Performanţa energetică a clădirilor
Oana Bădărău, senior associate în cadrul casei de avocatură PeliFilip
Specialiştii au determinat că, în prezent, 40% din totalul consumului de energie finală din Uniunea Europeană se datorează clădirilor. Tot ele sunt responsabile pentru 36% din emisiile de carbon din Uniune. Acestea sunt doar câteva dintre premisele care i-au determinat pe oficialii din forurile europene să impună anul 2020 ca termen limită pentru atingerea idealului numit "clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero", reprezentând clădiri a căror performanţă energetică este foarte ridicată şi al căror necesar de energie ar trebui să fie acoperit, într-o foarte mare măsură, din surse regenerabile.
Măsura a fost adoptată prin Directiva 2010/31/UE a Parlamentului European şi a Consiliului privind performanţa energetică a clădirilor şi îşi propune să promoveze îmbunătăţirea performanţei energetice a clădirilor în cadrul Uniunii şi reducerea consumurilor energetice din surse convenţionale. Clădirile vizate sunt atât cele noi, precum şi cele existente care fac obiectul unor lucrări de renovări majore.
Statele membre urmează să se asigure că, până la 31 decembrie 2020, toate clădirile noi vor fi clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero. În cazul celor ocupate şi deţinute de autorităţile publice, standardul se aplică de la 31 decembrie 2018. Stabilirea acestor termene limită este motivată de nevoia de a atinge obiectivele politicii energetice europene, care au fost sintetizate în formula "20-20-20%" şi se referă la: reducerea cu 20% a emisiilor de gaze cu efect de seră, reducerea cu 20% a consumului de energie şi producere a minimum 20% din necesarul de energie prin folosirea de resurse regenerabile - toate acestea până în anul 2020. Măsurile luate în vederea reducerii consumului de energie în Uniune au scopul de a facilita respectarea Protocolului de la Kyoto la Convenţia-cadru a Organizaţiei Naţiunilor Unite privind schimbările climatice, iar prin ponderea reprezentată de clădiri în totalul consumului de energie din Uniunea Europeană, este firesc ca ele să atragă o atenţie particulară.
Rămâne de văzut, însă, în ce manieră (şi, mai ales, în ce măsură) vor fi atinse obiectivele ambiţioase avute în vedere de forurile europene. Directiva 2010/31/UE prevede ca, până cel târziu la 9 iulie 2012, statele membre să transpună integral în legislaţia lor naţională prevederile actului comunitar.
În România, legislaţia actuală în domeniu este reprezentată de prevederile Legii nr. 372 din 13 decembrie 2005 privind performanţa energetică a clădirilor şi a Normelor metodologice aprobate prin Ordinul nr. 1459 din 1 octombrie 2007, care reflectau dispoziţiile Directivei 2002/91/CE a Parlamentului European şi a Consiliului privind performanţa energetică a clădirilor, abrogate în mod expres în 2010 de Directiva 2010/31/UE.
Încă de la intrarea în vigoare in 2007, acest act normativ a stârnit nemulţumiri în rândul celor pentru care avantajul imediat al noii reglementări nu era unul evident. Legea venea cu o cerinţă considerată de unii împovărătoare: obţinerea, de către proprietar, a certificatului de performanţă energetică pentru mai toate clădirile care se construiesc, sunt vândute sau închiriate (excepţiile sunt puţine: clădiri istorice, lăcaşuri de cult, clădiri provizorii etc.). De la 1 ianuarie 2011 (termenul iniţial planificat era 1 ianuarie 2010), certificatul este necesar inclusiv pentru vânzarea sau închirierea locuinţelor unifamiliale şi a apartamentelor din blocurile de locuinţe.
Potenţialii cumpărători sau locatari ai unei clădiri sau ai unei unităţi de clădire ar trebui să primească, prin intermediul certificatului de performanţă energetică, informaţii corecte despre performanţa energetică a clădirii, precum şi sfaturi practice pentru îmbunătăţirea acestei performanţe. Obţinerea certificatului de performanţă energetică punea însă, din start, unele probleme logistice şi implica un cost suplimentar (deşi nu substanţial), care însă se adăuga onorariilor şi taxelor (semnificative) de plătit cu ocazia încheierii oricărei tranzacţii imobiliare. Ca o paranteză, nu este exclus ca Legea să fi avut un număr mai larg de susţinători în prezenţa unui beneficiu "palpabil" - de exemplu, o scutire/reducere a cuantumului impozitului pe proprietate pentru clădirile care ating un anumit standard din punct de vedere al consumului de energie, după cum s-a avut în vedere pentru o perioadă scurtă de timp în 2011 (prin prevederile art. 271 ale Ordonanţei de urgenţă nr. 18 din 4 martie 2009 privind creşterea performanţei energetice a blocurilor de locuinţe, intrate în vigoare la 17 iulie 2011 şi abrogate la 5 septembrie 2011).
Cu toate acestea, redactarea uşor neclară a articolelor relevante din Lege, precum şi lipsa unei sancţiuni exprese pentru situaţia în care certificatul de performanţă energetică nu a fost obţinut la încheierea unei tranzacţii (de vânzare sau de închiriere) a fost speculată de actorii pieţei. La rândul lor, notarii s-au lăsat relativ uşor înduplecaţi să încheie acte de transfer în absenţa certificatului, în schimbul unei simple declaraţii a părţilor în cuprinsul contractului în sensul asumării răspunderii pentru încheierea actului în absenţa certificatului (practică încuviinţată chiar de Uniunea Notarilor Publici printr-o hotărâre din decembrie 2010).
Prevederile Legii nr. 372/2005 urmează însă să fie actualizate în lumina noii Directive (2010/31/UE), un proiect de lege pentru modificarea şi completarea acesteia fiind aprobat de Guvern la 18 august 2011. Printre modificări, se întrevede şi o clarificare privind obligativitatea prezentării certificatului la încheierea contractelor de vânzare sau a celor de închiriere, precum şi includerea unei sancţiuni pentru încheierea actului în lipsa certificatului.
În plus, certificatul de performanţă energetică este (inclusiv în prezent) o condiţie preliminară pentru efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor. Rămâne de văzut în ce măsură Legiuitorul va avea în vedere acordarea unei concesii dezvoltatorilor sub forma unei "perioade de graţie", permiţându-le să obţină certificatul la un oarecare interval de la semnarea procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, similar situaţiei autorizaţiei de securitate la incendiu (amintim că prevederile Normelor metodologice de avizare şi autorizare privind securitatea la incendiu şi protecţia civilă aprobate prin Ordinul nr. 3 din 6 ianuarie 2011 permit, în cazul construcţiilor şi amenajărilor puse în funcţiune fără obţinerea autorizaţiei de securitate la incendiu care au aviz de securitate la incendiu şi îndeplinesc nivelele de performanţă specifice securităţii la incendiu, obţinerea autorizaţiei de securitate la incendiu în termen de maximum 6 luni de la data încheierii procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de construcţii).
Directiva 2010/31/UE a lăsat pe seama statelor membre stabilirea cerinţelor minime pentru performanţa energetică a clădirilor, însă trebuie să se aibă în vederea atingerea unui echilibru între investiţiile necesare şi economiile realizate pe durata de viaţă a clădirii. Cu toate acestea, în timp ce preocupările privind definirea costurilor la un nivel care să nu depăşească beneficiile sunt încă de actualitate, maniera (şi limitele) de împărţire a costurilor efective între părţile interesate (a se citi beneficiari) - Uniunea Europeană/statele membre, proprietarii şi ocupanţii clădirilor - rămâne un subiect deschis de discuţii. Simpla prezenţă pe piaţă a unor societăţi care ocupă şi îşi desfăşoară activitatea în cadrul clădirilor (fie că acţionează în calitate de chiriaşi sub unul, două sau în zece contracte de închiriere) le face în egală măsură implicate şi responsabile. Deşi problema nu trebuie văzută ca o manieră de a transmite costurile de la proprietari la chiriaşi, în acelaşi timp, faptul că subiectul are în vedere clădirile nu trebuie nici să conducă automat la concluzia că, în raporturile dintre proprietari şi chiriaşi, cei dintâi sunt cei care trebuie să suporte integral costurile de eficientizare energetică.
Având în vedere importanţa identificării unei finanţări adecvate, prin Directiva 2010/31/UE se instituie posibilitatea iniţierii unor programe de sprijin financiar în vederea reducerii consumurilor energetice şi a creşterii numărului de clădiri cu consum redus de energie din sursele clasice. Un început promiţător în acest sens îl constituie prevederile Ordonanţei de urgenţă nr. 69 din 30 iunie 2010 privind reabilitarea termică a clădirilor de locuit cu finanţare prin credite bancare cu garanţie guvernamentală. Conform acestora, reabilitarea termică a blocurilor de locuinţe şi a clădirilor tip locuinţe unifamiliale, constituie "acţiune de interes public" în scopul reducerii consumurilor energetice la consumatorii finali. Prin urmare, se încearcă facilitarea accesului asociaţiilor de proprietari şi a proprietarilor de locuinţe (persoane fizice) construite înainte de sfârşitul anului 2000, la contractarea de credite bancare cu garanţie guvernamentală şi cu dobândă subvenţionată, pentru executarea lucrărilor de intervenţie privind reabilitarea termică a clădirilor de locuit.
Sub imperiul Directivei anterioare (2002/91/CE), şi alte acte normative au avut în vedere acordarea de sprijin financiar pentru îmbunătăţirea performanţei energetice a clădirilor: amintim, cu titlu de exemplu, Ordonanţa de urgenţă nr. 18 din 4 martie 2009 privind creşterea performanţei energetice a blocurilor de locuinţe.
