Bog"Art Planurile de expansiune ale Bog"Art sfidează cursul pieţei

În mod necesar birourile noi trebuie să fie şi economice

Bog"Art s-a remarcat drept unul dintre principalii antreprenori pe piaţa construcţiilor civile din România. Compania şi-a clădit reputaţia prin numeroasele proiecte de referinţă realizate în Bucureşti şi în ţară.

Principalele proiecte pe care Bog"Art le va derula în acest an sunt din zona de birouri, în Bucureşti: Floreasca Business Park si Green Gate .

Într-un an, compania rulează în medie 10-15 proiecte în paralel, din care 3-4 foarte mari, iar restul cu valori cuprinse între 2 şi 15 milioane de euro, ne-a declarat Sorin Greu, directorul general al companiei Bog"Art.

Floreasca Business Park, proiect dezvoltat de Portland Trust, constă în construirea unui ansamblu format din două clădiri de birouri, cu o suprafaţă închiriabilă cumulată de 37.500 mp pe Şoseaua Pipera. Până în luna martie 2013 va fi realizată structura de rezistenţă a clădirilor, ansamblul urmând să fie finalizat în octombrie anul acesta.

Green Gate este primul proiect al dezvoltatorului Green Gate Development în România, subsidiara grupului ceh S Group Holding. Investiţia constă în realizarea unei clădiri de birouri cu o suprafaţă construită de aproape 50.000 mp (30.000 mp închiriabili) pe Bd. Tudor Vladimirescu.

Construcţia este realizată în sistem "top down" (n.r. infrastructura şi supra­structura clădirii se construiesc în paralel). Până la începutul lunii februarie fusese turnat primul planşeu peste subsol şi urmau să înceapă excavaţiile sub planşeu pentru realizarea infrastructurii compusă din 4 subsoluri. După această etapă va începe construcţia suprastructurii. Clădirea va fi finalizată în februarie 2014, precizează domnul Greu.

Compania mai derulează şi alte proiecte mai mici de birouri, de exemplu clădirea Aviatorilor 47, cu o suprafaţă de aproximativ 5.000 mp, din apropierea Pieţei Charles de Gaulle din Bucureşti.

De asemenea, Bog"Art va continua în 2013 lucrările la Catedrala Mântuirii Neamului, de lângă Palatul Parla­mentului. Până la sfârşitul lunii martie lucările vor ajunge la cota zero. Având în vedere că beneficiarul proiectului, Patriarhia Română, a decis să liciteze lucrările pe etape de execuţie, urma ca în luna februarie să fie licitată continuarea lucrărilor pentru surpa­structură. Desigur, Bog"Art este unul dintre ofertanţi, a precizat domnul Greu.

În paralel, Bog"Art va construi în acest an şi rezidenţiale în Bucureşti, respectiv câte un bloc de locuinţe în ansamblurile rezidenţiale Edenia şi Optima, dez­voltate de Adama, companie controlată de fondul de investiţii austriac Immo­finanz.

Succesul în construcţii este determinat de preţ

Cel mai important criteriu în atribuirea contractelor de lucrări este în prezent preţul. Contează de asemenea ca antreprenorul să aibă capacitatea tehnică şi financiară, precum şi experienţă pe proiecte similare, pentru a duce la bun sfârşit lucrarea.

"Preţul este foarte important în ziua de azi. Într-adevar, preţurile sunt destul de mici şi fiecare proiect reprezinţă o provocare", mărturiseşte Sorin Greu.

Pentru a putea asigura un preţ competitiv, managementul Bog"Art a eficientizat toate costurile în interiorul companiei. De asemenea, serviciile de optimizare a proiectelor, puse la dispoziţia clienţilor, au constituit un real avantaj competitiv, deoarece, după caz, soluţiile propuse pot aduce economii de până la 10-15% din valoarea totală a proiectului. În plus, a contat şi buna colaborare cu furnizorii şi subantreprenorii, explică directorul general Bog"Art.

"Mulţi ar dori să construiască, dar nu obţin finanţare"

Dezvoltatorii au ocazia să obţină acum clădiri de calitate pentru mai puţini bani. Faţă de perioada de apogeu din construcţii, 2006-2008, preţurile practicate de companie şi în speţă de piaţa de profil, sunt cam cu 25% mai mici. Scăderea a rezultat nu atât din reducerea preţurilor la materiale de construcţie, unele materiale înregistrând o scădere foarte mică, iar altele chiar o creştere de 1-2% pe an, ci din diminuarea costurilor interne: salarii, manoperă, costuri administrative, costuri indirecte, scăderea chiriilor la utilaje etc., subliniază directorul general Bog"Art.

Prin urmare, acum este foarte convenabil pentru investitori să construiască. "Investitorii şi dezvoltatori cu experienţă şi putere financiară asta fac şi astăzi. Desigur, mulţi ar dori să construiască, dar nu obţin finanţare", apreciază domnul Greu.

În mod necesar birourile noi trebuie să fie şi economice

Tocmai din necesitatea de a reduce costurile, eficienţa în exploatare reprezintă în prezent cheia succesului pentru un proiect de birouri. Companiile mari preferă clădirile noi, care asigură un cost mai mic pentru chiriaş prin prisma economiei la utilităţi, mai ales în contextul în care chiria este similară cu cele practicte pentru clădirile mai vechi. Prin urmare, este necesar ca proiectele noi să obţină un certificat de sustenabilitate recunoscut în plan internaţional, precum LEED sau BREEAM, care atestă că au fost construite astfel încât să ofere cele mai bune condiţii de utilizare şi costuri mai mici de operare. Dacă birourile mai sunt poziţionate şi în zone centrale sau cu acces rapid, atunci vor avea succes pe piaţă, apreciază directorul general Bog"Art.

De obicei, dezvoltatorul solicită antreprenorului general să se ocupe şi de obţinerea certificatului "green" pentru clădirea sa. Din acest motiv, încă din faza de proiectare trebuie îndeplinite anumite reguli, să fie identificate soluţiile şi echipamentele care să asigure performanţă în exploatarea clădirii. De pildă, Bog"Art are o echipă dedicată obţinerii certificatelor "green". În fapt, toate marile proiecte pe care compania le execută vor avea aceste certificate, menţionează domnul Greu.

Bog"Art îşi propune să revină la cifra de afaceri din 2008

În perspectiva acestui an, şeful Bog"Art nu întrevede semne de îmbunătăţire a pieţei construcţiilor din România. În sectorul privat sunt doar câteva proiecte de amploare şi multe firme de construcţii interesate de ele. Investiţiile de stat sunt de asemenea foarte puţine pe sectorul civil, argumentează Sorin Greu.

În pofida dificultăţilor din piaţă, managementul Bog"Art vizează pentru acest an atingerea unei cifre de afaceri de 140 milioane de euro la nivel de grup şi 90 milioane de euro la nivelul companiei Bog"Art SRL. Obiectivul este unul realist, având în vedere că Bog"Art SRL are deja asigurate 70 de milioane de euro prin contractele semnate. "Pentru anul acesta suntem optimişti. Ne-am propus o creştere a cifrei de afaceri până la 90 milioane de euro pentru Bog"Art şi suntem mult mai optimişti în ceea ce priveşte rata profitului", declară directorul general al companiei.

Practic, cifra de afaceri ar ajunge la un nivel apropiat celui din anul de vârf 2008 (93 milioane de euro). De altfel, de la demararea crizei economice, cifra de afaceri a companiei nu a suferit scăderi mari şi nu a coborât sub nivelul de 80 milioane de euro, în contextul menţinerii numărului de angajaţi, în jur de 500.

"Noi am păstrat muncitorii şi am reuşit să menţinem un mediu motivaţional pentru oamenii noştri, prin urmare nu avem fluctuaţii mari de personal. Dar, o firmă de construcţii performantă nu se compune doar din forţă de muncă, ci şi din personal tehnic şi management. Cheia succesului este managmentul de proiect si managementul la nivel de organizaţie altfel degeaba ai muncitori de înaltă calificare", consideră domnul Greu.

Pentru anul 2012, cifra de afaceri a companiei Bog"Art SRL s-a situat, conform datelor preliminare, în jurul valorii de 80 milioane de euro. La nivel de grup, cifra de afaceri a însumat aproximativ 120 milioane de euro. "Scopul a fost să creştem cota de piaţă, să avem proiecte şi rulaj. Profiturile sunt la un nivel satisfacator", afirmă Sorin Greu.

Bog"Art va construi şi în zona rezidenţială şi de retail

Strategia Bog"Art pentru 2013 reprezintă în fapt o continuare a abordării de anul trecut. Astfel, pe lângă construirea clădirilor de birouri, activitatea va viza şi zona rezidenţială şi de spaţii de retail. De exemplu, compania construieşte în prezent un hipermarket la Galaţi. "Am realizat ce ne-am propus: suntem lideri de piaţă în sectorul de constructii civile. Putem să executăm orice proiect în zona construcţiilor civile şi industriale", ne asigură Sorin Greu.

Chiar dacă Grupul preferă deocamdată să se axeze pe lucrările de construcţii civile, directorul Bog"Art nu exclude ca în următorii 3-5 ani să abordeze şi construcţiile de infra­structură.

În ansamblu, compania a lucrat preponderent cu sectorul privat. Pe sectorul de investiţii publice, interesul Bog"Art vizează tot construcţiile civile, precum construcţia de spitale (Bog"Art a realizat printre altele extinderea Spitalului Bagdasar Arseni din Bucureşti) sau alte proiecte publice mari (de exemplu, în asociere cu Hochtief, Bog"Art a licitat pentru lucrările de construcţie din cadrul proiectului centrului european de cercetare în domeniul laserelor, de la Măgurele - ELI).

În opinia managerului Bog"Art, avantajul în a lucra cu autorităţi publice rezidă în siguranţa mai mare a încasărilor, chiar dacă uneori vin cu întârziere. În cazul investitorilor privaţi, se poate întâmpla oricând să li se termine finanţarea, iar constructorul să rămână blocat cu producţia. Compania nu este străină de astfel de situaţii. De exemplu, intrarea în insolvenţă a unui proiect rezidenţial în urma cu trei ani a generat dificultăţi în recuperarea banilor pentru lucrările prestate. Din acest motiv, contează şi pentru constructor reputaţia clientului său, istoricul, fără a exclude însă colaborarea cu dezvoltatori imobiliari aflaţi la prima investiţie. "Astăzi iţi asumi riscuri alături de client", afirmă domnul Greu.

Pieţele externe ar putea spori cifra de afaceri

În paralel cu activitatea din România, Bog"Art îşi pregăteşte intrarea pe pieţe externe precum Rusia, Libia şi Irak şi eventual ţări mai apropiate precum Ucraina şi Belarus. "Avem intenţia să extindem activitatea şi pe pieţele externe. Marjele de profit sunt mai bune decât în România, dar există şi riscuri mari pe care un antreprenor trebuie să şi le asume atunci când pătrunde pe o piaţă nouă. Şansele de a lua proiecte sunt oricum mai mari decât în România", este de părere Sorin Greu.

De exemplu, în Rusia se anunţă proiecte de construcţii importante pentru Olimpiada de iarnă din 2014 de la Soci şi Campionatul mondial de fotbal din 2018.

În statele menţionate, compania îşi propune să se implice tot în proiecte civile: construcţia de şcoli, spitale, locuinţe şi eventual stadioane. "Coloşii internaţionali, obţin proiectele mari din statele în care activează. Aceasta nu înseamnă că nu se fac şi proiecte medii în ţările respective şi atunci sunt şanse (n.r. pentru constructorii români)", apreciază domnul Greu.

Intrarea pe o piaţă străină trebuie însă studiată foarte bine şi presupune investiţii în deschiderea unui birou local pentru cercetarea de piaţă ăi activităţi de marketing.

"Am dori ca în următoarea perioadă lucrările externe să reprezinte minim 20-30% din cifra de afaceri, de aici să vină creşterea, deci fără a diminua cifra de afaceri pe România", arată directorul general Bog"Art.

Bog"Art îşi propune să dezvolte câte un proiect imobiliar pe an

O direcţie deja începută la nivelul Grupului, şi care va continua pe viitor, vizează dezvoltarea imobiliară. În fapt, Bog"Art a construit şi deţine clădirea de birouri din Bulevardul Expoziţiei în care şi-a mutat sediul central banca UniCredit Ţiriac, unicul chiriaş. Imobilul a fost finalizat de Bog"Art anul trecut, în urma unei investiţii totale de peste 30 de milioane de euro. De altfel, politica băncilor este în general să închirieze, nu să deţină sedii.

"Vrem să continuăm. Chiar dacă nu dezvoltăm mai multe proiecte simultan, ne propunem să avem câte un proiect în dezvoltare proprie. Cladirea astfel construită poate fi închiriată pe o perioadă lungă sau, în cazul unei oferte avantajoase, poate fi vândută", afirmă Sorin Greu.

Grupul Bog"Art

Bog"Art SRL reprezină ancora grupului omonim, care conţine în principal firme care prestează servicii în calitate de subatreprenori atât în cadrul lucrărilor derulate de compania principală, dar şi de către terţi. În prezent, numărul total de angajaţi la nivelul grupului Bog"Art este de aproximativ 1.800, din care 500 sunt angajaţii Bog"Art SRL.

Practic procesul de construcţie este urmărit de la faza de proiectare până la administrarea clădirii.

Astfel, Bog"Art Steel este compania care livrează şi montează oţel beton fasonat şi structuri metalice. De exemplu, compania, în calitate de subantreprenor, a furnizat şi montat structurile metalice pentru extinderea terminalului finger şi a terminalului de plecări internaţionale de la Aeroportul Otopeni.

O altă firmă din grup, Alusystem, este un important producător de faţade pentru clădiri, în special pereţi cortină şi tâmplărie de aluminiu. Cifra de afaceri anuală se apropie de 10 milioane de euro.

În cadrul Grupului, firma Cons Construct se ocupă de consultanţă în domeniul cons­trucţiilor, obţinerea certificatelor "green" şi dirigenţie de şantier.

De asemenea, Grupul include şi o firmă de proiectare - Graphtech, proiectantul gene­ral pentru proiectele Floreasca Park şi Green Gate, printre altele.

Firma Bog"Art Building Management oferă servicii de întreţinere şi administrare a clădirii.

Grupul mai cuprinde şi o a doua firmă de construcţii - Bog"Art Vest, care se implică în diverse proiecte din zona de Vest şi de Nord a ţării.

Strategia de extindere a portofoliului de firme în cadrul grupului a asigurat un mai bun control al costurilor. Demersul a început încă din perioada de creştere a pieţei de construcţii, fapt ce se transpunea şi prin dificultăţi în controlul calităţii, termenelor şi preţurilor. În replică, managementul Bog"Art a început să dezvolte firme specializate în cadrul grupului.

În prezent, strategia grupului nu vizează o diversificare suplimentară a serviciilor. "Astăzi este bine să faci ce ştii mai bine. O diversificare a serviciilor nu cred că este o soluţie acum", consideră Sorin Greu, director general Bog"Art .

Clădirile construite de Bog"Art

Bog"Art a construit cele mai multe clădiri de birouri din Bucureşti: Charles de Gaulle Plaza, Bucharest Tower Center, City Gate, Cathedral Plaza, Willbrook Platinum Business & Convention Center, Unicredit Tower.

Chiar dacă majoritatea proiectelor (în jur de 80%) au fost realizate de companie în Bucureşti, nu au fost ocolite nici proiectele din ţară: Timişoara, Ploieşti, Piteşti (Euromall), Braşov (două proiecte sunt în curs de finalizare - extinderea fabricii de medicamente Europharm şi construirea hotelului de patru stele My Place), Constanţa, Oradea (centrul comercial Oradea Shopping City - finalizat în 2011), Călăraşi (un hipermarket) etc.

"Dacă un proiect, oricât de dificil şi complex ar fi, este bine pregătit din punct de vedere tehnic şi organizatoric în faza de planificare, atunci derularea acestuia în faza de execuţie devine un simplu proces. Bineînţeles că toate proiectele au anumit grad de dificultate, iar noi ne-am orientat în general către proiecte complexe. Însă acest fapt ne-a diferenţiat până la urmă în perioada de din construcţii şi ne-a asigurat o continuitate ulterior declanşării recesiunii economice. Anterior toată lumea ştia să facă proiecte rezidenţiale, pentru că era cel mai uşor", consideră Sorin Greu, director general Bog"Art.

În ceea ce priveşte tehnologia, o primă provocare a fost construcţia clădirii de birouri Porsche România. Aceasta s-a remarcat prin faptul că toate planşeele au fost suspendate prin intermediu unor tiranţi de partea superioară a clădirii. Charles de Gaulle Plaza a reprezentat o altă provocare - prima clădire din România executată în sistem "top down" (n.r.infrastructura şi suprastructura clădirii se construiesc în paralel). La Băneasa Shopping City termenul de realizare a fost foarte scurt şi am reusit să finalizăm proiectul coordonând în perioada de vârf, într-un ritm extrem de solicitant, peste 700 de muncitori, relatează reprezentantul Bog"Art.