Datorită dezvoltării rapide şi continue, începând cu anul 2000, a proiectelor imobiliare, securitizarea împrumuturilor de investiţii a devenit o problemă de actualitate. A fost astfel evidentă nevoia de instrumente mai flexibile care să permită acestor investiţii să se dezvolte în siguranţă şi într-o manieră profitabilă. Investitorii care au dezvoltat proiecte imobiliare - pentru birouri şi ansambluri rezidenţiale - au fost interesaţi de contractarea de împrumuturi pentru proiecte imobiliare conform legislaţiei romane şi cerinţelor instituţiilor bancare.
Potrivit dreptului comun în materie - articolul 1775 din Codul civil roman - ipotecarea bunurilor viitoare nu este posibilă. Investiţiile imobiliare în creştere au creat însă condiţii reale pentru modernizarea legislaţiei privind această instituţie juridică. În perioada negocierii contractelor de împrumut cu băncile, în procesul securitizării împrumuturilor pentru astfel de investiţii, a apărut necesitatea unui cadru juridic mai flexibil cu privire la sistemul ipotecar. Investitorii, dezvoltatorii, băncile şi societatea civilă au fost promotorii unui sistem de garanţie mai flexibil şi, în acelaşi timp, mai sigur. Acest lucru a permis creşterea numărului de proiecte şi, de asemenea, a permis băncilor să acorde mai multe împrumuturi pentru investiţiile imobiliare.
Astfel, în 2006, prin excepţie de la cadrul legal general, Legea 34/2006 a introdus o modificare importantă în Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. Legea 190/1999, creată special pentru încurajarea investiţiilor imobiliare, prevede posibilitatea de a folosi un bun imobil viitor drept garanţie pentru un împrumut bancar.
Ca urmare a acestei modificari, articolul din Codul Civil care interzicea ipotecarea unui bun viitor a devenit inaplicabil în cazul unei ipoteci create pentru garantarea imprumuturilor ipotecare acordate în condiţiile legii menţionate mai sus. Principalele modificări aduse de noua lege se referă la clarificarea şi unificarea formalităţilor de intabulare a ipotecii asupra unui bun imobil viitor în cartea funciară.
În acelaşi timp, Legea 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare a fost modificată pentru a permite intabularea în Cartea Funciară a ipotecilor asupra bunurilor imobile viitoare ipotecate în baza Legii 190/1999.
Datorită faptului că Legea 190/1999 a fost interpretată diferit de Oficiile de Cadastru şi Publicitate Imobiliară faţă de bănci, au existat mai multe dificultăţi la intabularea acestui tip de ipotecă. Pentru evitarea acestor dificultăţi şi pentru a a avea un mod unitar de intabulare a acestor ipoteci în Cartea Funciară în toată ţara, a fost încheiată o convenţie între bănci şi Agenţia Natională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Această convenţie stabileşte condiţiile care trebuie îndeplinite de către bănci şi de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară pentru intabularea ipotecilor asupra bunurilor imobile viitoare.
Dreptul de ipotecă asupra unui bun imobil viitor poate fi înregistrat, în condiţiile Legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare şi ale Legii 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, dacă existenţa autorizaţiei de construire şi a procesului verbal de recepţie parţială a fost notată în prealabil în cartea funciară. În consecinţă, obiectul acestui tip de ipotecă ar putea fi numai clădirile viitoare. Astfel, ipoteca constituită în condiţiile Legii 190/1999 poate avea ca obiect fie construcţia viitoare şi terenul aferent, fie numai construcţia viitoare, în condiţiile unui drept de superficie legal constituit.
Rangul unei ipoteci asupra unei construcţii viitoare va fi determinat de momentul intabulării dreptului de ipotecă în cartea funciară. Astfel, pentru asigurarea opozabilităţii faţă de terţi, Legea 34/2006 reconfirmă prioritizarea ipotecilor în funcţie de momentul intabulării acestora în Cartea Funciara ("qui prior tempore potior jure"). Acest aspect prezintă relevanţă în cadrul procedurii de executare silită iniţiată asupra imobilului respectiv. Atunci când imobilul este vândut în cursul procedurii de executare silită, creditorul care şi-a intabulat ipoteca de prim rang asupra imobilului îşi va acoperi datoria cu prioritate faţă de creditorii subordonaţi. În cazul în care suma obţinută este mai mare decât datoria primului creditor, creditorul care a intabulat o ipotecă de rangul al doilea asupra imobilului îşi va acoperi datoria din restul sumei.
Anterior adoptării Legii 34/2006, fiecare notar public solicita la propria discreţie documentele pe care le considera necesare pentru aceste intabulări. În prezent, situaţia a devenit mai clară pentru toate părţile implicate datorită procedurilor unificate adoptate prin convenţia încheiată între bănci şi Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
În urma acestor măsuri, dezvoltatorii imobiliari beneficiază în final de avantajele modului unificat de intabulare a ipotecilor asupra bunului imobil viitor în cartea funciară. Acest lucru este confirmat şi de numărul sporit de proiecte imobiliare dezvoltate în România în ultimii trei ani, precum şi de numărul de proiecte care se află în prezent în curs de dezvoltare.
