DACĂ VREŢI SĂ CONSTRUIŢICe trebuie să ştiţi înainte să demaraţi construcţia unei locuinţe

Alegerea terenului

Alegerea terenului pentru amplasarea viitoarelor construcţii este prima dintr-un şir de sarcini nu tocmai uşoare. Trebuie să ţinem cont de o serie de documente care ne pot feri de greşeli, usturătoare la buzunar. Certificatul de Urbanism este actul care reglementează regimul tehnic de construcţie pe teren (retrageri de la limita de proprietate, permisivităţi pe teren, aliniamente, număr de niveluri s.a.). Acesta se obţine de la primărie, pe baza unei cereri tipizate, a planurilor care indică terenul şi construcţia propusă, precum şi a unui memoriu tehnic întocmit de un arhitect. Aşadar, specialiştii de la "Trilitică Frame" ne sfătuiesc ca, înainte de cumpărarea unui teren, să solicităm la primărie Certificatul de Urbanism pentru vânzare-cumpărare. Acesta, deşi nu dă dreptul la construire, dă elementele de regulament aplicabile pe terenul în cauză. Specialiştii ne sfătuiesc să verificăm dacă pe teren nu trec trasee de instalaţii de apă, gaze, curent electric, etc. De asemenea, trebuie verificat dacă terenul nu se află în zonele de protecţie ale unor monumente istorice.

Apoi, trebuie verificată construibilitatea unui teren. Aici trebuie să ţinem cont de câteva aspecte legate de dimensiuni. Astfel, terenurile mai mici de 150 mp nu sunt construibile. De asemenea, terenurile mai înguste de 10 m sunt în principiu neconstruibile. Terenul trebuie să permită fie o retragere de 3 m pe o parte, 90 cm pe cealaltă, sau amplasarea la un calcan. În general, pe teren trebuie respectată retragere minimă de 5 m spre fundul de lot, iar spre stradă, să respecte regimul de retrageri al străzii. Este posibil însă ca zona să fie obiectul unor reglementări mai târzii, astfel încât spre stradă să trebuiască realizată o retragere mai mare decât cea a clădirilor mai vechi. De asemenea, terenurile care au adâncimea mai mică decât lăţimea, chiar dacă au peste 150 mp, pot fi neconstruibile.

Terenurile afectate de planuri de urbanism (lărgiri de străzi, poduri, pasaje, etc) sunt declarate ca având o interdicţie temporară de construire, deci nu pot fi folosite pentru proiecte de construcţie pe termen scurt.

Regulamentul Local de Urbanism constituie zone în care sunt permise construcţii cu regim mai mare de înălţime. Un teren aflat în acea zonă nu are neapărat permisiunea de a fi construit conform cadrului regulamentului, el trebuind să cumuleze şi alte condiţii minime, pentru a se înscrie în condiţiile maximale. De exemplu, există UTR (unităţi teritoriale de referinţă) care permit în Bucureşti clădiri de parter + 13 etaje. Un teren de 500 mp nu poate însă obţine aprobări pentru parter + 13 etaje, chiar dacă se află într-o astfel de zonă.

Viitoarea clădire trebuie să asigure şi necesarul de locuri de parcare. Acestea se calculează în funcţie de suprafeţele desfăşurate ale clădirii. În general, pentru construcţiile mai mari, numărul de locuri de parcare posibil a fi obţinute este principala piedică în a obţine suprafeţe desfăşurate profitabil economic.

Specialiştii de la "Trilitică Frame" subliniază importanţa studierii vecinătăţilor, înainte de a achiziţiona un teren. Se poate studia, vizual, starea construcţiilor din jurul terenului vizat. Construcţiile deteriorate de jur împrejurul terenului pot constitui un indiciu asupra eventualelor probleme ale terenului de fundare. Se va urmări în special identificarea fisurilor existente la nivelul soclurilor construcţiilor învecinate.

Pământurile cu probleme

Din punct de vedere al fundaţiilor, aces-tea sunt pământurile sensibile la umezire (P.S.U. - în literatura de specialitate) şi pământurile cu umflări şi contracţii mari (P.U.C.M). Aceste terenuri implică măsuri suplimentare la nivelul fundaţiilor, ceea ce se traduce prin costuri mai mari. În cazul în care există calcane ale construcţiilor vecine amplasate pe limita de proprietate, iar viitoarea clădire se va construi la limita de proprietate trebuie culese informaţii despre prezenţa sau nu a subsolurilor vecinilor. De regulă, adâncimea de fundare a vecinilor (în cazul construcţiilor alipite la calcan) dictează adâncimea de fundare a viitoarei clădiri. Cu alte cuvinte dacă dorim să construim sub nivelul de fundare al vecinilor (cazul clădirilor cu locuri de parcare la subsoluri dezvoltate pe mai multe niveluri) va trebui să protejăm clădirile vecine cu ajutorul pereţilor îngropaţi. Dacă din contră, dorim o clădire fără subsol, nu o putem funda mai sus decât fundaţia calcanului vecin. Rezultă spaţii neutilizate, consum sporit de beton armat. Deci, studiaţi vecinătăţile!

De asemenea, urmăriţi dacă există în vecinătate construcţii ce urmează să fie demolate şi care au subsol general, parţial. Subsolul general demolabil dictează adâncimea minimă la care va trebui să fundăm viitoarea clădire. Subsolurile parţiale demolabile, în cazul în care dorim să fundăm la o adâncime mai mică decât adâncimea lor, vor trebui umplute cu beton simplu de clasă mică, sau cu balast foarte bine compactat - la care trebuie determinat gradul de compactare. În cazul balastului există riscul unei proaste compactări care, în timp, va duce la probleme structurale serioase. Vechile hrube (dacă sunt descărcate de sarcina arheologică), gropi de var, haznale etc. vor beneficia de acelaşi tratament. Deci, căutaţi un teren liber de sarcină!

În cazul în care terenul vizat este în pantă, se pune problema dacă beneficiază de suficient loc pentru amplasarea organizării de şantier. Este preferabilă construirea pe terenuri orizontale, la care să nu mai fie necesare lucrări de terasare, ziduri de sprijin şi drenuri. De asemenea, este preferabil ca materialele de construcţie utilizate să fie adăpostite de intemperii şi păzite.

Aceste sfaturi nu sunt limitative şi se referă doar la analiza minimă din punct de vedere tehnic, ne spun experţii de la "Trilitică Frame".

Cei mai mulţi arhitecţi oferă consultanţă în alegerea terenului. Informaţiile furnizate de agenţii imobiliari sunt adesea incomplete sau limitate din punctul de vedere al modului în care se aplică regulamentul de urbanism la un teren.

"Trilitică Frame" oferă, în cadrul consultaţiilor, şi estimări ale randamentelor economice pentru clădirile mai mari, astfel încât decizia investitorului să poată fi luată în cunoştinţă de cauză. În perioada de criză economică şi de blocaj al pieţei imobiliare, "Trilitică Frame" oferă consultanţă şi pachete speciale posesorilor de terenuri, pentru a putea maximiza valoarea acestora, odată cu relansarea pieţelor construcţiilor, imobiliare şi a reluării creditării.

Alegerea proiectului

Proiectul, ne spun experţii de la "Trilitică Frame", este cea mai importantă decizie a unui investitor, fie el mic sau mare. Toate informaţiile şi datele care trebuie luate în considerare pentru stabilirea parametrilor investiţiei se regăsesc în proiect. Proiectul stabileşte dacă o investiţie este profitabilă economic, dacă viitoarea clădire este confortabilă şi sigură.

Valoarea unei clădiri nu este dată de suma banilor cheltuiţi pentru realizarea ei, ci de valoarea ei de întrebuinţare. Orice clădire are sau nu un aport valoric dat de proiectul său. Cu exact aceleaşi materiale de construcţie, se pot construi cele mai admirabile sau cele mai sinistre şi nesigure edificii. Soluţiile arhitectonice complexe implică soluţii structurale dificile, ce trebuie executate cu personal de înaltă calificare şi materiale performante. Invers, soluţiile structurale facile pot implica scăderi drastice de calitate arhitecturală a construcţiilor. Proiectele trebuie să urmărească şi posibilitatea îmbunătăţirii ulterioare a clădirii, în mod special atunci când bugetele iniţiale sunt limitate.

În acest sens, experţii de la "Trilitică Frame" ne recomandă realizarea unui anteproiect / studiu de prefezabilitate. Acesta aduce multiple avantaje. El stabileşte toate elementele definitorii pentru viitoarea construcţie: partiuri de arhitectură, aspect exterior, parametrii tehnici ai viitoarei construcţii. Este o etapă ce permite modificări, reconsiderări, schimbări de temă, etc. În plus, anteproiectul stabileşte standardele de calitate ale investiţiei şi posibilitatea îmbunătăţirii ulterioare a clădirii. În acest sens, sursele citate ne amintesc că există foarte multe clădiri de birouri realizate "după ureche". Aceste clădiri, deşi relativ costisitoare, nu îndeplinesc standarde minime pentru încadrarea într-o clasă imobiliară.

Anteproiectul permite o temă foarte clară pentru realizarea proiectului tehnic, evită modificările ulterioare făcute în faze avansate de proiectare, foarte costisitoare, stabileşte de principiu soluţii tehnice, analizează mai multe variante structurale, alegând cele mai bune soluţii.

În ceea ce priveşte costurile, acestea sunt mici, reprezentând aproximativ 10-15% din valoarea de proiectare.

Alegerea unei echipe complexe de arhitecţi şi ingineri

Şerban Median şi Octavian Ungureanu ne sfătuiesc ca orice soluţii, detalii tehnice, să fie studiate într-un colectiv mixt, cuprinzând toate specialităţile implicate în proiect. Deciziile luate de un singur specialist (arhitect sau inginer), explică domniile lor, pot avea numai aparent efecte benefice pentru investiţie, putând duce la probleme deosebite în cadrul celorlalte specialităţi, cu cos-turi mai mari decât beneficiul aparent al unei soluţii insuficient aprofundate. Aceasta permite, în plus, o bună coordonare a specialităţilor.

Timpul

Programarea unui interval de timp suficient pentru proiectare este importantă, subliniază sursele noastre. Adesea, investitorii se grăbesc în acest interval, fiind nerăbdători să ajungă cât mai repede la execuţie. Orice element insuficient studiat şi detaliat va duce, însă, cu siguranţa, la costuri suplimentare în execuţie sau la un rezultat mediocru din punct de vedere al valorii intrinseci a viitoarei clădiri.

Bugetul

Bugetul trebuie considerat incluzând atât procurarea terenului, cât şi proiectarea şi execuţia, precum şi eventualele costuri ale finanţării, promovării, vânzării, închirierii. Întreaga construcţie a bugetului se bazează însă pe proiectare, pe soluţiile tehnice şi economice prevăzute în această etapă.

Alegerea sistemului constructiv

Nu există un sistem constructiv mai bun decât celălalt, ne spun sursele noastre. Fiecare clădire are un sistem constructiv care i se potriveşte. Pentru clădirile relativ nepretenţioase (case, în general) este recomandată o structură tradiţională, din zidărie, în cadre sau din lemn. Aceste structuri permit accesul la un număr mare de executanţi relativ ieftini.

În schimb, structurile speciale, ca cele metalice, betonul cu armătură rigidă etc. presupun alegerea unui constructor cu excelente capabilităţi tehnice. Aceas-ta implică, desigur, preţuri de execuţie mai mari, dar prezintă alte avantaje.

Şi aici trebuie făcută distincţia între investiţiile de amploare şi cele particulare de interes familial.

Programele complexe, mari, sunt evident tributare în primul rând funcţiunii.

Cât despre investiţiile familiale, cu programe de locuit, pentru acestea trebuie făcută distincţia între locuinţele permanente şi casele de vacanţă.

În cazul locuinţelor cu regim relativ redus de înălţime (subsol + parter + 1 etaj sau 2 etaje), sistemele uzual constructive sunt structuri în cadre din beton armat, structura cu pereţi portanţi din zidărie confinată (întărită cu sâmburi şi centuri din beton armat), structuri de tip dual care îmbină cele două structuri prezentate anterior. Mai rar (datorită consumului nejustificat) pentru acest regim de înălţime se folosesc structurile cu pereţi din beton armat.

Pentru clădiri de locuit cu regim de înălţime mare (subsol + parter + 3 sau 6 etaje) se aleg sisteme structurale din cadre din beton armat ce conlucrează cu pereţii caselor de scară şi ai puţurilor de ascensor.

În ceea ce priveşte clădirile mai înalte, acestea trebuie prevăzute cu structuri predominante cu pereţi din beton armat sau beton cu armatură rigidă.

Pentru casele de vacanţă, sistemul constructiv ideal este cel dictat de materialele zonei. Astfel, la munte vom folosi piatra şi lemnul, la mare şi în deltă, piatra şi stuful. Dar, indiferent de zona în care construim, fundaţiile vor fi din beton simplu sau beton armat (în func-ţie de natura terenului de fundare), iar placa de pardoseală a parterului va fi din beton armat.

Regie proprie sau antrepriză de construcţii?

Lucrul în regie proprie nu este recomandat de către echipa de la "Trilitică Frame". Potrivit acesteia, lucrările în regie proprie au o calitate îndoielnică, şi cei mai mulţi oameni fac cu greu faţă eforturilor de a suplini cunoştiinţele unui constructor.

Costurile pot fi mult mai bine controlate printr-o selecţie de ofertă cât mai amplă, prin studierea recomandărilor constructorilor, prin discuţii cu foştii clienţi etc.

Arhitectul vă poate ajuta atât cu recomandări, cât şi cu verificarea ofertelor.

Este obligatorie angajarea unui diriginte de şantier care să verifice conformitatea lucrărilor cu proiectul. Dirigintele de şantier vă poate ajuta să refuzaţi plăţile pentru lucrările prost executate sau neefectuate.

Un contract prost de execuţie poate aduce costuri suplimentare prin alte inconveniente: avansuri prea mari, diferenţe de curs valutar, specificaţii neres-pectate etc. Este mai uşor de controlat un singur contract, decât o echipă de zece-douăzeci de muncitori sau zeci de contracte de furnizori, explică echipa de la "Trilitică Frame".