DAN SCHWARTZ, RSM SCOT:"Taxele pe imobile - o frână în calea dezvoltării economice"

"Lipsa banilor pentru impozitele pe proprietăţile imobiliare poate duce la vânzarea lor"

"Impozitele pe activele imobiliare - cele mai detestate şi ineficiente"

"Viitorul taxelor pe imobile este fie eliminarea lor, fie reformarea acestora în scopul eficientizării"

Taxele pe proprietatea imobiliară sunt cele mai detestate impozite, atât de către contribuabilii persoane fizice, cât şi de societăţile comerciale, întrucât stabilirea lor nu ţine cont de veniturile realizate de contribuabili şi nici de capacitatea acestora de plată, este de părere expertul fiscal Dan Schwartz, managing partner în cadrul companiei RSM Scot.

Potrivit domniei sale, acest tip de taxe este reprezentat de impozitele pe investiţii şi dezvoltare, iar în cazul persoanelor fizice pot duce adesea la înstrăinarea proprietăţii imobiliare din lipsa fondurilor necesare pentru plata lor.

Datorită colectării relativ uşoare, taxele pe clădiri sunt preferate de autorităţile fiscale, susţine expertul în domeniu, care apreciază că impozitele aplicate proprietăţilor imobiliare reprezintă o frână în calea dezvoltării economice, a investiţiilor şi a economiei de piaţă: "Folosirea criteriului utilizării activului imobiliar generează distorsiuni în mecanismele economiei de piaţă şi deschide calea către stabilirea de taxe locale supra-dimensionate pentru mediul de afaceri. Viitorul taxelor pe proprietăţi imobiliare este fie eliminarea lor, fie reformarea acestora în scopul eficientizării".

Impozitele pe proprietatea imobiliară sunt taxe datorate, de regulă, autorităţilor locale şi sunt aplicate asupra valorii clădirilor şi terenurilor.

Domnul Schwartz evidenţiază că, în anumite jurisdicţii, taxa pe proprietăţile imobiliare poate fi extinsă şi asupra altor active aflate în patrimoniul contribuabilului.

O taxă este considerată ineficientă atunci când este colectată numai cu scopul de a asigura venituri la buget, fără a se ţine seama de faptul că există alte taxe similare care pot genera acelaşi venit, dar în acelaşi timp pot stimula creşterea economică, ne-a mai explicat expertul fiscal.

Economiştii consideră taxele pe proprietatea imobiliară drept unele dintre cele mai ineficiente taxe, întrucât penalizează investiţiile în active noi şi îmbunătăţirile aduse activelor deja existente.

Taxele pe imobile - încă din antichitate

Taxele pe imobile ar fi fost aplicate încă din antichitate, acestea fiind întâlnite în vechea Mesopotamie (Irakul de astăzi) încă de acum 8.000 ani, potrivit unor dovezi, care arată că taxa pe proprietatea imobiliară a fost aplicată şi în Egipt, Babilon, China, Grecia şi Imperiul Roman.

De asemenea, în Evul Mediu, taxele pe proprietatea imobiliară erau utilizate în toate ţările europene, cel mai dezvoltat sistem fiind cel aplicat în Anglia Medievală, unde chiar şi proprietăţile imobiliare ale regelui erau impozitate, după cum ne-a spus Dan Schwartz.

Potrivit domniei sale, începând cu secolul al XX-lea, în statele moderne din Europa, precum şi în Australia, Canada şi SUA a fost înregistrată o opoziţie puternică faţă de taxele pe proprietăţile imobiliare. Drept urmare, după al doilea război mondial, ponderea taxelor locale în totalul veniturilor fiscale ale autorităţilor locale a scăzut semnificativ.

Marea Britanie are cel mai ridicat nivel de taxare a imobilelor

În prezent, taxele pe proprietatea imobiliară sunt prezente în toate statele UE în diverse forme, fiind calculate în baza unor criterii diverse, cum ar fi natura persoanei care le deţine (fizică sau juridică), domeniul de utilizare (rezidenţial sau business), locaţia geografică, alte caracteristici specifice imobilelor care fac obiectul impozitării.

Cel mai ridicat nivel al acestui tip de taxe se regăseşte în Marea Britanie. În Europa de Nord, procentul ocupat de taxele pe proprietăţi imobiliare în totalul veniturilor autorităţilor locale este de sub 11%, iar în Suedia - chiar de 2,4%.

La noi, impozitul pe clădiri poate fi majorat până la 20%, în cazul persoanelor fizice, şi până la 40%, pentru firme

În ţara noastră, proprietăţile imobiliare sunt impozitate în mod diferit pentru persoanele fizice şi companii, clădirile şi terenurile fiind şi ele taxate cu cote diferite de impozit.

Astfel, persoanele juridice plătesc impozite de 0,25% până la 1,50% din valoarea de inventar/valoarea contabilă a clădirilor/valoarea de contract (pentru imobilele care fac obiectul contractelor de leasing), procentul putând fi majorat până la 40% dacă imobilele (clădiri) nu sunt reevaluate într-o perioadă de maxim 3-5 ani. Există diverse scutiri şi exceptări de la plata impozitului pe clădiri.

Persoanele fizice achită o cotă de 0,1% la valoarea impozabilă a clădirii, şi în acest caz existând scutiri şi exceptări, în condiţiile legii. Acest impozit poate fi majorat cu până la 20% de către autorităţile locale, în caz de necesitate.

Valoarea impozabilă a clădirii se determină prin înmulţirea suprafeţei desfăşurate exprimate în metri pătraţi cu valoarea impozabilă corespunzătoare exprimată în lei/mp.

În cazul deţinerii mai multor clădiri de către o singură persoană fizică, impozitul aferent este majorat astfel: cu 65% pentru prima clădire, cu 150% pentru a două clădire şi cu 300% pentru a treia şi următoarele clădiri.

Veniturile din transferul proprietăţilor imobiliare, impozitate cu 1% până la 3%

Veniturile din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal se impozitează în funcţie de perioada în care au fost deţinute şi de valoarea acestora, iar cota impozitului variază între 1% şi 3%, după cum ne-a spus Mari Zaifu, Managing Partner Nexia International.

Potrivit legii, la transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, contribuabilii datorează un impozit care se calculează astfel:

- pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la trei ani inclusiv: - 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv şi 6.000 lei + 2% la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv, pentru valorile care depăşesc 200.000 lei;

- pentru imobilele descrise mai sus, dobândite la o dată mai mare de 3 ani - 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv şi 4.000 lei + 1% la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv, pentru valori de peste 200.000 lei.

Impozitul prevăzut mai sus nu se datorează la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor de orice fel prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor speciale şi la dobândirea dreptului de proprietate cu titlul de donaţie între rude şi afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum şi între soţi.

Pentru transmisiunea dreptului de proprietate şi a dezmembrămintelor acestuia cu titlul de moştenire nu se datorează acest impozit dacă succesiunea este dezbătută şi finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. În cazul nefinalizării procedurii succesorale în termenul prevăzut mai sus, moştenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.

Impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză, cu excepţia tranzacţiilor încheiate între rude ori afini până la gradul al II-lea inclusiv, precum şi între soţi, caz în care impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate.

16% pe câştigurile de capital

Câştigurile de capital realizate de nerezidenţi din vânzarea de proprietăţi imobiliare aflate pe teritoriul ţării noastre sunt impozitate cu 16%. În cazul existenţei unei Convenţii de evitare a dublei impuneri între România şi statul de rezidenţă al persoanei fizice, beneficiarul nerezident poate să aplice prevederile favorabile din această convenţie, dacă prezintă plătitorului de venit certificatul de rezidenţă fiscală, potrivit legii.

În ceea ce priveşte cota redusă de TVA (de 5%), aceasta se aplică asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuinţelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite.

Prin locuinţă livrată ca parte a politicii sociale se înţelege livrarea imobilelor în scopul utilizării lor drept cămine de bătrâni şi de pensionari şi case de copii şi centre de recuperare şi reabilitare pentru minori cu handicap.

În aceeaşi categorie intră şi "locuinţele care au o suprafaţă utilă de maxim 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de orice persoană necăsătorită sau familie", în anumite condiţii.

Printre altele, sunt scutite de TVA arendarea, concesionarea, închirierea şi leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct şi superficia, cu plată, pe o anumită perioadă. De la această regulă fac excepţie următoarele operaţiuni: operaţiunile de cazare care sunt efectuate în cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu funcţie similară, închirierea de spaţii sau locaţii pentru parcarea autovehiculelor, închirierea utilajelor şi a maşinilor fixate definitiv în bunuri imobile, închirierea seifurilor.

Construcţiile exceptate de la plata impozitului pe clădiri, taxate cu 1,5%, din acest an

De la începutul acestui an, persoanele juridice care lucrează în ţara noastră plătesc un impozit de 1,5% pe construcţiile exceptate de la plata impozitului pe clădiri.

În cazul operaţiunilor de leasing financiar, calitatea de contribuabil o are utilizatorul, iar în cadrul operaţiunilor de leasing operaţional, calitatea de contribuabil o are locatorul.

Printre constructiile pentru care se plăteşte noul impozit se numără centralele hidroelectrice, centralele termoelectrice şi nuclearo-electrice; staţiile şi posturile de transformare, staţiile de conexiuni; pistele şi platformele; sondele de ţiţei, gaze şi sare; rampele de încărcare-descărcare; coşurile de fum şi turnurile de răcire; iazurile pentru decantarea sterilului, heleşteele, iazurile, bazinele; ecluzele şi ascensoarele; barajele, jgheaburile pentru piscicultură; infrastructura de transport feroviar şi de drumuri (alei, străzi, autostrăzi, linii şi cabluri aeriene de telecomunicaţii); platformele, turnurile şi pilonii metalici pentru antene de radiofonie, telefonie mobilă, radio, tv; construcţiile pentru transportul energiei electrice; lacurile artificiale de acumulare şi canalele de irigaţii, după cum ne-a spus reprezentantul Nexia.

Domnia sa ne-a explicat că impozitul pe construcţii se calculează prin aplicarea unei cote de 1,5% asupra valorii construcţiilor existente în patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior, evidenţiată contabil în soldul debitor al conturilor corespunzătoare construcţiilor, din care se scade valoarea clădirilor pentru care se datorează impozit pe clădiri; valoarea lucrărilor de reconstruire, modernizare, consolidare, modificare sau extindere pentru construcţiile aflate sau care urmează să fie trecute în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi valoarea construcţiilor din subgrupa "Terase pe arabil, plantaţii pomicole şi viticole".

Contribuabilii sunt obligaţi să calculeze şi să declare impozitul pe construcţii până la data de 25 mai, inclusiv, a anului pentru care se datorează impozitul. Impozitul pe construcţii declarat se plăteşte în două rate egale, până la datele de 25 mai şi, respectiv, 25 septembrie, inclusiv.

Alternative la impozitarea proprietăţilor imobiliare

Ca soluţii alternative pentru viitor, pe teritoriul ţării noastre a fost vehiculată ideea impozitării terenurilor şi clădirilor în funcţie de destinaţia lor şi nu în funcţie de natura persoanei deţinătoare, după cum ne-a spus Dan Scwartz.

În afara României, au fost căutate soluţii alternative taxelor pe proprietăţi imobilare prin eliminarea lor completă concomitent cu creşterea cotelor de impozitare a altor impozite şi taxe colectate la bugetul central şi transferarea către autorităţile locale din impozitele astfel colectate suplimentar a fondurilor necesare pentru asigurarea funcţionalităţii lor. Această alternativă este frecvent întâlnită în SUA şi Canada, ne-a precizat domnul Schwartz.

Potrivit domniei sale, cea mai modernă abordare a taxelor pe proprietăţi imobiliare este aşa numita "taxă pe valoarea terenului": "Ca principiu, această taxă se stabileşte şi colectează ca procent din valoarea unui teren pe care este sau nu aşezată o construcţie, principalul criteriu luat în considerare fiind locaţia. Această nouă abordare a fost deja implementată în Australia şi este pe cale de a fi implementată în UK, unde beneficiază de o puternică susţinere din partea Partidului Ecologist Scoţian".

Pârvan, AOAR: "Tranzacţiile speculative din anii 2007-2008 nu vor mai reveni în următorii minim zece ani"

Tranzacţiile speculative din anii 2007-2008, realizate atât pe piaţa spaţiilor de birouri, cât şi în domeniul construcţiei de locuinţe de toate tipurile, nu vor mai reveni într-un orizont estimat de specialişti la minim zece ani, potrivit lui Cristian Pârvan, secretarul general al Asociaţiei Oamenilor de Afaceri din România (AOAR).

Domnia sa preconizează că vor fi înregistrate diferenţe mari între Bucureşti şi celelalte zone din ţară, mai ales în perspectiva aprobării Zonei Metropolitane a Capitalei: "Zona de Vest - Timişoara, Arad, Oradea - vor oferi oportunităţi mai multe, generate de atractivitatea amplasării de noi companii producătoare, stimulate de proximitatea faţă de ţările vest europene".

Dezvoltarea de spaţii comerciale moderne, inclusiv cele multifuncţionale (tip mall) va continua, stimulată fiind de creşterea interesului de grupare a mai mulor oportunităţi (aprovizionare alimente, confecţii, restaurante diverse, film, sport, spaţii de joacă pentru copii, cărţi s.a.), anticipează Cristian Pârvan.

Domnia sa ne-a spus: "Construcţia de locuinţe individuale (tip vilă) sau apartamente în ansambluri va înregistra cereri moderate determinate de siguranţa locului de muncă, nivelul veniturilor, dar şi a condiţiilor generate de creditare. Programul «Prima Casă» nu pare să mai prezinte un avantaj, locuinţele nou construite formând un segment limitat încă de la demarararea programului".

Construcţiile vor rămâne importante şi ar fi normal să crească în volum, corelat cu capacitatea administraţiei publice centrale şi locale de a promova proiecte consistente de infrastructură rutieră şi de mediu (apă/canal), apreciază domnul Pârvan, estimând: "În următorii şapte ani, acest domeniu ar putea reprezenta investiţii de circa zece miliarde euro. La această sumă se vor adăuga construcţiile realizate pe baza împrumuturilor contractate de România de la BERD, BEI, BM etc.".

O condiţie extrem de importantă pentru o revigorare a pieţei construcţiilor o reprezintă întocmirea unor documentaţii tehnice corecte, profesioniste, cu practicarea unor preţuri competitive. Aceasta implică şi existenţa unor beneficiari care dispun de specialişti capabili să urmărească realizarea stadiilor fizice, asigurând deconturile corespunzătoare şi executând un control strict al costurilor, opinează reprezentantul AOAR.

Domnia sa conchide: "Un element important în dezvoltarea pieţei contrucţiilor îl reprezintă calitatea forţei de muncă. Noile materiale, tehnologia şi aparatura diversă impune pregătirea adecvată a forţei de muncă, învăţământul de profil având limitele cunoscute tuturor domeniilor".

Nu în ultimul rând, piaţa construcţiilor va putea creşte semnificativ dacă legislaţia parteneriatului public-privat va asigura un cadru favorabil implicării investitorilor privaţi, ţinând cont de diversitatea lucrărilor de construcţii de care are nevoie economia ţării noastre.