Creşterile de preţ au redus accesibilitatea pe piaţa rezidenţială
Locuinţe / 12 septembrie 2022
Piaţa rezidenţială se află într-un moment de scădere a accesibilităţii, prin creşterile de preţuri care au depăşit majorările salariale începând cu acest an, după cum ne-a spus Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România. Acesta a adăugat: "Locuinţele mai puţin accesibile, izbucnirea războiului din Ucraina şi creşterea inflaţiei şi a dobânzilor sunt principalii factori care au făcut ca cererea să intre într-o perioadă de recul începând cu al doilea trimestru al acestui an. Ne aşteptăm ca numărul record de tranzacţii înregistrat în ultimii doi ani să nu mai fie atins şi în 2022 şi vom asista la o echilibrare a raportului dintre cerere şi ofertă pe piaţa rezidenţială. Excepţia o reprezintă Clujul, unde preţurile au crescut accelerat în ultimii cinci ani, ajungând la un nivel sustenabil, iar potenţialul scăderilor de preţuri este destul de limitat, chiar şi în cazul unui scenariu economic advers mai puternic".
Potrivit datelor RE/MAX România, preţul mediu de tranzacţionare a locuinţelor a depăşit 100.000 de euro (de la cca. 94.000 euro la 103.000 euro), în primul semestru al acestui an, înregistrând o creştere cu aproximativ 10% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut. Compania a intermediat un număr de peste 5000 de tranzacţii în primele şase luni ale lui 2022, dintre care circa 92% au fost pe segmentul rezidenţial.
Pentru locuinţele din Bucureşti, preţurile de tranzacţionare au crescut cu aproape 5%, în perioada analizată, conform lui Alexandru David, head of research JLL România.
Acesta apreciază: "Costurile de construcţie au crescut pe fondul majorării preţurilor combustibililor şi energiei, iar acesta este unul dintre principalele elemente de presiune asupra pieţei imobiliare. Dacă ne uitam la evoluţia indicelui de cost în construcţii, publicat de INS, acesta a înregistrat o creştere de aproximativ 10% în primele cinci luni din 2022 faţă de sfârşitul anului trecut".
Pe segmentul rezidenţial, sursele citate estimează o creştere cu 17% a numărului de locuinţe noi tranzacţionate în Bucureşti-Ilfov, în primul semestru din 2022 comparativ cu aceeaşi perioadă din 2021.
"Atât cererea, cât şi oferta au fost puternice în primul semestru din 2022. Dar, în funcţie de evoluţia situaţiei economice şi indeosebi a conditiilor de creditare, daca cererea va scădea, atunci cu siguranţă şi dezvoltatorii îşi vor ajusta planurile, în sensul de a amâna unele livrări sau de a întinde proiectele pe mai multe faze, deci reechilibrând astfel raportul cerere- ofertă", ne-a mai spus Alexandru David.
Consultanţii Colliers adaugă: "Creşterea bruscă a dobânzilor va avea un efect mai tangibil şi pe termen mai scurt asupra pieţei rezidenţiale locale, care se bazează destul de mult pe creditele ipotecare. Acest lucru ar putea duce, la rândul său, la o încetinire a activităţii pe piaţa locală de terenuri, unde dezvoltatorii rezidenţiali generează circa două treimi din tranzacţii, chiar mai mult în anumiţi ani".
Piaţa terenurilor a rămas activă
Piaţa terenurilor a rămas activă, în primul semestru din 2022, continuând tendinţele observate în ultimii doi ani, care au marcat cea mai intensă activitate din 2007 încoace, arată specialiştii de la Colliers. Conform acestora, dezvoltatorii din segmentul rezidenţial rămân interesaţi cu precădere de zonele din afara Bucureştiului, unde oferta de terenuri este mai consistentă, preţurile sunt mai mici şi autorizaţiile se obţin fără dificultăţi: "De altfel, sectorul rezidenţial beneficiază în continuare de cea mai mare atenţie, dar având în vedere că ratele dobânzilor au crescut brusc, inflaţia diminuează puterea de cumpărare, iar incertitudinile afectează perspectivele pe termen scurt, consultanţii Colliers se aşteaptă la o încetinire a vânzărilor în a doua jumătate a anului".
Oferta rămâne generoasă, existând destul de multe companii care încearcă să îşi vândă activele pentru proiecte de regenerare a zonelor industriale/urbane. În ceea ce priveşte cererea, consultanţii Colliers au observat până acum o lichiditate bună a pieţei, cu un impact negativ minor din cauza evenimentelor externe, cum ar fi invazia Rusiei în Ucraina sau turbulenţele din pieţele financiare globale. De asemenea, intenţia dezvoltatorilor de retail de a achiziţiona terenuri rămâne la fel de puternică precum în trecut, cu noi planuri de proiecte, în special în afara Capitalei.
Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers, sublinkiază: "Vedem inclusiv noi intrări în acest sector, în special din rândul jucătorilor locali. Totuşi, după ani de expansiune puternică, această sub-piaţă de retail s-ar putea să nu mai pară atât de atrăgătoare cum a fost în trecut, cu un număr important de oraşe mici şi mijlocii deja vizate pentru dezvoltarea de parcuri de retail. Însă, există încă mult potenţial neexploatat care necesită doar o abordare mai atentă. De exemplu, România şi Polonia au niveluri similare de consum pe cap de locuitor, şi, deşi Polonia este de aproximativ două ori mai mare decât România în ceea ce priveşte populaţia, stocul său modern de retail este de aproximativ 3,5 ori mai mare decât cel din România". Sursele citate se aşteaptă să vadă mai multe tranzacţii mari în diverse zone ale ţării, nu doar în Bucureşti, deoarece investitorii se îndreaptă în continuare şi spre alte oraşe mari pentru proiecte de anvergură, dincolo de interesul pentru parcurile de retail din oraşele mai mici. În acelaşi timp, este posibil ca interesul pentru terenurile din interiorul Bucureştiului să scadă, din cauza lipsei de vizibilitate pe zona urbanistică, ceea ce înseamnă că ponderea oraşelor regionale în totalul vânzărilor de terenuri ar putea creşte, spre deosebire de anii trecuţi, când Capitala reprezenta de regulă trei sferturi din piaţă.
