Circa 5.000 au fost finalizate în prima parte a anului
Blocajul tranzacţiilor imobiliare, care a început în octombrie 2008 din cauza crizei financiare internaţionale, a creat dificultăţi mari dezvoltatorilor de proiecte rezidenţiale, rămaşi fără finanţare şi fără cumpărători. La un an de la debutul crizei, majoritatea dezvoltatorilor încă rezistă pe piaţă, oferind diverse dis-counturi şi reduceri de preţ sau chiar propria finanţare, ca să mai vândă din locuinţe.
Bogdan Sergentu, directorul departamentului de evaluări şi consultanţă al "DTZ Echinox", ne-a declarat: "De la începutul crizei, nu au fost făcute publice informaţii precise despre starea dezvoltatorilor. Însă este cert că aceştia, în marea lor majoritate, traversează o perioadă foarte grea. Mulţi dintre ei au intrat într-o fază de suspendare a activităţii, de conservare a lucrărilor începute. Din câte cunoaştem există un număr relativ redus de falimente înregistrate până acum".
Domnia sa ne-a dat ca exemplu în acest sens "Terra Vision", care construia proiectul "Terra Residence" şi "RI Invest-ment" care promova Basarabiei Project. Alte câteva proiecte mari au fost abandonate, potrivit lui Bogdan Sergentu: "Parklake Towers" - realizat de "Caelum Development", "Sigma Residence&Garden" - "Sigma Project Development", "Sunset Residence" - "Ablon Group", sau "Lakeland Residence" - "CP Group".
Directorul "DTZ Echinox" a adăugat: "Alţi dezvoltatori sunt în căutarea finanţării, a refinanţării sau partenerilor cu ajutorul cărora ar putea continua proiectele începute. Numărul falimentelor nu este semnificativ întrucât băncile, deşi fac presiuni deosebite asupra dezvoltatorilor, ezită să ia măsuri radicale sau să ceară deschiderea procedurilor de lichidare".
La începutul anului, pentru 2009, au fost anunţate 13.192 de unităţi locative în execuţie, în ansambluri rezidenţiale. Aproximativ 70% vor fi efectiv finalizate în 2009, este de părere Bogdan Sergentu. Din acest număr, circa 5.500 au fost deja livrate în prima parte a anului şi restul rămân să fie finalizate până la sfârşitul lui 2009.
Printre proiectele mari la care au continuat lucrările pe timp de criză se numără Asmita, Vitan Platinum Towers, Evocasa Optima, Romfelt Plaza sau Blue Tower, a enumerat domnul Sergentu. Unele dintre aceste proiecte suferă, însă, întârzieri în execuţie. Dintre unităţile anunţate pentru finalizare în 2009, circa 4.000 au fost amânate. În plus, majoritatea proiectelor ce urmau să fie livrate în anii următori au fost oprite sau amânate, ne-a mai spus reprezentantul "DTZ Echinox".
Astfel, la finele anului, "DTZ Echinox" estimează că numărul de unităţi noi finalizate în cursul lui 2009 se va ridica la 9.000, din totalul de 13.000 anunţat.
În perioada de boom imobiliar, preţurile depăşeau cu 30 - 40% puterea reală de cumpărare
În perioada 2006 - 2008, de "boom" imobiliar, preţurile nu au fost în concordanţă cu puterea de cumpărare a populaţiei, ne-a mai declarat Bogdan Sergentu. Preţurile apartamentelor noi, exprimate în euro pe metru pătrat, ar fi putut, în unele cazuri, să pară rezonabile ba chiar să concureze apartamentele vechi. Însă, din cauza faptului că se aplicau la suprafeţele construite, mult mai mari decât cele utile şi care cuprindeau şi spaţiile comune ale clădirii, la care se adauga şi TVA-ul, se ajungea la un preţ mediu pe unitatea locativă foarte mare relativ la veniturile populaţiei. Deşi cererea era considerată a fi foarte mare pentru perioada menţionată, de ordinul a sute de mii de unităţi locative numai în Bucureşti, realitatea a fost că doar o mică parte din această cerere îşi putea permite un apartament într-un bloc nou, a subliniat Bogdan Sergentu.
În mod ideal, pentru a exista o cerere solidă, preţul mediu al unui apartament nou ar fi trebuit să poată fi suportat de o persoană cu venituri medii. Acest lucru înseamnă că venitul acestei persoane ar fi trebuit să fie suficient pentru a putea economisi, într-un timp relativ scurt, avansul necesar achiziţionării unui apartament, iar în continuare ar fi trebuit să dispună de resurse suficiente pentru a plăti ratele corespunzătoare către o eventuală bancă creditoare. Acest lucru era departe de realitatea anilor 2006 - 2008 unde, plecând de la acest raţionament, preţurile apartamentelor noi depăşeau cu cel puţin 30 - 40% puterea de cumpărare a unei persoane cu venituri medii, a subliniat Bogdan Sergentu.
Discrepanţa a dus la o situaţie ieşită din comun pentru o piaţă imobiliară: majoritatea unităţilor locative a fost cumpărată de către investitori sau de către persoanele fizice ca o formă alternativă de investiţie sau chiar economisire. În 2009, lucrurile s-au schimbat, au apărut discounturi, la început nesemnificative, apoi din ce în ce mai mari.
Domnul Sergentu ne-a precizat: "Problema este că la apartamentele deja construite, sau construite în mare parte, scăderea preţului nu se poate face sub limita costului de construcţie contractat de către dezvoltator în anii de boom imobiliar. Astfel, suntem de părere că nu există, încă, o corelare a preţurilor apartamentelor cu puterea de cumpărare, acest lucru fiind întărit şi de numărul redus de tranzacţii din 2009".
Preţurile au scăzut cu până la o treime, dar tot nu sunt cumpărători
Potrivit "DTZ Echinox", în general, dezvoltatorii au scăzut într-o oarecare măsură preţurile însă, până în septembrie 2009, ritmul vânzărilor a rămas scăzut poate şi din cauza condiţiilor dificile de creditare pe care le oferă băncile.
Bogdan Sergentu ne-a explicat: "Pe segmentul rezindenţial, începând cu semestrul al doilea din 2008, vânzările au început să scadă. În paralel, au apărut şi primele discounturi. Acestea au atins, în primă fază, un nivel de 5-10% şi, ulterior, au ajuns şi până la o treime din preţ. Cu toate acestea, numărul tranzacţiilor a rămas foarte redus".
Soluţii de supravieţuire pentru dezvoltatori
Dezvoltatorii rezidenţiali ar trebui să îmbunătăţească raportul calitate - preţ, apreciază domnul Sergentu. Unităţile locative trebuie adaptate cerinţelor potenţialilor cumpărători, în ceea ce priveşte amplasamentul, suprafeţele, numărul de camere, partiţionarea şi calitatea finisajelor. Acolo unde este posibil, proiectele ar putea fi eventual modificate pentru a cuprinde apartamente mai mici sau partiţionate adecvat.
În paralel, preţul trebuie să fie în concordanţă cu puterea de cumpărare. În plus modalitatea de plată şi finanţarea trebuie să fie avute în vedere de către dezvoltatori ce pot încheia acorduri cu băncile pentru a facilita finanţarea achiziţionării unităţilor livrate de aceştia, a mai spus reprezentantul "DTZ Echinox".
Un exemplu pozitiv, susţine domnia sa, este proiectul "Greenfield", realizat de "Impact Developer&Contractor", unde cumpărătorului îi sunt oferite multiple modalităţi de plată printre care şi variante în care cea mai mare parte a plăţii să se facă după 9, 18, 24 sau chiar 48 de luni.
Bogdan Sergentu ne-a mai spus că printre factorii care ar putea relansa, pe premise sănătoase, piaţa imobiliară, se numără îmbunătăţirea infrastructurii urbane în zona periferică şi îmbunătăţirea condiţiilor de finanţare.
