Tal Roma, director dezvoltare AFI Europe Romania
În ultimii doi ani s-au produs mutaţii majore pe piaţa imobiliară din România: Tal Roma, director dezvoltare AFI Europe Romania, este de părere că: "Piaţa nu doar că s-a schimbat, poate chiar a renăscut. Era de fapt blocată şi acum a trebuit să pornească într-o nouă direcţie. Înainte era o piaţă speculativă, cu investitori mici. Oricine avea o mică sumă de bani credea că poate deveni dezvoltator şi chiar de proiecte mari, centre comerciale. Nici companiile internaţionale nu au rezistat tentaţiei. Orice oraş mic avea două mall-uri planificate. Este un proces natural de selecţie, nu foarte multe proiecte vor fi realizate. Mă aştept la o creştere a calităţii pentru că vor supravieţui crizei doar companiile serioase".
Acum este momentul ideal pentru a construi
Criza a adus şi unele corecţii importante pe piaţa imobiliară. Dacă preţurile terenurilor din Bucureşti erau "extrem de mari", costurile de construcţie erau şi mai mari. "În 2008 preţurile terenurilor erau şi de 3.000 de euro pe mp. Este adevărat că au intrat mulţi bani în România, dar în cele mai multe cazuri era vorba de preţuri umflate. Acum ne situăm la pragul de minim, costul de construire este redus, preţurile terenurilor sunt mai rezonabile, mai ales dacă sunt deţinute de companii internaţionale, care sunt orientate spre afaceri şi oportunitate. Multe companii au terenuri cumpărate, inclusiv noi. Terenurile au fost achiziţionate în 2007 când piaţa era deja , în 2008 . Acum este timpul să le dezvolţi!", afirmă directorul de dezvoltare AFI Europe Romania.
Sectorul imobiliar generator de venit are potenţial
Potenţialul pieţei imobiliare din România pentru următorii ani rezidă în sectorul generator de venit - spaţii comerciale şi birouri, susţine domnul Roma. Aceasta deoarece puterea de cumpărare a populaţiei are încă mult spaţiu de creştere. Mulţi oameni deţin deja un apartament, nu plătesc chirie sau ipotecă, astfel încât au cheltuieli lunare reduse şi dispun de mai mulţi bani pentru alte utilizări. "Zona comercială are potenţial, nu doar cred acest lucru, cererea o confirmă. Retailerii au fost singurii care s-au extins în ultimii ani, în frunte cu hipermarketurile şi magazinele de bricolaj", argumentează domnul Roma.
În opinia sa mai este loc pentru noi dezvoltări în Bucureşti deoarece este un oraş foarte mare: "În contextul actual al pieţei mai sunt anumite părţi ale oraşului de dezvoltat, de exemplu spre nord sau centru-nord. Pe lângă acestea ar mai putea fi centre comerciale de cartier de 20.000-25.000 mp, deservind o populaţie de 300.000 - 400.000 de locuitori. În prezent nu mai este loc pentru a dezvolta un alt mall uriaş de 70.000 mp", atrage atenţia domnul Tal Roma.
Pe de altă parte, piaţa imobiliară este în continuă schimbare, uneori centrul de greutate al unui oraş se poate muta dintr-o zonă în alta. De exemplu, finalizarea autostrăzii spre Ploieşti ar putea stimula dezvoltarea comerţului şi spaţiilor de birouri.
AFI Europe va construi un ansamblu de birouri şi trei centre comerciale
Planurile AFI Europe Romania pentru următorii ani vizează construirea a trei centre comerciale şi a unui ansamblu de birouri.
Lucrările la proiectul de birouri adiacent centrului comercial AFI Palace Cotroceni au început deja, realizarea acestuia fiind prevăzută în conceptul iniţial al ansamblului.
În total urmează să fie construite cinci imobile cu regim de înălţime de parter+12 etaje şi o suprafaţă construită de aproximativ 15.000 mp fiecare, suma totală fiind de 75.000 mp construiţi.
Primul imobil urmează să fie livrat în iunie 2012. Deja sunt chiriaşi pentru clădirea în lucru şi se poartă negocieri pentru alţii. Celelalte imobile vor fi ridicate în funcţie de evoluţia cererii.
Strategia companiei prevede începerea lucrărilor la al doilea imobil în momentul în care 70% din spaţiile aferente primei clădiri sunt închiriate. "În prezent piaţa de birouri prezintă semne pozitive. Companiile percep că este o piaţă a chiriaşului, atât în cazul birourilor, cât şi al spaţiilor comerciale, pentru că pot obţine oferte bune. Unele companii sunt împrăştiate în mai multe imobile, iar acum au ocazia să transfere totul într-o singură clădire şi în general să obţină un pachet mai bun în ceea ce priveşte chiria, locaţia, parcările", argumentează domnul Roma.
Domnia sa completează: "În general obişnuim să adăugăm la un centru comercial şi spaţii de birouri. În primul rând deoarece proiectul de birouri va contribui la creşterea veniturilor chiriaşilor din mall. Oamenii din birouri lucrează exact în perioada opusă faţă de orele în care sunt vizitatori, vin seara şi în weekend. Deci există o sincronizare între cele două".
Pe de altă parte, există şi posibilitatea ca unul din cele cinci imobile prevăzute în Cotroceni să fie structurat în totalitate sau parţial pentru destinaţia de hotel. Acesta ar fi de cinci stele sau patru plus, orientat mai mult spre oamenii de afaceri. Hotelul ar fi complementar spaţiilor comerciale şi de birouri: "Hotelul este benefic pentru mall, pentru zonă, pentru birouri. Mulţi chiriaşi sunt internaţionali şi este binevenită pentru ei prezenţa unui hotel. Întreaga zonă devine un fel de cartier central de afaceri al oraşului, având în vedere şi investiţiile realizate în zonă de alte companii. Oamenii şi afacerile sunt atrase de locurile în care sunt alţi oameni şi alte afaceri. Aceasta este psihologia şi în cazul centrelor comerciale, te duci acolo unde vezi că sunt oameni!", explică domnul Tal Roma.
În planul AFI Europe pentru România mai este prevăzută începerea construcţiilor la trei noi centre comerciale. În Capitală ar urma să fie ridicat in acest an, în cartierul Bucureştii Noi un centru comercial de aproximativ 60.000 mp. Valoarea acestuia, inclusiv a terenului, este estimată la aproximativ 60 milioane de euro. "Acum în Bucureşti nu este niciun mall în construcţie, nici birouri, doar se finalizează ceea ce s-a început acum doi ani. Prin urmare în 2012-2013 nu vor fi proiecte noi livrate, în condiţiile în care piaţa va urca. Este un fenomen normal, în piaţa imobiliară sunt suişuri şi coborâşuri", argumentează domnul Roma.
În Ploieşti, AFI are în vedere construirea unui centru comercial de 36.000 mp, cu o valoare estimată la 35 milioane de euro (inclusiv terenul).
De asemenea, în Arad este prevăzută realizarea unui parc de retail de 34.000 de mp, cu o valoare similară proiectului din Ploieşti. Locaţiile din Ploieşti şi Arad se află în zona centrală.
Proiectele au suferit unele mici modificări ca urmare a schimbărilor de pe piaţă, fiind regândite pentru a fi mai eficiente în privinţa costurilor. De exemplu, în loc de parcări subterane, au fost prevăzute parcări supraterane, care sunt mai ieftine sau, în cazul proiectului din Bucureştii Noi, a fost extinsă suprafaţa alocată hipermarketului, a cărui importanţă în ansamblu a crescut. Întregul proiect poate fi extins, explică domnul Roma.
În celelalte două cazuri, suprafaţa este în linii mari stabilită. Rămâne însă deschisă opţiunea de a construi şi spaţii de birouri adiacente, însă o decizie în acest sens se va lua după construirea centrelor comerciale.
Zona rezidenţială nu este motivantă pentru investiţii noi
Sectorul rezidenţial nu prezintă acum interes pentru AFI Europe Romania. "În primul rând avem destul de făcut pe latura comercială. Nu putem începe nimic nou pe sectorul rezidenţial deoarece piaţa este îngheţată. În plus, băncile oferă acum finanţare în condiţii mai dificile şi trebuie să ai un capital propriu mai mare. Dar, în general sunt în mai mare măsură dispuse să negocieze şi să examineze proiectele. Avem terenuri pentru astfel de destinaţie şi vom dezvolta pe ele, dar nu este nimic de făcut acum", afirmă domnul Tal Roma.
În opinia sa programul Prima Casă nu funcţionează la capacitate maximă datorită birocraţiei şi faptului că au fost achiziţionate mai mult apartamente vechi. Pe de altă parte, multe dintre proiectele noi nu erau de calitate. Dacă înainte "totul mergea repede", acum oamenii nu mai cumpără "orice". Piaţa nu prea oferă în prezent variante pentru dezvoltatorii de locuinţe. "Dezvoltatorii rezidenţiali sunt auziţi cel mai mult, dar ei nu pot face mare lucru, nu pot dezvolta apartamente noi dacă nu este cerere sau oamenii nu sunt dispuşi să cumpere", precizează domnul Roma.
De asemenea, deocamdată nu prezintă interes pentru companie nici dezvoltarea de spaţii logistice sau industriale în România. "Nu este specialitatea noastră; nu poţi avea succes în toate domeniile, trebuie să te axezi pe ceva ce ştii sa faci cel mai bine. Aceasta este o lecţie învăţată în criză: trebuie să te focalizezi pe ceea ce ştii să faci mai bine", argumentează domnul Roma.
Piaţa este a dezvoltatorilor de proiecte comerciale
Bucureştiul reprezintă în continuare principalul punct de interes pentru compania AFI deoarece reprezintă "motorul care împinge România", cu zona adiacentă având o populaţie de 3 milioane de locuitori şi 3,5 milioane de locuitori pe o rază de 50 km. În plus, pe lângă dimensiunea sa, Bucureştiul prezintă o putere de cumpărare mai mare şi o rată a şomajului redusă.
Ierarhia priorităţilor continuă cu oraşele medii, iar apoi oraşele mici. "Acum piaţa este a companiilor care dezvoltă proiecte comerciale de calitate şi cu amplasament bun", susţine domnul Roma
Pe de altă parte în perioada de "boom" s-au construit multe proiecte în oraşele din provincie, astfel încât unele sunt deja supraaglomerate sau nu mai sunt locuri bune disponibile. "Pe piaţa imobiliară trebuie să ştii ce vrei. De exemplu, pe piaţa din Bucureşti proprietăţile nu sunt insolvente datorită crizei, ci datorită localizării proaste, conceptului şi a construcţiei slabe. Proprietăţile bune o duc bine. Nu toţi cei care cumpără o locaţie, fie ea şi bună, ştiu şi cum să construiască un mall. Acesta este un lucru ce ţine de psihologie, arhitectură, amplasarea magazinelor, nu doar construieşti o clădire şi o numeşti centru comercial. Ai nevoie de o locaţie bună, proiect bun şi chiriaşi care să aibă încredere că livrezi ce ai promis. În perioada de multe companii au promis multe lucruri pe care nu le-au îndeplinit. Dar, în cele din urmă, piaţa va determina ce se va întâmpla. De exemplu, dacă preţurile sunt prea mari, piaţa va găsi media", atrage atenţia domnul Tal Roma.
Compania studiază în continuare posibilităţile pe care piaţa le oferă în contextul actual. "Vom începe să cumpărăm alte terenuri pe măsură ce le dezvoltăm pe cele pe care le deţinem. Odată ce avem chiriaşi, finanţare şi construcţia în sine, abia atunci ne vom uita după noi terenuri. Aspectul cel mai important este să aibă infrastructură bună. De altfel, ne interesează şi proiectele de infrastructură. Nu este însă uşor să fii un jucător pe această piaţă deoarece există multă incertitudine în privinţa proiectelor, nu ştii când încep. Uneori este vorba şi de lipsa de experienţă la nivel administrativ şi guvernamental, alteori, datorită neîncrederii publicului, autorităţile se tem să ia măsuri. Ne interesează şi proiectele prin parteneriat public-privat. Dar, atunci când lucrezi cu un guvern este greu să generezi profit din proiecte, de exemplu când construieşti pe terenuri publice. Guvernul trebuie să vină cu planuri specifice. Aş prefera să se focalizeze pe autostrăzi, nu pe apartamente, deoarece autostrăzile vor lega România de Europa de Vest. România are nevoie de autostrăzi, este izolată acum!", atenţionează domnul Roma.
Pe de altă parte directorul de dezvoltare AFI Europe Romania apreciază că lucrurile s-au îmbunătăţit în ultimii ani, au fost începute proiecte, de exemplu şosele de centură sau lucrări de tipul pasajului Basarab din Bucureşti. Bani sunt, inclusiv din fonduri europene. "Guvernul nu poate vărsa miliarde de euro în piaţa imobiliară şi nici nu trebuie, tot ce este nevoie să facă este să asigure încrederea pentru ca investitorii să investească, cumpărătorii să cumpere, iar băncile să dea credite. Încrederea se câştigă prin măsuri directe. Guvernul şi municipalităţile sprijină, în principiu, dezvoltarea imobiliară, în sensul că dacă ai un proiect bine organizat, cu toate avizele, poţi obţine autorizaţia de construire într-un timp decent. Desigur ar fi de folos dacă ar avea o planificare bine pusă la punct a oraşelor: zonele cu destinaţie industrială, rezidenţială, pentru parcuri, zone comerciale şi de agrement. Trebuie să ai şi să implementezi PUG-urile. Şi, desigur, trebuie să colectezi bani la nivel de municipalitate pe care să îi investeşti în străzi, trotuare. De exemplu în Pipera sunt case frumoase, dar unde sunt trotuarele?", accentuează domnul Roma.
Trebuie avut în vedere că investiţiile imobiliare se caracterizează prin faptul că în majoritatea lor banii rămân în ţară. Chiar dacă se apelează la un contractor general de talie internaţională, el vine doar cu câţiva manageri, dar cumpără totul de aici, iar subcontractorii sunt tot locali. "De exemplu, lucrăm cu arhitecţi străini cu experienţă la concept şi în acelaşi timp cu companii de arhitectură locale, pentru a adapta proiectul la particularităţile locale", completează domnul Roma.
Mai este mult de construit pe toate segmentele
Investitorii AFI Europe sunt în continuare încrezători în potenţialul sectorului imobiliar din România. "Sigur că suntem optimişti, altfel nu am continua să investim şi să dezvoltăm. Pe piaţa comercială suntem chiar foarte optimişti şi mergem înainte. Prin fiecare proiect aducem mai mult capital propriu, nu este vorba doar de terenuri. În zona comercială este mult loc pentru extindere, deoarece oamenii au nevoie să consume mai mult, vor şi au capacitatea pentru aceasta. Chiar dacă acum suntem în criză, ne aşteptăm la o îmbunătăţire a lucrurilor. De asemenea, există un mare potenţial pentru creşterea pieţei de birouri, deoarece majoritatea birourilor sunt amplasate în apartamente vechi, dispersate prin tot oraşul. În acest sens guvernul ar putea să iniţieze o lege prin care în următorii ani anumite segmente de antreprenori să nu mai poată opera din apartamente, este un lucru simplu care ar putea declanşa mişcare pe piaţă. Pe zona rezidenţială, multe blocuri sunt vechi, deci potenţialul este uriaş, oamenii vor casă cu grădină, un loc bun, spaţios, terasă, nu vor să stea la bloc", a mai spus domnul Tal Roma.
Optimismul companiei este întreţinut şi de rezultatele obţinute până în prezent pe piaţa din România. "Am construit AFI Palace Cotroceni la nivel internaţional de top, a fost ceva spectaculos, cu dom, IMAX, computerizare. Oamenii apreciază şi continuă să vină. Conceptul de aici a fost să deschidem până la o oră cât mai târzie", precizează domnul Roma.
Pentru asigurarea finanţării necesare demarării proiectelor de la investitorii privaţi, AFI Europe viza în decembrie 2010 listarea pe bursa din Varşovia, însă datorită contextului internaţional de la momentul respectiv, situaţia dificilă din Irlanda, Spania, Portugalia, listarea a fost amânată. Listarea va avea loc atunci când piaţa se va stabiliza, deoarece ar reprezenta un mare avantaj pentru companie.
La nivelul Europei de Sud-Est, în opinia directorului de dezvoltare AFI Europe Romania, cele mai bune condiţii sunt în prezent în Polonia şi Cehia. România şi Bulgaria oferă condiţii mai puţin bune decât cele dintâi, iar Serbia se poziţionează undeva la mijloc.
Printre cele mai importante proiecte pe care AFI Europe le deţine în regiune se numără proiectele logistice şi două centre comerciale în Cehia, un parc de afaceri în Varna şi un centru de afaceri în Serbia. "Practic, ne concentrăm pe zona comercială: centre comerciale şi birouri, adică proprietăţi care generează venit. Dacă în unele ţări sectorul rezidenţial încă funcţionează, de exemplu în Polonia, în România deţine întâietate zona comercială. Poţi realiza un echilibru între segmente. În plus, noi suntem echilibraţi prin faptul că avem deja produse finalizate, care generează venit, dar dispunem şi de terenuri pentru noi dezvoltări", explică domnul Tal Roma, director dezvoltare AFI Europe Romania.
