Arhitecţii intervievaţi de reporterii revistei Bursa Construcţiilor au decelat care sunt în prezent preferinţele beneficiarilor care le-au solicitat realizarea unor proiecte de locuinţe individuale.
Tot mai mulţi beneficiari renunţă la subsolul casei
Cel mai adesea beneficiarii solicită arhitecţilor proiecte de casă cu o suprafaţă construită la sol între 100 şi 150 mp, ne spun arhitecţii intervievaţi de reporterii revistei Bursa Construcţiilor. Când vine vorba de suprafaţa desfăşurată, variaţiile sunt mai mari, depinzând de regimul de înălţime a locuinţelor. Am aflat astfel, că pentru locuinţele unifamiliale de tip parter + 1 etaj sau parter + 1 etaj + mansardă, cel mai des întâlnite în preferinţele beneficiarilor, suprafaţa desfăşurată oscilează de regulă între un minim de 160 mp şi un maxim de 400 mp, dând o medie de 280 mp.
Pentru locuinţele unifamiliale de tip parter + 2 etaje + mansarda, mai rare decât cele menţionate mai sus, suprafaţa desfăşurată oscilează între 350 şi 450 mp, ne spune doamna Simona Sanda, de la biroul de arhitectură individual, care îi poartă numele.
Arhitectul Marius Danciu, de la biroul de arhitectură "Contact Studio", precizează că tendinţa actuală a beneficiarilor este de a renunţa la demisol/subsol şi garaj. Dacă acum 4-5 ani, ne spune domnul Danciu, se obişnuia ca locuinţele noi să beneficieze de aceste spaţii, de prin 2005 s-a resimţit tendinţa de a renunţa la ele. Contextul era intrarea terenurilor "într-o cursă exponenţială a scumpirilor", ceea ce a dus la dublarea, în decurs de aproximativ doi ani, a costului caselor cu tot cu teren.
În plus, preţul pentru construcţia acestor spaţii în sine este la fel de descurajant, raportat la utilizarea acestora. În execuţia subsolului, ne spune domnul Alexandru Bălan, de la biroul de design şi arhitectură One Design, intră aproximativ 30% din valoarea totală. Asta înseamnă, ne spune domnul Danciu, să cheltuieşti aproape dublu pe mp pentru realizarea unui subsol, care cere o execuţie foarte atentă, cu ziduri de beton armat, hidroizolaţii şi termoizolaţii. Neglijarea execuţiei unui subsol poate crea mari probleme, în sensul că pot apărea "pete pe pereţi, de la infiltraţii, în funcţie de umiditatea din sol şi de soluţiile tehnice abordate." În plus, aceste spaţii lipsite de lumina naturală sunt mari consumatoare de energie. De multe ori, subsolul cu funcţiuni de hobby-room sau cramă este folosit foarte puţin.
Garajul, în schimb, poate avea o utilitate mai mare, continuă domnul Danciu. Cu toate acestea, costul, aproape la fel de ridicat ca pentru spaţiile de locuit ale caselor, îi determină pe mulţi dintre beneficiari să recurgă pur şi simplu la a-şi parca maşina sau maşinile în curte.
Terasele sunt utile numai dacă sunt generoase
Dintre toate camerele unei locuinţe, cad de acord din nou experţii, livingului i se acordă cea mai mare suprafaţa, cu un minim de 25 mp. Dacă livingul include şi un loc de luat masa, ne spune domnul Danciu, se mai adaugă 10 - 20 mp. Se poate ajunge astfel la dimensiuni ale livingului de regulă până la 40 mp.
Dormitorul matrimonial beneficiază de un minim de 14 mp, îndestulător, atunci când este în legătură directă cu un dressing de 10 - 20 mp. Maximul poate ajunge la 25 mp. Dormitoarele pentru copii sau oaspeţi, ne spune domnul Danciu, prezintă de obicei dimensiuni mai reduse, între 12-18 mp.
Bucătăria poate păstra tradiţia minimală, între 10-12 mp, sau poate ajunge la 20-25 mp, în cazul în care cuprinde şi un spaţiu mai extins de luat masa, ne spune domnul Danciu.
Domnul Alexandru Bălan ne vorbeşte de tendinţa creşterii bucătăriei în dimensiuni, până la 25-30 mp. Domnia sa leagă această creştere de folosirea intensă a bucătăriei şi de înclinaţia şi nevoia de a utiliza un mobilier complex şi mai elegant.
Terasele, ne spune domnul Cosmin Bălan, de la biroul de arhitectură Archconcept, trebuie să aibă cel puţin 20 mp. Domnul Marius Danciu, de la "Contact Studio" susţine această părere. Terasele, spune domnia sa, "sunt utile doar dacă au dimensiuni destul de generoase şi proporţii adecvate." Astfel, utilitatea unei terase lungi şi înguste este minimală. Domnia sa susţine ideea teraselor de la parter, "în legătura cu livingul sau cu zona de luat masa, acoperite, suficient de mari pentru a lua masa în aer liber, terase care prelungesc practic spaţiul interior al casei spre natură." Dormitorul matrimonial poate fi prevăzut şi el cu o terasa, în timp ce dormitoarele copiilor sau birourile pot fi prevăzute mai degrabă cu bow-window-uri sau balcoane franţuzeşti.
Regie proprie sau antrepriză
Specialiştii ne recomandă construcţia în antrepriză. Arhitectul Marius Danciu subliniază riscurile la care se expun cei care îşi construiesc casa în regie proprie: "Cei care şi-au făcut până acum casele în regie proprie de cele mai multe ori le-au construit cu probleme. Principala cauză a acestor probleme provine din lipsa de experienţă a beneficiarilor în a construi o casă sau absenţa consultanţilor care să înlocuiască această lipsă".
O altă cauza, continuă domnia sa, o constituie schimbarea de mai multe ori a echipelor cu care se lucrează, cu pauze la trecerea de la o echipă la alta. În multe cazuri, proiectul suferă şi el schimbări de-a lungul desfăşurării lucrărilor. "Cele mai multe şantiere de case unifamiliale au fost un adevărat haos", conchide domnul Danciu din experienţa proprie, "haos în care deciziile se luau la întâmplare după criteriul găsirii celor mai ieftine materiale şi adaptarea proiectului la aceste materiale."
Compromisurile, în astfel de cazuri, sunt multe. Domnul Danciu îşi aminteşte de drenuri care nu au fost făcute în jurul casei pentru economie, de protecţii ale hidroizolaţiei care nu s-au mai pus şi care au dus la apariţia de infiltraţii după terminarea şantierului, de zone exterioare care au fost lăsate neizolate termic, pentru că acest lucru părea dificil. Astfel de compromisuri duc la apariţia zonelor de igrasie, din cauza condensului, iar inconfortul produs de un compromis care poate părea mic, la prima vedere, dă adevărata măsură a importanţei de a respecta anumite norme de profesionalism.
Dacă acestea sunt sfaturile specialiştilor, când vine vorba de preferinţele beneficiarilor, lucrurile stau uşor diferit. Domnul Danciu observă că mulţi români îşi fac casa în regie proprie pentru a reduce costurile. Astfel, menţionează domnia sa, între 2007 - 2008, o casă construită în antrepriză, în zona Bucureştiului, ajungea la un preţ mediu de 800 euro/mp, în timp ce o casă construită în regie proprie putea fi construită cu 450 - 500 euro/mp.
O tendinţa crescândă a românilor de a apela la un antreprenor a putut fi observată între anii 2005 - 2008, în condiţiile în care, în scurta perioadă de avânt economic din România, timpul pe care îl aveau la dispoziţie beneficiarii s-a redus continuu.
Doamna Simona Sanda observă aceeaşi creştere a numărului de locuinţe construite în antrepriză, în anul 2008, creştere legată, pe lângă lipsa de timp, de căutarea termenelor fixe, posibilitatea responsabilizării constructorului, garanţia calităţii, lipsa de cunoştinţe, lipsa de personal.
Piaţa s-a maturizat: beneficiarii raportează preţul la calitate
Doamna Simona Sanda recunoaşte o micşorare a preţurilor practicate de către proiectanţi şi executanţi, în contextual actual al pieţei.
Arhitectul Alexandru Bălan, de la One Design, observă o uşoară creştere a standardului cerut de către beneficiari, existând, continuă domnia sa, beneficiari care acceptă un cost mai mare în favoarea confortului personal sporit.
Domnul Marius Danciu remarcă acelaşi interes crescut pentru calitate şi tendinţa de a raporta preţul la calitate, semne ale maturizării pieţei construcţiilor şi a serviciilor din acest domeniu. Semnele sunt îmbucurătoare şi ne aduc speranţa că în 10 - 20 de ani, estimează domnia sa, ceea ce se întâmplă astăzi în ţări precum Franţa, Germania, Austria, să se întâmple şi la noi: o administraţie publică mult mai competentă, o ofertă tehnologică şi de forţă de muncă la standarde mult mai înalte, din partea firmelor de construcţii.
Maturizarea pieţei prin îmbunătăţirea raportului preţ/calitate este determinată de o serie de evoluţii pe piaţa imobiliară, de construcţii şi financiară. Terenurile s-au scumpit în ultimii ani, raportat la preţul construcţiilor, loturile s-au micşorat şi preţurile s-au diferenţiat pe zone. "Acum, în perioada de criză economică, se accentuează mai tare diferenţele între terenuri. Terenurile prost construite şi prost amplasate sunt primele care îşi pierd valoarea," ne explică domnul Danciu. Diferenţa este vizibilă, faţă de acum 10 - 15 ani, când oamenii "erau preocupaţi doar de a construi cât mai mult, confundând astfel cantitatea cu calitatea." Acum, continuă domnia sa, "sunt interesaţi şi de valoarea zonei, care este dată în primul rând de serviciile disponibile, dar şi de calitatea construcţiilor şi de calitatea proprietarilor care devin vecini. Din suma totală de care dispune, un beneficiar va avea un procent mai mic de investit în casă, după ce a achiziţionat terenul. Aceşti bani îi investeşte cu mai mare atenţie pentru a fi cel puţin la nivelul zonei privind calitatea construcţiei şi privind gustul cu care îşi face casa, calitatea arhitectului şi a modelelor la care apelează şi calitatea executanţilor."
Îmbunătăţirea ofertei de materiale de construcţii influenţează în mod direct maturizarea pieţei. Astăzi, se poate achiziţiona în România practic orice material disponibil în restul Europei, subliniază domnul Danciu. Materialele publicitare şi evenimentele de promovare care le însoţesc direcţionează atenţia specialiştilor şi beneficiarilor preponderent spre calitate. În plus, continuă domnia sa, "multinaţionalele care vând materiale de construcţii au venit nu numai cu produse, dar şi cu servicii de consultanţă de mai bună calitate."
Resursele financiare ale beneficiarilor influenţează şi ele maturizarea pieţei. Faţă de speculaţiile care s-au făcut în ultimii ani, pe fondul nevoii de terenuri şi al dezvoltării sistemului bancar şi de creditare, care au dus la explozia preturilor terenurilor, situaţia este mult diferită în acest moment. Odată cu criza, domeniul imobiliar şi-a pierdut atractivitatea, ne spune domnul Danciu, cererea, de multe ori de natură speculativă, dispărând brusc. Astfel, preţul construcţiilor se micşorează şi se diferenţiază, în acelaşi timp. Sfârşitul crizei, ne spune domnul Danciu, va lăsa în urmă o piaţă mai matură, şi nişte preţuri "mai bine raportate la calitate şi la veniturile mai sigure ale beneficiarilor."
Materiale şi tehnologii ecologice - convingere sau interes material ?
Cum era de aşteptat, sursele noastre vorbesc în unanimitate despre interesul majorităţii beneficiarilor pentru eventuale materiale sau tehnologii ecologice ca fiind unul de natură financiară, şi nu unul determinat de vreo conştientizare a nevoii de atitudine responsabilă faţă de mediu.
Arhitectul Marius Danciu face comparaţii şi observaţii suplimentare: "În multe ţări europene există beneficiari, proiectanţi, constructori interesaţi şi de materiale ecologice din convingeri personale privind poluarea mediului. În România însă, oamenii se interesează doar de avantajele financiare pe termen scurt sau mediu, atunci când aleg materiale ecologice sau de alt fel, mai poluante. Problema ecologiei ţine astăzi mai mult de reclamă decât de fond. Ecologia este un domeniu al planificării pe termen mai lung, iar cei mai mulţi români nu obişnuiesc să gândească pe termen lung. Nici administraţia publică nu pare suficient de interesată în avantajarea unor astfel de materiale de construcţie."
Domnia sa vorbeşte despre experienţa personală: "Noi ne-am confruntat cu multe materiale şi soluţii tehnice ecologice, dar multe costă mai mult sau sunt mai complicat de folosit în execuţie. Şi atunci beneficiarului îi dispare interesul când trebuie să ia decizii concrete. A construi case cu structura de lemn este mai ecologic şi pentru asta există un oarecare interes, dar nu fiindcă ar fi ecologice, ci fiindcă se fac mai repede şi poate ceva mai ieftin, de exemplu. Dacă soluţia este şi ecologică, beneficiarii sunt mulţumiţi, dar la momentul deciziei cred că nu sunt interesaţi decât prea puţin de caracterul ecologic al materialelor."
Reducerea consumului de energie tot mai interesantă pentru beneficiari
Termoizolarea casei, ne spun sursele noastre, îi interesează pe toţi beneficiarii, chiar şi pe cei care nu sunt pregătiţi să investească în finisaje. Polistirenul, care intră în componenţa termosistemului, a creat, ne spune domnul Alexandru Bălan, "o euforie generală". Domnia sa încearcă să tempereze această atitudine, avertizând că polistirenul, cel atât de des utilizat, "face parte dintr-un sistem ce trebuie implementat cu totul, altfel calităţile sale se reduc drastic."
Doamna Simona Sanda remarcă interesul crescut pentru termoizolare si reducerea consumului de energie tradiţională, începând de la tipuri de zidării, finisaje, centrale ce funcţionează pe lemne sau biomasă, pompe de căldură, utilizarea panourilor solare.
Domnul Marius Danciu diferenţiază: "Deschidere şi curiozitate există, dar dacă la un calcul de costuri şi amortizări se dovedeşte că nu sunt suficient de avantajoase... atunci nu mai sunt interesaţi. Aceste tehnologii sunt mult mai cerute în ţările occidentale, unde există subvenţii semnificative de la stat pentru utilizarea lor, făcându-le astfel mai rentabile."
"Ceea ce însă mulţi clienţi nu realizează", subliniază domnia sa, "este că multe din aspectele ce fac o casă ecologică ţin chiar de arhitectura casei, de modul cum este proiectată. Dacă geamurile sunt subdimensionate, sau există holuri neluminate, ziua locatarul va sta cu luminile aprinse, consumând curent electric. Dacă geamurile sunt supradimensionate spre sud şi apare efect de seră, vara aparatele de răcit aerul - aparatele de aer condiţionat sau ventilo-convectoarele - vor consuma în exces. De asemenea, dacă există pod, deşi pare mai scump iniţial decât a face casa cu mansardă, poate ajuta semnificativ iarna la pierderi mai mici de căldură, vara împotriva încălzirii. Acoperişurile verzi sunt de asemenea o soluţie destul de folosită în multe ţări europene, care la noi nu a prea prins, dar cred că va deveni pe viitor tot mai mult utilizată. Sunt frumoase, ţin multă răcoare vara, dar presupun hidroizolaţii mai bune şi puţin mai scumpe şi o oarecare întreţinere."
Domnul Danciu întrevede evoluţii de natură pozitivă şi în direcţia certificării clădirilor verzi, după model occidental. Deocamdată certificarea se limitează la aspectele tehnice dar, promite domnia sa, "pe viitor se vor certifica toate aspectele care fac o clădire
De oferta cu funcţiuni multifuncţionale depinde relansarea pieţei
Atitudinea surselor noastre faţă de "prezentul arhitectural" al României este preponderent critică, cu recunoaşterea faptului că există clădiri şi ansambluri de clădiri bine gândite.
"Marea majoritate a cartierelor de locuinţe ce s-au dezvoltat mai ales în judeţul Ilfov, au un caracter arhitectural îndoielnic", afirmă domnul Cosmin Bălan, de la Archconcept. "Volumetriile construcţiilor, proporţiile, precum şi finisajele aplicate denotă dezinteresul dezvoltatorilor/beneficiarilor pentru estetică, primordial fiind costul de execuţie cât mai scăzut. Un mare neajuns în anumite ansambluri rezidenţiale îl reprezintă distanţele mici între construcţii, cât şi retragerile între construcţii şi străzi. Acest fapt este determinat de intenţia de eficientizare cât mai mare a terenului, în dauna confortului."
Alte probleme sesizate de domnia sa sunt legate de reţelele rutiere realizate în ansamblurile rezidenţiale sau în cartierele nou realizate. De multe ori, nu au profile stradale corespunzătoare, fapt care îngreunează circulaţia automobilelor şi a pietonilor deopotrivă.
Domnia sa critică atitudinea unui număr mare de arhitecţi de a respecta în totalitate cerinţele beneficiarilor privind aspectul exterior al locuinţelor, atunci când cerinţele sunt discutabile sau chiar agresive din punct de vedere arhitectural şi estetic.
Criza a tăiat mult din avântul pe care îl luase în ultimii ani sectorul construcţiilor în ţara noastră. Sursele noastre se aşteaptă ca trecerea crizei să aducă schimbări profunde la nivelul pieţei imobiliare, în legătură cu nevoia menţinută a românilor de a locui în case mai bune.
Schimbările, ne spun experţii consultaţi, vor fi la nivelul coeficientului de utilizare a terenului (care va fi mai mic, deci cartierele vor fi mai aerisite), al regimului de înălţime (mai mic, de 3 - 4 etaje), al funcţiunilor complementare locuirii: zone verzi, terenuri de sport, magazine cluburi, grădiniţe. Acestea vor fi ansambluri multifuncţionale, şi nu doar locuinţe.
De asemenea, de oferta cu funcţiuni multifuncţionale, ne spune domnul Danciu, depinde relansarea pieţei. La fel de mult contează şi investiţiile pe care le vor face administraţiile publice în infrastructura urbană şi periurbană.
Comin Bălan şi Marius Danciu vorbesc şi despre posibilitatea creşterii cererii şi a ofertei pentru case pe structură uşoară, din lemn, care nu necesită inves-tiţii foarte mari. În plus, prefabricarea lor ar permite dezvoltarea de showroom-uri cu modele, ne spune domnul Danciu, cu posibilitatea de personalizare, în funcţie de felul în care sunt modulate.
"Atunci când încrederea cumpărătorilor scade, trebuie să le oferi ceva de-a gata sau ceva cu totul diferit de piaţa imobiliară de ieri, ceva în care să înceapă să aibă din nou încredere şi să le stârneşti curiozitatea. Proiectele de locuinţe din viitorul apropiat vor trebui să învingă neîncrederea cumpărătorilor şi investitorilor cu bani care pot relansa piaţa şi să ofere calitativ mult mai mult decât ieri," conchide domnul Marius Danciu.
Sistemul constructiv tradiţional rezistă în faţa celor noi
Specialiştii de la Archconcept, Contact Studio, Simona Sanda şi One Design împărtăşesc opinia că cel mai folosit sistem constructiv în ţara noastră presupune zidăria portantă din cărămidă/BCA şi planşee de beton armat sau cadre - stâlpi şi grinzi de beton armat.
Tradiţia legată de betonul armat, ne reaminteşte domnul Danciu este o reminiscenţă rămasă din perioada regimului comunist. Constructorii şi proiectanţii au păstrat-o, determinând orientarea beneficiarilor spre aceeaşi structură. "Cele mai multe case se fac astăzi cu zidărie portantă din cărămidă cu goluri sau din BCA," continuă domnia sa. "Cadrele din beton armat se folosesc doar dacă pereţii au goluri mari, dar în acest caz costul casei creşte puţin, aşa că în cazul locuinţelor individuale sunt mai rar prezente în preferinţele beneficiarilor."
Domnul Alexandru Bălan, de la One Design, ne spune că lemnul are o utilizare largă în cazul mansardelor şi la casele din zona centrală a ţării. Utilizarea lemnului, ne spune domnul Cosmin Bălan, de la Archconcept, este motivată de dorinţa de a reduce costurile.
Domnul Marius Danciu continuă în acelaşi ton, amintind beneficiarii care îşi construiesc case de vacanţă sau cabane cu structura de lemn, în zonele subcarpatice sau de munte. Aceste case, care au de obicei un regim de înălţime parter sau parter + 1etaj, prezintă avantajul de a putea fi construite repede şi destul de ieftin. Neajunsul ar fi că nu oferă casei izolare fonică.
Domnul Danciu observă apariţia, în suburbii, a caselor cu structură de lemn -după modelul american - sau de profile metalice prefabricate. Aceste structuri, care folosesc panoul de tip sandwich ca alternativă la pereţii din zidărie, sunt mai ieftine şi necesită un timp de execuţie scurt. În schimb, diferenţele de preţ se reduc mult, la calcularea costului total al unei case cu o astfel de structură şi o casă cu structură traditională. Motivul, ne spune domnul Danciu, îl reprezintă faptul că "la calcularea costului total, cel mai mult contează costul finisajelor." Domnul Danciu observă chiar o rezistenţă, din partea tradiţiei, în faţa "noilor veniţi". În general, explică domnia sa, "cei care execută case din zidărie nu fac şi case cu structura de lemn sau metal şi îşi conving clienţii de superioritatea structurii clasice, de zidărie."
Oricum, structurile de lemn sau din profile metalice se pretează la casele prefabricate tipizate, cei care lucrează cu structuri de lemn sau metal având adesea cataloage pentru casele respective. Aceste structuri sunt astfel rar folosite de beneficiarii care îşi doresc case cu proiect personalizat, deşi există configuraţii planimetrice care se pot adapta la mai multe sisteme constructive. Peretele de tip sandwich, de exemplu, poate înlocui zidăria la aceeaşi configuraţie planimetrică.
