Cadrul juridic din România referitor la regimul construcţiilor este în principal reprezentat de: (i) Legea nr. 50/1991, (denumită în continuare "Legea Construcţiilor") şi Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii Construcţiilor (denumite în continuare "Normele"), (ii) Legea nr. 350/2001, (denumită în continuare "Legea Urbanismului"), (iii) Legea nr. 10/1995, (denumită în continuare "Legea privind calitatea în construcţii") şi (iv) Hotărârea de Guvern nr. 273/1994, privind recepţia lucrărilor de construcţii (denumite în continuare "Regulile privind Recepţia").
Categoria de folosinţă a terenurilor care pot fi folosite pentru construcţii
Conform prevederilor legislaţiei române în domeniu, cu excepţia câtorva cazuri, se poate ridica o construcţie pe un teren numai dacă acesta este intravilan, este destinat "suprafeţelor construibile" şi nu face parte din circuitul agricol.
Ca atare, în cazul în care un lot de teren este amplasat în extravilan, pentru a putea fi folosit pentru construcţii, primul pas ar consta în includerea acelui teren în intravilan, în baza unei hotărâri a consiliului local al comunei sau oraşului.
Dacă actele oficiale sau alte documente similare (inclusiv, fără a se limita la, certificatul de urbanism) referitoare la un lot de teren evidenţiază faptul că acesta face parte din circuitul agricol, va trebui urmată procedura de retragere a terenului respectiv din circuitul agricol şi de includere a acestuia în zona construibilului. Retragerea unui lot de teren din circuitul agricol se va face în baza unei decizii de la biroul de cadastru emisă special în acest scop. Odată efectuată, o asemenea modificare a categoriei de folosinţă va permite ulterior folosirea terenului respectiv în scopul realizării de construcţii.
Certificatul de urbanism şi documente suplimentare necesare obţinerii autorizaţiei de construire
Din perspectivă legală, la baza procesului de construire şi a emiterii autorizaţiei de construire stă certificatul de urbanism.
Conform prevederilor Legii Urbanismului, certificatul de urbanism este acel act administrativ care conţine informaţii cu caracter obligatoriu prin care autorităţile locale precizează statutul tehnic, economic şi juridic al proprietăţilor imobiliare avute în vedere, precum şi condiţiile necesare pentru realizarea anumitor investiţii sau tranzacţii.
Certificatul de urbanism va fi emis de aceleaşi autorităţi competente care au eliberat şi autorizaţia de construire, respectiv Consiliile Locale din raza teritorială a zonei în care este amplasat terenul respectiv, în termen de 30 de zile de la data la care a fost înregistrată cererea. Perioada de valabilitate a certificatului de urbanism stabilită de emitent depinde de statutul zonei respective şi de complexitatea investiţiei. În general, termenul de valabilitate al acestui document este de un an.
Certificatul de urbanism poate avea în astfel de cazuri doar caracter informativ referitor la zona respectivă. Ca atare, într-o asemenea situaţie, acest certificat poate fi solicitat de orice fel de persoană.
În cazul în care certificatul de urbanism este necesar pentru autorizarea lucrărilor specifice de construcţii, respectiv pentru emiterea ulterioară a autorizaţiei de construire, poate fi solicitată numai din partea unei categorii specifice de persoane.
Conform prevederilor Legii Construcţiilor şi Legii Urbanismului, certificatul de urbanism nu dă efectiv dreptul de a ridica o construcţie; acesta este acordat numai prin intermediul autorizaţiei de construire.
Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul va trebui să plătească o taxă către Consiliul Local. Valoarea acestei taxe este stabilită în funcţie de suprafaţa zonei pentru care un asemenea document este eliberat, iar limitele sunt cuprinse între 2,5 RON şi 8,5 RON. Pentru zonele cu suprafeţe de peste 1.000 m.p. se vor aplica taxe suplimentare, respectiv 0,01/ m.p. RON. În cazul terenurilor situate în zona rurală această taxă este redusă cu 50%.
În funcţie de cererea specifică, certificatul de urbanism poate de asemenea să indice faptul că terenul respectiv poate fi folosit pentru construcţii precum şi limitele construcţiei care trebuie să fie ridicată‚ dacă sunt permise şi dacă sunt de asemenea folosite pentru operaţiuni specifice (i.e. împărţirea terenului, unificarea terenului, crearea de sarcini asupra terenurilor), în asemenea situaţii fiind obligatorii pentru valabilitatea operaţiunilor respective.
Conform legislaţiei române, certificatul de urbanism trebuie să fie obţinut pentru tranzacţii specifice cum ar fi: (i) concesiunea terenurilor, (ii) adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor publice, în faza realizării studiilor de fezabilitate, (iii) acţiuni în justiţie şi/sau tranzacţii notariale privind circulaţia proprietăţilor imobiliare, atunci când acestea se referă la dezmembrări şi/sau unirea loturilor de teren pentru a putea fi folosite pentru construcţii, şi (iv) constituirea de sarcini convenţionale, precum dreptul de trecere pe proprietatea respectivă.
Sub sancţiunea nulităţii absolute, toate activităţile sus-menţionate pot fi efectuate numai în baza certificatului de urbanism, emis în prealabil.
Certificatul de urbanism, parte a dosarului pentru obţinerea autorizaţiei de construire
După cum am menţionat mai sus, certificatul de urbanism stă la baza emiterii autorizaţiei de construire.
Certificatul de urbanism cuprinde informaţii despre regimul tehnic al clădirii care urmează să fie ridicată pe terenul respectiv, precum şi informaţii privind suprafaţa minimă sau maximă a terenului care poate fi folosit pentru construcţii şi alte informaţii relevante privind statutul terenului (i.e. cerinţe privind traficul, furnizarea de utilităţi, alinierea faţă de celelalte clădiri şi terenuri, sarcini care ar trebui constituite asupra terenului).
Cererea de eliberare a certificatului de urbanism va fi depusă la aceleaşi autorităţi competente care pot elibera şi autorizaţia de construire, respectiv Consiliul Local din zona unde se află proprietatea şi va fi emis în termen de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Certificatul de urbanism conţine informaţii obligatorii privind parametrii tehnici ai investiţiei care urmează să fie efectuată, după cum am menţionat mai sus. Un alt tip de informaţii conţinute de certificatul de urbanism este reprezentat de o seamă de autorizaţii şi aprobări obligatorii care trebuie să fie obţinute de solicitant anterior emiterii autorizaţiei de construire şi pentru scopurile obţinerii acestor autorizaţii (i.e. autorizaţii şi aprobări emise de autorităţile competente în legătură cu furnizarea de apă, energie electrică şi termică, gaze naturale, servicii de salubrizare, canalizare, protecţie împotriva incendiilor, protecţie civilă, protecţia mediului şi a sănătăţii publice).
Toate autorizaţiile şi aprobările sus-menţionate trebuie să facă parte, împreună cu certificatul de urbanism, din dosarul depus în vederea emiterii autorizaţiei de construire.
În baza prevederilor certificatului de urbanism se poate solicita o derogare de la parametrii tehnici stabiliţi pentru zona respectivă în funcţie de scopurile investitorului, dacă limitele construcţiei aşa cum apar în certificatul de urbanism nu sunt satisfăcătoare pentru investitor. Un asemenea parametru tehnic poate fi modificat prin (i) planul de urbanism zonal (denumit în continuare "PUZ"), şi (ii) planul de urbanism detaliat (denumit în continuare "PUD").
Odată aprobate PUZ şi/sau PUD, investitorul va trebui să elaboreze documentaţia de urbanism în conformitate cu noii parametri tehnici şi să depună dosarul din nou în conformitate cu informaţiile sus-menţionate, pentru emiterea autorizaţiei de construire.
PUZ şi PUD
În vreme ce PUZ şi PUD au în principal destinaţiile sus-menţionate, fiecare localitate va trebui să aibă un plan general de urbanism (denumit în continuare "PUG"), care este actualizat la fiecare 5-10 ani.
PUG reprezintă baza legală pentru desfăşurarea şi dezvoltarea programelor şi are caracter de ghid, jucând de asemenea rolul unui regulament operaţional.
În principal, modificarea parametrilor tehnici stabiliţi pentru o anumită zonă din PUG sunt stabiliţi prin PUZ.
PUZ-ul va avea un caracter de regulament foarte detaliat şi va asigura corelarea dintre dezvoltarea complexă urbană cu prevederile PGU al unei zone delimitate din teritoriul unei localităţi.
PUZ va include regulamentele aferente zonei şi se vor referi la: (i) organizarea reţelei stradale, (ii) organizarea arhitecturală urbanistică în funcţie de structura oraşului, (iii) maniera de folosire a terenurilor, (iv) dezvoltarea infrastructurii urbane, (v) poziţia juridică şi circulaţia loturilor de teren, şi (vi) protecţia monumentelor istorice, servitutea şi zonele protejate.
PUZ este aprobat de Consiliul Local al primăriei unde este amplasat terenul. Odată aprobat, devine obligatoriu pentru zona respectivă în relaţie cu parametrii tehnici conţinuţi.
PUD va avea caracter exclusiv de regulament specific privind condiţiile de amplasare, dimensionare şi respectarea cerinţelor de urbanism, deservind unul sau mai multe obiective situate pe unul sau mai multe loturi de teren adiacente, în una sau mai multe locaţii, în legătură cu zonele imediat învecinate.
PUD va trebui să includă reguli privind: (i) asigurarea accesibilităţii şi conectării la reţelele urbane, (ii) permisivitatea şi constrângerile urbane privind volumele şi dotările construite, (iii) relaţiile funcţionale şi estetice cu vecinătatea, (iv) compatibilitatea funcţiilor şi conformarea construcţiilor, dotărilor şi plantaţiilor, şi (v) cadrul legal şi circulaţia terenurilor şi construcţiilor.
PUD va trebui elaborat numai pentru reglementarea detaliată a prevederilor stabilite prin PGU, PUZ sau pentru stabilirea condiţiilor privind construcţiile.
PUZ şi/sau PUD vor trebui să fie aprobate prin decizia consiliului local relevant. Dacă PUD şi/sau PUZ nu sunt aprobate printr-o asemenea decizie, acestea nu sunt valabile.
(va urma)
