În data de 28 aprilie 2009 a intrat în vigoare Ordinul nr. 133/2009 (denumit în continuare "Ordinul nr. 133/2009") pentru modificarea şi completarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 633/2006 (denumit în continuare "Regulamentul").
Principalele modificări aduse prin Ordinul nr. 133/2009 vizează următoarele aspecte: (i) limitarea accesului la datele cu caracter personal; (ii) posibilitatea notării unor noi categorii de informaţii in cartea funciară; (iii) motive de respingere a cererii de înscriere in cartea funciară; (iv) radierea antecontractelor şi a litigiilor din cartea funciară şi (v) alipirea imobilelor grevate cu sarcini.
Limitarea accesului la datele cu caracter personal
In vederea implementării prevederilor Legii nr. 677/2001 pentru protecţia persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal si libera circulaţie a acestor date, prin Ordinul nr. 133/2009 se limitează accesul publicului la informaţiile personale din documentele înregistrate la cartea funciară. Astfel, conform Ordinului nr. 133/2009, se vor putea elibera copii certificate ale actelor din arhiva biroului teritorial de cadastru si publicitate imobiliara însă în cuprinsul copiilor se vor masca datele cu caracter personal. Datele cu caracter personal nu vor fi mascate în cazurile în care copiile sunt solicitate de persoanele interesate, potrivit menţiunilor din cartea funciara sau de instituţiile abilitate sş solicite aceste copii, potrivit legii. Implementarea acestor noi prevederi ale legii de către birourile de carte funciară nu ar trebui sa creeze probleme în cazul în care altcineva decât persoanele interesate, potrivit menţiunilor din cartea funciară sau instituţiile abilitate ar avea interesul să verifice în documentaţia depusă la cartea funciară identitatea proprietarului sau a proprietarilor succesivi ai unor imobile, acordarea posibilităţii de a realiza o asemenea verificare fiind unul dintre scopurile întocmirii registrelor de carte funciară.
Posibilitatea notării unor noi categorii de informaţii în cartea funciară
Prin Ordinul nr. 133/2009 se introduce în mod expres posibilitatea de a nota în cartea funciară următoarele noi categorii de informaţii: (a) plângerile sau acţiunile penale în legătură cu infracţiuni care au stat la baza înscrierilor din cartea funciară; (b) Interdicţiile de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare; (c) intenţia de înstrăinare sau ipotecare a bunului imobil; (d) revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca obiect un bun imobil; (e) respingerea cererii de înscriere în cartea funciară şi (f) deschiderea procedurii insolvenţei.
Motive de respingere a cererii de înscriere în cartea funciară
Conform noilor modificări aduse Regulamentului prin Ordinul nr. 133/2009, "dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru validitatea actului". De asemenea, noua formă a Regulamentului prevede că "registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare".
În practică, în cazul cererilor de înscriere în cartea funciară a contractelor de vânzare cumpărare de terenuri sau în cazul contractelor de donaţie, de exemplu, registratorii din cadrul birourilor de carte funciară ar trebui să verifice dacă este îndeplinită condiţia formei autentice iar dacă respectivele contracte nu au fost încheiate în formă autentică, registratorii vor trebui să respingă cererea de înscriere a unor asemenea contracte în cartea funciară, acestea fiind nule absolut.
Totuşi, verificarea de către registratori a unor cazuri de nulitate absolută prevăzute expres de lege, altele decât nerespectarea condiţiilor de formă, nu poate fi exhaustivă întrucât legea prevede şi anumite cazuri de nulitate cum ar fi de exemplu lipsa ori nevalabilitatea consimţământului ce nu pot fi verificate de către registratori.
În ceea ce priveşte prevederea din noua formă a Regulamentului referitoare la cazul de respingere a cererii de înregistrare a unui act juridic datorită neîndeplinirii "unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare ", datorită ambiguităţii formulării sale, aceasta ar putea da naştere la numeroase interpretări si la o aplicare neunitară.
Aşadar, deşi utile, verificările efectuate de către registratori conform noilor prevederi ale Regulamentului nu reprezintă o garanţie absolută că actul verificat cu privire la care se aprobă cererea de înscriere în cartea funciară este perfect valabil şi a fost emis cu respectarea tuturor condiţiilor cerute de lege pentru validitatea sa.
Radierea antecontractelor şi a litigiilor din cartea funciară
Conform noilor completări aduse Regulamentului prin Ordinul nr. 133/2009, radierea notarii antecontractului din cartea funciara se va realiza din oficiu la înscrierea contractului încheiat între aceleaşi părţi. Dacă contractul nu se încheie, radierea notării antecontractului din cartea funciara se va face în baza acordului părţilor, sau în lipsa acestuia, în baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile sau în baza încheierii de certificare fapte care atestă că, deşi somată, una dintre părţi a refuzat sa se prezinte la notarul public în vederea autentificării contractului.
De asemenea, antecontractul se va putea radia si după trecerea unui termen de 3 ani de la împlinirea termenului stabilit pentru încheierea contractului cu condiţia ca persoana în drept să nu fi cerut notarea litigiului privitor la executarea acestuia.
În ceea ce priveşte radierea litigiilor, potrivit noilor prevederi ale Regulamentului, aceasta se va dispune în baza dovezii stingerii irevocabile a litigiului constatată prin hotărâre judecătorească sau certificat de grefă.
Alipirea imobilelor grevate cu sarcini
Cu privire la alipirea imobilelor, conform Ordinului nr. 133/2009, aceasta se va putea realiza dacă imobilele sunt situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială şi nu sunt grevate de sarcini. În cazul în care imobilele ce urmează a fi alipite sunt grevate cu sarcini, operaţia de alipire nu se poate face decât cu acordul titularilor acestor sarcini, cu excepţia situaţiei în care imobilul provine dintr-o dezmembrare.
De asemenea, proprietarii unor imobile alăturate pot solicita înscrierea alipirii în cartea funciara în baza actului de alipire, a unei convenţii privind stabilirea cotelor-parţi deţinute din imobilul rezultat în urma alipirii, convenţie ce trebuie încheiata în forma autentică, precum şi în baza unei documentaţii cadastrale.
Potrivit noilor modificări aduse regulamentului prin Ordinul nr. 133/2009, notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciara si a litigiilor având ca obiect imobilul înscris în cartea funciara constituie piedică la alipirea sau dezmembrarea imobilului, până la radierea acestora.
