Nu vom mai avea creşteri imobiliare spectaculoase
Prăbuşirea pieţei imobiliare a provocat incertitudini în ceea ce priveşte valoarea proprietăţilor. În perioada de boom imobiliar valoarea proprietăţilor era în creştere de la o zi la alta şi trăiam o perioadă de efervescenţă a tranzacţiilor imobiliare. Destul de brusc, numărul tranzacţiilor imobiliare s-a diminuat drastic. Ori, una dintre metodele cele mai folosite de evaluatori când stabilesc valoarea unei proprietăţi este cea prin compararea cu preţurile de tranzacţionare ale proprietăţilor similare.
Evaluarea unei proprietăţi se face, de regulă, prin analiza costurilor de realizare, prin estimarea veniturilor pe care le generează sau prin compararea cu preţurile proprietăţilor similare. Aceas-tă din urmă metodă poate fi folosită când piaţa este activă şi există un număr mare de tranzacţii.
"Standardele spun că evaluatorul trebuie să folosească cea mai potrivită metodă relativ la tipul de proprietate pe care o analizează", spune domnul Adrian Crivii, preşedintele firmei "Darian DRS" S.A, specializată în evaluarea proprietăţilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile.
Astfel, o proprietate care se închiriază (cu spaţii comerciale, de regulă) este apreciată după veniturile pe care le generează. Un imobil nou este evaluat mai ales prin prisma costurilor de realizare şi a deprecierii imobilului în timp. Dar, în ceea ce priveşte casele vechi nu poate fi folosită metoda de evaluare prin costuri, fiind mult mai potrivită cea prin compararea cu tranzacţii similare. "În folosirea uneia sau alteia dintre metode evaluatorul trebuie să ţină cont de ce se întâmplă pe piaţă şi să le utilizeze cu dis-cernământ şi cu talent", subliniază domnul Crivii. De exemplu, nu are rost să fie folosită în evaluare predominant metoda comparaţiilor cu alte tranzacţii, dacă nu s-au făcut tranzacţii similare în ultimele şase luni.
Azi, calitatea unei proprietăţi contează mai mult decât valoarea ei de piaţă
Aparent, cel mai important element în cazul evaluării unei proprietăţi în vederea creditării bancare este valoarea. În schimb, valoarea este cel mai perisabil element. Când piaţa nu este activă valoa-rea este jos, pentru că nu sunt clienţi, dar asta nu înseamnă că proprietatea nu este una de calitate.
Băncile nu îşi vând acum proprietăţile pentru că nu este piaţă, adică numărul tranzacţiilor este extrem de redus şi nu formează un preţ de referinţă. Clienţii sunt extrem de puţini şi chiar dacă băncile ar scoate proprietăţi la vânzare nu ar avea cui să vândă. În plus, băncile nu sunt dispuse să îşi asume pierderile şi să vândă la preţuri mici. Iar pierderile ar fi foarte mari, pentru că o reducere a preţului de vânzare cu 500 de euro/mp construit, să zicem, nivel la care proprietăţile ar putea fi vandabile, la 10.000 mp dintr-un cartier, înseamnă 5 milioane de euro. Banca va încerca să evite pe cât posibil să înregistreze ea această pierdere.
Totuşi, întrebarea este: când vor începe băncile să vândă proprietăţile deţinute? Domnul Crivii spune că atunci când piaţa începe să îşi revină! Iar piaţa îşi va reveni când vor fi atinse preţurile la care oamenii pot să cumpere. Când preţurile vor ajunge la niveluri de bun simţ în relaţie cu veniturile cumpărătorului, cu salariul mediu pe economie, subliniază Adrian Crivii.
Şi în acest an preţurile pe piaţa imobiliară vor mai scădea
Preţurile vor continua să scadă, chiar şi în acest an, până în momentul în care oferta se va reduce ca număr de unităţi. Când preţurile de vânzare sunt în scădere nu construieşte nimeni.
În prezent, cererea este foarte scăzută şi este foarte puţin impulsionată de programul "Prima Casă". În acelaşi timp, există un pachet suficient de mare de locuinţe de vânzare. Unii dezvoltatori menţin preţuri de vânzare de 1.400 - 1.500 euro/mp şi vând numai ca să îşi acopere cât de cât nişte costuri. Nici băncile nu îi forţează, pentru că nu vor să îşi asume pierderea. Cel puţin Bucureştiul este un oraş mare, cu aproape două milioane de locuitori şi este de aşteptat că, în timp, în lipsa unor construcţii similare, se vor vinde şi apartamentele existente. Aşa că şi dezvoltatorii şi băncile mai aşteaptă.
În schimb, în perioada aceasta nu se mai construieşte, economia începe un pic, un pic să se relanseze, salariile să crească uşor, se dă drumul la creditare. Oferta de locuinţe adaptată noii cereri este mică sau nu mai creşte, pentru că nu mai apar produse noi pe piaţă.
"Eu apreciez că cel puţin până la sfârşitul anului, preţurile imobiliarelor vor mai scădea cu 10-15%. Aceasta pentru că, indiferent ce speculaţii se fac pe piaţă totuşi ea funcţionează după nişte legi obiective şi, până nu se relansează economia, nu se relansează imobiliarele", subliniază domnul Adrian Crivii.
Ca să crească activitatea economică trebuie să înceapă creditarea companiilor, trebuie să reînceapă consumul. Abia după ce economia îşi reia creşterea, la 6-7 luni vor apărea şi primele semne de înviorare a pieţei imobiliare. Şi, după aceea, când vor apărea produse noi pe această piaţă, oferte noi, abia atunci reîncepe jocul cererii şi al ofertei.
"Atunci va fi un declic pe piaţă, când vor fi suficient de puţine proprietăţi oferite şi semne puternice că se reia creşterea economică, creditarea. În acest context vor începe şi preţurile imobiliarelor să crească.", susţine domnul Crivii
Aşa cum Bursa de Valori funcţionează ca un barometru al economiei şi creşte înaintea economiei, în sens opus, piaţa imobiliară creşte abia după revenirea economiei.
Produsul în construcţii nu poate fi livrat din import dacă este criză în producţia autohtonă, ori construcţia unei locuinţe durează un an şi jumătate, inclusiv obţinerea tuturor actelor necesare. "În intervalul acesta dintre relansarea economiei şi apariţia ofertelor de case va apărea un pic de agitaţie pe piaţa imobiliară, când nu sunt încă proiecte finalizate şi apare cererea", atrage atenţia Adrian Crivii.
Perioada cu preţuri mici ale materialelor de construcţie se va termina în şase luni
Preţurile pe piaţa construcţiilor sunt deja competitive, pentru că deja sunt multe firme care construiesc la preţuri reduse, şomajul este mare şi sunt muncitori disponibili. Adrian Crivii supune: "Astăzi poţi să construieşti în Bucureşti foarte bine cu 400 de euro/mp, în condiţii de finisaje medii, faţă de acum doi ani când costul era de cel puţin 550-600 euro/mp. Dintre imobiliare, cel mai mult au scăzut preţurile proprietăţilor rezidenţiale pentru că aici a fost piaţa cea mai activă şi preţurile cele mai mult umflate artificial".
Totuşi, domnul Crivii crede că perioada aceasta de preţuri mici se va termina în şase luni, pentru că, odată cu revenirea economiei, vor creşte şi preţurile materialelor de construcţie.
După ce ajunsese la 140 de dolari, preţul barilului de petrol a scăzut la 40-50, iar acum este deja pe la 80 şi creşte încet, încet. Ori, preţul barilului este important şi în preţul cimentului, şi al fierului, şi în transporturi; are un impact foarte mare în costul construcţiilor în general. Ca urmare, pe măsură ce îşi revine economia mondială, vor creşte şi preţurile materialelor de construcţie.
Scăderi de încă 5-10% sunt estimate anul acesta pentru piaţa de evaluări
Cea mai mare parte din cifra de afaceri (70 - 80%) pe piaţa evaluărilor se realizează în zona bancară, unde trebuie evaluate garanţiile pentru creditele bancare. În prezent, în afara creditelor din programul "Prima casă" (în care evaluările sunt oricum foarte ieftine, 60-70 de euro per evaluare), altceva pe segmentul rezidenţial, practic, nu se prea mai creditează, spune domnul Adrian Crivii. De asemenea, companiile sunt creditate rar, iar pentru acestea se fac, de regulă, evaluări periodice pentru linii de credit în derulare.
Mai bine s-a conservat piaţa de raportări financiare, dar şi acolo a crescut concurenţa pentru că mulţi evaluatori s-au reorientat spre piaţa aceasta, iar tarifele au scăzut . Acţionarii au interesul ca activele lor să fie reflectate în contabilitate la valoarea justă. Şi atunci, anual, auditorii cer companiilor să îşi ajusteze evaluările la realităţile pieţei, fie în sus, fie în jos.
Aici este un subiect dureros pentru primării, întrucât companiile plătesc impozitele locale la valoarea proprietăţilor şi, dacă valoarea acestora scade, scad şi veniturile primăriilor. Dacă le scade baza de impozitare, primăriile măresc procentul impozitulului.
"Piaţa evaluărilor a scăzut cu circa 20-25% în 2009 şi cred că şi anul asta va mai scădea faţă de 2009, nu mult, dar cu încă 5-10% ca cifră de afaceri", afirmă Adrian Crivii.
În perioadă de criză oamenii reduc consumul şi reîncep să economisească. Dar aceste economii se vor forma greu. Aceasta pentru că datoria naţională de 20 de miliarde de euro, care va trebui plătită, va avea un efect foarte dur asupra economiilor populaţiei pe termen lung. Investiţiile în case se fac din economii, ori acestea vor fi diminuate în perioada următoare prin tot felul de impozite şi taxe.
Ca urmare, Adrian Crivii, preşedintele "Darian DRS", apreciază că pe termen lung în România nu vor mai fi episoade imobiliare spectaculoase.
Piaţa imobiliarelor scumpe se va restrânge şi nu se vor mai construi astfel de imobile. Domnul Crivii consideră că actualele imobile scumpe, care nu sunt totuşi aşa multe pentru o piaţă atât de mare ca Bucureştiul se vor vinde încet, încet.
Piaţa imobiliară îşi va reveni cu proprietăţi ieftine, al căror preţ va fi corelat cu venitul mediu al populaţiei. "Relansarea va fi cu preţuri de 500 de euro/mp, nu cu proprietăţi scumpe", subliniază Adrian Crivii.
