Contractele de locaţiune A apărut ordinul ce reglementează procedura înregistrării contractelor de locaţiune
av. Oana Albota, partener Peli Filip
Sub imperiul Noului Cod Civil (intrat în vigoare în data de 1 octombrie 2011), contractele de locaţiune sunt considerate titluri executorii pentru plata chiriei şi pentru evacuarea locatarului la expirarea locaţiunii, sub condiţia îndeplinirii următoarelor cerinţe: contractul de locaţiune să fie încheiat în formă autentică în faţa notarului public sau contractul de locaţiune să fie înregistrat la organul fiscal competent.
Noul Cod Civil face referire la posibilitatea de a începe executarea silită cu privire la plata chiriei în baza unui contract de locaţiune, fără a face vreo referire la alte sume datorate în baza contractului de locaţiune, lăsând în acest mod neclară situaţia cheltuielilor de întreţinere (Operating Expenses), a penalităţilor sau a altor categorii de sume rezultate din contractul de locaţiune.
Cu privire la posibilitatea evacuării locatarului în baza contractului de locaţiune - titlu executoriu, trebuie menţionat că Noul Cod Civil se referă strict la situaţia în care termenul de locaţiune a expirat, sugerând în acest mod că nu va putea fi considerat titlu executoriu pentru evacuare contractul de locaţiune în cazurile de încetare anticipată a contractului (e.g. reziliere).
În legătură cu înregistrarea contractelor de locaţiune la organele fiscale, această obligaţie este prevăzută în mod expres în legislaţie doar în sarcina persoanelor fizice, pentru scopul impozitării veniturilor din chirii. Prin modificările aduse Legii 31/1990 prin OUG 24/2010 se prevede într-adevăr că în cazul înmatriculării societăţilor comerciale sau al schimbării sediului acestora, documentul care atestă dreptul de folosinţă asupra spaţiului cu destinaţie de sediu social se înregistrează la organul fiscal din cadrul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală în a cărui circumscripţie se situează imobilul cu destinaţie de sediu social.
Prin urmare, în cazul încheierii unui contract de locaţiune cu privire la un imobil ce urmează să fie folosit cu destinaţie de sediu social, înregistrarea contractului de locaţiune la organul fiscal din cadrul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală este obligatorie, indiferent dacă proprietarul este persoană fizică sau juridică. Aşadar, în ipoteza unui contract de locaţiune, încheiat prin înscris sub semnătură privată de un locator persoană juridică cu privire la un imobil care va avea o altă destinaţie decât aceea de sediu social, în cazul în care locatorul doreşte să beneficieze de caracterul executoriu al contractului de locaţiune, acesta are doar un drept, nu şi o obligaţie de a înregistra respectivul contract de închiriere la organul fiscal competent.
Modificările aduse de Noul Cod Civil au menirea de a simplifica, cu condiţia respectării unei condiţii de formă (forma autentică) sau a unei proceduri (procedura înscrierii la organul fiscal competent), posibilitatea locatorului de a-şi valorifica drepturile de creanţă născute din contractul de locaţiune, precum şi restituirea bunului la expirarea termenului prevăzut în cuprinsul contractului de locaţiune.
Analizând prevederile de mai sus din perspectiva unui dezvoltator imobiliar, opţiunea încheierii contractelor de locaţiune în formă autentică este mult prea costisitoare pentru a fi luată în considerare, având în vedere faptul că onorariile notariale aplicabile pentru autentificarea unui contract de închiriere reprezintă o cotă procentuală de 0.3% aplicată la valoarea integrală a chiriei datorată de chiriaş pe întreaga perioadă de închiriere prevăzută în contract (Norma din 6 ianuarie 2011 privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici).
Cum practica pieţei este în sensul încheierii unor contracte de închiriere pe termen lung, de 5 ani, şi chiar de 10 ani, aceste taxe constituie un adevărat impediment pentru ca dezvoltatorii să beneficieze efectiv de drepturile conferite de Noul Cod Civil.
Astfel, singura opţiune viabilă din punct de vedere comercial rămâne înregistrarea contractului de locaţiune la organele fiscale competente, respectiv administraţiile finanţelor publice, în a căror rază teritorială dezvoltatorul este înregistrat ca plătitor de taxe şi impozite. Din păcate, până la începutul acestui an, înregistrarea efectivă a acestor contracte la administraţia financiară a fost aproape imposibilă în practică, datorită lipsei unei proceduri în acest sens.
Cu o întârziere de peste 1 an de zile, Agenţia Naţională de Administrare Fiscală e emis Ordinul nr. 1985 din data de 21 decembrie 2012 ce a intrat în vigoare pe data pe 9 ianuarie 2013, prin care se stabileşte procedura de înregistrare la organele fiscale competente a contractelor de fiducie şi a contractelor de locaţiune încheiate de către locatori, alţii decât persoanele fizice şi de către locatorii persoane fizice.
Procedura de înregistrare la organele fiscale a contractelor de locaţiune încheiate de locatori, altele decât persoanele fizice, este relativ simplă; înregistrarea se va putea face fie prin (i) prezentarea contractului de locaţiune în copie şi original în faţa organului fiscal, acesta din urmă păstrând numai copia contractului de locaţiune, după ce în prealabil i-a certificat conformitatea cu originalul, împreună cu o declaraţie standardizată de înregistrare a contractelor de locaţiune, ataşată la Ordin, fie prin (ii) trimitere prin poştă, cu confirmare de primire, a unei copii legalizate a contracului de locaţiune, împreună cu declaraţia prevăzută mai sus. De asemenea, Ordinul prevede şi procedura pentru înregistrarea actelor adiţionale la contractele de locaţiune, precum şi pentru înregistrarea încetării acestora.
Organul fiscal competent organizează evidenţa contractelor de locaţiune într-un Registru al contractelor de locaţiune, condus informatizat. Înregistrarea în acest registru se va face în maxim 5 zile de la depunerea contractelor respective.
Ordinul nu impune un termen în interiorul căruia să se facă înregistrarea contractelor de locaţiune încheiate de locatari, alţii decât persoanele fizice; un asemenea termen este instituit doar în cazul în care locatorul este persoană fizică, acesta având obligaţia de a înregistra contractul în termen de 15 zile de la încheierea acestuia.
Deşi procedura reglementată de Ordin este foarte simplă, în momentul prezentării de către locatorii persoane juridice a contractelor de locaţiune în vederea înregistrării au apărut probleme de aplicare a legii: astfel, anumite administraţii fiscale au refuzat iniţial înregistrarea contractelor de locaţiune încheiate după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar anterior intrării în vigoare a Ordinului, precum şi a actelor adiţionale încheiate după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar care amendează contracte de locaţiune încheiate anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil. Justificarea oferită a fost aceea că pot fi înregistrate numai contractele de locaţiune încheiate de către locatori persoane juridice ulterior intrării în vigoare a Ordinului, respectiv ulterior datei de 9 ianuarie 2013.
Credem că printr-o asemenea interpretare se contravine dispoziţiilor de imediată aplicare a Noului Cod Civil; astfel, potrivit Legii nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, prevederile Noului Cod Civil se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare.
Astfel cum am arătat, anterior intrării în vigoare a Ordinului (9 ianuarie 2013) nu există o procedură care să reglementeze înregistrarea contractelor de locaţiune încheiate de către locatori persoane juridice la organele fiscale. Pentru egalitate de tratament, de prevederile Ordinului ar trebui să beneficieze inclusiv locatorii care au încheiat astfel de contracte în intervalul cuprins între intrarea în vigoare a Noului Cod Civil şi intrarea în vigoare a Ordinului. Orice altă interpretare lasă loc de discriminare şi contravine dispoziţiilor Noului Cod Civil şi ale Legii 71/2011. Lipsa unei proceduri de înregistrare până la data de 9 ianuarie 2013 este o lacună a autorităţilor publice pentru care nu ar trebui sancţionaţi locatorii. În plus, procedura de înregistrare stabilită prin Ordin nu prevede niciun termen în interiorul căruia locatorul persoană juridică ar fi obligat să îşi înregistreze contractul de locaţiune la organele fiscale. Absenţa unui termen ni se pare adecvată, mai ales din perspectiva faptului că, pentru locatorii persoane juridice, înregistrarea contractului de locaţiune la administraţia fiscală este un drept, un beneficiu şi nicidecum o obligaţie, astfel cum am arătat mai sus.
În privinţa actelor adiţionale încheiate după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar care amendează contracte de locaţiune încheiate anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil, potrivit Legii 71/2011, modificările aduse actelor juridice sunt supuse legii aflate în vigoare la data efectuării acestor modificări. Mai mult, în măsura în care prin actul adiţional se aduc modificări unor elemente esenţiale ale contractului, aceasta este de fapt o nouă înţelegere şi o nouă manifestare de voinţă a părţilor. Din această perspectivă, ni se pare oportună şi înregistrarea actelor adiţionale încheiate după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, chiar dacă amendează contracte de locaţiune încheiate anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil.
