Livrările de spaţii comerciale scad, piaţa industrială şi de birouri creşte

Cushman & Wakefield Echinox: "Livrările de spaţii noi de retail - la minimul ultimilor 14 ani, în 2017"

Livrările de spaţii noi în piaţa de retail se vor situa, în 2017, la un minim istoric al ultimilor 14 ani, cu un nivel de aproximativ 70.000 de metri pătraţi, potrivit unei analize realizate de firma de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Specialiştii citaţi susţin că, în primul semestru al anului în curs, pe piaţa autohtonă au fost livrate spaţii comerciale noi cu o suprafaţă de doar 9.000 de metri pătraţi. Comparativ, în prima jumătate a anului 2016 au fost livrate, în ţara noastră, spaţii comerciale de 69.000 mp (Shopping City Timişoara, Mercur Craiova şi Satu Mare Shopping Plaza), astfel că scăderea a fost de 87%.

Pentru cea de-a doua jumătate a anului, este anunţată livrarea unor spaţii noi de retail cu o suprafaţă cumulată de aproximativ 60.000 mp (Râmnicu Vâlcea Mall, extinderile proiectelor Galaţi Shopping City şi AFI Palace Cotroceni, precum şi cea de-a doua fază a proiectului Prima Shops din Oradea), astfel că nivelul total al livrărilor de spaţii comerciale în 2017 se va situa la aproximativ 70.000 de metri pătraţi. În 2016, în România au fost livrate spaţii noi de retail modern cu o suprafaţă de 237.000 mp. Stocul spaţiilor de retail modern va depăşi, până la finalul anului 2017, nivelul de 3,4 milioane de metri pătraţi.

Cristi Moga, Research Consultant în cadrul C&W Echinox, estimează că, în următorii ani, vom asista la o reluare a activităţii de dezvoltare pe segmentul de retail din Bucureşti, unde, în nordul şi estul oraşului, se află mai multe proiecte, în diverse stadii de pre-dezvoltare.

JLL: "Rata medie de neocupare a spaţiilor de birouri din Bucureşti - la minimul de după criza financiară"

Cererea netă de spaţii de birouri din Bucureşti a totalizat aproape 80.000 de metri pătraţi, în prima jumătate a anului, ceea ce înseamnă un plus de circa 10.000 de locuri de muncă, dacă luăm în calcul că, pentru fiecare angajat, sunt alocaţi opt metri pătraţi, arată specialiştii de la JLL.

Aceştia precizează că, în total, suprafaţa de spaţii de birouri tranzacţionată în Capitală, în primele şase luni din 2017, a fost de aproape 185.000 metri pătraţi, înregistrând o scădere marginală, de la 192.000 metri pătraţi, în intervalul corespunzător din 2016.

Din punct de vedere al ofertei, în primele şase luni au fost livraţi 43.000 de metri pătraţi, din cei circa 140.000 metri pătraţi pe care dezvoltatorii i-au anunţat pentru acest an. Astfel, cererea totală a fost de patru ori mai mare decât suprafaţa nouă pe care dezvoltatorii au livrat-o în acest interval.

Stocul de spaţii de birouri din Bucureşti se situează în jurul a 2,43 milioane de metri pătraţi, iar, pe fondul livrărilor reduse din acest an şi a cererii susţinute, rata medie de neocupare s-a redus la circa 9%, un minim al pieţei de după criza financiară.

Marius Şcuta, Head of Office Agency and Tenant Representation JLL România, a precizat: "Vedem în continuare un interes susţinut al companiilor, fie noi, fie deja existente în România, să deschidă noi puncte de lucru în Bucureşti sau noi linii de business. Faptul că în prima jumătate a anului peste 60 de companii au închiriat spaţii noi pentru afacerile pe care le derulează în Bucureşti, iar alte 40 şi-au reînnoit contractele pentru birourile actuale este o dovadă a încrederii pe care investitorii o au în România".

În ceea ce priveşte Capitala, preţul chiriilor pentru clădirile de birouri din zona de centru-nord (Barbu Văcărescu-Floreasca) sunt cuprinse între 14 şi 17 euro/mp/lună, iar în zona Pipera Sud (Dimitrie Pompeiu) - între 10-13 euro/mp/lună, arată Bogdan Bogatu, Senior Broker Office Agency C&W Echinox.

Specialistul a menţionat că spaţiile de birouri se tranzacţionează în funcţie de veniturile obţinute din chirii, "numele" chiriaşilor, durata contractelor, precum şi în funcţie de calitatea spaţiilor.

Conform estimărilor realizate de C&W Echinox, peste 100.000 de angajaţi lucrează în zonele Barbu Văcărescu - Floreasca şi Pipera, ne-a mai spus domnul Bogatu, explicând că, odată cu apariţia de noi clădiri de birouri în acest perimetru, au crescut rata de ocupare a acestora şi numărul angajaţilor care lucrează la birourile din zonă.

Reprezentantul C&W Echinox a adăugat că această zonă a cunoscut, cu precădere, două perioade de dezvoltare: 2006-2009, când au fost realizate proiecte precum Upground, Nusco Tower (actualul Globalworth Plaza) sau Lakeview, respectiv perioada 2013-2016, cu proiecte precum Green Court, Oregon Park sau Hermes Business Campus.

Capitala este singurul oraş din ţară care cunoaşte o dezvoltare atât de rapidă în domeniu, dar Cluj, Timişoara, Braşov şi Iaşi sunt cele mai atractive oraşe în ceea ce priveşte dezvoltarea spaţiilor de birouri din afara Bucureştiului, conform sursei citate. În cele patru oraşe menţionate anterior, stocul spaţiilor de birouri este de circa 650.000 mp, iar în Bucureşti - de 2,6 milioane mp.

Cushman & Wakefield Echinox: "2017 se anunţă cel mai bun an pentru sectorul industrial, în ceea ce priveşte oferta de spaţii noi"

Sectorul industrial şi logistic din ţara noastră va înregistra, în acest an, un nivel record al livrărilor, de aproximativ 480.000 de metri pătraţi, menţionează specialiştii de la Cushman & Wakefield Echinox. Pe acest segment, livrările din prima jumătate a anului s-au redus cu 64%, până la 80.000 mp, faţă de un nivel de 175.000 mp în prima jumătate din 2016. Ponderea Bucureştiului în totalul livrărilor a rămas constantă, la circa 60%. Spre deosebire de sectorul de retail, piaţa de industrial va recupera, în cea de-a doua jumătate a anului, când sunt programate spre livrare spaţii noi cu o suprafaţă cumulată de aproximativ 400.000 de metri pătraţi, în toate zonele ţării. Astfel, cu livrări de aproximativ 480.000 de metri pătraţi, 2017 se anunţă a fi cel mai bun an pentru sectorul industrial, în ceea ce priveşte oferta de spaţii noi. Ca urmare a acestei evoluţii, stocul de spaţii industriale şi logistice va depăşi, la finalul anului, pragul de 3 milioane de metri pătraţi.

Sectorul industrial va continua să se extindă în preajma oraşelor care beneficiază de o infrastructură dezvoltată şi care pot atrage forţă de muncă din alte zone ale ţării, conform domnului Cristi Moga.

Domnia sa concluzionează că piaţa imobiliară locală traversează o perioadă foarte bună, cu un nivel al chiriilor stabil, în uşoară creştere, şi cu un grad de ocupare a spaţiilor mai bun, în toate segmentele de activitate.

Piaţa locală a spaţiilor industriale şi logistice se îndreaptă cu paşi repezi spre pragul de 3 milioane de metri pătraţi, care va fi atins până la finalul acestui an, potrivit raportului România Industrial & Logistics Market 2017, realizat de Cushman & Wakefield Echinox.

Aproape 90% din stocul actual este concentrat în Bucureşti şi alte cinci oraşe - Timişoara, Cluj, Ploieşti, Braşov şi Piteşti.

Sibiu, Oradea şi Arad sunt alte pieţe care au atras atenţia dezvoltatorilor de spaţii industriale şi logistice, în timp ce regiunea Moldovei a fost evitată de majoritatea investitorilor din cauza infrastructurii mai slab dezvoltate. De altfel, şi noile proiecte sunt concentrate în aceleaşi oraşe. Astfel, dintr-un stoc nou de aproximativ 450.000 de metri pătraţi propus spre livrare în 2017, Bucureştiul va atrage 56%, Timişoara 14%, iar Piteşti 9%.

Rodica Târcavu, Partner, Industrial Agency, Cushman & Wakefield Echinox, consideră: "Piaţa logistică şi industrială este într-o etapă de dezvoltare efervescentă, atât din perspectiva cererii, cât şi a ofertei. Anul 2017 a continuat tendinţa din 2016, remarcându-se printr-un nou record atât al livrărilor, cât şi al tranzacţiilor, cu un volum de peste 300.000 de metri pătraţi închiriaţi în primul semestru. Suntem încrezători că şi în următorii 2-3 ani se va menţine această tendinţă".

În prima jumătate a acestui an, cererea a venit în special din sectoarele de retail şi comerţ electronic (35%), respectiv logistică şi distribuţie (33%).

În ultimul an, chiriile solicitate au urcat uşor şi variază între 3,95 şi 4,25 euro/mp/lună în Bucureşti, între 3,5 şi 3,8 euro/mp/lună în Cluj şi între 3,4 şi 3,7 euro/mp/lună în Timişoara. Taxa cu serviciile administrative (service charge), care acoperă impozitul pe proprietate, poliţa de asigurare, paza, mentenanţa tehnică şi peisagistica spaţiilor exterioare, variază între 0,6 şi 0,9 euro/mp/lună, conform surselor citate.

Maximul istoric al chiriilor pentru astfel de spaţii a fost atins în anii 2004-2005, a mai spus Rodica Târcavu, menţionând că acestea erau de 5,5 sau chiar 6 euro pe metrul pătrat, dar stocul disponibil era de zece ori mai mic decât astăzi, când există circa 1.200.000-1.300.000 mp construiţi, în Bucureşti.

Potrivit domniei sale, autostrada Bucureşti-Piteşti, precum şi ieşirea din bulevardul Iuliu Maniu, până la km. 3, rămâne o zonă care se află în topul preferinţelor dezvoltatorilor de spaţii logistice, întrucât leagă Bucureştiul de partea de vest a ţării. În această zonă sunt construiţi peste un milion de metri pătraţi, fără a lua în considerare spaţiile rezidenţiale.

Doamna Rodica Târcavu susţine că firmele producătoare, care îşi extind în mod constant operaţiunile, la noi în ţară, preferă să îşi stabilească punctele logistice în oraşele cu tradiţie industrială, precum Ploieşti şi Bucureşti, capitala fiind un pol al consumului.

De asemenea, Timişoara şi Ploieştiul sunt foarte bine reprezentate ca stoc, iar dezvoltarea Clujului a început, de asemenea, să ia amploare şi pe sectorul industrial, dar şi pe cel al serviciilor, în principiu, datorită poziţiei geografice.

Comparativ cu alte state europene, stocul imobiliar al ţării noastre, pe segmentele de piaţă industrială şi logistică este oarecum redus, au adăugat specialiştii de la C&W Echinox România, menţionând că Polonia, spre exemplu, are un stoc mult mai extins, chirii mai mari şi preţuri de construcţie mai mici (pe fondul faptului că riscul seismic este mai mic decât la noi, ceea ce ridică, în principiu, costurile de construcţie).

Cererea nouă pe acest segment a crescut, în primul semestru, cu 51%, la 229.800 metri pătraţi, şi a reprezentat aproape 65% din suprafaţa totală tranzacţionată în această perioadă.

"Cererea pe piaţa industrială şi de logistică a depăşit estimările noastre, închirierile din prima jumătate a anului fiind peste nivelul pe care noi îl previzionam pentru întreg anul 2017. Aşadar, dacă se păstrează ritmul de creştere de până acum, am putea să fim martorii unui nou record al cererii, în condiţiile în care anul trecut companiile au închiriat circa 460.000 metri pătraţi, reprezentând un maxim istoric", a declarat Costin Bănică, associate director, head of Industrial Agency JLL Romania.

Cererea nouă de spaţii industriale a depăşit de peste 3 ori oferta nouă de pe piaţă, astfel că, în continuare, gradul de neocupare se menţine extrem de redus, în condiţiile în care tot ceea ce se livrează nou este deja ocupat de chiriaşi.

Structura cererii pe domeniul de activitate al chiriaşilor arată că retailul şi logistica rămân motoarele pieţei (65% din suprafaţa închiriată), în timp ce producţia câştigă şi ea teren (22%), deşi cele mai multe firme de producţie preferă să îşi dezvolte propriile spaţii.

Aproape 70% din suprafaţa de spaţii logistice şi industriale închiriată în primele şase luni este în proiecte din Bucureşti, iar 10% în Vest şi Nord-Vest (Cluj, Oradea, Timişoara). Contracte au mai fost semnate pentru proiecte în Piteşti, Ploieşti, Râmnicu Vâlcea şi Roman.