Influenţarea pieţei renovărilor clădirilor existente

Luiza Manolea, consultant Consiliul Român pentru Clădiri Verzi - RoGBC

Deja a început să ticăie cronometrul ce măsoară timpul rămas până când România va trebui să finalizeze strategia pe termen lung pentru mobilizarea investiţiilor în renovarea stocului de clădiri rezidenţiale şi comerciale, atât publice, cât şi private, existente la nivel naţional. Termenul limită avut în vedere este 30 aprilie 2014. De ce adoptarea unei astfel de strategii ar fi importantă pentru sectorul construcţiilor? Din pricina oportunităţii pe care o deschide dezvoltării pieţei renovărilor clădirilor existente.

Teoretic, piaţa renovărilor este mai mult decât generoasă, dacă ne gândim că majoritatea clădirilor din totalul celor existente în România este caracterizată de departe prin vechimea lor. Acest tip de clădiri consumă energie pentru încălzire şi apă caldă menajeră între aproximativ 150 şi 400 kWh/mp/an, reprezentând aproximativ 80% din totalul consumului de energie din acea clădire. Spre comparaţie, o clădire clasa A de performanţă energetică are un consum de energie cu încălzirea de 70 kWh/mp/an.

Însă, piaţa renovărilor nu se rezumă la clădirile vechi, ci şi la cele mai noi, apărute în perioada de plin avânt economic, care nu au fost construite însă în spiritul folosirii fără risipă a energiei. Toate aceste clădiri, dacă nu au început, vor trebui să treacă printr-o reevaluare a performanţelor lor şi a atractivităţii lor pe piaţa imobiliară, la sfârşitul căreia vor dori să fructifice potenţialul de economisire a energiei şi să obţină, astfel, costuri mai mici pentru folosirea şi întreţinerea clădirii.

Acestei situaţii de fapt cu privire la starea mai mult decât perfectibilă a stocului de clădiri existent în România i se adaugă cadrul legal deja adoptat la nivel european.

În ceea ce priveşte eficienţa energetică în general, obiectivul la nivel european este de reducere a consumului de energie până în anul 2020 cu 20% faţă de nivelul previzionat pentru acel an, noua Directivă privind eficienţa energetică1 aducând pre­cizarea că indiferent ce obiective indicative îşi stabileşte fiecare ţară2, la nivelul Uniunii Europene consumul de energie nu ar trebui să depăşească 1.474 Mtep3 energie primară4 sau 1.078 Mtep energie finală5. Cât priveşte eficienţa energetică în clădiri, ştiut fiind că uzual clădirile contribuie cu 38% din consumul de energie totală, acelaşi act normativ impune obligaţia renovării anuale a cel puţin 3% din suprafaţa clădirilor încălzite şi/sau răcite, deţinute şi ocupate de administraţia centrală la standarde corespunzătoare cerinţelor minime de performanţă energetică şi, alternativ, în cazul în care nu adoptă această măsură, să efectueze renovări aprofundate6 ale clădirilor în cauză, astfel încât să obţină reduceri ale consumului de energie care să fie cel puţin echivalente. Nivelul a ceea ce înseamnă renovare "aprofundată" nu este definit în Directivă, fiind lăsat la latitudinea fiecărui membru să-şi stabilească nivelul de ambiţie.

Pe parte de performanţă energetică a clădirilor, noul text de lege ce se doreşte să transpună Directiva nr. 2010/31/UE7, impune ca toate clădirile care suferă lucrări de renovare majoră să îndeplinească anumite criterii minime de performanţă energetică, pe care ar trebui să le regăsim în metodologia de aplicare a Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor. Renovarea clădirii este majoră atunci când lucrările sunt efectuate la anvelopa clădirii şi/sau la sistemele tehnice ale acesteia, iar costurile depăşesc 25% din valoarea de impozitare a clădirii, fără a fi luată în calcul valoarea terenului pe care este situată clădirea.

Iar interesul potenţialilor investitori în definirea acestor două noţiuni de renovare aprofundată şi majoră ar trebui să fie cu atât mai mare cu cât volumul pieţei renovărilor va depinde în mod direct de nivelul de ambiţie asumat.

Care sunt prognozele pentru nivelul de ambiţie al renovărilor aprofundate?

Din studiile deja efectuate la nivel european8 rezultă că, pe parte de eficienţă energetică în clădiri, abordarea renovărilor clădirilor existente ar trebui să se schimbe atât în ce priveşte calitatea, cât şi volumul. Astfel, faţă de situaţiile de până acum, când renovările au atins spre exemplu o reducere a consumului de energie de până la 30%, denumite şi renovări "superficiale", acestea ar trebui să fie "aprofundate", adică să vizeze o economisire de cel puţin 60-90% ori chiar mai mult, în perspectiva clădirilor cu consum de energie aproape zero. În ce priveşte volumul, renovările ar trebui să depăşească actuala rată anuală de până la 1% şi să atingă o rată anuală de 2,5-3% din totalul suprafeţei clădirilor existente.

Cât de restrictive sunt cerinţele minime de performanţă energetică a clădirilor?

Cerinţele minime de performanţă energetică a clădirilor sunt direct legate de identificarea nivelului optim din punctul de vedere al costurilor. În alte cuvinte, aceste cerinţe ar trebui să fie stabilite prin luarea în calcul a obţinerii unei balanţe optime din punct de vedere al costurilor între investiţii şi costurile energetice economisite în cadrul ciclului de viaţă al clădirii. Este bine de ştiut că în România stabilirea nivelurilor optime ale costurilor pe tipuri de clădiri de referinţă este încă în lucru, deci, mai pot fi încă prelucrate.

Aşadar, iată cel puţin două chestiuni deschise discuţiilor şi în legătură cu care cei interesaţi în dezvoltarea renovărilor clădirilor existente ar putea contribui înspre stabilirea unor niveluri de ambiţie ridicate. În sprijinul lor ar veni toate beneficiile aduse de o asemenea abordare: reducerea valorii facturilor cu energia; stimularea sectorului construcţiilor, care va trebui să acopere materialele de construcţie şi manopera, precum şi a celor adiacente, cum ar fi consultanţă şi servicii în finanţări şi management; creşterea valorii clădirilor renovate şi a atractivităţii acestora din perspectiva potenţialilor cumpărători ori chiriaşi; reducerea şomajului; stimularea integrării tehnologiilor avansate. Nu sunt de uitat nici celelalte beneficii, mai puţin cuantificabile, cum ar fi nivelul de sănătate al populaţiei, asigurarea confortului termic şi creşterea productivităţii muncii.

1Directiva nr. 2012/27/UE privind eficienţa energetică

2Romania trebuia să comunice la 30 aprilie 2013 care este obiectivul indicativ de reducere a consumului de energie

3Mtep = milioane de tone echivalent petrol

4"consum de energie primar" înseamnă consumul intern brut, cu excepţia utilizărilor neenergetice (art. 2 pct. 2 din Directiva nr. 2012/27/UE)

5"consumul final de energie" inseamnă toată energia furnizată industriei, transporturilor, gospo­dăriilor, sectoarelor prestatoare de servicii şi agriculturii. Acesta exclude livrările către sectorul de transformare a energiei şi către industriile din sectorul energetic (art. 2 pct. 3 din Directiva nr. 2012/27/UE)

6În limba engleză

7La data acestui articol textul noii legi, care modifică Legea nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, fusese trimis spre promulgare cu data de 26.04.2013.

8A GUIDE TO DEVELOPING STRATEGIES FOR BUILDING ENERGY RENOVATION, BPIE