Gheorghe Iaciu: "Piaţa imobiliară devine, din nou, o alternativă la depozitele bancare"

Interviu cu domnul Gheorghe Iaciu, important investitor pe piaţa imobiliară

Omul de afaceri Gheorghe Iaciu a renunţat, recent, la deţinerea de 5% din SIF Munteania, spunând că doreşte să se concentreze pe afacerile imobiliare. Pe lângă complexul comercial Expo Market Doraly, domnia sa deţine 47% din acţiunile dezvoltatorului "Impact Developer & Contractor". La începutul anului, Gheorghe Iaciu a achiziţionat "Moldova Mall" din Iaşi. Omul de afaceri ne-a acordat un interviu despre planurile sale privind aceste proiecte.

Reporter: Cum caracterizaţi piaţa imobiliară din România? Cum a evoluat faţă de perioada de dinaintea crizei?

Gheorghe Iaciu: Cred că piaţa imobiliară este mult mai ordonată, astăzi, din punct de vedere al planificării zonale şi al finanţării şi are, zic eu, perspectivă pozitivă, inclusiv pentru unele proiecte care au fost executate în trecut şi care acum au probleme de viabilitate.

Piaţa imobiliară evoluează către marje scăzute, pe finanţări mai scumpe pe termen mediu, şi, eventual, finanţări mai ieftine pe termen lung, ceea ce va permite o uşoară apreciere a activelor imobiliare.

Sunt foarte optimist în ceea ce priveşte sectorul rezidenţial. Dar nu cred doar în simple vânzări, ci cred că acestea trebuie corelate cu serviciile necesare pentru un standard de viaţă bun.

Piaţa imobiliară din România este una corectă astăzi, mult mai adaptată posibilităţilor reale ale cetăţenilor.

Euforia de dinaintea crizei a distorsionat piaţa imobiliară.

Reporter: Analiştii se aşteaptă, anul acesta, la creşteri de preţuri şi ale numărului de tranzacţii, pe piaţa imobiliară. Care sunt aşteptările dumneavoastră?

Gheorghe Iaciu: Consider că va spori considerabil numărul de tranzacţii, dar când vorbim de creşteri de preţuri trebuie să înţelegem cu ce facem comparaţiile. Putem vorbi de majorări dacă ne referim la aceeaşi tranzacţie, pe aceeaşi locaţie, dacă raportăm 2014 la 2013. Dar, în principiu, eu cred că vor fi corecţii majore de preţuri faţă de perioada la care au fost tranzacţionate bunurile care fac obiectul tranzacţiilor de astăzi.

Reporter: Care este diferenţa între Bucureşti şi alte zone ale ţării?

Gheorghe Iaciu: Sunt în temă, Impact având proiecte rezidenţiale şi în alte oraşe decât Bucureşti, şi pot să spun că există anumite categorii de investiţii imobiliare care, în provincie, au marje mai scăzute şi un volum de vânzări total mic, ceea ce nu prea permite proiecte mari sau investitori mari pentru derularea lor.

De aceea, în cazul Impact, strategia este de dezinvestire în provincie, în perioada următoare, şi focusare pe Bucureşti. În schimb, pe domeniul birourilor, pot să spun că există apetit şi în oraşe mai importante din România.

De exemplu, în Iaşi, am achiziţionat Moldova Mall cu scopul de a-l converti în birouri.

Reporter: Cum au evoluat aşteptările clienţilor, pe segmentul de birouri?

Gheorghe Iaciu: În provincie, în anumite oraşe, există forţă de muncă calificată şi nu aşa de scumpă ca în Bucureşti, şi este loc pentru chirii bune la birouri.

În Bucureşti, este o presiune mare pe forţa de muncă, automat salariile sunt mari, şi orice cost redus este un beneficiu, de aceea, există o presiune pe partea de chirii. În plus, dezvoltarea haotică şi finanţarea haotică a unor proiecte au dus la o supraofertă, pe piaţa de birouri, dar nu numai. Practic, au fost multe relocări în detrimentul tuturor investitorilor din piaţa imobiliară din Bucureşti. Mă aştept la preţuri corecte, pentru perioada următoare. Nu cred că vor mai fi aventurieri care să plătească preţuri mari şi nici nu vor fi susţinuţi de bănci în astfel de achiziţii, prin urmare, cred într-o creştere moderată.

Reporter: Ce portofoliu de investiţii aveţi pe piaţa imobiliară? Ce proiecte imobiliare aveţi în derulare?

Gheorghe Iaciu: Anul 2014 a debutat cu achiziţia Moldova Mall. Este un proiect în care urmează să investesc aproximativ 7 milioane de euro pentru conversia din comercial în birouri. Perioada de derulare ar trebui să fie 2014-2015, adică intenţionez să finalizez această transformare la începutul anului 2015.

În afară de Moldova Mall, în cadrul Expo Market Doraly, avem o extindere de aproximativ 4000 metri pătraţi de spaţii comerciale şi depozitare, la Doraly Mall suntem în căutare de achiziţii, iar în cadrul Impact Developer& Contractor, la care am o deţinere de 47% din companie, avem proiecte de zeci de milioane de euro anual în perioada următoare. Acolo vrem o adevărată revoluţie, respectiv să construim multe zeci de mii de metri pătraţi, inclusiv un complex de relaxare şi sport, în cadrul proiectului Greenfield, pe care îl considerăm strict necesar.

Proiectul Greenfield va ajunge la un nivel de 6000 apartamente, în decurs de 10 ani.

Pentru acest proiect, am lansat iniţiativa de majorare de capital, de aproximativ 18 milioane euro, care cred că va fi o reuşită.

Reporter: Vreţi să renunţaţi la unele proiecte ale Impact ?

Gheorghe Iaciu: La Impact, pe Bucureşti, avem două locaţii importante - 50 ha în Băneasa, sectorul 1, Bucureşti şi 25 ha în sectorul 6. Vrem să le dezvoltăm pe acestea.

În sectorul 6, este nevoie de infrastructură în zonă ca să putem discuta despre dezvoltare. Să sperăm că se va întâmpla. Există o viziune a primăriei Bucureştiului şi a sectorului 6 de a creşte zona respectivă, de a o lega cu Centura, de a o face mai integrată cu oraşul şi, abia atunci, putem vorbi despre proiecte mari acolo.

Reporter: La Doraly ce planuri aveţi?

Gheorghe Iaciu: În cadrul Doraly, anul acesta, construim 4000 mp, anul viitor este posibil să mai construim încă 6-8000 mp şi dacă privim aşa, până în 2020, probabil am putea construi alţi 15.000 mp. Avem un semnal pozitiv, am construit şi anul trecut şi am închiriat 100%, credem că şi anul acesta va fi acelaşi lucru. Nu construim speculativ, construim doar la cerere.

Suntem foarte mulţumiţi de dezvoltare, iar în cadrul colaborării cu HSBC, vom trece la nivelul următor, respectiv să extindem investiţiile. Dar, din păcate, există şi o anumită conjunctură de regiune. Momentan fondurile mari atrag mai uşor bani pentru ţări dezvoltate precum UK, Franţa, Germania. Noi suntem pe cale să devenim o piaţă emergentă şi să ajungem printre cei care vor atrage atenţia, în perspectivă, imediat după ţările dezvoltate.

Imediat ce acestea vor fi saturate de investiţii, banii vor veni către România, zic eu, cu prioritate faţă de alte ţări, pentru că, aici, nu s-au întâmplat multe tranzacţii în ultima vreme şi sunt multe de facut. Este bine ca tranzacţiile să rămână într-un ritm normal, nu într-un ritm copleşitor care să ducă, din nou, la o bulă, cum s-a întâmplat în 2007-2008.

Reporter: La un moment dat, vă gândeaţi să ieşiţi de tot de la Doraly.

Gheorghe Iaciu: Întotdeauna, un fond intră şi iese dintr-o afacere, dar noi vrem să trecem la un alt nivel. Adică, de la un singur proiect, vrem să asamblăm mai multe proiecte şi, în cadrul acestora, să avem un rol. Acesta este si contextul în care am preluat "Moldova Mall" . Sper să reuşim cu sprijinul arhitecţilor şi autorităţilor locale să îl transformăm într-un proiect de referinţă pentru oraşul Iaşi. Finanţarea este din bugetul propriu, nu vom folosi finanţare de la bănci.

Reporter: Consideraţi că este necesară o schimbare a modelului de business, la Impact?

Gheorghe Iaciu: Legat de Impact, cred că este afacerea cu cea mai mare creştere în perspectiva imediată.

În general, este nevoie de o schimbare a modelului de business şi cei care înţeleg cum să se adapteze, astăzi, vor fi cei care vor face şi profituri. În cadrul Impact, este vorba despre o schimbare radicală, adică să trecem de la o firmă percepută că livrează o calitate slabă, la o firmă percepută drept foarte profesionistă şi care livrează calitate de excepţie. Pentru a face această trecere, este nevoie să schimbăm modelul de business, să completăm echipa care implementează proiectele.

Reporter: În ce orizont de timp vă aşteptaţi să vă recuperaţi investiţiile?

Gheorghe Iaciu: Depinde ce înţelegem prin asta, pentru că, de exemplu, dacă vindem "Moldova Mall", recuperăm investiţia imediat şi facem şi profit. Acelaşi lucru este şi la Impact.

În ambele cazuri, dacă aş rămâne în investiţii, cred că o perioadă de recuperare ar fi de cinci ani. Este, de fapt, o aşteptare minimă la proiectele la care aleg să mă implic, altminteri şedeam pe câştiguri mici investit în alte companii de la Bursă.

Reporter: SIF Muntenia...

Gheorghe Iaciu: Eu consider că dacă poţi să faci ceva într-o companie, faci, dacă nu poţi să faci mare lucru, este mai bine ca, până la urmă, să vinzi şi să pleci.

În cazul SIF Muntenia, am ales să vând şi să plec şi să mă implic unde pot să fac ceva. Există un potenţial foarte mare în cadrul SIF-urilor. Însă, atâta timp cât legislaţia nu se modelează astfel încât acţionarii să aibă un cuvânt de spus în ce priveşte managementul, de ce să stea în acţionariat un om care e capabil să se descurce cu banii lui într-o altă societate?

La Impact, am 47%, iar dacă propun un obiectiv, am şansă mare să se îndeplinească. Aşa se întâmplă şi în cadrul Expo Market şi în cazul Moldova Mall sau Doraly Mall.

Pot să schimb lucrurile şi repede.

Este drept că oamenii care lucrează cu mine sunt sub presiune. Cei de la Moldova Mall şi Impact îmi spuneau că sunt copleşiţi. Dar trecem de la un model în care nu se mai făceau bani la unul în care facem bani. Nu fac doar eu. I-am motivat suplimentar pe angajaţi din ziua în care am preluat companiile. Este o muncă de echipă. Eu am un rol strategic, cu implicare pe partea de finanţare, dar ei sunt cei care pun în practică ceea ce se stabileşte de comun acord că este bine pentru companie. Ei sunt cei care fac transformarea şi, până acum, sunt foarte mulţumit.

Sper ca Moldova Mall şi Impact să devină companii de excepţie.

Reporter: Schimbaţi numele Moldova Mall?

Gheorghe Iaciu: Se va numi "Moldova Center". Va avea o componentă comercială - "Moldova Shopping Center "- şi una de business - "Moldova Business Center".

Pe primul segment, ne vom axa pe serviciile şi produsele dedicate nevoilor oamenilor care lucrează în zonă. Vom acorda acestui segment parterul, etajul unu şi etajul doi, iar de la doi la şase vor fi birouri. Respectiv 10.000 mp construiţi vor trece în zona de birouri, iar 7.500 mp în zona de depozitare şi comercial.

Reporter: Ce clienţi posibili de birouri aveţi acolo?

Gheorghe Iaciu: S-a făcut un Studiu de Fezabilitate şi s-au purtat câteva discuţii cu potenţiali chiriaşi. Se va construi o clădire de CLASA A de birouri. Avem posibilitatea de a preînchiria proiectul până la finalizare. Pentru o perioadă scurtă de la achiziţie, nivelul de cerere este rezonabil.

Reporter: Uniunea Bancară Europeană a adoptat procedura de "bail-in", astfel că, din 2015, băncile cu probleme ar putea fi salvate cu banii din depozite. Este piaţa imobiliară o alternativă de investiţie?

Gheorghe Iaciu: Am o grijă legată de acest subiect. Piaţa imobiliară este clar o alternativă.

Noi chiar targetăm strategic acest tip de client la Impact.

Credem că există oameni care vor să plaseze banii şi cineva să le administreze proprietăţile şi să le dea randamentele fără ca ei să se deranjeze.

Reporter: Consideraţi că, în Bucureşti, sunt şi proiecte prost plasate?

Gheorghe Iaciu: În Bucureşti, Ilfov, da. Există multe proiecte prost plasate pentru că se credea că merge oriunde, oricum. Acum, o locaţie mai bună, o construcţie mai mulată pe nevoile oamenilor, în condiţiile pieţei de astăzi, permit clienţilor să se relocheze adecvat. Unele locaţii nu au o perspectivă financiară atât de bună în principal datorită locaţiei. Este greu de gestionat un astfel de proiect, pentru că rămâne un câştig extrem de mic în caz ca este restructurat.

Reporter: Mai este loc de construcţii noi în Bucureşti?

Gheorghe Iaciu: Loc de proiecte noi, da. Proiectele cu probleme vor fi rezolvate pe termen lung, nu cred că pe termen mediu.

Băncile ar trebui să facă şi ele nişte paşi mari spre normalitate.

Reporter: Cum caracterizaţi relaţia cu băncile?

Gheorghe Iaciu: Până acum, băncile au fost în poziţie de forţă, însă, uşor-uşor, se stabileşte echilibrul, respectiv firmele care sunt viabile încep să aibă putere de negociere. Din păcate, în domeniul imobiliar, a fost o supraîncărcare în portofoliul băncilor.

Astfel, în ultima perioadă, s-a pus presiune pe clienţii buni, li s-au mărit costurile dincolo de limitele normale tocmai pentru că puteau plăti şi nu aveau alternative. Practic, relaţiile s-au deteriorat între bănci şi clienţii buni din imobiliare.

În perspectivă, cred că va fi o reaşezare a relaţiilor, în care firmele se vor acomoda mai bine cu anumite bănci. Astăzi, sunt greu de făcut proiecte imobliare cu băncile. Sperăm că vor ajunge la realitate şi vor sprijini şi imobiliarele din România. Se vor pierde nişte bani prin restructurarea creditelor amânate la restructurare, se va reduce datoria pe termen scurt a ţării, se îmbunătăţeşte ratingul ţării, scade costul banilor şi creşte valoarea activelor. Din păcate, băncile aşteaptă să facă profit pentru a face această "coafare" a creditelor. Dar, real, ea trebuie făcută, probabil Banca Naţională va decide cât de repede.

Reporter: Consideraţi că piaţa noastră imobiliară este propice pentru plasamente pe termen lung sau pentru speculaţii?

Gheorghe Iaciu: A început să devină chiar propice pentru speculaţii. Dar eu, personal, nu fac speculaţii. Zona mea de interes sunt proiectele pe termen lung. Astăzi, există locaţii care pot fi viabile, dar sunt supraevaluate. Cred că, în unele cazuri, preţurile ar putea creşte, dar, în foarte multe cazuri, vor scădea faţă de aşteptările vânzătorilor. Vânzătorii nu vor să coreleze preţurile cu piaţa, ci, pur şi simplu, cu aşteptările proprii. Noi, care am vrea să cumpărăm, le corelăm cu piaţa.

Reporter: Cum credeţi că va arăta casa viitorului pentru oamenii de afaceri?

Gheorghe Iaciu: Eu consider că locuinţa trebuie să îţi facă viaţa o plăcere, adică să te delectezi trăind în casa ta. Dacă ai capacitatea financiară să faci o asemenea casă, este normal să o faci. Dovada că există piaţă, sunt companii specializate pe case inteligente şi care au în România afaceri tot mai mari.

Astăzi, este posibil să controlezi de la distanţă temperatura din casă, să comanzi de pe telefon muzica şi tot felul de lucruri care nici nu îţi trec prin cap.

Desigur, poate deveni o apăsare să fii prea tehnologizat. Depinde cine este clientul. Sunt oameni foarte tineri care lucrează foarte uşor cu gadgeturile, cu telefoanele, lor li se pare absolut normal să le faci o casă de genul acesta. Când cineva are dificultăţi în a folosi un computer, va fi un chin să-şi administreze o casă inteligentă. Există această disproporţie, banii nu există la oamenii tineri, sunt la oamenii bătrâni, iar oamenii bătrâni nu doresc gadgeturi. Cel puţin nu suficient de mulţi pentru a genera, la scară mare, proiecte de astfel de case inteligente. Eu cred că, în 5 ani de zile, putem vorbi de aşa ceva, în contextul în care România va evolua conform aşteptărilor cu o creştere de PIB serioasă care să permită câştiguri salariale mari.

Peste cinci ani, când cineva îşi va construi apartamentul, o să îşi dorească un minim de automatizare, iar peste zece ani, într-adevăr, mă aştept să existe preponderent case inteligente comandate, pentru că şi oamenii şi le vor putea permite.

Reporter: Cum vă afectează măsurile luate la nivel guvernamental în business?

Gheorghe Iaciu: Dacă ne referim la piaţa de capital, de exemplu, faptul că au fost listări este un lucru pozitiv, însă nu s-au rezolvat toate probleme Bursei.

Legislaţia este restrictivă, pentru că există praguri de deţinere. Cred că Bursa trebuie lăsată mai liberă.

Reporter: Şi dacă ne referim la taxe pentru piaţa imobiliară?

Gheorghe Iaciu: Cred că sunt foarte ridicate. Pe partea de închiriere, la 1000 de euro, avem 240 euro TVA, avem o componentă de impozit pe proprietate, care este de la 1,5% la 1,8%, şi care ajunge la echivalentul de 200 şi ceva de euro pe un apartament pe lună.

Mai apar şi alte costuri şi, atunci, rămâi cu o sumă mică din care ai de plată şi impozit pe profit, în afară de amortizare.

Astfel, constaţi că o afacere imobiliară de tip rezidenţial care trăieşte prin închiriere are o perioadă de recuperare de 20 de ani, ceea ce cred că este foarte mult şi nu este viabilă pentru finanţări.

Reporter: Cu ce tip de susţinere ar putea să vină statul?

Gheorghe Iaciu: Cred că reducerea TVA şi generalizarea unei TVA redusă pentru toate locuinţele ar fi soluţii. Acum se aplică doar pentru locuinţele foarte mici, o TVA de 5% care este foarte bună.

Pentru case, este foarte greu să te califici.

În plus, dacă statul ar fi făcut drumurile, toţi am fi avut costuri mai mici, pentru că materialele de construcţii sunt grele, au volum, valoare mică, ele trebuie plimbate prin toată ţara şi există o problemă pe partea de logistică pentru a fi eficient. Autostrăzile ar fi un ajutor.

Apoi, astăzi, calea ferată este mai scumpă decât calea terestră. De ce este aşa, nu pot să îmi dau seama.

Este cu 35% mai scump să aducem cărămidă din Iaşi pe calea ferată decât auto.

Deci statul ar putea să ne ajute pe logistică, ar putea să ne ajute pe partea de TVA, ar putea să ajute la impozitare, care nu trebuie aplicată pe proprietate când deţinerea proprietăţii este pentru vânzare, îl construiesc ca să îl vând.

Programul Noua Casă, care favorizează clientul final să cumpere cu garanţia statului, la un cost al banilor mai scăzut, este foarte bun.

În ce priveşte băncile, eu cred că singurul mod în care ne poate ajuta este ca băncile să fie forţate să confirme ce credite sunt cu adevărat proaste şi ce credite sunt bune şi să îşi provizioneze adecvat.

Companiile trebuie să se capitalizeze, ceea ce va permite o reducere a costului banilor, o diminuare a nivelului la care sunt evaluate proprietăţile în România. Este un lanţ complet care trebuie ajustat, astfel încât piaţa imobiliară să renască.