Oana Mina, Avocat colaborator al Ţuca Zbârcea & Asociaţii
Prin lansarea în 2009, a programului "Prima Casă" ("Programul"), s-a încercat contracararea efectelor crizei financiare şi implicit o relansare a domeniului imobiliar în general, iar prin modificările aduse acestui Program în 2010, s-a încercat stimularea sectorului construcţiilor în special, stabilindu-se criteriile de eligibilitate pentru persoanele care vor să construiască o casă (în mod individual sau în asociaţie). Totodată, în contextul economic actual, s-a observat necesitatea reglementării unor măsuri care să permită executarea silită a locuinţelor grevate de ipoteci de rangul I instituite în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice.
Modalitatea şi condiţiile prin care o construcţie poate fi realizată prin Programul "Prima Casă" au fost reglementate prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/20101 ("OUG nr. 30/2010") pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 ("OUG nr. 60/2009") privind unele măsuri în vederea implementării Programului, precum şi prin Hotărârea nr. 324/2010 ("HG nr. 324/2010") pentru modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/20092 privind aprobarea normelor de implementare a Programului.
Programul, astfel cum a fost modificat prin actele menţionate mai sus, crează premisele obţinerii unei finanţări garantate de stat în limita sumei de 66.500 euro în cazul în care există un singur solicitant, sau a sumei de 71.250 euro în cazul în care, finanţarea este solicitată de o asociaţie fără personalitate juridică, constituită din minimum 7 beneficiari, în vederea construirii "de la zero" a "primei case" prin intermediul unei firme specializate.
Pentru a putea accesa finanţarea garantată de stat prin intermediul Programului, beneficiarii care doresc să construiască o locuinţă, trebuie să deţină în proprietate terenul pe care urmează să construiască locuinţa (în cazul persoanelor care se asociaza, cel puţin una dintre persoane trebuie să fie proprietarul terenului) şi să accepte să garanteze cu acest teren rambursarea creditului, prin constituirea asupra acestuia precum şi asupra locuinţei viitoare a (i) unui drept de ipotecă de rang I în favoarea statului român precum şi (ii) un drept de ipotecă de rang II în favoarea bancii finanţatoare. De asemenea, solicitanţii unei astfel de finanţări, trebuie să îndeplinească şi următoarele condiţii de eligibilitate: (i) să prezinte finanţatorului proiectul tehnic şi detaliile de execuţie a lucrărilor; (ii) să fie titularul/titularii unei autorizaţii de construcţie valabile (eliberată dupa data de 22 februarie 2010) şi să obţină toate avizele şi acordurile necesare; (iii) să încheie un contract de antrepriză cu o societate de construcţii şi un deviz estimativ al lucrărilor (în cazul asocierii, toţi memebri trebuie să încheie acest contract cu aceeaşi societate de construcţii); (iv) să încheie un contract cu un diriginte de şantier autorizat; (vi) să dispună de un avans de minim 5%, care acoperă diferenţa dintre valoarea contractului de antrepriză şi valoarea creditului (valoarea terenului neputând fi considerată avans); (vii) să constituie un depozit colateral, egal cu valoarea dobânzilor datorate pe 3 luni; (viii) să încheie o poliţă de asigurare a locuinţei la finalizarea construcţiilor, (ix) să prezinte certificatul de atestare fiscală, din care să reiasă faptul că societatea de construcţii nu are restante la bugetul de stat mai mari de 60 zile; (x) să încheie o poliţă de asigurare a lucrărilor de construcţie-montaj pentru imobilul construit, cesionată în favoarea statului; (xi) să facă dovada constituirii unei garanţii de bună execuţie de 10% din valoarea totală a devizului estimativ de lucrări, sub forma unei scrisori de garanţie bancară.
În cazul persoanelor care doresc să construiască o locuinţă în regim asociativ, pe lângă condiţiile menţionate mai sus, acestea trebuie să facă dovada încheierii în mod valabil al unui contract civil de constituire a unei asociaţii fără personalitate juridică, încheiat în formă autentică. HG nr. 324/2010 precizează clauzele care trebuie să fie cuprinse în contractul de asociere şi anume: (i) desemnarea unui reprezentant dintre cei 7 asociaţi, în vederea îndeplinirii de către acesta, în numele asociaţiei a tuturor formalităţilor necesare în scopul obţinerii autorizaţiei de construire a construcţiei în care fiecare dintre beneficiarii asociaţi va deţine câte o singură locuinţă; (ii) obligaţia tuturor beneficiarilor de a nu cesiona drepturile de construire şi de a nu înstrăina terenul şi locuinţa construită prin program în primii 5 ani de la data instituirii ipotecii legale (în cazuri temeinic justificate, Ministerul Finanţelor Publice poate aproba preluarea finanţării garantate şi a locuinţei de către o persoană fizică ce îndeplineşte criteriile de eligibilitate în cadrul programului); (iii) cota de aport propriu la asociaţie al fiecăruia dintre asociaţi este corespunzătoare cotei de participare la beneficii şi pierderi; (iv) obligaţia titularului/titularilor dreptului de proprietate asupra terenului de a constitui un drept real asupra terenului în favoarea celorlalţi beneficiari asociaţi în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, valabil pe toată durata de existenţă a construcţiei; (v) posibilitatea titularului/titularilor dreptului de proprietate asupra terenului ca, după finalizarea întregii construcţii şi intabularea acesteia în cartea funciară, să vândă celorlalţi membri asociaţi cotele-părţi din teren aferente locuinţelor ce revin în proprietatea acestora; (vi) titularul/titularii dreptului de proprietate asupra terenului pe care se construiesc locuinţele în regim asociativ renunţă în mod expres la beneficiul de diviziune şi la beneficiul de discuţiune; (vii) împuternicirea expresă a reprezentantului desemnat să efectueze formalităţile de notare a autorizaţiei de construire în cartea funciară, de intabulare a ansamblului de locuinţe finalizat în cartea funciară, de dezmembrare, a ansamblului de locuinţe în unităţi individuale, de intabulare a locuinţelor finalizate în cărţi funciare individuale şi de a prezenta finanţatorului documentele necesare în vederea înscrierii ipotecilor legale în cartea funciară.
Persoanele care construiesc locuinţe prin finanţare garantată de stat trebuie să acopere din surse proprii eventualele costuri suplimentare, ca spre exemplu: taxele notariale, taxele în vederea înscrierii autorizaţiei de construcţie în cartea funciară a terenului, formalităţile necesare cu înscrierea ipotecii în cartea funciară a locuinţei finalizate, precum şi orice alte costuri suplimentare în vederea realizării construcţiei. Astfel, nivelul de finisare al locuinţei va depinde atât de nivelul finanţării, precum şi de posibilităţile financiare ale beneficiarilor.
În final, menţionăm faptul că, OUG nr. 30/2010 reglementează expres regimul juridic al creanţelor rezultate din garanţiile acordate şi plătite instituţiilor de credit în cadrul Programului, acestea fiind asimilate creanţelor bugetare a căror recuperare prin executare silită se efectuează, în numele statului de Agenţia Naţională de Administrare Fiscală. Necesitatea introducerii acestei prevederi a rezultat din faptul că, în contextul crizei financiare, unii beneficiari ai Programului, pot ajunge în situaţia de a fi executati silit, în vederea recuperării sumelor acordate şi garantate de stat în baza Programului.
