CLUJ NAPOCAPeste 5.000 de locuinţe în execuţie şi alte câteva mii pe planşetă

Scăderi timide de preţuri

Dacă 2007 a fost un an de vârf, cu cele mai multe proiecte rezidenţiale lansate pe piaţa clujeană, 2008 este anul cu cele mai multe proiecte aflate în execuţie, dar reprezintă şi termenul de execuţie pentru multe ansambluri. Specialiştii companiei imobiliare "Edil Cluj-Napoca" ne-au declarat că sunt cel puţin 5.000 de unităţi locative aflate în execuţie, aproape dublu faţă de anul trecut.

Ei apreciază că oferta de locuinţe noi din Cluj a ajuns să fie foarte mare şi să depăşească cererea cu circa 50%. Oficialii "Edil" ne-au explicat: "Tranzacţiile efectuate în acest an au scăzut simţitor faţă de anul trecut din cauza faptului că băncile au acordat mult mai greu credite ipotecare. Din informaţiile noastre, în acest an, finanţarea maximă obţinută de la bănci a fost de 50% din valoarea locuinţei achiziţionate, ceea ce presupune existenţa unui avans consistent din partea cumpărătorilor. Acesta este şi motivul pentru care spunem că cererea eligibilă este mult mai mică decât oferta actuală de locuinţe. Practic, nevoia de locuinţe rămâne, în continuare, foarte mare, dar nu toţi îşi permit să contracteze un credit la preţurile actuale de pe piaţă şi în noile condiţii de creditare".

Estimările agenţilor imobiliari consultaţi indică un procent de contractare de circa 40% din totalul locuinţelor aflate în curs de execuţie în acest an. Multe proiecte de dimensiuni medii şi mici au început să întâmpine, în special din această vară, diverse probleme. Potrivit oficialilor "Edil", unii constructori fie au rămas fără banii necesari finalizării proiectelor şi acestea stagnează, fie au finalizat apartamentele şi nu găsesc cumpărători.

Zonele preferate de clujeni

Reprezentanţii Primăriei Cluj-Napoca şi cei ai companiei imobiliare "Edil" sus-ţin că zonele preferate pentru construcţia şi achiziţia de locuinţe sunt Zorilor, Bună Ziua, Câmpului, Calea Turzii, Calea Baciului. Cea mai dezvoltată localitate din imediata apropiere a Clujului, din punct de vedere imobiliar, rămâne Floreştiul.

Noile apartamente au suprafeţe între 35 şi 45 de mp utili pentru garsoniere, între 50 şi 60 mp utili pentru două camere şi între 75 şi 85 mp utili pentru trei camere. Oficialii "Edil" ne-au spus că noile locuinţe au suprafeţe cu 10 maxim 20 mp utili mai mari decât cele situate în imobilele construite înainte de 1989.

Printre cele mai mari complexuri rezidenţiale aflate în execuţie în acest an se numără Tower Park (470 apartamente), Bună Ziua Residence (108 apartamente), Gheorgheni Residence (600 apartamente), Greatest Residence (1.000 de apartamente), Central Residence (220 de apartamente), Young Residence (422 de apartamente) şi Panorama Residence (54 de unităţi tip duplex). Toate aceste ansambluri sunt deja în curs de edificare, finalizarea şi predarea acestor unităţi locative urmând să aibă loc în perioada 2008-2010. Specialiştii "Edil" mai susţin că şi în acest an, chiar dacă au încetinit tranzacţiile, noile locuinţe s-au vândut din stadiul de proiect.

Scăderi timide de preţuri

Puţinele apartamente noi tranzacţionate în acest an s-au vândut la preţuri de maxim 1.200 de euro/mp. Preţurile au stagnat la nivelul de la finele anului 2007 şi s-au mai înregistrat, în această vară, chiar şi ieftiniri timide de preţ. Anul trecut, multe locuinţe aveau preţuri de vânzare şi de 1.400 de euro/mp. Dar în acest an, în special în vară, nu s-au mai încheiat tranzacţii la acest nivel, susţin specialiştii "Edil".

Reprezentanţii companiei imobiliare apreciază: "Tranzacţiile s-au împuţinat în special în lunile de vară. Piaţa a intrat într-o expectativă în care cumpărătorii nu mai pot şi nici nu mai vor să plătească oricât pe o locuinţă. Iar proprietarii ţin încă de preţuri şi nu prea sunt dispuşi să negocieze. Vând numai cei care sunt absolut nevoiţi şi ei trebuie să lase din preţ. Sperăm ca piaţa să treacă de această expectativă, să se corecteze şi să se reia tranzacţiile".

Apartamentele vechi au aceleaşi preţuri ca şi cele noi

Vechile apartamente din Cluj au preţuri de vânzare similare cu cele din imobilele noi. Nici proprietarii de apartamente vechi nu sunt dispuşi la negocieri, deşi tranzacţiile s-au micşorat considerabil şi pe acest segment de piaţă. Potrivit datelor furnizate de "Edil Cluj-Napoca", cele mai căutate zone pentru achiziţia de apartamente vechi sunt Grigorescu, Zorilor, Mărăşti, Gheorgheni şi Mănăştur.

Preţurile garsonierelor din Mărăşti şi Mănăştur erau, la finele lunii august, de 50 - 55.000 de euro, cele din Grigorescu - 48.000 de euro. În Zorilor garsonierele ajungeau şi la 60.000 de euro în blocurile noi, iar în Gheorgheni - la 65.000 de euro.

Apartamentele cu două camere din Gheorgheni costau, la finele lunii august, circa 72.000 - 80.000 de euro, cele din Mărăşti aveau preţuri de 80.000 - 85.000 de euro, iar cele din Grigorescu - 75.000 - 80.000 de euro. În Mănăştur, acest tip de apartamente ajungea la 70.000 - 75.000 de euro, iar în Zorilor la 80.000 - 85.000 de euro.

Locuinţele cu trei camere aveau, la sfârşitul lunii august, preţuri de 95.000 de euro în cartierele Grigorescu şi Mărăşti, 80.000-90.000 de euro în Mănăştur şi 90.000 - 100.000 de euro în Zorilor. Apartamentele din centrul oraşului Cluj-Napoca rămân, în continuare, foarte scumpe, cu preţuri de tranzacţionare ce ating adesea 2.000 de euro/mp.

Piaţa chiriilor cunoaşte o evoluţie fulminantă

Pentru că nu îşi pot vinde apartamentele la preţurile aşteptate, mulţi proprietari şi investitori s-au hotărât să le închirieze. Astfel, piaţa chiriilor din Cluj-Napoca a cunoscut, în acest an şi în special în vară, o evoluţie fulminantă. Ofertele au crescut simţitor şi au satisfăcut mare parte din cerere. Specialiştii companiei imobiliare "Edil" apreciază: "Piaţa chiriilor din acest an se remarcă prin diversitatea ofertei şi diferenţierea netă între apartamentele în construcţii vechi şi cele în construcţiile noi. Proprietarii îşi dau din ce în ce mai mult silinţa să amenajeze cât mai modern şi să utileze cât mai mult locuinţele. Majoritatea apartamentelor închiriate sunt mobilate, spre deosebire de situaţia existentă în urmă cu cinci ani, când ponderea acestora în cadrul ofertei era de aproximativ 50%".

Ei ne-au mai declarat că imobilele noi sunt preferate de chiriaşi, în special de familii care caută cu precădere confort, spaţialitate, finisaje moderne, instalaţii bine executate şi spaţii comune bine-întreţinute. Categoric înclinaţia clienţilor către acest tip de apartamente a determinat şi creşterea cuantumului preţurilor pentru acest segment. Potrivit "Edil", în vara acestui an, aceste preţuri erau cu aproximativ 15 până la 30% mai ridicate pentru apartamentele în construcţii noi decât cele din imobile vechi.

Cea mai bogată ofertă de construcţii noi este în Cartierul Mărăşti, unde în cursul ultimilor ani, s-au construit apartamente cu una sau două camere. Suprafeţele prevăzute nu sunt prea mari, de maxim 44 - 48 mp pentru un apartament de două camere, pentru că ofertele din această zonă sunt targhetate în special către studenţii "FSEGA" şi ai Universităţii Creştine "Dimitrie Cantemir" , Facultatea de Studii Economice. Ei plătesc, în medie, o chirie de 300 de euro pentru o garsonieră sau de 500 de euro pentru un apartament de două camere.

Studenţii Universităţii Babeş-Bolyai, ai Universităţii de Medicină şi Farmacie sau ai Universităţii Tehnice preferă locaţiile din Cartierul Zorilor sau Centru, unde gravitează şi viaţa studenţească în general, prin prezenţa campusurilor şi a bibliotecilor. De aceea, în aceste zone, oferta de locuinţe închiriabile se epuizează rapid, iar preţurile sunt mai ridicate. Chiria medie este de 700 de euro/lună pentru un apartament cu două camere din zona centrală şi de 500 de euro/lună pentru acelaşi tip de apartament situat în cartierul Zorilor. Spre deosebire de acestea, preţurile medii pentru chiria unui apartament de două camere în cartierul Mănăştur era, la finele verii, de 400 de euro/lună.

Tinerii absolvenţi caută chiriile cele mai mici

Un alt segment de clienţi interesaţi de obţinerea unui apartament cu o chirie avantajoasă este reprezentat de proaspeţii absolvenţi ai instituţiilor de învăţământ, care doresc o carieră în Cluj-Napoca. Potrivit "Edil", aceştia optează pentru o chirie cât mai ieftină şi cât mai aproape de locul de muncă. Preţuri avantajoase pot fi găsite atât la apartamentele de două camere, dar şi la cele de trei camere: 450 euro/lună pentru o locuinţă de trei camere din cartierul Gheorgheni sau chiar 380 euro pentru acelaşi tip de apartament dar în cartierul Mănăştur.

La polul opus din punct de vedere al preţurilor se situează apartamentele de protocol. În alegerea acestora contează, în primul rând, dotările şi suprafaţa, dar şi locaţia. Chiriile maxime în zona centrală erau, la finele lunii august, de 900 de euro/lună pentru un apartament de două camere şi de 1.800 de euro/lună pentru trei camere. În general chiria unui astfel de apartament este cu 50 - 150% mai scumpă decât a unui apartament ofertat publicului cu venituri mici şi medii.

Oferta largă şi cererea în creştere face ca numărul tranzacţiilor să continue să crească şi în a doua jumătate a anului 2008. Specialiştii "Edil" susţin că, pe termen scurt, preţurile rămân constante.

Se construiesc blocuri din ce în ce mai înalte

Reprezentanţii Primăriei Cluj-Napoca ne-au spus că investitorii doresc să ridice blocuri din ce în ce mai înalte. Astfel, şi în acest an, consilierii locali au aprobat o avalanşă de Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) şi de Planuri Urbanistice de Detaliu (PUD) pentru astfel de construcţii, în special cu destinaţie rezidenţială.

Cea mai înaltă construcţie avizată are două subsoluri, trei demisoluri, parter şi 25 de etaje. Investiţia apaţine "Imperial Development" SRL şi va fi ridicată în Calea Floreşti. Funcţional, clădirea va avea garaj colectiv în subsol şi demisol (136+104 locuri), comerţ, birouri, servicii la nivelurile inferioare, birouri, hotel şi locuinţe la etajele superioare.

Planuri şi mai ambiţioase, cu ridicarea de clădiri până la 30 de etaje, le are compania "Carmel Land Development" SRL. Potrivit planurilor urbanistice aprobate, este vorba despre un ansamblu mixt de locuinţe, spaţii comerciale şi birouri în zona Becaş est - Bună Ziua sud. O zonă de locuinţe cu dotările şi serviciile aferente va avea un regim de înălţime variabil, de la subsol, parter şi şase etaje la subsol, parter şi zece etaje. Iar o altă zonă cu funcţiuni mixte are trei imobile cu 30 de etaje. Va fi amenajat şi un imens parc, cu spaţii de agrement. Prin PUD, se propune amplasarea perimetrală a clădirilor cu regim de înălţime mai mic, iar cele cu 9, 10 şi 30 de etaje în partea centrală a ansamblului. Spaţiile publice care vor fi realizate sunt şcoală, grădiniţă, administraţie, poliţie, comerţ şi servicii.

Clădiri cu 35 de etaje în complexul "Sigma"

Nici "Sigma Center Developments" nu se lasă mai prejos. Societatea a obţinut aprobarea unui PUZ pentru un centru de interes cu clădiri înalte, de maxim 35 de etaje, cu funcţiuni complexe de birouri, hotel de cinci stele, servicii, comerţ, locuinţe de lux, cu amenajările aferente şi parking subteran. Suprafaţa studiată în PUZ este de aproape 50.000 mp. Prin PUD, se stabileşte amplasarea pe teren a clădirilor cu regim de înălţime variabil, de la parter şi şapte etaje pe strada Observatorului, trei subsoluri, parter şi patru etaje în incintă, la maxim trei subsoluri, parter şi 35 de etaje pentru cele două turnuri din incintă. Numărul total de locuri de parcare este de 1.350.

"Chester Group Investments" construieşte imobile cu 15 etaje în Dealul Borzaş

Unul din PUZ-urile aprobate vizează amenajarea unui amplu ansamblu rezidenţial cu dotările aferente în zona Dealul Borzaş, pe strada Moş Ion Roată. Beneficiarul investiţiei este "Chester Group Investments" SRL. Documentaţia de urbanism propune două zone de locuinţe colective înalte, pe parter şi 8-10 etaje, dar şi o zonă de blocuri pe parter şi 12-15 etaje. A mai fost prevăzută o zonă a centrelor şi subcentrelor noilor cartiere, parcuri şi grădini publice orăşeneşti, amenajări sportive, baze de agrement, parcuri de distracţii şi alte echipamente şi dotări tehnice specifice.

Complexul rezidenţial "Plaiuri" a fost, de asemenea, aprobat de consilieri în cursul acestui an. Investitorul este compania "TDV Transilvania Development" SRL. PUZ-ul propune o zonă de locuinţe colective cu maxim parter şi patru etaje, cu accente locale pe cinci etaje şi dotări aferente. Investitorul mai doreşte să ridice trei locuinţe colective şi semi-colective cu maxim parter şi zece etaje, dar şi patru blocuri înalte pe parter şi zece etaje. Dotările de cartier propuse sunt parc, grădiniţă, spaţii comerciale şi locuri de joacă pentru copii. Accesul este asigurat dinspre strada Bună Ziua prin strada Mozart şi dinspre cartierul Andrei Mureşanu pe strada Plaiuri şi Lunetei. Ieşirea se va face spre Calea Turzii, prin modernizarea şi lărgirea străzii Brăduţului.

Cartier cu 400 de locuinţe în Valea Chintăului

Şi "Terra Holdings" construieşte un amplu complex imobiliar în Valea Chintăului. Proiectul aprobat de municipalitatea clujeană propune o zonă de locuinţe unifamiliale şi cuplate, dispuse pe demisol, parter, etaj şi mansardă, o zonă de locuinţe colective pe parter şi trei etaje, precum şi o zonă cu funcţiuni mixte de locuinţe pe parter şi patru etaje, dotări şi comerţ. Vor mai fi amenajate funcţiuni sportive, spaţii verzi, un parc şi dotări de agrement. Pe ansamblul zonei analizate în documentele de urbanism, pot fi amenajate 96 de locuinţe individuale, 19 locuinţe colective cu circa 418 apartamente, 439 de locuri de parcare pentru locuinţele colective plus cele de pe parcelele individuale. Dotările comune vor fi grădiniţa, clubul, piscina şi alte amenajări sportive, eventual o şcoală.

720 de apartamente în ansamblul rezidenţial "Tellus"

"Tellus Invest" va construi, în Drumul Soporului, cinci blocuri cu un regim de înălţime două subsoluri, parter şi 8-10 etaje, cu ultimele două niveluri retrase şi etaj tehnic. La parter, vor fi realizate spaţii pentru comerţ, servicii, dotări, iar la subsol - 730 de locuri de parcare. În total, vor fi configurate 720 de apartamente, şi vor fi amenajate spaţii verzi pe 15.374 mp (44,29% din totalul suprafeţei). Nu lipsesc nici locurile de joacă pentru copii şi spaţiile de agrement.

Imobile cu 13 etaje în Calea Turzii

Consilierii locali clujeni au mai aprobat un PUZ şi un PUD pentru imobile de birouri şi servicii pe Calea Turzii. Beneficiarul lucrărilor, "Globe Group" SRL, va construi un corp de clădire dispus longitudinal, cu două subsoluri, parter şi patru etaje, şi trei corpuri pe două subsoluri, parter şi 13 etaje, dispuse transversal. Parkingul subteran va avea 380 de locuri, la care se adaugă alte 30 la suprafaţă.