 mp - stoc existent, precum şi ACT, cu o suprafaţă de 3,5 ha şi un stoc disponibil de 10.000 de mp.
În partea estică a Bucureştiului, pe centură, a fost dezvoltat "Apollo Center", care se întinde pe 4,4 ha şi are un stoc de 7.000 de mp.
Alte trei parcuri logistice de clasă A au fost construite pe centura nordică - "Rostock", "Lackner & Schwarz" şi "Karl Heinz Dietrich". Acestea au 2, 4 şi, respectiv 10 hectare, stocurile fiind 8.000, 5.000, respectiv 35.000 de mp, ne-au spus reprezentanţii DTZ.
Începând din primăvara acestui an, în localitatea Brăneşti va fi construită o hală cu suprafaţa de 2.000 de metri pătraţi. Lucrările sunt estimate să fie finalizate în luna septembrie.
Totodată, compania "Arctic" şi-a inaugurat, recent, cel mai mare centru logistic de până în prezent, la Găeşti. Valoarea totală a investiţiei se ridică la 2,7 milioane de euro, suprafaţa parcului ajungând la circa 14.000 de metri pătraţi. Capacitatea de depozitare este de 63.000 de frigidere.
"Bucharest Distribution Park" va fi deschis la Mogoşoaia, în nord-vestul Capitalei. Acesta va reuni 140.000 mp de spaţii modulare de clasă A pentru depozitare, 14.000 mp de birouri şi 8.200 mp dedicaţi locurilor de parcare.
Randamentul spaţiilor industriale se va menţine la 7-8%
Referitor la valoarea chiriei pe segmentul de logistică, suprafeţele cuprinse între 5.000 şi 10.000 mp sunt închiriate la preţul de 4 - 4,5 euro/mp/ lună. Pentru suprafeţele mai mari sau mai mici media este uşor mai scăzută, respectiv mai ridicată. În viitor, oferta diversificată, la standarde europene, va determina o uşoară scădere a nivelului chiriilor pentru spaţiile de depozitare.
Randamentul spaţiilor industriale şi de logistică a cunoscut un trend descrescător în ultimii trei ani, specialiştii estimând că, şi în 2007, se va menţine această tendinţă. Astfel, randamentul acestor spaţii se va situa undeva în intervalul de 7-8%, valoarea menţionată reflectând raportul dintre venitul net anual obţinut din închiriere şi valoarea totală estimată a investiţiei.
În continuare, vor predomina tranzactiile de închiriere, specialiştii preconizând un procentaj de 70-80% din totalul acestora.
Specialiştii estimează că piaţa industrială se va dezvolta mai repede decât celelalte, întrucât dezvoltatorii acestor spaţii au experienţă pe pieţele din centrul şi estul Europei. Astfel, ritmul ridicat de dezvoltare a spaţiilor industriale se va menţine şi în acest an. Referitor la logistică, dezechilibrul dintre cerere şi ofertă anunţă investiţii majore, în următorii ani, pe acest segment.
România va deveni centrul logistic al ţărilor vecine
Privind în ansamblu, ţara noastră are un potenţial imens pentru a deveni, în următorii cinci ani, centrul logistic al statelor vecine, estimează specialiştii din domeniu. România va avea nevoie, în anii care urmează, de circa 2 milioane de metri pătraţi de depozitare, apreciază sursele citate.
În prezent, cererea de astfel de spaţii este mult mai mare decât oferta. Pentru echilibrarea acestora, va fi nevoie de investiţii în domeniu încă zece ani. Pe piaţa autohtonă de logistică activează aproximativ 300 de companii, toate parcurile logistice fiind ocupate. Dintre acestea, doar circa jumătate sunt firme româneşti, restul fiind societăţi de profil din alte ţări, cele mai prezente pe piaţa noastră fiind Polonia şi Cehia. În perspectivă, numărul companiilor străine de profil va depăşi cu mult numărul societăţilor de logistică cu capital românesc.
În acest sens, firmele din ţara noastră se vor confrunta cu o concurenţă foarte mare, creată de companiile logistice străine. Pentru a putea rezista, societăţile româneşti vor trebui, printre altele, să-şi îmbunătăţească serviciile şi să-şi micşoreze costurile.
Totodată, creşterea importurilor din UE şi a exporturilor către statele membre vor mări nevoia de stocare a companiilor, fapt care va conduce la accelerarea dezvoltărilor industriale în toate zonele ţării.
Oferta de spaţii de depozitare va creşte în special în oraşele cheie ale ţării, cum ar fi Bucureşti, Braşov, Timişoara, Cluj-Napoca, Sibiu, Oradea şi Constanţa. Stocul nou de spaţii moderne va fi puternic influenţat de ritmul în care investitorii vor construi aceste depozite/parcuri logistice.
Anul 2007 va marca trecerea de la dezvoltarea de spaţii de clasă B la spaţii de clasă A, mai ales în oraşele din ţară, unde oferta este relativ săracă, în prezent. În Bucureşti, tendinţa de creştere a numărului de proiecte logistice de clasă A s-a făcut remarcată şi pe parcursul ultimilor doi ani, când, pe lângă "Cefin", mari dezvoltatori cum ar fi "Prologis", "Portland" şi "Phoenix Real Estates" au intrat în competiţie pentru a livra spaţii de calitate clienţilor.
