STUDIU MERVANI:S-a stabilizat preţul imobilelor din Valea Prahovei, după mulţi ani de scădere

Cresc vânzările în Buşteni, Breaza, Brebu, Cornu şi Proviţa

Preţul de vânzare al imobilelor din Valea Prahovei s-a stabilizat, după mai mulţi ani de scădere, arată un studiu realizat de agenţia imobiliară Mervani. În afara categoriei case, vile şi terenurile foarte mari, care încă prezintă o tendinţă uşoară de scădere, celelalte imobile au deja o bună perioadă de stabilitate, au subliniat reprezentanţii agenţiei.

Conducerea Mervani arată: "Între 2007 şi 2010 a avut loc o scădere medie generală a preţurilor, la toate categoriile de imobile, de aproximativ 9%. În perioada 2011-2015, preţurile tuturor categoriilor de imobile au coborât cu încă 29%. În concluzie, scăderea preţurilor înregistrată în perioada 2007 - 2015 este de minim 35%".

Apartamentele şi garsonierele precum şi terenurile mici îşi consolidează permanent poziţia de cea mai căutată categorie imobiliară din piaţă şi, astfel, fluctuaţia preţului este dată de sezonalitatea cererii.

Spaţiile comerciale (categorie în care Mervani include şi spaţiile industriale, agricole şi turistice) sunt prezente în oferta agenţiei într-un număr din ce în ce mai mare, ceea ce presupune o scădere continuă a preţurilor şi la această categorie de imobile, mai ales că majoritatea proprietarilor au în derulare diverse contracte de împrumut cu instituţii bancare şi sunt presaţi de timp în vederea vânzării sau închirierii.

Cumpărătorii caută terenuri şi imobile în special în localităţile Câmpina, Breaza, Brebu şi Cornu, în timp ce Azuga şi Băneşti, Proviţa şi Telega au prezentat cel mai mic interes.

Analizând cererea pe categorii de imobile vizionate, reprezentanţii Mervani au constatat un interes mai mare pentru case, terenuri şi apartamente în detrimentul spaţiilor comerciale şi al garsonierelor. Conform studiului citat, un procent foarte mare de vânzări a apartamentelor (62%) este în Câmpina, Sinaia şi Buşteni, în timp ce casele (19%) şi terenurile (17%) sunt tranzacţionate în procent mult mai mic în Breaza şi Cornu.

Urmărind trendul tranzacţiilor din acest an, Mervani a concluzionat că există o creştere a vânzărilor înregistrate în oraşele Buşteni, Breaza, Brebu, Cornu şi Proviţa, în timp ce Câmpina şi Sinaia prezintă o scădere însemnată, justificată de lipsa ofertelor noi în piaţă. "Numărul mare de tranzacţii din Buşteni se justifică prin faptul că aici au rămas cele mai multe apartamente de vânzare în proiecte rezidenţiale noi, cu preţuri acceptabile", susţin agenţii Mervani.

În topul tranzacţiilor înregistrate în cei peste 12 ani de activitate ai Agenţiei Mervani Invest rămâne oraşul Sinaia, cu 20% din total vânzări efectuate, urmat de Câmpina - cu 19% şi oraşul Buşteni - cu 15%. Localităţile mai noi introduse în zona de acţiune a Agenţiei Mervani, precum Proviţa, Băneşti şi Poiana Câmpina, rămân cu procente apropiate de 1% din total.

"Pe categorii de imobile, apartamentele au fost vândute cel mai bine în Câmpina, Sinaia, Buşteni şi Azuga, casele - în Câmpina şi Breaza, vilele - în Buşteni şi terenurile - în Comarnic, Sinaia şi Breaza", mai arată studiul citat.

Agenţia a identificat şi un indice de negociere (diferenţa dintre preţul solicitat de proprietar şi cel la care se tranzacţionează), care este, în medie, de 9,15%. Cele mai "negociate" imobile au fost apartamentele în Câmpina (28%) şi Breaza (12%), în timp ce la aceeaşi categorie de imobil preţurile au fost negociate cu doar 3-4% în oraşele Buşteni şi Sinaia.

Conform Mervani, 33% din cumpărătorii de proprietăţi de pe Valea Prahovei sunt bucureşteni, urmaţi îndeaproape de cumpărători din Câmpina (25%) şi Ploieşti (7%).

Aproape jumătate din ofertele de vânzare sunt pentru terenuri

În urma analizei efectuate de Mervani, a rezultat o pondere de 40,33% a ofertelor de terenuri, urmată de case-vile - cu 31,38%, apartamente şi garsoniere - 24,17%. Cele mai puţine sunt ofertele de spaţii comerciale, industriale şi turistice care, în total, ocupă un procent de 4,12% din numărul ofertelor de vânzare.

"Dacă facem o clasificare a ofertelor pe localităţi, atunci putem identifica un procent de 17,64% ocupat de Câmpina, urmat de Sinaia - cu 16,01%, de Breaza - cu 13,65% şi Buşteni - cu 12,27%. Toate celelalte 19 localităţi aflate în baza de date a Agenţiei Mervani Invest ocupă procente cuprinse între 6 şi 0,05%", precizează studiul citat.

Cele mai multe apartamente în bloc (34%), apartamente în case (43%) şi garsoniere (53%) se regăsesc în Sinaia, în timp ce oferta cea mai mare de case (20%) se află în Câmpina, iar oferta majoră de vile (21%) şi spaţii comerciale (28%) este în Buşteni.

Terenurile oferite la vânzare se găsesc, în marea lor majoritate, în Breaza (19%), iar cele mai multe imobile de închiriat - în Câmpina (44%).

Mervani a calculat un preţ mediu de 48 de euro/mp pentru terenuri. Preţul este valabil pentru loturi de 1.471 mp, cu o deschidere la stradă de 26 metri, având o valoare totală de 53.635 euro.

"Dacă analizăm oferta de terenuri, constatăm că este singura categorie prezentă în toate cele 24 de localităţi analizate şi prezintă o pondere importantă în Câmpina (14,63%) şi Breaza (13,78%) şi într-un procent de 12,1% în Comarnic, 11,95% - în Sinaia şi 10,13% - în Buşteni. Oferte mai puţine de terenuri sunt în Predeal, Brebu, Băneşti şi Proviţa.

În doar două localităţi loturile scoase la vânzare au o suprafaţă medie rezultată mai mare de 2.000 mp (Breaza şi Proviţa), iar în alte zece media este situată între 1.000 mp şi 2.000 mp. În Sinaia, Buşteni şi Azuga terenurile vândute au, în medie, 1.000 mp. Mervani mai arată, în studiu, că deschiderea medie a terenurilor din Valea Prahovei este de 26 metri.

"Dacă ne raportăm la media de 48 euro/mp, cele mai mari preţuri la terenurile intravilane se găsesc în staţiunile din Valea Superioară a Prahovei, respectiv Sinaia (146 euro/mp), Buşteni (124 euro/mp), Azuga (109 euro/mp) şi Predeal (103 euro/mp)", au mai spus reprezentanţii Mervani.

Cele mai ieftine terenuri se regăsesc în Proviţa (11 euro/mp), Sotile (12 euro/mp) şi Telega (14 euro/mp). Un preţ mediu de 17 euro/mp au suprafeţele scoase la vânzare în Comarnic, Valea Doftanei şi Poiana Câmpina, 21 euro/mp - în Brebu şi Băneşti, iar Breaza, Cornu şi Câmpina au un preţ mediu cuprins între 27 - 49 euro/mp.

Cerere mare pentru apartamente în vile

Oferta de apartamente în case şi vile cuprinde doar imobile mai vechi. "Oferta de acest tip în proiecte rezidenţiale sau construcţii noi este prezentă în oferta Mervani într-un număr destul de limitat. Dar, cererea pentru această categorie de imobile este din ce în ce mai mare, ceea ce presupune o moderare a scăderii preţurilor şi o creştere a numărului de dezvoltatori interesaţi în realizarea unor proiecte de acest tip", mai arată studiul.

Un apartament situat într-o vilă, cu o suprafaţă construită de 110 mp şi teren aferent de 160 mp, are un preţ de vânzare de 75.013 de euro, respectiv 681 euro/mp.

Un apartament cu două camere şi o suprafaţă construită de 65 mp are un preţ de vânzare de 52.848 euro (809 euro/mp). Din cele 24 de localităţi din Valea Prahovei unde agenţia Mervani este prezentă, oferta de apartamente se regăseşte doar în şapte dintre ele şi prezintă o fluctuaţie de preţ cuprinsă între 977 euro/mp la Predeal şi 704 euro/mp la Poiana Câmpina.

Reprezentanţii Mervani au explicat: "Oferta analizată cuprinde apartamente în blocuri noi sau construite între anii 1960 şi 1990, marea lor majoritate având diverse îmbunătăţiri precum centrală termică, tâmplărie termoizolantă, izolaţie termică, gresie, faianţă, parchet. Preţul mediu rezultat pentru două camere este aferent preţului solicitat de către vânzători, raportat la suprafaţa construită a apartamentului. În cazul apartamentelor preţul poate fi influenţat în sens negativ sau pozitiv de etajul la care este situat, zona de amplasare a imobilului, spaţiile de parcare disponibile, gradul de îngrijire al spaţiilor comune, vecini, perspectiva peisagistică de la balcoane şi ferestre, vechimea instalaţiilor şi utilităţi disponibile".

O garsonieră cu o suprafaţă construită de 39 mp are un preţ mediu de 31.049 euro, respectiv 800 euro/mp.

Atât garsonierele, cât şi apartamentele situate în blocurile mai vechi de anul 2000 sunt, în continuare, pe un trend descendent din punct de vedere al cererii, ceea ce presupune şi un trend de scădere continuă a preţurilor, conform sursei citate.

Ofertă redusă de apartamente noi

Există, în continuare, o bază de oferte, destul de redusă, constituită din apartamente şi garsoniere în proiecte rezidenţiale noi, dezvoltată atât în zona superioară a Văii Prahovei, cât şi în zona mai sudică, unde interesul investiţional este mai scăzut.

O situaţie analitică a preţurilor medii pe această categorie de imobile, aferentă proiectelor noi rezidenţiale, nu a fost făcută, Mervani motivând că există o variaţie majoră a preţurilor de la un moment la altul, dar şi oferte speciale promovate de toţi dezvoltatorii, începând de la negocierea masivă a preţului şi avantaje suplimentare oferite (auto, mobilă, vacanţe etc) în cadrul diverselor târguri de profil sau în funcţie de nevoile financiare ale fiecărei societăţi comerciale implicată în astfel de proiecte.

Cele mai scumpe vile - în Predeal, Sinaia şi Buşteni

Alături de Predeal, Sinaia şi Buşteni rămân, în continuare, în topul oraşelor cu cele mai mari preţuri pentru case şi vile, având o medie, înainte de excluderea valorică a terenului, de peste 700 euro/mp.

Oficialii Mervani susţin că cele mai mici preţuri sunt în Băicoi (270 euro/mp), Telega (274 euro/mp), Valea Doftanei (321 euro/mp), Proviţa (345 euro/mp) şi Comarnic (369 euro/mp). Localităţile care se încadrează în marja preţului mediu rezultat de 417 euro/mp, după excluderea valorică a terenului, sunt Poiana Câmpina (416 euro/mp), Cornu (420 euro/mp) şi Băneşti (424 euro/mp).

O vilă cu cinci camere, având o suprafaţă de 238 mp şi teren aferent de 862 mp, are un preţ de vânzare de 133.092 euro, respectiv 546 euro/mp.

"Există o diferenţă generală medie de 23 - 24% între preţul mediu rezultat/mp construcţie (incluzând şi terenul aferent) şi preţul mediu rezultat la construcţie (excluzând valoarea terenului). Astfel dacă la Predeal preţul mediu rezultat iniţial este de 820 euro/mp, după eliminarea terenului acesta ajunge la 630 euro/mp", precizează studiul Mervani.

Suprafeţele de teren aferente caselor şi vilelor, rezultate în urma analizei, evidenţiază localitatatea Proviţa, care are o suprafaţă mai mare de 1.500 mp aferentă vilelor scoase la vânzare, urmată de Cornu, Băicoi, Poiana Câmpina, Comarnic şi Mislea - cu peste 1.000 mp. Localităţile cu cea mai mică suprafaţă medie de teren aferentă construcţiilor sunt cele din zona superioară a Văii Prahovei, respectiv Azuga - 345 mp, Sinaia - 449 mp şi Buşteni - 465 mp.

Cele mai mari suprafeţe ale vilelor se regăsesc în oferta din localităţile Predeal (368 mp), Azuga şi Sinaia (277 mp) şi Buşteni (261 mp). Case cu suprafeţe între 200 mp şi 250 mp sunt scoase la vânzare în Râşnov (250 mp), Breaza (242 mp), Cornu (221 mp), Comarnic (206 mp) şi Băneşti (205 mp), în timp ce casele şi vilele din Câmpina au o suprafaţă medie construită de doar 197 mp.