Întrucât o prezentare exhaustivă a tipurilor de tranzacţii care pot conduce la dezvoltarea unui proiect de retail nu este realistic posibilă, vom încerca o împărţire a acestor tranzacţii în funcţie de două criterii.
În funcţie de primul criteriu, respectiv în funcţie de imobilul care este obiect al dezvoltării proiectului, se disting două tipuri de proiecte. Primul tip presupune dezvoltarea unei structuri deja existente, respectiv teren şi construcţie. Acest tip de proiect se regăseşte în special în cazul investitorilor care, din diverse raţiuni economice, nu doresc implementarea unui proiect de tip "greenfield". Investitorii, cum este cazul Anchor Group, îşi vor crea sau adapta, după caz, parametrii tehnici în funcţie de structura existentă pe teren. Ca exemplu de astfel de proiecte dezvoltate pe structuri deja existente, se pot identifica aşa-numitele "circuri ale foamei", structuri de clădiri proiectate anterior anului 1989 pentru scopuri complet diferite sau parterurile de blocuri din zonele centrale ale oraşelor.
Un alt tip de proiect de retail, dezvoltat pe un teren liber de construcţii de orice fel, este cel cunoscut sub numele de proiect "greenfield". Spre deosebire de categoria investitorilor care dezvoltă proiecte pe structuri deja existente, investitorii care optează pentru un proiect greenfield implementează de regulă un concept tehnic şi dezvoltă o marcă consacrată internaţional şi pe piaţa românească. Ei sunt interesaţi în achiziţionarea unui teren liber de construcţii sau, în cazul în care acestea există pe teren, ele nu vor fi valorificate ci demolate în vederea realizării imobilului construcţie în parametrii tehnici impuşi de investitor. Ca exemple, amintim investitori precum Carrefour sau Auchan.
În funcţie de cel de-al doilea criteriu, respectiv în funcţie de titularul dreptului de proprietate asupra imobilului (teren/teren şi construcţie) obiect al dezvoltării proiectului imobiliar de retail, modalităţile de valorificare a unui imobil teren/ sau teren şi construcţie diferă în funcţie de regimul juridic al proprietăţii vizate. Astfel, în cazul imobilelor aflate în proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice, imobilul constituit numai din teren sau din teren plus construcţie poate fi dobândit în mod valabil de către investitor, fără a fi necesar acordul vreunei autorităţi sau instituţii publice. Formalitatea impusă de lege pentru transferul valabil prin vânzare, donaţie sau schimb a dreptului de proprietate asupra unui imobil teren constă în încheierea contractului în formă autentică. În cazul imobilelor construcţii, încheierea actului în formă autentică nu mai este obligatorie, dar este recomandabilă.
În cazul imobilelor aflate în proprietatea publică sau privată a autorităţilor publice centrale sau locale, indiferent de apartenenţa la proprietatea publică sau privată a autorităţilor publice centrale sau locale, acestea nu pot fi valorificate decât cu respectarea unor formalităţi prestabilite de lege. Astfel, ca regulă generală, spre deosebire de imobilele proprietate privată a autorităţii, care pot fi vândute dar numai prin licitaţie publică, imobilele proprietate publică nu pot fi înstrăinate. Cu privire la acestea, investitorii pot dobândi numai un drept de folosinţă sau de exploatare, în urma parcurgerii unor etape care vor fi detaliate în cele ce urmează.
Pentru dezvoltarea unui proiect de retail, orice investitor parcurge anumite etape, de la identificarea imobilului adecvat pe care doreşte dezvoltarea unui proiect şi până la vânzarea respectivului proiect. Aceste etape sunt, în linii mari, următoarele: (1) achiziţionarea imobilului; (2) realizarea construcţiei; (3) închirierea construcţiei către societăţi de retail şi, eventual, (4) vânzarea proiectului.
Prima etapă pe care un investitor o va parcurge în vederea dezvoltării unui proiect este achiziţionarea imobilului teren sau, în unele cazuri, teren împreună cu construcţii existente.
Ca regulă generală, achiziţionarea imobilului se traduce prin semnarea unui contract în urma căruia fie direct, fie indirect, se transferă dreptul de proprietate asupra imobilului către investitor. Dacă acesta aparţine însă domeniului public al statului sau al autorităţii publice locale, acest lucru nu mai este posibil. Această etapă parcursă de investitor va fi aşadar analizată separat, în funcţie de proprietarul imobilului.
Astfel, în cazul achiziţionării unui imobil proprietate privată a unor persoane fizice sau juridice, trebuie parcurşi o serie de paşi. În primul rând, orice proiect începe, evident, cu identificarea imobilului şi contactarea proprietarului în vederea demarării negocierilor. Din punct de vedere legal, în această perioadă se pot face o serie de investigaţii preliminare în vederea determinării regimului juridic al imobilului (ca exemplu, obţinerea extraselor informative de la birourile de carte funciară competente).
Urmare a negocierilor preliminare, în cele mai multe situaţii, al doilea pas constă în semnarea unui acord de principiu sau a unui antecontract de vânzare cumpărare. După cum tranzacţia ce se va încheia (având ca finalitate achiziţionarea imobilului) este o vânzare de părţi sociale/acţiuni (aşa-numitele "share deal") în societatea care deţine imobilul în proprietate sau o vânzare directă a imobilului ("asset deal"), părţile vor încheia (i) un acord de principiu sau (ii) un antecontract de vânzare cumpărare.
Acordul de principiu va avea ca obiect promisiunea de vânzare cumpărare a acţiunilor/ părţilor sociale, iar antecontractul de vânzare cumpărare va avea ca obiect promisiunea de vânzare cumpărare a imobilului.
Indiferent că este cazul unui acord de principiu, care conduce indirect la dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, sau că se încheie un antecontract de vânzare cumpărare, investitorul trebuie să aibă în vedere cel puţin următoarele aspecte: (a) identificarea corectă şi exactă a imobilului obiect direct sau indirect al tranzacţiei; (b) stabilirea preţului achiziţionării imobilului/ părţilor sociale sau acţiunilor în societatea care deţine imobilul în proprietate; (c) stabilirea duratei acordului de principiu/antecontractului, cel puţin egală cu perioada necesară investitorului şi a consultanţilor acestora pentru efectuarea verificărilor tehnice, juridice şi financiar-fiscal, după caz, de tip due diligence; (d) obligaţia vânzătorului de a pune la dispoziţia cumpărătorului toate documentele şi informaţiile necesare în vederea efectuării verificărilor de tip due-diligence; (e) încetarea acordului de principiu/ antecontractului fără daune interese şi cu restituirea avansului, dacă este cazul, în măsura în care rezultatul verificărilor de tip due diligence nu este satisfăcător pentru investitor; (f) acordarea exclusivităţii investitorului pe întreaga durată a acordului de principiu/ antecontractului, sub sancţiunea plăţii unei sume de bani; (g) indisponibilizarea imobilului în favoarea cumpărătorului, pe întreaga perioadă a acordului de principiu/ antecontractului, materializată în notarea unei interdicţii de înstrăinare şi grevare în cartea funciară a terenului. În cazul unui acord de principiu, societatea proprietară a imobilului trebuie să fie parte la acord, pentru a se putea obliga în acest sens şi pentru ca interdicţia anterior menţionată să poată fi în mod valabil constituită.
Următorul pas este reprezentat de semnSarea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect fie acţiunile/ părţile sociale, fie imobilul, în măsura în care rezultatul verificărilor de tip due diligence este satisfăcător pentru investitor şi corespunde cerinţelor sale cu privire la proiect.
La încheierea contractului, trebuie avute în vedere anumite aspecte, ca de exemplu identificarea exactă şi corectă a obiectului, modalitatea de plată a preţului, caz în care preţul poate fi plătit integral (în cazul în care rezultatele verificărilor due diligence sunt complet satisfăcătoare şi nu mai există nici o obligaţie în sarcina vânzătorului) sau în tranşe, în măsura în care există condiţii precedente prevăzute în sarcina vânzătorului şi în favoarea cumpărătorului etc.
După achiziţia imobilului de către investitor, prima etapă în dezvoltarea proiectului s-a încheiat. Urmează realizarea construcţiei, conform conceptului investitorului.
Cea de-a doua etapă pe care un investitor o va parcurge în vederea dezvoltării unui proiect de retail este realizarea construcţiei. În această a doua etapa, după cum dezvoltarea proiectului se va face pe o structură deja existentă sau se va porni dezvoltarea unui "proiect greenfield", investitorul va trebui să îndeplinească toate formalităţile în vederea autorizării lucrărilor ce urmează a fi executate şi să contracteze antreprenori specializaţi în execuţie de lucrări de demolare şi/ sau construcţie.
În vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie, investitorul va contracta cu proiectanţi autorizaţi întocmirea proiectului de execuţie a lucrărilor de demolare, dacă este cazul, şi, ulterior, a lucrărilor de construcţie. Proiectul, împreună cu toate documentele cerute de legislaţia aplicabilă autorizării lucrărilor de construcţii, va fi depus la primăria competentă în vederea obţinerii autorizaţiei de demolare, dacă este cazul, şi a autorizaţiei de construcţie.
În scopul dezvoltării construcţiei şi a definitivării lucrărilor, care trebuie să respecte întocmai prevederile autorizaţiei de construcţie, investitorul va încheia contracte de antrepriză cu diferiţi prestatori de servicii. La încheierea acestor contracte, investitorul va trebui sa aibă în vedere anumite elemente specifice, ca de exemplu preţul contractului ce va trebui stabilit fie integral, fie pe unitate de execuţie, astfel încât să se evite o majorare de preţ din partea executantului justificată de creşterea preţului materialelor sau cum ar fi corelarea graficului lucrărilor cu plata serviciilor, pentru a se evita astfel întârzierea finalizării lucrărilor.
Lucrările de construcţie se vor finaliza prin încheierea unui proces verbal de recepţie a lucrărilor la care vor participa şi reprezentanţi ai autorităţii locale implicate.
Cea de-a treia etapă a dezvoltării unui proiect de retail pe care o va parcurge investitorul este închirierea construcţiei. De regulă, negocierile şi chiar semnarea contractelor de închiriere au loc înainte de finalizarea construcţiei (uneori încă din stadiul de proiect în cazul proiectelor de mare succes). La încheierea acestor contracte, investitorul, în calitatea acestuia de proprietar al spaţiului închiriat, va trebui să aibă în vedere anumite aspecte esenţiale care trebuie minuţios redactate, ca de exemplu obiectul şi durata contractului, modalitatea de indexare a chiriei, garanţiile oferite de chiriaş etc. pentru că recuperarea investiţiei se bazează pe veniturile din chirii şi frecvenţa cu care acestea sunt încasate, un rol foarte important avându-l clauzele care privesc posibilitatea chiriaşului de a rezoluţiona contractul, respectiv sancţiunile aplicate acestuia în caz de încălcare sau încetare a contractului din culpa sa. De asemenea, un alt aspect important pe care investitorul va trebui să îl aibă în vedere la încheierea contractelor de închiriere este cel legat de furnizarea unui set de poliţe de asigurare de către chiriaş, cum ar fi asigurarea de răspundere civilă pentru pagubele produse clădirii, răspunderea pentru fapta propriilor angajaţi etc.
În această etapă investitorul, pentru a evita eventuale neplăceri ulterioare, va trebui să aibă în vedere respectarea datei predării şi efectuarea conformă a amenajării spaţiului închiriat, în acele cazuri în care şi-a asumat această obligaţie.
De obicei, cea de-a patra şi ultima etapă a dezvoltării unui proiect de retail este vânzarea acestuia către un terţ care va prelua şi opera proiectul (de regulă către un fond de investiţii interesat de asemenea achiziţii). Trebuie menţionat că vânzarea proiectului nu este condiţionată nicidecum de finalizarea etapelor prezentate anterior, negocierile şi chiar semnarea unui contract de vânzare cumpărare putând începe încă din timpul celei de-a doua etape, cea a realizării construcţiei.
De regulă, vânzarea acestor proiecte se face prin intermediul unui contract de vânzare - cumpărare de acţiuni / părţi sociale, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra întregii societăţi care a demarat proiectul.
În prezentul articol facem o trecere în revistă a etapelor pe care trebuie să le parcurgă investitorii în vederea dezvoltării unui proiect de retail pe piaţa imobiliară din România, cu accent pe tiparele care s-au impus pe piaţă precum şi pe evidenţierea capcanelor care pot apărea pe parcursul derulării unui astfel de proiect.
