Bogdan Suditu, şef serviciu Urbanism, Dezvoltare Locală şi Habitat în cadrul MDRT
Noua lege a locuinţei, aflată în prezent în pregătire la Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului, va aduce pe piaţa locuinţelor reglementările necesare pentru a eficientiza procesul de construcţie, exploatare şi administrare a locuinţelor.
Bogdan Suditu, şef serviciu Urbanism, Dezvoltare Locală şi Habitat în cadrul MDRT, ne-a declarat: "Acest proiect de lege trebuie să revizuiască şi să modeleze cadrul şi mecanismele de identificare a nevoilor de locuire, a producţiei, a explotării şi administrării locuinţelor sub toate formele existente astăzi. În plus, trebuie să constituie cadrul care să coordoneze acţiunile administraţiilor publice locale şi centrale, respectiv să clarifice şi să armonizeze responsabilităţile ce le revin în acest sens." Proiectul legislativ se referă în special de acele locuinţe construite prin programe în care autoritatea publică are responsabilităţi, nu la cele din mediul privat, deoarece în acest caz există legi separate şi instituţii de control.
Programele existente pentru construirea de locuinţe sociale, locuinţe oferite spre închiriere chiriaşilor evacuaţi din casele naţionalizate şi locuinţe destinate închirierii pentru tineri, vor fi păstrate, prin această lege urmând să asigure coerenţa acţiunilor actorilor publici implicaţi şi a finanţării publice aferente. De asemenea, va fi conservat sistemul de identificare a persoanelor eligibile, existent în prezent pentru fiecare dintre programele Ministerului.
Filosofia noii legii este legată de necesitatea teritorializării problemelor locuinţei, printr-o abordare integrată. În acest sens, proiectul legii locuinţei va fi completat de proiectul de elaborare a Strategiei Naţionale a Locuirii.
"În afara acestui proiect de lege am iniţiat toate demersurile administrative pentru constituirea grupului de lucru în care sunt ministere, administraţii publice, asociaţii profesionale, organizaţii ale aleşilor din administraţia locală. Sarcina Ministerului este să asigure secretariatul Comitetului Naţional de Aşezări Umane, care are ca responsabilitate elaborarea şi urmărirea implementării Strategiei Naţionale a Locuirii.
Trebuie să trecem de la ideea de producţie de locuinţe la ideea de locuire, să nu mai vedem locuinţa ca bun material individual pe care îl amplasăm oriunde, ci să vedem locuinţa ca o construcţie parte a unui sistem teritorial, fie el urban sau rural, aflate în relaţii funcţionale cu componentele economice, sociale, de educaţie sau de sănătate. "Prin proiectul de lege dorim să promovăm ideea de a construi locuinţe în medii accesibile şi de calitate, astfel încât locuinţa să beneficieze de serviciile reţelelor de transport, de şcoli, instituţii culturale, sanitare etc. Locuinţa trebuie integrată eficient în perimetrele urbanizate", atrage atenţia şeful serviciului de urbanism din cadrul MDRT.
Un alt element avut în vedere de proiectul de lege se referă la noua abordare europeană a locuinţei sociale. Astfel, în numeroase state din Uniunea Europeană, indiferent că finanţarea este asigurată din bugetul central sau din bugetele autorităţilor locale, toate locuinţele realizate cu finanţare sau cofinanţare publică sunt considerate locuinţe sociale, fiind destinate unor grupuri ţintă: tineri, persoane defavorizate, funcţionari publici etc. "Locuinţa finanţată din fonduri publice este o locuinţă socială. Vrem să propunem o nouă abordare a ideii de locuinţă socială, să nu ne mai gândim că locuinţa socială este numai pentru cei marginalizaţi economic. În fapt, locuinţa socială trebuie să fie destinată unor grupuri mai largi de populaţie, în limitele unor criterii de eligibilitate clare, fie că sunt persoane în vârstă care părăsesc casele naţionalizate retrocedate proprietarilor sau sunt tineri salariaţi aflaţi la începutul unei rezidenţiale şi care încă nu pot să intre pe piaţa liberă a locuinţelor. Proiectul propune o abordare socială, dar şi economică a chiriei, în aşa fel încât să se asigure dreptul la locuire, iar pe de altă parte să permită autorităţilor locale sau societăţilor care gestionează aceste locuinţe să îşi acopere cheltuielile realizate pentru administrarea acestor locuinţe", explică domnul Suditu.
Companiile private vor putea produce şi gestiona locuinţe sociale
La nivel european se vorbeşte despre declararea locuinţei sociale ca serviciu economic de interes general. Concret, acest lucru se traduce prin crearea posibilităţii ca societăţile private să producă şi să gestioneze locuinţe sociale. De exemplu, în Uniunea Europeană locuinţele sociale pot fi cumpărate de fonduri de investiţii, în general fonduri de pensii, aşa cum s-a întâmplat recent în Germania. Această posibilitate va fi reglementată şi în România. Încurajăm astfel implicarea societăţilor private cu experienţe similare europene din domeniul construcţiilor, să producă şi să gestioneze locuinţe în regim social. Însă, trebuie înţeles că acestea vor trebui să accepte regulile aferente impuse de Ministerul Dezvoltării, cu privire la nivelul maxim al chiriei şi al categoriilor de chiriaşi desemnate ca ţintă de autoritatea centrală şi autoritatea locală. Societatea privată va avea de câştigat prin exploatarea proprietăţii pe care o deţine şi, de asemenea, graţie înlesnirilor fiscale prevăzute pentru investiţiile cu caracter de interes public în Codul Fiscal.
Locuinţe publice vor respecta standarde de calitate
În prezent, orice locuinţă construită din fonduri publice trebuie să respecte standardele în vigoare privind privind suprafeţele minimale. Din discuţiile cu specialiştii din domeniu, s-a dovedit că acestea sunt apreciate uneori ca fiind foarte mari, devenind o problemă pentru anumite autorităţi. "Soluţia va fi de legalizare a ideii de suprafaţă minimă locuibilă, plus condiţii igienico-sanitare minime obligatorii, pentru ca o construcţie să poată fi exploatată ca locuinţă. Fiecare dintre actorii implicaţi, autoritatea publică împreună cu proiectantul vor putea propune atunci când stabilesc caietele de sarcini ce să construiască şi cum. Ulterior, în cadrul concursului de soluţii, se pot propune variante de modelare a compartimentării locuinţelor în cadrul aceloraşi suprafeţe construite propuse. Este foarte important să existe o bună corelaţie între ţinta proiectelor şi costurile de realizare a acestora. Cine propune suprafeţe exagerate înseamnă că nu se mai încadrează în segmentul ţintă vizat de programele Ministerului şi acest lucru trebuie evitat", precizează domnul Bogdan Suditu.
Parametrul suprafeţei minime locuibile urmează să fie propus în lege şi va lua în considerare indicatorul locuinţei convenabile (care corespunde nevoilor unei familii), agreat de statul român ca semnatar al documentelor internaţionale cu privire la habitat, după analiza modelelor similare aplicate în Germania, Austria şi Franţa. Propunerile vor fi dezbătute cu tehnicienii şi autorităţile locale, mai spune domnul Suditu.
Vor fi realizate Planuri Locale de Locuire
Indiferent de câte locuinţe poate construi sectorul public, cererea este întotdeauna mai mare decât oferta. Pentru aceasta în proiectul de lege a fost inclus şi un instrument care evaluează şi teritorializează cererea şi oferta de locuinţe, respectiv Planul Local de Locuire. Revine în sarcina autorităţilor publice locale să întocmească acest document pe baza metodologiei şi sprijinului tehnic furnizate de Minister. Planul va evidenţia care este numărul de locuinţe din unitatea administrativ-teritorială, care este cererea, oferta de locuinţe (atât publică, dar şi privată), precum şi instrumentele publice de finanţare disponibile pentru producţia de locuinţe. " Prin Planul Local de Locuire şi politicile locale legate de terenuri vom obliga autorităţile nu numai să-şi identifice responsabilităţile, dar şi să le asume, să fie proactive în privinţa locuinţei, nu doar reactive, să ştie exact ce resurse au, cât pot face, iar ulterior să discute cu autoritatea centrală pentru tot ceea ce înseamnă cofinanţări", explică domnul Bogdan Suditu.
Potrivit aceleiaşi surse, obligativitatea constituirii Planului Local de Locuire îi va reveni fiecărei localităţi cu peste 10.000 de locuitori, sub acest nivel fiind opţional, considerându-se că nevoia de locuinţe nu este atât de mare încât să genereze presiuni deosebite. De asemenea, pentru a stimula asocierea unităţilor administrativ-teritoriale, zonele metropolitane şi asociaţiile de dezvoltare intercomunitară de peste 25.000 de locuitori pot să îşi facă la comun un Plan Local de Locuire, care să cuprindă proiecte avantajoase pentru fiecare. De exemplu în Paris şi Berlin, problema crizei de locuinţe sociale nu se face neapărat prin construcţii în oraşele propriu-zise, ci în unităţile administrative din zona metropolitană.
Administrarea locuinţelor sociale necesită eficientizare
Un alt aspect acoperit de noul proiect de lege se referă la racordarea conceptului de locuinţă socială cu ideea de eficientizare a administrării acesteia. "În prezent chiria pentru o locuinţă socială reprezintă un anumit procent din salariul locatarilor, restul fiind plătit din bugetul autorităţii publice locale. Astfel, este foarte clar că pentru autorităţile locale locuinţa socială este un cost suplimentar. Această abordare economică poate că este unul dintre elementele care îndeamnă primăriile să fie mai puţin orientate spre construirea de locuinţe sociale şi mai mult spre locuinţe pentru tineri, pentru că acolo chiria este una care nu presupune subvenţionări semnificative. Avem în discuţie o nouă formă de evaluare şi partajare a costurilor chiriei între locatari şi proprietar, în care să implicăm şi Agenţia Naţională pentru Prestaţii Sociale (ANPS), urmărind ca chiria socială să fie considerată o prestaţie socială. Aceasta deţine în fiecare judeţ un sistem informatic bine pus la punct, cu baza tuturor beneficiarilor de prestaţii sociale. Urmând principiile şi mecanismele de calcul ale ANPS, dorim ca o parte din chirie să fie plătită real de locatari, iar diferenţa să fie considerată prestaţie socială", precizează domnul Bogdan Suditu.
În prezent, formele de administrare a locuinţelor publice sunt foarte diversificate. De exemplu, în Bucureşti sunt locuinţe publice de foarte multe categorii. Unele sunt în proprietatea Consiliului General al Municipiului Bucureşti (CGMB), care are drept de patrimoniu prin lege, iar primăriile de sector le administrează. Dar sunt şi situaţii în care primăriile de sector au cumpărat sau construit locuinţe sociale şi, întrucât nu au putut intra în proprietatea primăriei de sector, au intrat în proprietatea unor direcţii din primărie. De asemenea, mai sunt şi locuinţe care sunt în administrarea CGMB dar care sunt administrate de patru societăţi publice şi şase societăţi private. "Vrem să propunem sisteme mai clare şi mai eficiente de administrare a locuinţelor sociale, a locuinţelor publice", subliniază domnul Bogdan Suditu.
Este prevăzut un regulament de funcţionare a condominiului
Clarificarea ideii de condominiu este un alt element abordat în cadrul proiectului de lege. Necesitate acestui demers este justificată de numărul din ce în ce mai mare de procese pe rol care ar putea fi soluţionate dacă lucrurile ar fi clare. "Avem o lege care se referă la condominiul de tip bloc, dar noţiunea de condominiu înseamnă mai mult decât atât. Vrem să clarificăm şi, mai mult, să propunem un regulament de funcţionare a condominiului. Sperăm ca prin aprobarea acestuia, să se limiteze procesele şi conflictele care rezultă frecvent în interiorul condominiilor. Aici am lucrat şi vom lucra în continuare cu serviciile de specialitate din cadrul Ministerului Administraţiei şi Internelor", precizează domnul Suditu.
Construcţiile publice trebuie să constituie un model în privinţa respectării reglementărilor
Tehnicianul din Ministerul Dezvoltării precizează că este deosebit de important exemplul pe care îl dau imobilele de locuinţe construite de stat în ceea ce priveşte arhitectura şi promovarea modelelor de locuire şi urbanism durabil. "Tot ceea ce se construieşte din bani publici trebuie să fie pe de o parte cu respect deplin al legii, iar pe de altă parte trebuie să constituie bună practică pentru toţi ceilalţi constructori. Tot ceea ce înseamnă dezvoltare urbană, noi spaţii rezidenţiale construite, trebuie să nu fie discontinuu faţă de zonele funcţionale ale oraşului. Încercăm mai mult decât atât, propunând acţiuni şi modele prin care să refacem funcţionalitatea unor perimetre ale oraşului prin revalorizarea zonelor în care mai există amplasamente unde se pot construi locuinţe cu finanţare publică - fie ele locuinţe sociale, pentru tineri sau persoane evacuate din casele retrocedate", declară domnul Suditu.
De asemenea, Planul Local de Locuire trebuie să fie armonizat şi să respecte prevederile din documentaţiile de urbanism aprobate. În prezent în cadrul programului legislativ al Guvernului este propusă şi reformarea legislaţiei urbanismului şi amenajării teritoriului.
"Intervalul 2008-2009 a fost un an de succes pentru activitatea Ministerului de construire a locuinţelor. S-au făcut foarte multe, dar în egală măsură mai este foarte mult de făcut", conchide domnul Bogdan Suditu, şef Serviciu Urbanism, Dezvoltare Locală şi Habitat în cadrul MDRT.
