Clădirile istoriceOdată retrocedate, clădirile istorice ar putea fi restaurate cu fonduri europene

Majoritatea problemelor cronice legate de centrele istorice ale oraşelor din România ţine de faptul că nu s-a finalizat încă procesul de restituire a clădirilor către proprietarii deposedaţi în mod abuziv sub regimul comunist.

Theodor Nicolau, membru în Consiliul Director al Asociaţiei pentru Proprietate Privată (APP), ne-a declarat: "Din cauza situaţiei incerte asupra dreptului de proprietate şi riscului apariţiei unor revendicări şi procese în justiţie, nimeni nu îşi poate asuma un plan de investiţii pe termen lung în imobilele respective".

În prezent, la Autoritatea Naţională pentru Restituirea Proprietăţilor (ANRP) sunt înregistrate în jur de 200.000 de dosare pentru restituirea unor imobile, reprezentând clădiri şi terenuri.

Multe clădiri sunt situate în centrele oraşelor, ceea ce face ca şi interesele pentru ele să fie foarte mari. Acest lucru se manifestă inclusiv prin blocarea proceselor de retrocedare, cu atât mai mult cu cât, în general, foştii proprietari nu sunt persoane conectate foarte bine la mediul de afaceri şi mediul politic. Unii dintre ei nu mai locuiesc în ţară, iar majoritatea este formată din oameni în vârstă, care nu se pot ocupa în mod direct de problema retrocedării, remarcă domnul Nicolau.

Schimbarea legislaţiei retocedărilor s-a făcut sub presiunea CEDO

Recenta schimbare a legislaţiei naţionale privind retrocedările nu a venit ca o iniţiativă internă sau ca o constatare a faptului că procesul este blocat, ci sub imperativul unei hotărâri a Curţii Europene a Drepturilor Omului (CEDO), în replică la miile de procese intentate statului român de foştii proprietari.

O hotărârea CEDO din 2010 a obligat statul să schimbe legislaţia. "Chiar dacă din anumite puncte de vedere legislaţia nouă este mai clară, aceasta nu este neapărat şi mai bună, deoarece permite în continuare apariţia derogărilor. Având în vedere că CEDO şi-a asumat monitorizarea aplicării legii, sunt posibile noi modificări", preconizează reprezentantul APP.

Ritmul renovărilor este dependent de ritmul retrocedărilor

În opinia domnului Nicolau, imobilele care se renovează în prezent au trecut prin "furcile caudine" ale procesului legislativ de restituire, deci au un proprietar stabilit definitiv. În multe cazuri, s-ar putea ca acesta să nu fie proprietarul iniţial, ci o persoană care a preluat imobilul pe parcurs şi care dispune de pârghiile şi fondurile necesare pentru a investi în respectivul imobil, mai ales în cazul clădirilor mari. Altfel, până când situaţia juridică nu este clarificată, niciun investitor nu pare dispus să rişte.

După părerea reprezentanului APP, piaţa dezvoltatorilor imobiliari este împărţită între cei "pasivi", care fac tranzacţii la un minim al pieţei, cu persoane obligate să vândă, în speranţa că va creşte valoarea imobilelor, respectiv investitori "activi", care sunt dispuşi să investească bani în renovarea acestor imobile, motivaţi de costurile de reabilitare scăzute din prezent şi perspectiva creşterii lor.

Experienţa cu intervenţia investitorilor privaţi asupra imobilelor de patrimoniu nu este cea mai fericită. Chiar dacă sunt exemple de restaurări reuşite efectuate de privaţi, în multe cazuri, având în vedere amplasarea imobilelor în zonele centrale ale oraşelor, valoarea terenului a surclasat valoarea de patrimoniu a construcţiei de deasupra. Având în vedere că legea interzice aproape toate intervenţiile asupra clădirilor de patrimoniu, soluţia găsită de unii investitori a fost să permită sau să încurajeze distrugerea lor. Dacă monumentul nu mai există, dispar automat şi restricţiile, argumentează domnul Nicolau.

În această situaţie, o lege foarte restrictivă nu ajută, ci este nevoie de stabilirea unui just echilibru între restricţii şi facilităţi, consideră reprezentantul APP.

Având în vedere că imobilele de patrimoniu reprezintă bunuri care nu se pot produce în logica de "bunuri de consum", volumul lucrărilor de restaurare este dependent de evoluţia procesului de retrocedare.

Viteza cu care vor fi soluţionate dosarele pentru retrocedare reprezintă o necunoscută acum. În situaţia în care se menţine ritmul în care au fost efectuate retrocedările în perioada de după revoluţie şi până acum, va mai dura încă 20 - 40 de ani până la soluţionarea problemei. În schimb, dacă se păstrează ritmul mai intens din ultima perioadă, atunci retrocedările în natură vor putea fi rezolvate mai repede, însă chiar şi aşa va dura mai mult de 5 ani, estimează Theodor Nicolau.

În primă fază vor fi soluţionate cazurile care vizează imobilele fără o miză mare. În schimb, cele din centrele oraşelor vor rămâne blocate administrativ, având în vedere că unele dintre ele găzduiesc şi servicii publice.

Prin urmare, cel mai probabil, în majoritatea lor lucrările de restaurare vor fi efectuate în perioada următoare de către proprietari repuşi în drepturi, nu dezvoltatori. Dar, acesta nu este un lucru rău deoarece şi proprietarii îşi vor da interesul şi vor studia toate opţiunile. Dacă găsesc şi nişte pârghii, o sursă de finanţare sau un parteneriat, clădirile au mari şanse să intre în renovări.

Deopotrivă, autorităţile au un interes evident să se implice în renovarea clădirilor vechi deoarece efectele se răsfrâng asupra întregii comunităţi, de exemplu prin încurajarea activităţilor turistice.

Cu toate acestea, legislaţia actuală pretinde proprietarilor să se descurce singuri cu renovarea, eventual stabileşte chiar sancţiuni în caz contrar, aşa cum prevede "Legea faţadelor". "Legea ignoră faptul că, titulatura de clădire monument istoric, impune cheltuieli suplimentare pentru obţinerea avizelor şi lucrările propriu-zise de restaurare, toate suportate de proprietari. Atunci, în multe cazuri, titulatura de monument istoric devine o povară, nu un avantaj", subliniază domnul Nicolau.

Restaurarea clădirilor de patrimoniu s-ar putea realiza cu fonduri europene

Având în vedere volumul mare de investiţii necesare pentru renovarea clădirilor vechi retrocedate, APP propune Guvernului introducerea unor programe sau axe cu fonduri europene destinate restaurării imobilelor, care nu presupun un efort bugetar intern.

Pornind de la nivel local, primăriile trebuie să menţioneze renovarea clădirilor printre nevoile investiţionale, astfel încât autorităţile centrale să stabilească o listă de priorităţi în concordanţă şi pe care să o promoveze la Uniunea Europeană.

Marele avantaj în concretizarea acestui demers ar fi obţinerea unor rezultate palpabile, vizibile, care pot genera foarte rapid o revitalizare în plan local. De exemplu, în satele care au beneficiat de fonduri europene pentru investiţii în drumuri şi utilităţi, se remarcă şi un interes mai mare pentru construirea şi întreţinerea caselor, eventual derularea unor activităţi turistice. Acelaşi lucru poate fi valabil şi în cazul marilor oraşe. Pentru aceasta, autorităţile locale nu trebuie să se rezume doar la ce au, ci să caute activ modalităţi de finanţare suplimentare, argumentează reprezentantul APP

Legea spune că, pentru a reintra în posesia bunurilor, solicitanţii trebuie să prezinte o serie de acte, printre care un act de proprietate, actele care fac dovada dreptului de moştenitor (în majoritatea cazurilor de revendicare este vorba de urmaşii proprietarilor de drept). Problema rezidă în faptul că au existat multe situaţii în care s-au cumpărat drepturi de la foştii proprietari (n.r. cesiunea de drepturi litigioase), la care se adaugă şi cazuri de acte falsificate, subliniază reprezentantul APP.

Dacă între timp clădirea a dispărut, însă există actul de proprietate asupra acesteia, se acordă despăgubiri. Pe legislaţia veche, raportarea se făcea la valoarea de piaţă, stabilită de un evaluator desemnat de ANRP. Legea nouă a fost modificată în sensul acordării de despăgubiri în funcţie de valoarea prevăzută în grila notarilor pentru tipul respectiv de proprietate. Astfel, sunt evitate diferenţele mari care apăreau atunci când se făcea câte o evaluare pentru fiecare caz în parte. "Mai rămâne doar ca grila să fie actualizată, deoarece valorile din grila notarilor sunt în multe cazuri în mod semnificativ mai mici decât valoarea reală a imobilelor", adaugă domnul Nicolau.

APP a mai propus şi realizarea unui indice imobiliar de către Institutul Naţional de Statistică, calculat adăugând în acelaşi coş şi grila notarilor şi preţurile de piaţă. Indicele ar asigura o transparenţă mult mai mare, consideră reprezentantul APP:

Definitivarea cadastrului la nivel naţional ar fi, de asemenea, de ajutor, cel puţin în sensul evitării suprapunerilor de proprietate. În plus, ar reprezenta un punct unic de referinţă la care s-ar face raportările, adaugă domnul Nicolau.