NOILE MODIFICĂRI ALE LEGII URBANISMULUISunt ele menite să deblocheze investiţiile din sectorul imobiliar?

Alina Mecheş, Asociat Senior, Reff & Asociaţii, firmă membră Deloitte Legal

Asigurarea dezvoltării echilibrate, coerente şi durabile a teritoriului naţional a reprezentat o reală problemă pentru legiuitorul român care, din 2001, când a intrat în vigoare prima formă a legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul ("Legea urbanismului") şi până în prezent, a modificat de 14 ori această lege, în încercarea de a da satisfacţie atât investitorilor privaţi cât şi societăţii civile.

Prima modificare semnificativă a Legii urbanismului s-a realizat prin Ordonanţa de Guvern nr. 27 din septembrie 2008, prin care Guvernul a sperat să stopeze construcţiile haotice ce nu respectau planurile urbanistice şi care luaseră o amploare îngrijorătoare în perioada de boom imobiliar. Prin ordonanţa menţionată anterior, autorităţile au dobândit puteri mai extinse cu privire la soluţionarea cererilor de modificare a documentaţiilor de urbanism. În plus, s-a limitat la 20% posibilitatea majorării coeficientului de utilizare a terenului (CUT) şi implicit a înălţimii construcţiilor, majorarea cu un coeficient mai mare fiind posibilă doar prin elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ) la iniţiativa autorităţilor locale. De asemenea, s-a eliminat posibilitatea modificării procentului de ocupare a terenului (POT) prin planul urbanistic de detaliu (PUD), acest tip de modificare putându-se realiza doar prin elaborarea unui PUZ. În ceea ce priveşte PUZ - urile pentru zone protejate, ele nu mai puteau fi modificate prin alte PUZ - uri care să trateze părţi din acestea.

Modificările mai sus amintite au creat iniţial panică în rândul investitorilor bulversaţi de recent introdusele limitări. Totuşi, aceştia s-au familiarizat rapid cu noţiunile specifice urbanismului şi au descoperit că pot realiza investiţia dorită pe baza unui aviz prealabil de oportunitate, (care în practică s-a dovedit relativ uşor de obţinut), şi a unui PUZ întocmit de un expert, care să conţină coeficienţii doriţi în ceea ce priveşte regimul de înălţime, POT, retragerea clădirilor faţă de aliniament sau CUT. Prin urmare, practica derogărilor a continuat, iar societatea civilă a devenit din ce în ce mai activă şi mai vehementă în încercarea de a opri aprobarea documentaţiilor de urbanism derogatorii.

La începutul anului 2011, legislaţia în materia urbanismului a suferit din nou modificări semnificative, prin emiterea Ordonanţei 7/2011, considerată atunci instrumentul care va opri haosul urbanistic. Principala prevedere a acestei ordonanţe făcea referire la limitarea posibilităţii de a modifica documentaţiile de urbanism aprobate pentru o anumită zonă prin elaborarea unui PUZ de către investitorul interesat, acest lucru fiind permis doar în cazul unor anumite tipuri de proiecte şi anume: parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, parcuri culturale, zone de producţie, zone de dezvoltare a unor ansambluri rezidenţiale noi, infrastructură de transport sau în vederea extinderii intravilanului localităţii cu cel puţin 10.000 mp pentru locuinţe, respectiv cu cel puţin 5.000 mp pentru servicii sau producţie.

În practică, de cele mai multe ori, pentru celelalte proiecte care nu se regăseau în enumerarea de mai sus sau în cazul necesităţii de extindere a extravilanului cu suprafeţe mai mici decât cele prevăzute mai sus, modificarea documentaţiilor de urbanism era posibilă doar dacă investitorul interesat reuşea să convingă autorităţile locale să elaboreze şi apoi să aprobe un PUZ.

Prevederile menţionate mai sus, împreună cu eliminarea din textul Legii urbanismului a limitării majorării CUT la 20% pe baza unui aviz de oportunitate, au determinat pe de o parte permisivitate faţă de proiectele menţionate anterior şi pe de altă parte defavorizarea excesivă a investitorilor ale căror proiecte nu se încadrau în situaţiile prevăzute în noua Ordonanţă de Guvern.

De asemenea, nedefinirea unor termeni cum ar fi "parcuri tehnologice" şi "parcuri comerciale" a dat naştere unor confuzii din cauza dificultăţii identificării proiectelor din sfera de cuprindere a termenilor respectivi, ceea ce a condus la aplicarea neunitară a legii.

În concluzie, şi această încercare a Guvernului de a pune capăt haosului urbanistic a determinat un val de nemulţumiri, atât din partea investitorilor privaţi, dezavantajaţi de prevederile Ordonanţei mai sus amintite, cât şi din partea societăţii civile, din cauza permisivităţii excesive ce se aplica unor anumite tipuri de investiţii.

Cea mai recentă modificare substanţială a Legii urbanismului s-a realizat în iulie 2013 prin Legea nr. 190/2013, de data aceasta, în favoarea investitorilor privaţi.

Prin această modificare se permite iniţierea de PUZ-uri prin care să se ceară derogări de la Planul Urbanistic General (PUG), indiferent de funcţiunea pe care o vor avea clădirile şi se reintroduce limitarea majorării CUT la 20%, această limită nefiind aplicabilă însă PUZ-urilor destinate zonelor de interes economic, respectiv constituirii de parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, zone de servicii (şi altele asemenea) pentru care CUT-ul va putea fi majorat cu mai mult de 20%, dar nu va putea fi mai mare de patru (zonele sau parcelele cu CUT cu valoare mai mare de patru se stabilesc numai prin PUG şi regulamentul local aferent).

Va fi interesant de observat în practică, ce tip de investiţii vor fi considerate de către autorităţile locale ca încadrându-se în categoria "şi altele asemenea".

O altă prevedere favorabilă investitorilor se referă la posibilitatea acestora de a iniţia PUZ-uri în cazul zonelor protejate, unde se află clădiri de patrimoniu. În acest caz, se poate solicita majorarea CUT cu cel mult 20%. Dacă se doreşte o modificare mai mare, PUZ-ul care va stabili cu cât se modifică regimul de construire va putea fi iniţiat doar de autoritatea publică.

Această modificare a determinat numeroase proteste din partea societăţii civile care consideră că astfel se va ajunge la pierderea identităţii acestor zone cu impact negativ asupra dezvoltării turistice.

Legea nr. 190/2013 a adus modificări şi cu privire la POT. Astfel, se reintroduce posibilitatea reglementării POT prin PUD, posibilitate ce a fost eliminată în 2008 când s-a stabilit că atât POT cât şi CUT vor putea fi stabilite doar prin PUZ.

Spre deosebire de PUZ, PUD este o documentaţie ce se realizează la nivel de parcelă, şi care nu are în vedere relaţia parcelei respective cu zona din care face parte. Aşadar, pentru aprobarea PUD sunt necesare mai puţine avize decât în cazul unui PUZ.

Societatea civilă este de părere că, în cazul în care POT se schimbă prin PUD, în condiţiile păstrării CUT, volumetria construcţiilor va fi diferită de cea avută în vedere la pregătirea PUG şi PUZ, deoarece investitorii vor avea tendinţa de a mări amprenta la sol a clădirii în cazurile în care nu îi vor putea creşte înălţimea.

Schimbările menţionate mai sus, precum şi numeroase altele introduse prin Legea nr. 190/2013, au determinat reprezentanţi ai societăţii civile să declare că legiuitorul a permis din nou instalarea instabilităţii urbanistice, anulând toate progresele realizate prin restricţiile impuse de reglementările anterioare. Pe de altă parte, legiuitorul speră ca aceste noi modificări să ajute la deblocarea investiţiilor din sectorul imobiliar.

Rămâne de văzut dacă modificările de mai sus vor determina într-adevăr un reviriment al pieţei imobiliare.