Hotărârea de Guvern nr. 119/2010 pentru modificarea şi completarea Hotărârii de Guvern nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului "Prima casă" ("HG nr. 119/2010") aduce modificări importante programului "Prima casă" ("Programul"), în special, cu privire la (i) categoriile de locuinţe ce pot fi achiziţionate sau construite în cadrul Programului, (ii) valoarea finanţărilor garantate şi (iii) garanţiile instituite de beneficiarii Programului în favoarea statului Român.
Categorii de locuinţe eligibile
O completare importantă adusă de noua reglementare are în vedere circumstanţierea categoriilor de locuinţe ce pot fi achiziţionate sau construite în cadrul Programului, făcăndu-se referire în mod expres şi la posibilitatea ca acestea să fie construite prin programele Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe (ANL).
Pe lângă locuinţele finalizate, cele în curs de finalizare şi cele viitoare, care urmează a fi construite de către beneficiari individuali, HG nr. 119/2010 introduce alte două categorii de locuinţe: (i) locuinţele noi, destinate achiziţionării după finalizare şi (ii) locuinţele ce urmează a fi construite prin asociaţii fără personalitate juridică constituite de minimum 7 beneficiari, persoane fizice. În ceea ce privesc locuinţele noi sau cele viitoare, indiferent dacă urmează să fie construite de către beneficiari individuali sau de către asociaţii fără personalitate juridică, noua reglementare prevede o condiţie specială, şi anume, ca acestea să fi fost construite sau să urmeze a fi construite, după caz, pe baza unei autorizaţii de construire eliberată după data intrării în vigoare a HG nr. 119/2010, respectiv după data de 22 februarie 2010.
Locuinţele ce pot fi achiziţionate în cadrul Programului sunt circumstanţiate şi din punct de vedere al performanţei energetice, stabilindu-se faptul că, de la data intrării în vigoare a prevederilor Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, locuinţele trebuie să se încadreze în una dintre clasele A-C de eficienţă energetică.
Valoarea finanţărilor garantate
Spre deosebire de prevederile HG nr. 717/2009 în forma anterioară modificării, prin care, finanţarea garantată pentru locuinţele din cadrul Programului era plafonată la suma de 60.000 euro, indiferent de categoria locuinţei, HG nr. 117/2010 stabileşte diferenţiat valoarea finanţărilor garantate, în funcţie de vechimea locuinţelor, după cum urmează:
În cazul locuinţelor finalizate, precum şi cele nefinalizate, finanţarea garantată urmează a acoperi (i) maximum 95% din preţul de achiziţie prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare, dacă preţul este mai mic sau egal cu suma de 60.000 euro sau, (ii) maximum 57.000 euro dacă preţul este mai mare de 60.000 euro;
În cazul locuinţelor noi sau cele viitoare care urmează să fie construite de către beneficiari individuali, finanţarea garantată urmează a acoperi (i) maximum 95% din preţ, dacă acesta este mai mic sau egal cu suma de 70.000 euro sau, (ii) maximum 66.500 euro dacă preţul este mai mare de 70.000 euro; şi
În cazul locuinţelor care urmează să fie construite prin asociaţii fără personalitate juridică, creditul acordat fiecăreia dintre persoanele fizice asociate urmează a acoperi (i) maximum 95% din valorile prevăzute în contractele de construire a locuinţelor, dacă valoarea de construcţie a locuinţei este mai mică sau egală cu suma de 75.000 euro sau, (ii) maximum suma de 71.250 euro dacă valoarea de construcţie a locuinţei este mai mare de 75.000 euro.
Deşi prin HG nr. 119/2010 se abrogă în mod expres prevederile referitoare la promisiunea unilaterală de creditare şi promisiunea de garantare, din dorinţa de a preveni eventuale dificultăţi din punct de vedere al aplicabilităţii în timp a normelor incidete, se menţine posibilitatea emiterii unei promisiuni de garantare în situaţia în care, pentru achizionarea unei locuinţe s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare anterior intrării în vigoare a HG nr. 119/2010, caz în care, emiterea se va face în condiţiile normelor de implementare a programului în vigoare la data incheierii respectivului antecontract.
Garanţiile acordate pentru locuinţele achizitionate sau construite în cadrul Programului
Este important de precizat faptul că, spre deosebire de normele anterioare, HG nr. 119/2010 reglementează în mod diferenţiat garanţiile acordate, în funcţie de categoriile de locuinţe din cadrul Programului.
În cazul locuinţelor (i) finalizate, (ii) nefinalizate, aflate în diverse faze de construcţie şi (iii) cele noi, destinate achiziţionării după finalizare, acestea sunt garantate cu o ipoteca legală de rangul I constituită în favoarea statului român, valabilă pe toată durata finanţării. De asemenea, se prevede obligaţia notării în cartea funciară a interdicţiei de înstrăinare (n.b. spre deosebire de vechea reglementare care solicită o interdicţie de vânzare) a locuinţelor pe o perioadă de 5 ani, precum şi a interdicţiei de grevare cu alte sarcini pe toată durata finanţării.
În ceea ce priveşte garantarea locuinţelor viitoare care urmează a fi construite fie de către beneficiari individuali, fie de către asociaţii fără personalitate juridică, HG nr. 119/2010 introduce, pe lângă modalităţile de garantare prevăzute mai sus, şi o ipotecă legală de rangul I instituită asupra terenurilor proprietatea beneficiarului/beneficiarilor în favoarea statului român, valabile până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor beneficiarului faţă de finanţator. Şi în această situaţie se va nota în cartea funciară o interdicţie de înstrăinare a terenului pe o perioadă de 5 ani, precum şi interdicţia de grevare cu alte sarcini.
De asemenea, HG nr. 119/2010 stabileşte plafonul garanţiilor ce pot fi emise cu respectarea reglementărilor legale pentru anul 2010 la valoarea de 700 milioane euro.
Sintetizând, considerăm că, principalele modificări aduse Programului sunt de natură a facilita construirea de locuinţe noi, pentru acei beneficiari care deţin în proprietate un teren, precum şi o autorizaţie de construire, cu condiţia ca acestea să fie garantate prin instituirea unei ipoteci legale de rangul I atât asupra locuinţei construite cât şi asupra terenului pe care urmează să se ridice construcţia.
