Amenajarea teritoriului şi urbanismConsideraţii practice asupra legii 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismului

av. Oana Albota, partener Peli Filip

Documentaţiile de urbanism au rolul de a stabili liniile directoare de dezvoltare teritorială a teritoriului naţional sau local pentru ca mai apoi să se poata efectua monitorizarea şi controlul asupra activităţilor de amenajare a teritoriului într-un mod unitar. Prevederile restrictive şi de multe ori neclare ale legislaţiei din domeniul urbanismului referitoare la documentaţiile de urbanism au ridicat însă în practică probleme reale investitorilor, conducând la întârzierea sau chiar abandonarea unor proiecte imobiliare.

Din 2001 până în prezent Legea Urbanismului - i.e. Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, a suferit numeroase modificări, cele mai recente fiind cele aduse prin Ordonanţa de Urgenţă 7/2011 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul.

Deşi proiectul de lege privind aprobarea OUG nr. 7/2011 a fost trimis pentru raport la comisiile permanente ale Camerei Deputaţilor încă din aprilie 2011, până în prezent legea pentru aprobarea OUG nr. 7/2011 nu a fost încă adoptată. În cadrul dezbaterilor care au avut loc la sfârşitul lunii septembrie la Comisia pentru administraţie publică, amenajarea teritoriului şi echilibru ecologic a Camerei Deputaţilor, s-au pus în discuţie o serie de amendamente la Legea Urbanismului.

Prezentăm mai jos câteva prevederi din actuala formă a Legii Urbanismului care au suscitat în practică numeroase interpretări contradictorii şi a căror lămurire prin legea de aprobare a OUG nr. 7/2011 s-ar impune.

1. Cazuri în care investitorul poate iniţia procedura de elaborare a PUZ

Este cunoscut că odată cu modificările aduse Legii Urbanismului prin OUG nr. 7/2011, cazurile în care un investitor privat poate iniţia procedura de elaborare a PUZ s-au restrâns semnificativ doar în cazul anumitor situaţii limitativ prevăzute de lege.

Astfel, conform art. 32, alin. (1), investitorul privat poate iniţia elaborarea PUZ doar în cazul în care intenţionează să construiască "parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, parcuri culturale, zone de producţie, zone de dezvoltare a unor ansambluri rezidenţiale noi, infrastructură de transport, în situaţia extinderii intravilanului localităţii cu cel puţin 10.000 mp pentru funcţiuni de locuire sau cu cel puţin 5.000 mp pentru funcţiuni de servicii sau producţie".

Prevederea legală citată mai sus a dat naştere la numeroase interpretări în practică, de vreme ce Legea Urbanismului nu defineşte noţiunile prin care se denumesc proiectele pentru care PUZ-ul poate fi iniţiat de investitor (de ex. parcuri tehnologice, parcuri comerciale, parcuri culturale sau zone de producţie) iar alte legi speciale nu folosesc aceleaşi noţiuni.

Clarificarea acestor noţiuni prezintă un mare interes la momentul actual, în special în domeniul construcţiilor din sfera energiei regenerabile (de ex. parcuri eoliene, parcuri fotovoltaice, s.a.) datorită exploziei de investiţii în acest sector şi abordării neunitare a diverselor autorităţi locale cu privire la necesitatea elaborării unui PUZ în aceste cazuri.

În cadrul modificărilor proiectului de lege privind aprobarea OUG 7/2011 ce au fost dezbătute de Comisia pentru administraţie publică, amenajarea teritoriului şi echilibru ecologic a Camerei Deputaţilor, au fost propuse o serie de amendamente prin care se înlătură restricţiile impuse prin OUG 7/2011 dar şi o parte din cele impuse prin modificările intervenite în 2008, rezultând astfel o formă a Legii Urbanismului asemănătoare formei iniţiale din 2001.

Modificările propuse relaxează (aparent fără restricţii foarte clare ce ar fi putut fi făcute prin stabilirea unor derogări maxime de la indicatorii urbanistici existenţi pe teren) limitările existente în prezent în Legea Urbanismului în privinţa cazurilor în care PUZ-ul poate fi elaborat prin grija investitorului privat.

Conform noilor modificări propuse, autoritatea locală are dreptul (în cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condiţiile specifice ale amplasamentului sau natura investiţiilor o impun) să condiţioneze autorizarea investiţiei de elaborarea prin grija investitorului privat, şi deci pe costul acesteia, a unui PUZ, în condiţiile în care planul urbanistic general prevede ca obligatorie reglementarea prin PUZ a zonei respective sau în condiţiile în care investiţia solicitată se integrează în strategia de dezvoltare a localităţii.

De asemenea, autoritatea locală are dreptul (în cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condiţiile specifice ale amplasamentului sau natura investiţiilor o impun), să solicite elaboararea unui PUZ, în baza unui aviz prealabil de oportunitate, acesta din urmă fiind întocmit de structura specializată condusă de arhitectul şef şi aprobat, după caz, conform competenţei, de primarul localităţii, de primarul gene­ral al Municipiului Bucureşti sau de preşedintele consiliului judeţean cu avizul prealabil al primarului localităţilor interesate (pentru cazul în care teritoriul reglementat implică cel puţin două unităţi administrativ teritoriale).

Cât despre rolul avizului de oportunitate, prin amendamentele propuse, se prevede că prin avizul de oportunitate se stabilesc şi indicatorii urbanistici obligatorii.

Prin PUZ se vor putea aduce modificări reglementărilor din PUG în privinţa regimului de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului, procentul de ocupare a terenului, retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei.

Ordinul Arhitecţilor din România şi o serie de ONG-uri au criticat fervent amendamentele propuse susţinând că adoptarea legii în forma propusă ar da naştere unei reglementări mult prea permisive care ar permite o serie de abuzuri din partea investitorilor imobiliari.

Pe de altă parte motivaţia invocată de iniţiatorii modificărilor (i.e. imposibilitatea corelării bugetului autorităţilor publice locale cu intenţiile investiţionale ale investitorilor privaţi, faptul că nu ar fi corectă susţinerea doar din fonduri publice a satisfacerii unui interes privat, imposibilitatea punerii în aplicare a unor hotărâri de instanţă reparatorii pe legile proprietăţii din cauza unor reglementări urbanistice ce nu pot fi modificate, dar mai ales crearea unei discriminări între investitorii privaţi care nu asigură deloc stimularea investiţiilor în perioada de criză pe care o traversează toate statele europene şi nu numai) este foarte pertinentă.

2. Extinderea valabilităţii documentaţiilor de urbanism;

Un alt articol ce poate genera interepretări contradictorii datorită redactării defectuoase este art. 56 alin. (5), prin care se precizează ca "valabilitatea prevederilor documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi urbanism se extinde de drept pentru acele investiţii care au început în timpul perioadei de valabilitate, până la finalizarea acestora."

În absenţa unor prevederi legale exprese, referinţa din textul citat la momentul de începere al unei investiţii, moment de care este legată extinderea de drept a valabilităţii prevederilor documentaţiilor de amenajarea teritoriului şi urbanism relevante, ridică probleme practice de aplicare.

Astfel, o investiţie poate fi considerată ca începută în următoarele cazuri: la aprobarea unui plan urbanistic de detaliu în legătură cu dezvoltarea respectivului proiect, în măsura în care acesta este cerut expres prin certificatul de urbanism relevant, la obţinerea autorizaţiei de construire pentru dezvoltarea proiectului respectiv, la începerea efectivă a lucrărilor de construire notificată de investitor expres autorităţii emitente a autorizaţiei şi Inspectoratului de Stat în Construcţii.

Clarificarea acestui moment de începere a unor investiţii ar fi fost utilă, însă se pare că nu a fost avută în vedere de prevederile de modificare a proiectului de lege pentru aprobarea OUG 7/2011.

3. PUG expirat

O atenţie deosebită trebuie oferită prevederilor art. 62, alin. 11 din Legea Urbanismului care menţionează că eliberarea autorizaţiilor de construire sau de desfiinţare este suspendată în situaţia în care documentaţiile de urbanism nu sunt actualizate până la expirarea termenului de valabilitate al acestora, aşa cum s-a prevăzut în hotărârile prin care s-au aprobat. Termenul de valabilitate al Planului urbanistic general, potrivit modificărilor aduse art. 46 alin.1 prin OUG 7/2011 este de 10 ani dar poate fi prelungit pentru o perioadă de 2 ani. Trebuie menţionat că adeseori în practică, în situaţia în care planul urbanistic general a expirat şi nu a fost prelungit, autorităţile continuă să elibereze autorizaţii de construire întemeindu-se pe prevederile art. 65 din Legea Urbanismului care menţionează că în lipsa unui plan urbanistic general aprobat se pot realiza investiţii în construcţii pe baza unui PUZ aprobat cu respectarea legii şi a Regulamentului general de urbanism.

Prin amendamentele propuse la proiectul de lege privind aprobarea OUG 7/2011 s-a propus modificarea Legii Urbanismului în sensul eliminării termenului de expirare a planului urbanistic general. Astfel, s-a propus înlocuirea obligaţiei unităţilor administrativ teritoriale de a actualiza periodic PUG-ul, cel mult odată la 10 ani cu obligaţia actualizării acestuia în funcţie de evoluţia previzibilă a factorilor sociali, geografici, economici, culturali şi a necesităţilor locale, urmând ca reglementările urbanistice în vigoare să fie cele stabilite prin documentaţia de urbanism cea mai recent aprobată.

Considerăm binevenită o astfel de propunere de amendare a Legii Urbanismului, în condiţiile în care procedurile de aprobare a PUG-urilor sunt anevoioase şi costisitoare. PUG-ul Bucureştiului, spre exemplu, va expira la începutul anului viitor (după ce a fost deja prelungit pe o perioadă de 2 ani în 2010) iar autorităţile locale sunt departe de a fi elaborat un nou PUG.