Legea construcţiilor prevede că executarea lucrărilor de construcţii poate fi realizată numai în baza unei autorizaţii de construire. Această regulă se aplică în cazul tuturor categoriilor de construcţii (civile, industriale sau agricole). Autorizaţia de construire trebuie să fie emisă în conformitate cu documentaţia de urbanism şi planificare teritorială, precum şi în baza unui proiect realizat în concordanţă cu cerinţele certificatului de urbanism.
Persoana care are dreptul să solicite eliberarea unei autorizaţii de construcţie trebuie să fie deţinătorul dreptului de proprietate asupra unei proprietăţi imobiliare sau al unui alt act care să îi dea dreptul de construire conform prevederilor legii.
Autorizaţiile de construire sunt emise de primărie, cu excepţia acelora care privesc investiţiile care trebuie să fie aprobate de guvern, caz în care vor fi eliberate de Consiliul local.
Autorizaţia de construire trebuie să fie emisă în 30 de zile de la data la care a fost înregistrată cererea, cu condiţia ca solicitantul să fi depus documentaţia completă, respectiv: (i) certificatul de urbanism, (ii) dovada titlului de proprietate asupra terenului şi/sau clădirilor, (iii) proiectul de autorizare a execuţiei lucrărilor de construcţii, (iv) aprobările necesare prevăzute în certificatul de urbanism, şi (v) dovada plăţii taxelor.
Valabilitatea autorizaţiei de construire şi taxele aplicabile
Autorizaţia de construire este valabilă pentru o perioadă de 12 luni, termen în care beneficiarul trebuie să înceapă lucrările de construcţie. Dacă lucrările de construcţie fie că nu au fost începute, fie că nu au fost finalizate în perioada prevăzută în autorizaţia de construire, prelungirea valabilităţii acesteia poate fi solicitată o singură dată pentru o perioadă suplimentară de 12 luni. În vederea obţinerii acestei prelungiri, investitorul va trebui să plătească 30% din taxa plătită la depunerea dosarului.
Dacă nu se solicită prelungirea, atunci autorizaţia de construire va expira şi ca atare nu va mai exista niciun temei legal pentru ridicarea construcţiei. Prin urmare, va trebui obţinută o nouă autorizaţie de construire.
Investitorul va trebui să plătească o taxă pentru autorizarea lucrărilor de construcţii, de 1% din valoarea estimată a acestora. Nerespectarea acestei cerinţe constituie motiv de refuz al eliberării autorizaţiei de construire. În cazul executării unei construcţii care urmează să fi folosită ca locuinţă taxa este de 0,5%.
Anterior începerii lucrărilor de construcţie, investitorul va trebui să notifice Autoritatea de Stat pentru Construcţii în legătură cu această intenţie şi va trebui să aducă dovada plăţii taxei pentru începerea executării lucrărilor (care este de 0,1% din valoarea lucrărilor de construcţii autorizate) şi să plaseze într-un loc vizibil un panou cu datele de identificare a investiţiei (i.e. detaliile lucrărilor de construcţie, numărul autorizaţiei de construire, numele beneficiarului).
Anularea autorizaţiei de construire
Emiterea autorizaţiei de construire prin nerespectarea prevederilor legilor aplicabile poate conduce la anularea acesteia. În plus, absenţa din dosarul depus pentru obţinerea autorizaţiei de construire a unuia sau a mai multor documente cerute prin certificatul de urbanism sau prin regulamentele relevante şi nerespectarea cerinţelor din acestea de către investitor pot duce la anularea autorizaţiei de construire.
Legea Construcţiilor stipulează că, până la soluţionarea unor acţiuni în justiţie pentru anularea autorizaţiei de construire, reclamantul poate solicita suspendarea unor asemenea autorizaţii sau încetarea executării lucrărilor.
Finalizarea lucrărilor şi procesele verbale de recepţie
Investitorul va trebui să anunţe inspectoratele din construcţii competente cu privire la finalizarea lucrărilor de construcţie.
La finalizarea acestor lucrări de construcţii, dacă valoarea lor finală este mai mare decât valoarea lor iniţială estimată, investitorul va trebui să regularizeze taxa de construire, astfel cum se prevede mai sus, pentru a reflecta diferenţa respectivă. În acest scop, investitorul va trebui să depună la autoritatea care a emis autorizaţia de construire documente justificative privind valoarea finală a lucrărilor.
Odată finalizate lucrările de construire, investitorul va trebui să încheie cu autorităţile competente procesul verbal de recepţie a lucrărilor de construcţie şi a instalaţiilor aferente.
Investitorul va trebui să numească comisia de recepţie, alcătuită din cel puţin cinci membri, din care unul va trebui să fie reprezentantul autorităţilor locale competente, unul reprezentantul investitorului, ceilalţi membri trebuind să fie persoane fizice autorizate în domeniul construcţiilor.
Comisia de recepţie va evalua dacă lucrările de construcţie au fost executate în conformitate cu proiectul pentru respectivele lucrări şi cu respectarea cerinţelor privind autorizaţia de construire şi/sau certificatul de urbanism.
În funcţie de rezultatul recepţiei, comisia de recepţie poate recomanda: (i) acceptarea recepţiei lucrărilor, (ii) amânarea recepţiei lucrărilor de construcţii, dacă există obiecţii cu un impact mai mic, sau (iii) respingerea recepţiei lucrărilor de construcţie, dacă există diferenţe majore între calitatea lucrărilor aşa cum este prevăzută în proiect şi lucrările finale de construcţie.
După expirarea termenului de garanţie a lucrărilor, aşa cum s-a convenit prin contractul încheiat între investitor şi constructor, care va trebui să fie de minim un an de la data finalizării lucrărilor de construcţie, investitorul va trebui să încheie procesul verbal de recepţie finală aferent construcţiei respective, în aceiaşi termeni şi condiţii ca şi în cazul recepţiei pentru finalizarea lucrărilor de construcţie.
Termenul de garanţie legal aplicabil în cazul lucrărilor de construcţii
În temeiul Legii calităţii în construcţii (Legea nr. 10/1995) proiectantul, specialistul responsabil pentru controlul proiectului, producătorul materialelor, furnizorii de materiale şi produse de construcţii, antreprenorul, tehnicianul responsabil pentru controlul executării lucrărilor, inspectorul de şantier precum şi expertul tehnic sunt răspunzători în conformitate cu obligaţiile care le-au fost alocate (prin lege sau contract) pentru vicii ascunse ale construcţiilor apărute în interval de 10 ani de la predarea lucrărilor. În plus, sunt răspunzători pe întreaga durată de viaţă a clădirii pentru vicii de structură, apărute ca urmare a nerespectării regulilor de proiectare şi execuţie valabile la data proiectării/executării.
