Garsoniere la 40.000 de euro, locuinţe la gri sau maşini incluse în preţul apartamentului. Acestea au fost ofertele cu care dezvoltatorii asamblurilor rezidenţiale şi-au ademenit cumpărătorii în 2010. Rezultatul? Preţurile ajustate, programul Prima Casă şi cota redusă de TVA au ajutat dezvoltatorii să rămână pe linia de plutire. Mai mult, în ciuda previziunilor sumbre din piaţă, dezvoltatorii anunţă că au în plan proiecte noi şi aşteaptă ca piaţa să îşi revină treptat în acest an.
2010 - vânzările mici au diminuat preţurile
Numai în Bucureşti, piaţa rezidenţială acumulase, în 2010, o ofertă de aproximativ 8.000 de unităţi nevândute.
Preţul mediu pe metru pătrat construit s-a diminuat cu 10% anul trecut până la 1.170 de euro/metru pătrat. Ansamblurile rezidenţiale orientate spre categoria de clienţi cu venituri scăzute oferă acum preţuri de 980 euro pe metru pătrat, iar cele pentru clienţii cu venituri medii oferă apartamente cu 1.300 euro pe metru pătrat. Proiectele încadrate în categoria mediu-superioară practică un preţ mediu mai ridicat, de peste 1.850 euro pe metru pătrat, însă ele nu influenţează considerabil media pieţei, din cauza slabei reprezentări a acestor proiecte în ofertă, cred consultanţii imobiliari.
Miza pe proiecte personalizate, în 2011
Unul dintre dezvoltatorii care nu vor amâna proiectele în acest an este Bermo Grup din Arad. Compania are, în prezent, finalizate cinci proiecte rezidenţiale premium în Arad - Axa, Axa2, Bermo Residence, Bermo Orizont şi Bermo Ambient - ce totalizează peste 200 de unităţi locative. De asemenea, trustul CRE, care s-a alăturat recent grupului Bermo, a finalizat în Cluj Napoca ansamblul rezidenţial de lux Dora Park, compus din 12 vile. Tot în Cluj, CRE a finalizat şi prima fază a ansamblului Bella Park, axat pe segmentul de lux.
"În prezent, compania noastră are în dezvoltare, în diferite faze, proiecte rezidenţiale în Arad, Braşov şi Cluj. În Brasov am început în octombrie 2010 lucrările de construire a ansamblului rezidenţial Alphaville, finanţat de Banca Transilvania. Situat în cartierul Răcădu, ansamblul totalizează 200 de unităţi locative, majoritatea apartamente cu două şi trei camere, din care 90 vor fi livrate în vara anului 2012", anunţă Flavius Eşnican, marketing manager la Bermo Grup.
Domnul Eşnican mai spune că în acest an compania va finaliza, la Cluj, lucrările de construire în ultima fază a proiectului Bella Park, care cuprinde 40 de unităţi locative, vile şi apartamente de lux. "Dintre acestea, mai mult de jumătate sunt deja contractate şi estimăm că vom finaliza vânzarea în cursul acestui an", spune directorul de vânzări al Bermo Grup.
De asemenea, compania va dezvolta în Arad proiectul Smart Residence, care se află momentan în stadiul definitivării documentaţiei Planului Urbanistic Zonal. "Intenţia noastră este ca în 2011 să demarăm lucrările de construire", mai spune reprezentantul Bermo.
Tot în 2011, dezvoltatorul complexului rezidenţial Green City vrea să demareze lucrările la cea de-a patra etapă a proiectului. În prezent, proiectul Green City a trecut prin trei faze de dezvoltare, ce totalizează un număr de 700 de vile. "Terenul aferent întregului proiect cuprinde 103 hectare. Ansamblul va fi dezvoltat în mai multe faze, pe o perioada de 5-7 ani", explică Irina Iordăchiţă, director de marketing şi comunicare la Green City.
Investiţia totală în proiect este de circa 100 de milioane de euro şi include atât construcţia locuinţelor cât şi utilităţile, infrastructura plus serviciile comerciale sau educaţionale oferite, precum complexul MegaImage sau gradiniţa, sala de fitness şi alte proiecte destinate petrecerii timpului liber.
În schimb, dezvoltatorul Domus Stil se va concentra în acest an pe continuarea lucrărilor la complexul rezidenţial "Rin Grand Residence". Ansamblul va beneficia de toate facilităţile unui resort hotelier de patru stele: de la room service, spa, centru comercial şi parcare supraetajată, la restaurante, curăţătorie şi spălătorie. În urma reamenajărilor, noul complex imobiliar va beneficia de două intrări separate.
În plus, noul complex rezidenţial va beneficia de o sală de cinema special destinată locatarilor, o altă premieră pentru piaţa imobiliară din ţara noastră. La aceasta se va adăuga un centru multifuncţional de joacă pentru copii indoor, o zonă de activităţi sportive pentru părinţi, iar dezvoltatorul ia în calcul chiar realizarea unei săli de bowling. Viitorii clienţi vor avea parte de o parcare acoperită supraetajată, precum şi de un heliport.
"Rin Grand Residence este definiţia conceptului apartamente . Vorbim despre un număr de aproximativ 360 de apartamente cu facilităţi reunite magistral sub acelasi acoperiş - cinema, restaurant, parcare acoperită, wellness club, spălătorie, etc", spune Bogdan Bălaşa, sales manager la Domus Stil.
O parte din dezvoltatori şi-au modificat şi adaptat proiectele la noile condiţii din piaţă. Proiecte mari nu vor începe decât în zone semicentrale, pe amplasamente ale fostelor fabrici.
Un exemplu este dezvoltatorul rezidenţial Gran Via, care a renunţat la construcţia a 90 de locuinţe în zona Lujerului din Bucureşti, investiţie estimată la 10 milioane de euro şi va demara un proiect de 66 de locuinţe dedicate programului Prima Casă, pe un teren deţinut din fosta platformă a Frigocom. Planurile celor de la Gran Via presupun, pentru moment, construcţia a trei blocuri pe acel teren. Clădirile vor avea o structură de P+4+2 etaje retrase şi vor fi toate la fel, cu apartamente de două camere şi cu suprafeţe care vor varia între 58 şi 64 mp. Preţul unui apartament nu va depăşi 60.000 de euro.
2011, un an mai bun
Dezvoltatorii imobiliari sunt optimişti şi speră ca în acest an piaţa să îşi revină treptat. Stocul de locuinţe a început să scadă, în principal pentru că volumul vânzărilor a depăşit ritmul de construcţie.
"Aproape nimeni nu mai construieşte pe domeniul rezidenţial şi de îndată ce revenirea economică va fi confirmată, dorinţa de achiziţie, care acum este suprimată în principal de incertitudine, se va transforma, destul de brusc, în cerere certă şi va pune presiune pe ofertă", crede domnul Eşnican.
Situaţia va reveni la normal, pentru că în România este nevoie de construcţia a încă aproximativ un milion de unităţi locative. "Acesta este din punctul nostru de vedere momentul investiţiilor şi credem că piaţa imobiliară din România se va dezvolta de acum înainte într-o manieră sănătoasă", mai spune directorul de marketing al Bermo Grup.
La fel de optimist este şi Bogdan Bălaşa de la Domus Still. El crede că perioada de aşteptare s-a terminat, iar 2011 va fi un an "extrem de interesant" din punct de vedere al ofertei. Potrivit sursei citate, 2011 va fi un an al flexbilităţii şi al personalizării proiectelor în funcţie de cerinţele fiecăruia.
Mai rezervaţi sunt cei de la Impact S.A. care vor menţine un nivel al cheltuielilor redus, în speranţa că veniturile în 2011 se vor păstra la un nivel asemănător celui din 2010.
Dezvoltatorii au căutat metode inedite ca să vîndă locuinţe
Dezvoltatorii cred că reticenţa băncilor de a acorda credite imobiliare, dar şi nesiguranţa financiară a unor cumpărători au fost anul trecut principalele impedimente în relansarea vânzărilor. Însă ofertele dezvoltatorilor şi preţurile din ce în ce mai atractive au menţinut vânzările la un nivel decent.
"Întreaga echipă de consultanţi a căutat cele mai bune soluţii pentru fiecare cumpărător în parte. Au fost prezentate oferte de achiziţionare a unui apartament nou în condiţii financiare fără precedent, ceea ce a dus la volumul satisfăcător al tranzacţiilor încheiate", spun cei de la Domus Still.
În cazul Bermo Grup, o problemă în 2010 a fost găsirea unor metode adecvate pentru stimularea vânzării, în condiţii extreme. Încrederea oamenilor în economie a fost destul de scăzută, pesimismul a crescut la cote foarte mari, iar achiziţia unui imobil, care presupune un angajament major, pe termen lung, a fost amânată cât de mult posibil.
"În acest sens, am oferit clienţilor noştri noi variante de contractare extrem de uşoare şi foarte flexibile, care să le dea certitudinea că vor putea depăşi această perioadă dificilă, reuşind în acelaşi timp să achiziţioneze apartamentul dorit la un pret bun, un preţ de criză", spune directorul de vânzări al companiei arădene.
Astfel, au fost cumpărate apartamente cu plata unui avans şi achitarea diferenţei în rate ale căror cuantum a fost stabilit de comun acord, pe o perioadă de trei până la şapte ani. Mulţi clienţi au folosit această modalitate pentru a amâna accesarea unui credit, iar alţii pentru a contracta imobilul dorit şi a se muta înainte de a scoate alte proprietăţi spre vânzare.
O altă măsura care a avut succes anul trecut a fost buyback-ul imobiliar. În acest caz, clientul are opţiunea să transmită proprietatea unui imobil vechi în schimbul unei părţi din preţul imobilului nou şi astfel dobândeşte un grad mai ridicat de siguranţă şi încredere. "De altfel, datorită succesului avut, buyback-ul imobiliar este şi acum parte a politicii de vânzare, în ceea ce priveşte apartamentele din Arad", spun cei de la Bermo.
Profilul clientului in 2010
Şi compania Impact S.A. şi-a regândit strategia de vânzare. "Clienţii nu se mai aşteaptă la scăderi de preţuri, acestea fiind considerate astăzi la un nivel minim. Apoi, fondul de 200 milioane de euro pentru garantatea creditelor de achiziţie prin programul Prima Casă începe să fie perceput ca insuficient şi, în plus, băncile continuă să fie destul de rigide în acordarea de credite de orice fel. Ca o consecinţă, ne-am gândit să oferim mai multe soluţii de creditare, în funcţie de nevoile fiecăruia", au anunţat reprezentanţii Impact Developer & Contractor S.A.
Impact a dezvoltat 16 ansambluri rezidenţiale în patru mari oraşe - Bucureşti, Constanţa, Ploieşti şi Oradea - cu peste 2.200 de case şi apartamente, precum şi 25.000 mp de birouri şi spaţii comerciale. Anul trecut, compania a vândut aproape 100 de unităţi.
"Criza economică a determinat schimbarea radicală a preferinţelor bucureştenilor în materie de spaţii de locuit. Nu se mai caută apartamentele foarte mari, de sute de metri pătraţi, ci cele de 40-60 metri pătraţi, după modelul vest-european", spune Loredana Roşu, brand manager la Impact S.A. Schimbarea a fost identificată de analiştii Impact D&C în urma sondării permanente a preferinţelor celor peste 30.000 de posibili beneficiari înregistaţi în baza de date. Astfel, procentul celor care doresc spaţii cât mai generoase - de 90, 100, 120 metri pătraţi, a scăzut de la peste 60% în urmă cu un an, la circa 4% în prezent. În prezent, circa 74% din cei aflaţi în căutarea unei locuinte se orientează către suprafeţe cât mai mici, de 40-60 metri pătraţi, punând un accent mai mare pe designul de interior şi pe folosirea la maxim a volumelor interioare. Peste 80% dintre aceştia îşi motivează orientarea către o locuinţă mai mică din punct de vedere al suprafeţei prin prisma avantajului financiar: un spaţiu mai mic presupune cheltuieli mai mici atât cu investiţia şi amenajarea, cât şi cu mobilarea şi întreţinerea ulterioară.
"De fapt, această tendinţă se manifestă de circa 10-15 ani în ţările europene, precum Belgia, Danemarca, Germania, Franţa, Marea Britanie, Irlanda, Italia sau Olanda. Din experienţa celor peste 100-200 de ani de trai în capitalism, clasa de mijloc din ţările vest-europene a înţeles că resursele financiare nu trebuie blocate în cărămizi, ci puse să genereze capital pentru familie şi pensie", completează reprezentanţii Impact S.A.
Dezvoltatorii imobiliari spun că situaţia economică a funcţionat ca o şcoală de cizelare a clienţilor, iar trăsătura comună a celor care au cumpărat o casă anul trecut a fost pragmatismul.
"În cazul nostru, cumpărătorii au fost reprezentaţi majoritar de familiile tinere aflate în ascensiune profesională, cu venituri medii de circa 4.000 de lei, cu posibilitatea de a accesa mai multe variante de finanţare. Multe familii s-au încadrat şi în condiţiile impuse de "Prima Casa" şi au accesat credite prin acest program", spune directorul de vânzări de la Domus Stil.
Dezvoltatorul imobiliar Domus Stil a finalizat până în prezent trei proiecte rezidenţiale. Confort Residence - primul complex, situat în nord-estul capitalei - a fost finalizat în primavara anului 2007 şi totalizează 250 de vile şi 70 de apartamente. Un an mai târziu, compania scotea la vânzare 560 de apartamente în cadrul asamblului Confort Park. Însă cel mai amplu proiect semnat Domus Stil a fost de departe Confort City, cu un nunăr de 1680 de apartamente distribuite în 12 blocuri. "La momentul de faţă mai sunt disponibile apartamente doar în ansamblul Confort City, anul 2010 atingând un record al vânzărilor raportat la perioada de criză traversată, respectiv aproximativ 300 de apartamente. Preţurile ajustate de criză au reuşit să atragă un număr important de cumpăratori ce au putut beneficia astfel şi de cota redusă de TVA - 5%", spune domnul Bălaşa.
Şi în cazul Crown Constructions, dezvoltatorul proiectului Perla Nord, în majoritatea lor clienţii au venit din zona celor cu venituri medii şi mari. "S-a resimţit criza economică în vânzările Perla Nord, însă ne-am axat pe o promovare bună pe internet şi prin flyere, dar şi printr-o reducere substanţială de preţ", spune Dorin Caplea, consultant vânzări la Perla Nord. Caplea afirmă că preţul apartamentelor a scăzut considerabil în ultimul an, de la 2.000 de euro pe metru pătrat, la 1.200 de euro pe metru pătrat.
Ansamblul Perla Nord este situat în zona Pipera, este compus din şase clădiri, ce totalizează un număr de 69 de apartamente şi 101 locuri de parcare. Ansamblul are atât apartamente de 2 şi 3 camere, cât şi de 4 camere.
În cazul Bermo Grup, clientul în 2010 a fost pragmatic şi foarte atent la detalii, în special la cele care ţin de finanţare. "Cumpărătorul şi-a luat foarte multe măsuri de siguranţă, gândind achiziţia până în cele mai mici detalii de la început şi până la final", explică domnul Eşnican. El precizează că anul trecut, clientul a achiziţionat mai mult cu plata în rate direct către dezvoltator, din cauza dificultăţilor întâmpinate la accesarea creditelor bancare.
Eficienţa a fost un alt cuvânt care i-a caracterizat pe cei care au investit într-o locuinţă anul trecut. Clienţii au evaluat necesităţile locative şi s-au orientat mai degrabă spre un spaţiu eficientizat, decât spre o suprafaţă generoasă.
"Prima Casă" a stimulat vânzările în 2010
Un imbold important pentru a stimula vânzările de locuinţe în 2010 a fost şi programul "Prima casă". Dezvoltatorii care au mizat pe acest segment, anul trecut, au avut numai de câştigat. "Aproximativ 60% din unităţile tranzacţionate în 2010 au fost finanţate prin credite Prima Casă. Clienţii au fost studenţi în ani terminali sau care şi-au finalizat studiile de curând, dar şi familii tinere cu vârste între 25-30 de ani", spune Despina Ponomarenco, managing partner la Conarg Real Estate.
Dezvoltatorul Conarg a vândut 295 de apartamente în anul 2010, cu o medie lunară de 24,5 unităţi locative. Conarg are finalizate trei proiecte: Răsărit de Soare cu 988 de unităţi, în cartierul Titan, Quadra 2 cu 242 de apartamente, în Parcul Politehnicii şi Quadra Place lângă Quadra 2 unde vânzările au fost finalizate încă din 2007.
Complexul Răsărit de Soare, finalizat în 2009, a atras cumpărători pentru 260 de apartamente, în timp ce la Quadra 2 - proiect predat la finele lui 2010 - s-au vândut 35 de unităţi. "Succesul mai mare la vânzări al proiectului Răsărit de Soare se explică prin faptul că are deja un an de când a fost predat, aici locuind în prezent peste 800 de persoane", spun cei de la Conarg Real Estate.
Vilele rămân la mare căutare
Puţin mai pretenţioşi au fost clienţii Green City, care au preferat să cumpere o casă departe de zgomotul oraşului. "Profilul clientului Green City este reprezentat de familia cu venituri medii spre superioare, oameni care doresc o locaţie verde, în afara Bucureştiului, dar nu departe de Bucureşti", explică Irina Iordachiţă, marketing manager la Green City.
Vilele din Green City au fost printre cele mai vândute locuinţe în 2010. "În total, anul trecut s-au vândut 150 de vile în ansamblul nostru, din cele peste 500 de case pe care le conţine", a mai spus doamna Iordăchiţă.
Proiecte modificate de criză
Însă problemele nu i-au ocolit pe dezvoltatori anul trecut. Cei mai mulţi s-au lovit de controale mai numeroase şi de durată din partea diverselor autorităţi, o creştere a frecvenţei întârzierii la plata unor facturi emise de companie şi scăderea numărului de clienţi solvabili. Astfel, companiile s-au văzut în situaţia de a se readapta pieţei şi fie şi-au amânat planurile de dezvoltare, fie au redus costurile din companie.
Bermo Grup este unul dintre dezvoltatorii care în 2010 au luat decizia de a modifica proiectele construite deja, pentru a le face mai vandabile. "În cazul apartamentelor generoase, unele dintre ele au fost recompartimentate de la două la trei camere, însă doar acolo unde a fost posibil şi fără a afecta funcţionalitatea şi confortul", explică reprezentantul companiei. Domnul Eşnican spune că a fost nevoie de astfel de modificări pentru a răspunde nevoilor celor care au pus confortul financiar înaintea celui locativ. "Nu au fost însă modificări majore sau de amploare, mai ales că o bună parte a unităţilor locative Bermo fiind contractate încă dinainte de criză", subliniază domnul Enişcan.
Interesul pentru noile tehnologii nu a fost diminuat de criză
Dezvoltatorii spun, însă, că în ciuda crizei economice nu au făcut rabat la tehnologie pentru a furniza cele mai bune produse şi pentru a conserva mediul înconjurător. "Căutăm în permanenţă soluţii care să aducă o îmbunătăţire semnificativă a confortului pentru clienţii noştri şi, în acelaşi timp, să reducă impactul intervenţiei umane asupra mediului înconjurător", spune reprezentantul grupului Bermo, care precizează că Smart Residence din Arad va fi un proiect rezidential de referinţă, ce va demonstra orientarea Bermo Group spre utilizarea noilor tehnologii.
Şi Domus Stil încurajează noile tehnologii, "care pot uşura activitatea domeniului imobiliar şi pot deschide noi oportunităţi pentru eficientizarea activităţii economice proprii".
Tehnologia joacă un rol important şi pentru atragerea de noi clienţi, cred cei de la Conarg Real Estate. "Suntem deschişi faţă de orice tehnologie, atât timp cât ne permite să ieşim în faţa clienţilor cu un produs vandabil şi cu o valoare adăugată faţă de competiţie", afirmă doamna Despina Ponomarenco.
