Oana Mina, avocat colaborator al "Ţuca Zbârcea & Asociaţii"
Prin ordonanţa pentru modificarea şi completarea Legii nr. 350/2001 ("Legea nr. 350/2001") privind amenajarea teritoriului şi urbanismului ("Ordonanţa") aprobată de către Guvernul României în cadrul şedinţei din data de 2 februarie 2011, se încearcă corelarea deficienţelor din domeniul urbanismului prin măsuri care să vizeze limitarea derogărilor de la Planul Urbanistic General ("PUG") şi limitarea utilizării abuzive a terenurilor precum şi corelarea cu legislaţia din domenii conexe precum mediul, administraţia, formarea profesională.
Potrivit Ordonanţei, atribuţiile Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului ("MDRT") în domeniul planificării teritoriale, amenajării teritoriului şi urbanismului sunt extinse, fiind autoritatea care întocmeşte regulamentul cadru de urbanism, arhitectură şi peisaj, urmând ca acesta să fie aprobat prin hotărâre de Guvern şi detaliat ulterior prin planurile urbanistice generale. Totodată, iniţiază planurile de amenajare a teritoriului zonal regional care fundamentează din punct de vedere teritorial planurile de dezvoltare regională.
Activitatea de amenajare a teritoriului şi de urbanism la nivel naţional este coordonată de MDRT iar controlul statului, privind aplicarea prevederilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism este asigurat de Inspectoratul de Stat în Construcţii precum şi de instituţia arhitectului şef de judeţ.
Una dintre cele mai importante modificări aduse de Ordonanţă constă în reducerea posibilităţilor privind modificarea documentaţiilor de urbanism aprobate. Astfel, potrivit Ordonanţei, iniţiativa elaborării documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism aparţine exclusiv autorităţilor administraţiei publice, cu excepţia planurilor urbanistice zonale şi a planurilor urbanistice de detaliu care pot fi iniţiate şi de către persoane fizice şi juridice interesate, doar în cazul extinderii intravilanului pentru suprafeţe mari şi pentru anumite tipuri de zone, ce generează dezvoltare şi locuri de muncă: parcuri industriale, parcuri comerciale, parcuri tehnologice, noi cartiere rezidenţiale, infrastructură de transport.
Astfel, în cazul în care, prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism, se solicită o modificare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condiţiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiţii o impun, autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism să condiţioneze autorizarea investiţiei de elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal ("PUZ") de către investitorul privat şi aprobarea acestuia de către autoritatea publică locală, numai în situaţia solicitării extinderii intravilanului localităţii, cu cel puţin 10.000 mp pentru funcţiuni de locuire sau cu cel puţin 5.000 mp pentru funcţiuni de servicii sau producţie. În acest caz, iniţierea planului urbanistic zonal se poate realiza doar după obţinerea unui aviz de oportunitate, întocmit de arhitectul-şef şi aprobat, după caz conform competenţei, de preşedintele consiliului judeţean, cu avizul prealabil al primarului localităţii, de primarul localităţii, respectiv primarul general al Municipiului Bucureşti.
Autoritatea publică locală are dreptul să permită întocmirea documentaţiei tehnice pentru autorizaţia de construire doar în situaţia solicitării construirii pe o parcelă în cadrul unui front continuu construit preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente au acelaşi regim de înălţime cu cel solicitat sau în cazul acoperirii unui calcan, fără a depăşi înălţimea acestuia.
Întrucât, potrivit reglementărilor legale, PUG-ul, principalul instrument de planificare operaţională, este actualizat la cel mult 10 ani, Ordonanţa stabileşte faptul că, în baza referatului de specialitate al arhitectului şef, primarul este obligat a declanşa procedura de achiziţie a serviciilor de actualizare a Planului Urbanistic General şi de prelungire a termenului de valabilitate a Planului Urbanistic General în vigoare, cu cel puţin 18 luni înaintea datei de depăşire a termenului de valabilitate al PUG-lui.
Totodată, Ordonanţa dă dreptul Consiliilor Locale/Consiliului General al Municipiului Bucureşti de a prelungi, prin hotărâre, termenul de valabilitate al PUG-lui până la intrarea în vigoare a noului PUG, dar fără a depăşi doi ani de la data depăşirii termenului de valabilitate.
În cazul comunelor sau oraşelor sub 10.000 de locuitori, în situaţia în care, de la aprobarea PUG-lui nu au intervenit schimbări în dezvoltarea unităţii administrativ-teritoriale care să justifice actualizarea acestuia, cu minim 18 luni înaintea datei de expirare a valabilităţii acestuia, primarul are obligaţia de a demara procedura de prelungire a valabilităţii prin hotărâre a Consiliului Local, cu avizul prealabil al arhitectului sef de judeţ, obţinut în baza analizei informaţiilor statistice disponibile privind dinamica economică, socială şi teritorială precum şi strategiilor şi programelor de dezvoltare de la nivel judeţean şi/sau naţional aprobate.
În situaţia obţinerii avizului favorabil, primarul poate propune Consiliului Local prelungirea valabilităţii PUG-lui pentru o perioadă de maxim trei ani, de la data expirării acestuia. În caz contrar, primarul propune Consiliului Local demararea procedurii de achiziţie a serviciilor de actualizare a documentaţiei de urbanism.
Prin PUZ se stabilesc reglementări cu privire la regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului ("CUT"), procentul de ocupare a terenului ("POT"), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, caracteristicile arhitecturale ale cladirilor, materialele admise.
Planul urbanistic de detaliu are exclusiv caracter de reglementare specifică, pentru o parcelă în relaţie cu parcelele învecinate. Acesta nu poate modifica planurile de nivel superior, ci doar detalia modul specific de construire în raport cu funcţionarea zonei şi cu identitatea arhitecturală a acesteia.
Ordonanţa stabileşte faptul că, regulamentul local de urbanism detaliază prevederile referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor, precum şi de amplasare, dimensionare şi realizare a volumelor construite, amenajărilor şi plantaţiilor, materiale şi culori, pe zone, în conformitate cu caracteristicile arhitectural urbanistice ale acestora.
Ordonanţa stabileşte termenul în care autoritatea publică locală este obligată să se pronunţe asupra aprobării sau respingerii unei documentaţii de amenajare a teritoriului sau de urbanism, urmărindu-se simplificarea procedurilor birocratice, stabilindu-se un termen general de 30 de zile. Astfel, primarii au un termen de maxim 30 de zile de la data înregistrării documentaţiei la registratura primăriei în vederea promovării documentaţiilor de amenajare a teritoriului sau de urbanism, iar Consiliile Locale / Consiliul General are la randul său un termen de maxim 30 de zile în vederea emiterii unei hotărâri prin care aprobă sau respinge respectiva documentaţie de amenajare a teritoriului sau urbanism.
În ceea ce priveşte lucrările de construire realizate fără respectarea regulamentelor de urbanism, neautorizate sau efectuate fără respectarea autorizaţiei, Ordonanţa introduce dispoziţii privind imposibilitatea iniţierii şi/sau aprobării unor documentaţii de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcţii edificate fără autorizaţie de construire sau care nu respectă prevederile autorizaţiei de construire.
În acest sens, sunt stabilite sancţiuni de tipul încadrării acestor lucrări în prevederile regulamentului, inclusiv prin demolarea parţială sau totală, după caz, a construcţiilor în cauză.
În final, precizăm faptul că această Ordonanţă a fost aprobată de către Guvern urmând a fi înaintată spre aprobare Parlamentului, potrivit procedurii legislative.
