Legea cadastruluiModificări aduse Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare

Oana Albota, partener Peli Filip

Legea 133/2012 pentru aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, publicată în Monitorul Oficial nr. 506 din 24 iulie 2012 a adus modificări importante prevederilor Legii 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.

Prin modificările aduse Legii 7/1996 se urmăreşte realizarea unei sincronizări între prevederile legii cadastrului şi publicităţii imobiliare şi prevederile Noului Cod Civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011; de asemenea, se doreşte punerea în aplicare a unor măsuri suplimentare în scopul accelerării procesului de organizare şi implementare în România a unui sistem unitar de cadastru şi publicitate imobiliară.

Scopul legiuitorului este probabil acela de a securiza tranzacţiile imobiliare, de a facilita creditul ipotecar, de a susţine sistemul de impozitare şi piaţa imobiliară, de a furniza într-un mod cât mai transparent informaţii tehnice, economice şi juridice referitoare la imobile şi de a asigura publicitatea drepturilor reale imobiliare.

Printre cele mai importante modificări aduse de ordonanţă se numără următoarele:

Sincronizarea cu prevederile Noului Cod Civil

În vederea realizării unei sincronizări cu prevederile Noului Cod Civil, Legea Cadastrului, astfel cum a fost amendată, cuprinde în prezent prevederi mult mai detaliate cu privire la tipurile de înregistrări care se pot efectua în cartea funciară în privinţa drepturilor reale dar şi a celor personale, sau a altor fapte care pot fi reflectate în cuprinsul unei cărţi funciare şi clarifica ce tipuri de documente sunt necesare pentru realizarea unor astfel de înregistrări.

Ca element de noutate faţă de prevederile Noului Cod Civil şi ale legii de punere în aplicare a acestuia sunt prevederile referitoare la documentele necesare pentru radierea drepturilor reale ca urmare a intervenţiei rezilierii sau rezoluţiunii contractului în baza unor pacte comisorii. Într-o astfel de situaţie, radierea se poate realiza pe baza (i) unei declaraţii în formă autentică a părţilor, sau (ii) a unei încheieri întocmite în forma autentică prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu sau (iii) a hotărârii judecătoreşti irevocabile.

Înainte de amendarea Legii Cadastrului, notarii publici nu aveau posibilitatea de a constata realizarea pactului comisoriu, şi nici actele emise de aceştia în acest sens nu puteau fi folosite drept documente pe baza cărora se poate realiza radierea.

Posibilitatea accesării serviciilor de carte funciară on-line

Potrivit recentelor modificări aduse Legii Cadastrului, instituţiile publice şi notarii publici vor beneficia de acces direct şi permanent, în format material sau on-line, la cărţile funciare electronice, iar Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară va avea obligaţia de punere în aplicare a acestor prevederi până la sfârşitul anului 2012. Acest sistem ar putea reprezenta un pas important spre o viitoare simplificare a multiplelor formalităţi în relaţia cu instituţiile publice care presupuneau depunerea de către solicitant a unor extrase de carte funciară (spre exemplu, în cazul înregistrărilor fiscale, a cererilor pentru eliberarea autorizaţiei de construire etc.).

Furnizarea on-line a serviciilor de cadastru şi publicitate imobiliară poate fi pusă la dispoziţia altor persoane fizice şi juridice interesate, conform unor proceduri stabilite prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale.

Măsuri suplimentare cu privire la implementarea Programului naţional de cadastru şi carte funciară

Programul naţional de înregistrare a proprietăţilor imobiliare a fost înfiinţat încă din anul 2010, scopul său fiind acela de a crea o înregistrare unitară în sistemul de cadastru şi carte funciară în care să fie incluse toate proprietăţile imobiliare din România. Încercarea de implementare a acestui program s-a lovit de numeroase dificultăţi, unele dintre acestea fiind cauzate de anumite aspecte practice cum ar fi lipsa titlurilor de proprietate pentru unele imobile, existenţa unor proceduri complicate de rectificare a greşelilor din documentaţiile deja existente etc. Prin modificările recente aduse Legii Cadastrului, Programul naţional de înregistrare a proprietăţilor imobiliare este înlocuit, din punct de vedere terminologic cu Programul naţional de cadastru şi publicitate imobiliară. Potrivit noilor modificări se prevăd o serie de măsuri care sunt menite să rezolve tocmai aspectele de ordin practic menţionate mai sus, după cum urmează:

­ Posibilitatea înscrierii în cartea funciară a unor terenuri pentru care lipsesc actele de proprietate pe baza unei proceduri notariale de certificare de fapte, notarul public fiind sesizat de oficiul teritorial doar dacă în perioada de afişare a documentelor tehnice ale cadastrului nu s-au înregistrat contestaţii şi daca nu s-au înregistrat cereri de rectificare cu privire la posesie. În cazul în care se înregistrează o contestaţie sau notarul refuză emiterea certificării de fapte, posesia faptică va fi notată în cartea funciară în favoarea posesorului, precum şi a contestaţiei, acţiunii înregistrate la instanţă sau a încheierii notariale de respingere a certificării; drepturile reale asupra imobilului vor fi dobândite de către posesor din oficiu în temeiul uzucapiunii dacă le-a posedat cu bună - credinţă, potrivit legii, timp de 5 ani de la notarea posesiei în cartea funciară şi dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile în cartea funciară. Dreptul de proprietate va putea fi înscris şi la cerere, în temeiul actului de proprietate, a certificatului notarial sau în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile.

O procedură similară se va aplica şi în cazul suprafeţelor de teren care în practică depăşesc suprafeţele menţionate în actele de proprietate cu mai mult de 5% în cazul terenurilor situate în extravilan şi 10 % în cazul terenurilor situate în intravilan.

­ În cazul în care, în cadrul lucrărilor de înregistrare, în urma realizării măsurătorilor, reiese că pentru unele terenuri, care au fost anterior intabulate, reprezentarea grafică a imobilelor înregistrate anterior în planul cadastral sau topografic sau în cartea funciară nu coincide cu situaţia reală a terenului, există posibilitatea corectării reprezentării fără a fi necesar acordul proprietarilor.

­ Cu ocazia realizării lucrărilor de înregistrare sistematică, compensarea suprafeţelor, erorile materiale, precum şi erorile de poziţionare a imobilelor pentru care au fost emise titluri de proprietate potrivit legilor de restituire a proprietăţilor funciare pot fi realizate şi, respectiv, corectate cu acordul proprietarului în cauză, exprimat prin înscris încheiat în formă autentică notarială, ţinând seama de situaţia de fapt şi pe baza planului parcelar modificat de persoana autorizată să execute lucrări de cadastru. Planul parcelar astfel modificat se aprobă prin hotărâre a comisiei locale pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, după soluţionarea contestaţiilor.

­ În cazul imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi deţinători nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de cadastru, spre deosebire de vechea reglementare în care se prevedea că se vor deschide cărţi funciare noi cu menţiunea "proprietar neidentificat", potrivit noilor reglementări, în situaţia menţionată, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea unităţii administrativ- teritoriale.

­ După finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare sector cadastral, documentele tehnice relevante vor fi făcute publice de către autorităţile locale, urmând ca cererile de rectificare cu privire la aceste documente tehnice să se formuleze în termen de 30 de zile de la data la care au devenit publice. Pe de altă parte, încheierile de carte funciară emise pe baza măsurătorilor cadastrale pot fi atacate într-un termen de 15 zile de la data la care au fost comunicate către partea interesată. După soluţionarea tuturor cererilor, delimitarea fiecărei proprietăţi va fi determinată în mod clar şi definitiv, urmând a se preîntâmpina astfel orice dispute viitoare cu privire la delimitarea imobilelor.

­ Serviciile notariale şi de cadastru furnizate prin intermediul Programului naţional de cadastru şi carte funciară cu ocazia primei întabulări a unei proprietăţi în cartea funciară vor fi oferite gratuit proprietarilor. De asemenea, excluderile de la plata TVA care se aplicau anterior doar în cazul serviciilor oferite de ANCPI au fost extinse şi pentru activităţile notariale desfăşurate în cadrul Programului Naţional de cadastru şi carte funciară.

­ Se acordă noi atribuţii autorităţilor administrative locale cu privire la implementarea Programului naţional de cadastru şi carte funciară cum ar fi verificare informaţiilor deţinute de aceste autorităţi cu privire la anumite proprietăţi imobiliare, notificarea notarilor publici cu privire la moartea unei persoane şi anumite informaţii în legătură cu situaţia defunctului, identificarea persoanelor care au în proprietate/ posedă anumite proprietăţi imobiliare, etc.

Noi prevederi cu privire la procedura reexaminării cererilor de înscriere în cartea funciară

În cazul în care o cerere de înscriere a fost respinsă, orice persoană interesată are la dispoziţie cererea de reexaminare a cererii iniţiale de către registratorul şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. Decizia registratorului şef poate fi, la rândul său, atacată în instanţă.

Potrivit modificărilor recente ale Legii Cadastrului, atât cererea de reexaminare cât şi acţiunea în faţa instanţei de judecată pot fi introduse şi de către notarul public. De asemenea, spre deosebire de reglementarea anterioară, potrivit noilor modificări, se stabileşte un termen clar, de 20 de zile, în care registratorul şef are obligaţia să răspundă la cererea de reexaminare, conferindu-se astfel un grad sporit de celeritate procedurii. O altă modificare priveşte posibilitatea de suplimentare, în cadrul procedurii de reexaminare, a documentaţiei depuse cu prilejul înaintării primei cereri de înscriere.

Documentele necesare pentru autentificările realizate de către notarul public

În funcţie de tipul documentului care se cere a fi autentificat de către notarul public cu privire la un drept asupra unei proprietăţi imobiliare, notarul va trebui să ceară fie un extras de carte funciară pentru autentificarea ducumentului prin care se transferă, este modificat sau creat dreptul real, sau un extras de carte funciară de informare în cazul documentelor prin care drepturile reale sunt pierdute sau drepturilor reale la care s-a renunţat sau pentru documentele care au fost redactate cu prilejul unei proceduri succesorale. Înainte de această modificare, extrasul de Carte Funciară pentru autentificare, care blochează automat Cartea Funciară pe perioada valabilităţii acestuia, era necesar în toate cazurile de autentificare.

Registrul Electronic Naţional al Nomenclaturilor Stradale

Printre amendamentele aduse Legii Cadastrului se numără şi anumite prevederi prin care se urmăreşte facilitarea implementării Registrului Electronic Naţional al Nomenclaturilor Stradale, inclusiv prin introducerea unor noi sancţiuni care se vor aplica autorităţilor locale care nu îşi respectă obligaţiile în acest sens. Potrivit prevederilor Legii Cadastrului, registrul ar fi trebuit înfiinţat încă din 2010, urmând să servească scopului de atribuire a denumirii stradale şi a numărului administrativ pentru proprietăţile imobiliare. Potrivit informaţiilor publicate pe site-ul ANCPI, programul pentru implementarea Registrului Electronic Naţional al Nomenclaturilor Stradale a fost iniţiat abia în aprilie 2012, finalizarea implementării fiind preconizată într-un termen de 20 de luni.

Accesul la baza de date va fi gratuit pentru toate instituţiile publice şi pentru toţi notarii publici iar schimbările administrative cu privire la numele sau numărul unei străzi se vor înregistra în cartea funciară din oficiu. Ca excepţie de la regula generală, încheierea prin care se aprobă înscrierea schimbării în cartea funciară nu va fi furnizată persoanei interesate din oficiu, ci doar la cererea acesteia.

Agenţia Naţională va realiza şi menţine geoportalul INSPIRE al României, asigurând compatibilitatea acestuia cu geoportalul INSPIRE al Comunităţii Europene. Prin această modificare, Directiva 2007/2/EC, care urmăreşte crearea unei infrastructuri pentru informaţii spaţiale (Directiva INSPIRE) va fi mai bine implementată la nivel naţional. Scopul Directivei INSPIRE este de a asigura transparenţa informaţiilor publice, urmărind mai mult decât accesul la informaţiile de carte funciară pe piaţa creditului ipotecar. Directiva INSPIRE a intrat în vigoare la data de 15 mai 2007 şi a urmărit garantarea faptului că infrastructurile de date spaţiale ale statelor membre sunt compatibile şi utilizabile atât la nivelul Comunităţii, cât şi în relaţia dintre statele membre.

Înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor pe stadii de execuţie

Posibilitatea înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor în cartea funciară pe stadii de execuţie a fost introdusă prin modificările intervenite în 2010. Spre deosebire de reglementarea anterioară, prin ultimele amendamente la Legea Cadastrului au fost modificate documentele pe baza cărora se poate face această înscriere. Astfel, în vederea înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor în cartea funciară la finalizarea diferitelor stadii de execuţie, sunt necesare (i) certificatul de atestare a stadiului realizării construcţiei, eliberat de primarul unităţii administrativ- teritoriale, (ii) procesul-verbal privind stadiul fizic al realizării construcţiei (fără a mai fi necesară avizarea acestuia de către reprezentantul autorităţii administraţiei publice emitente a autorizaţiei de construire) şi (iii) documentaţia cadastrală. Se pare că autorizaţia de construire, care în vechea reglementare era prevăzută printre actele necesare intabulării, nu mai este menţionată în această listă.

Alte amendamente

Titularii sarcinilor înscrise în registrele de transcripţiuni - inscripţiuni trebuie să solicite până la 31 decembrie 2020 (i) deschiderea de noi cărţi funciare pentru imobilele în cauză, precum şi (ii) transcrierea sarcinilor valabile, sub sancţiunea inopozabilităţii acestora faţă de terţi. Transcrierea sarcinilor se va face cu scutirea de la plata tarifelor.

Aşa cum s-a menţionat deja în versiunea anterioară a Legii Cadastrului, specificaţiile tehnice conţinute în documentaţiile de atribuire a contractelor de lucrări de specialitate trebuie avizate pentru conformitate cu reglementările specifice de către ANCPI înainte de iniţierea procedurilor de achiziţie publică. Potrivit noilor modificări, se instituie sancţiunea neacordării avizului de începere a lucrărilor, respectiv a respingerii cererii de recepţie în cazul nerespectării prevederilor menţionate anterior.

Au fost mărite amenzile pentru încălcarea Legii Cadastrului, acestea fiind cuprinse între 400 şi 4.000 RON.

Este de aşteptat ca implementarea Programului Naţional de cadastru şi carte funciară şi a altor modificări menţionate anterior să aibă un efect pozitiv semnificativ asupra dezvoltării de proiecte imobiliare în România. În mod frecvent, analizele legale şi tehnice de tip due diligence şi planurile urbanistice generează costuri suplimentare ca urmare a lipsei de informaţii corespunzătoare în registrele ţinute de diferitele autorităţi implicate în dezvoltarea urbanistică şi imobiliară şi lipsei informaţiilor actualizate din registrele de publicitate imobiliară. Crearea unor registre naţionale transparente şi care să funcţioneze coordonat va înlătura impedimentele de acest gen şi va simplifica etapele de planificare şi proiectare a proiectelor imobiliare. În privinţa delimitării proprietăţilor, centralizarea tuturor măsurătorilor va putea scoate la iveală probleme legate de titlul de proprietate şi va putea da naştere la noi litigii. Efectul pe termen lung însă ar trebui să fie unul pozitiv.