Noul Cod CivilDreptul de superficie în noul Cod Civil

Oana Albota, partener, casa de avocatură "Peli Filip"

Dreptul de superficie este un drept real, care constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe un teren ce aparţine unei alte persoane, precum şi în dreptul de folosinţă al superficiarului asupra terenului în vederea exploatării construcţiilor, plantaţiilor şi/sau lucrărilor.

Deşi existenţa dreptului de superficie era recunoscută în unanimitate de către doctrină şi legiuitor anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil (prin Decretul-Lege 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor de Carte Funciară şi Legea 7/1996), acesta nu se bucura de o consacrare legislativă expresă sub imperiul Codului Civil de la 1864.

Noul Cod Civil vine astfel să acopere această lacună legislativă, consacrând dreptului de superficie capitolul I al Titlului III cu privire la dezmembrămintele dreptului de proprietate privată. Noul Cod Civil aduce, de asemenea, câteva modificări esenţiale regimului juridic al dreptului de superficie. În alte cazuri, legiuitorul a consacrat expres principiile formulate anterior de către doctrină, pentru o mai bună înţelegere şi o uniformizare a aplicării în practică a dreptului de superficie.

Trebuie menţionat însă, faptul că noile dispoziţii ale Codului Civil intrat în vigoare de la data 1 octombrie 2011 sunt aplicabile doar drepturilor de superficie constituite ulterior acestui moment, astfel că dreptul de superficie dobândit sau constituit prin convenţia părţilor anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil rămâne în continuare guvernat de dispoziţiile Codului Civil de la 1864.

În forma secundară, dreptul de superficie se dobândeşte din momentul în care superficiarul obţine dreptul de a construi pe teren, chiar dacă lucrările sau construcţiile sunt edificate ulterior.

De menţionat cu privire la înscrierea în cartea funciară a dreptului de superficie în forma sa incipientă, este faptul că până la edificarea construcţiei, fiind vorba de un drept asupra unui lucru viitor, se va putea realiza doar înscrierea provizorie a dreptului de proprietate a superficiarului asupra construcţiei viitoare.

Legiuitorul reglementează în Noul Cod Civil mijloacele de dobândire a dreptului de superficie formulate anterior de către doctrină, şi anume: actul juridic (convenţia părţilor), uzucapiune sau legea. Chiar şi în lumina noilor prevederi ale Codului Civil, dreptul de superficie nu ar putea fi dobândit printr-o hotărâre judecătorească, în ipoteza în care o persoană construieşte cu bună-credinţă pe terenul altuia, fără acordul proprietarului.

Codul Civil prevede două situaţii particulare de constituire a dreptului de superficie prin act juridic: (i) potrivit art. 693, alin (3) superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă părţile nu au prevăzut în mod expres în actul încheiat constituirea dreptului de superficie; sau (ii) prin actul proprietarului terenului de renunţare la dreptul de a invoca accesiunea în favoarea constructorului ori în favoarea unui terţ, în baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.

Noul Cod Civil renunţă la caracterul perpetuu al dreptului de superficie, existent anterior în doctrină, legiuitorul optând în favoarea caracterului temporar al acestuia.

În acest sens, art. 694 din Noul Cod Civil prevede că dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. Cu toate acestea, la împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit, pentru o perioadă care să nu depăşească 99 de ani. Astfel, nu ar putea fi exclusă posibilitatea reînnoirii dreptului de superficie la nesfârşit, neexistând practic, în lumina noilor prevederi, o limitare a numărului de reînnoiri ale dreptului de superficie.

În ceea ce priveşte întinderea şi exercitarea dreptului de superficie, părţile sunt libere să convină dacă dreptul de superficie se va exercita numai asupra solului sau numai asupra subsolului sau atât asupra solului, cât şi asupra subsolului, asupra întregii suprafeţe de teren sau asupra unei părţi din aceasta. În această ultimă ipoteza, dacă dreptul de superficie se constituie doar asupra unei părţi dintr-un teren, acesta se va dezmembra, formând un imobil distinct din porţiunea grevată de dreptul de superficie, iar cealaltă parte se va constitui într-un imobil neafectat de această sarcină potrivit art. 94 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006.

Această limitare nu trebuie interpretată în sensul reducerii suprafeţei de exercitare a dreptului de superficie la amprenta la sol a clădirii, ci în funcţie de destinaţia construcţiei şi necesităţile superficiarului, această suprafaţă poate fi mai întinsă sau mai restrânsă.

Mai trebuie subliniat faptul că în ipoteza în care superficia se înscrie în temeiul actului juridic prin care proprietarul a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, superficiarul nu poate modifica structura construcţiei. Este permisă demolarea acesteia, însă numai cu îndeplinirea obligaţiei reconstruirii acesteia în forma sa iniţială.

În situaţia în care superficiarul modifică structura construcţiei, o demolează şi nu o mai reconstruieşte sau o reconstruieşte fără respectarea formei sale iniţiale, proprietarul terenului are dreptul să opteze pentru următoarele două soluţii: (1) să ceară încetarea dreptului de superficie; sau (2) să pretindă repunerea în situaţia anterioară a construcţiei pe cheltuiala superficiarului. În ambele situaţii prevăzute anterior, dreptul proprietarului trebuie exercitat în termen de 3 ani din momentul în care proprietarul a cunoscut sau trebuia să cunoască realizarea modificării structurii construcţiei de către superficiar.

Cu privire la dreptul de dispoziţie asupra dreptului de superficie, Noul Cod Civil prevede posibilitatea titularului dreptului de superficie de a dispune liber de dreptul său, nefiind necesar acordul proprietarului terenului. Totuşi, dreptul de folosinţă asupra terenului se va putea înstrăina sau ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.

Dreptul de superficie se poate constitui cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Părţile pot stabili natura prestaţiei şi modalităţile de achitare a acestei prestaţii. Conform Noului Cod Civil, în cazul în care părţile nu prevăd alte modalităţi de plată şi dacă superficia este constituită cu titlu oneros, titularul dreptului de superficie va datora sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, zona în care se situează terenul precum şi orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei. În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită de către instanţa judecătorească.

În ceea ce priveşte mijloacele de apărare a dreptului de superficie, Noul Cod Civil pune capăt controversei existente anterior în doctrină cu privire la termenul de prescripţie extinctivă a acţiunii confesorii prin care se urmăreşte apărarea dreptului de superficie, consacrând în mod expres imprescriptibilitatea acestei acţiuni, inclusiv în ipoteza în care construcţia nu este edificată pe teren.

Superficia încetează la expirarea termenului pentru care a fost constituită, prin consolidare (când terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane), prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens (atât în caz de pieire fortuită sau culpabilă), precum şi în alte cazuri prevăzute de lege.

Ca regulă generală, la încetarea dreptului de superficie, proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiei prin accesiune imobiliară, dacă părţile nu prevăd altfel, având obligaţia despăgubirii superficiarului cu valoarea de piaţă a construcţiei, calculată la momentul încetării dreptului de superficie. În acest caz, ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului, iar ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării dreptului de superficie.

În cazul în care construcţia nu există în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o, fără construcţie. Ipotecile care grevează dreptul de superficie se extind de drept asupra terenului, iar ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei superficiei se strămută de drept asupra sumei de bani primite de către superficiar de la proprietarul terenului.

Dacă superficiarul refuză să cumpere terenul, acesta va avea obligaţia de a ridica, pe cheltuiala sa, construcţia clădită şi de a repune terenul în situaţia anterioară. În această ultimă ipoteza, ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută de drept asupra materialelor rezultate din demolarea construcţiei, iar ipotecile constituite cu privire la teren se extind de drept cu privire la întregul teren.

În cazul stingerii dreptului de superficie prin consolidare, ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin fiecare în funcţie de obiectul asupra cărora s-au constituit, iar în cazul stingerii superficiei prin pieirea construcţiei, ipotecile cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei dreptului de superficie se menţin asupra dreptului de proprietate întregit.

În ceea ce priveşte situaţia dezmembrămintelor consimţite de superficiar, acestea se sting la momentul încetării dreptului de superficie, în absenţa unei înţelegeri contrare încheiate cu proprietarul terenului. În cazul stingerii dreptului de superficie prin consolidare, în absenţa unei stipulaţii contrare, dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe durata pentru care au fost constituite, însă nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial al superficiei. Dacă superficia se stinge prin pieirea construcţiei, drepturile reale ce grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel.

Noul Cod Civil distinge între două forme ale dreptului de superficie, şi anume: forma principală sau deplină a dreptului de superficie, care presupune existenţa construc­ţiei, plantaţiei sau lucrării pe terenul asupra căruia superfi­ciarul dobândeşte un drept de folosinţă, în momentul consti­tuirii dreptului de superficie şi forma secundară sau incipientă, în care proprietarul terenului dezmembrează şi transmite dreptul de folosinţă asupra terenului, urmând ca realizarea construcţiei sau a lucrărilor să se desfăşoare ulterior.

Noile prevederi ale Codului Civil limitează suprafaţa tere­nului asupra căruia super­ficiarul îşi poate exercita dreptul sau de superficie la suprafaţa de teren aferentă şi necesară exploatării construcţiei (a lucrării sau plantaţiei).

Noul Cod Civil prevede că stingerea dreptului de superficie se va face prin radierea din Cartea Funciară.