UrbanismModificări importante introduse în legea urbanismului

av. Mădălina Fildan, Senior Associate PeliFilip

Din 2001 până în prezent Legea Urbanismului, i.e. Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, a suferit numeroase modificări, cele mai recente fiind cele aduse prin Legea nr. 190/2013 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 7/2011 ("OUG nr. 7/2011") pentru modificarea şi completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul ("Legea nr. 190/2013"), publicată în Monitorul Oficial nr. 408 din data 10 iulie 2013.

Adoptarea acestui act normativ a suscitat numeroase controverse, fiind puternic contestată atât de organizaţiile non-guvernamentale active în domeniul urbanismului şi amenajării teritoriului, cât şi de diverse organizaţii profesionale ale arhitecţilor şi urbaniştilor.

Mai mult, primul proiect al Legii nr. 190/2013 care urma să aprobe OUG nr. 7/2011 şi care, la rândul său, a modificat considerabil Legea Urbanismului, a fost respins în martie 2013 de Preşedintele României, fiind trimis spre reexaminare către Parlament. Criticile Preşedintelui statului vizau în principal posibilităţile mari de derogare de la reglementările Planurilor de Urbanism General. Parlamentul României a readoptat însă proiectul de lege (care a devenit astfel Legea nr. 190/2013) fără a implementa aproape niciuna dintre criticile formulate de administraţia prezidenţială, ceea ce a atras după sine obligaţia constituţională a Preşedintelui de a promulga legea fără alte obiecţii.

Vom prezenta în cele ce urmează cele mai importante modificări aduse de Legea nr. 190/2013.

Iniţiativa exclusivă a autorităţilor administraţiei publice pentru elaborarea anumitor tipuri de documentaţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism

Conform legii, iniţiativa de elaborare a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism aparţine exclusiv autorităţilor administraţiei publice, pentru documentaţiile de amenajare a teritoriului, planurile urbanistice generale (PUG), planurile de urbanism (PUZ) pentru zonele centrale, pentru zone construite protejate în integralitatea lor şi zone de protecţie a monumentelor, precum şi PUZ sau planuri urbanistice de detaliu (PUD) privind realizarea unor obiective de interes public.

În celelalte cazuri, iniţiativa de elaborare a documentaţiilor de urbanism aparţine atât autorităţilor administraţiei publice, cât şi oricăror persoane fizice sau juridice interesate.

În cazul în care iniţiativa de elaborare a amenajării teritoriului şi a elaborării documentaţiilor de urbanism aparţine autorităţilor administraţiei publice, documentaţiile respective se finanţează din bugetul de stat ori din bugetele locale, cu excepţia PUZ-urilor şi PUD-urilor care modifică părţi din zonele construite protejate, care se pot finanţa de către persoane fizice sau juridice interesate.

Eliminarea interdicţiei de a elabora documentaţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism la iniţiativa persoanelor fizice sau juridice, cu excepţia cazurilor prevăzute în mod expres

În conformitate cu modificările aduse Legii urbanismului prin OUG nr. 7/2011, care a intrat în vigoare la data 11 februarie 2011, iniţiativa de elaborare a unui PUZ a devenit o atribuţie exclusivă a autorităţilor administraţiei publice. Prin excepţie, s-a permis persoanelor fizice sau juridice de a iniţia PUZ-uri numai în situaţia dezvoltării următoarelor obiective de investiţii: (i) parcuri industriale, (ii) parcuri tehnologice, (iii) supermagazine, (iv) hipermagazine, (v) parcuri comerciale, (vi) parcuri culturale, (vii) zone de producţie, (viii) dezvoltarea de noi ansambluri rezidenţiale, (ix) infrastructură de transport, sau (x) extinderea zonei intravilane a localităţii cu cel puţin 10.000 de metri pătraţi pentru funcţiuni de locuire sau cu cel puţin 5.000 de metri pătraţi pentru funcţiuni de servicii sau producţie. În aceste cazuri, elaborarea unui PUZ trebuia efectuată prin diligenţa investitorului şi pe cheltuiala sa.

Ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 190/2013, dispoziţia de mai sus a fost abrogată şi înlocuită cu o formulare mai generală, care permite persoanelor fizice şi juridice de a iniţia PUZ-uri şi PUD-uri, cu excepţia cazurilor în care elaborarea documentaţiilor de urbanism se face la iniţiativa exclusivă a autorităţilor administraţiei publice, asfel cum am arătat mai sus.

Prin urmare, în cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate sau dacă condiţiile specifice amplasamentului ori natura obiectivelor de investiţii o impun, autoritatea publică locală competentă are dreptul să condiţioneze autorizarea investiţiei de aprobare a unui plan urbanistic zonal, elaborat şi finanţat prin grija persoanelor fizice şi/sau juridice interesate. În aceste cazuri, planurile urbanistice zonale pot fi elaborate numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-şef şi aprobat de către instituţiile competente conform legii.

Limitări impuse cu privire la indicatori urbanistici

În conformitate cu Legea Urbanismului, ori de câte ori parametrii tehnici ai unui nou proiect de investiţii nu se încadrează în prevederile PUG (prin urmare, trebuie aprobate anumite derogări) sau în cazul în care documentaţia de urbanism nu conţine suficiente informaţii pentru a verifica dacă proiectul respectă regulamentele de urbanism deja aprobate, autoritatea competentă poate solicita elaborarea şi aprobarea unui PUZ sau PUD.

Prin PUZ se stabilesc reglementări cu privire la regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei.

Noile dispoziţii adoptate de Legea nr. 190/2013 prevăd anumite restricţii în legătură cu derogările admise ale coeficientului de utilizare a terenului. Aceste limitări sunt aplicabile planurilor urbanistice zonale care reglementează zone ale unei unităţi teritoriale de referinţă şi care sunt finanţate de persoane juridice şi/sau fizice. În această situaţie, CUT propus de noua reglementare nu îl va putea depăşi pe cel aprobat iniţial cu mai mult de 20%, o singură dată. Cu toate acestea, prevederile referitoare la CUT nu se aplică pentru planurile urbanistice zonale destinate zonelor de interes economic, respectiv constituirii de parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, zone de servicii, orice altă zonă similară.

Mai mult, planurile urbanistice zonale care reglementează zone construite protejate în integralitatea lor nu pot fi modificate prin alte planuri urbanistice decât cele elaborate de către autorităţile publice locale. Prin excepţie, sunt admise documentaţii de urbanism elaborate în baza unui aviz de oportunitate, iniţiate de persoane fizice şi juridice, care conţin modificări ale indicatorilor urbanistici în limita a maximum 20% şi care nu modifică caracterul general al zonei.

Modificări ale cazurilor în care elaborarea unui PUZ este obligatorie

Legea nr. 190/2013 elimină unele dintre cazurile pentru care forma anterioară a Legii Urbanismului prevedea obligativitatea elaborării de planuri urbanistice zonale, precum zonele destinate hipermagazinelor şi/ sau parcurilor comerciale, zonele de producţie, parcurile culturale, zonele de dezvoltare a unor noi ansambluri rezidenţiale sau zona costieră sau de protecţie a ţărmului mării.

În conformitate cu modificările aduse prin Legea nr. 190/2013, elaborarea unui PUZ este obligatorie în cazul: zonelor centrale ale localităţilor, zonelor construite protejate şi de protecţie a monumentelor, zonelor de agrement şi turism, zonelor/parcurilor industriale, tehnologice şi zonelor de servicii, parcelărilor, pentru divizarea în mai mult de trei parcele, infrastructurii de transport, zonelor supuse restructurării sau regenerării urbane, altor zone stabilite de autorităţile publice locale din localităţi, potrivit legii.

Delimitarea zonelor pentru care se întocmesc PUZ-uri obligatorii, se face, de regulă, prin PUG. Cu toate acestea, în mod excepţional, prevederile de mai sus nu se aplică, deci nu va fi necesară elaborarea unui PUZ, în situaţia în care planurile urbanistice generale reglementează condiţiile de autorizare a investiţiilor în zona respectivă, cu excepţia zonelor construite protejate.

Creşterea puterii de reglementare a Planului Urbanistic de Detaliu

Legea 190/2013 prevede în mod expres că planurile urbanistice de detaliu pot cuprinde reglementări ale procentului de ocupare a terenului.

Modificarea a fost criticată de organizaţiile profesionale ale arhitecţilor şi urbaniştilor, care au subliniat că posibilitatea de a modifica un indicator urbanistic atât de important cum este POT-ul printr-o reglementare urbanistică de detaliu, care se realizează la nivel de parcelă şi nu tratează relaţia parcelei cu cartierul, poate conduce la distorsiuni şi contraste urbanistice importante. Criticile formulate au atenţionat asupra faptului că modificarea prin PUD a procentului de ocupare a terenului, în condiţiile păstrării coeficientului de utilizare a acestuia, conduce la posibilitatea autorizării unor clădiri de o conformare volumetrică diferită de cea gândită ca posibilă prin PUG/PUZ.

Modificări ale conţinutului obligatoriu al certificatelor de urbanism

În conformitate cu noile prevederi aprobate în temeiul Legii nr. 190/2013, certificatul de urbanism va indica şi regimul de actualizare/modificare a documentaţiilor de urbanism şi a regulamentelor locale aferente. Prin urmare, în cazul în care parametrii tehnici ai unui nou proiect de investiţii nu se încadrează în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate, în cuprinsul certificatului de urbanism, solicitantul va fi informat, dupa caz, cu privire la imposibilitatea modificării prevederilor documentaţiilor aprobate, necesitatea obţinerii unui aviz de oportunitate în condiţiile legii sau posibilitatea elaborării unei documentaţii de urbanism modificatoare, fără aviz de oportunitate conform legii.

Majorarea termenului de aprobare a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism

În conformitate cu reglementarea anterioară, autoritatea competentă pentru aprobarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului său de urbanism (i.e. consiliul judeţean sau local) avea obligaţia de a emite hotărârea de aprobare sau de respingere în termen de 30 de zile de la de la finalizarea dezbaterii publice şi înaintarea expunerii de motive elaborate de primar/preşedintele consiliului judeţean şi a raportului de specialitate elaborat de către arhitectul-şef. Legea nr. 190/2013 majorează acest termen de la 30 la 45 de zile.

Majorarea perioadei pentru care termenul de valabilitate al unui PUG poate fi prelungit

Conform prevederilor Legii nr.190/2013, termenul de valabilitate a PUG se prelungeşte o singură dată, pe bază de hotărâre a consiliului local/Consiliului General al Municipiului Bucureşti, până la intrarea în vigoare a noului plan urbanistic general, dar nu mai mult cinci ani de la data depăşirii termenului de valabilitate. Conform reglementării anterioare, valabilitatea unui PUG nu putea fi prelungită cu mai mult de trei ani. Prevederile care impuneau obligaţia arhitectului-şef de a informa autorităţile publice în ceea ce priveşte necesitatea de actualizare a unui PUG au fost abrogate.

Dispoziţii de implementare şi tranzitorii

Conform prevederilor Legii nr. 190/2013, reglementările referitoare la formalităţile de informare şi consultare a publicului asupra planurilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism urmează a fi modificate în vederea armonizării acestora cu modificările aduse Legii Urbanismului. De asemenea, normele metodologice la Legea nr. 190/2013 urmează a fi aprobate în termen de 90 de zile de la intrarea sa în vigoare.

Ca dispoziţie tranzitorie, Legea 190/2013 stipulează că avizarea şi aprobarea documentaţiilor de urbanism elaborate înainte de 1 februarie 2012 şi neaprobate la data 13 iulie 2013 vor fi supuse prevederilor Legii Urbanismului, aşa cum a fost modificată prin Legea nr. 190/2013, cu luarea în considerare a documentaţiilor întocmite şi a avizelor deja obţinute.

Actualizarea avizelor expirate se va face în termen de 15 zile de la depunerea solicitărilor. În cazul neemiterii unui aviz sau răspuns în termen de 15 zile de la depunerea solicitării, avizul respectiv se consideră aprobat tacit.