Staţiunea Harghita-Băi beneficiază de opt pârtii de schi
Construcţia de case de vacanţă şi pensiuni este în stadiu incipient în Harghita, unul dintre cele mai mari judeţe din ţară. Un lucru şi mai surprinzător este faptul că preţul terenurilor este foarte scăzut, deşi Harghita nu duce lipsă de zone pitoreşti, numai bune de construit locuinţe de vacanţă şi pensiuni.
Unitatea de măsură pentru vânzarea terenurilor este ar-ul (100 mp). Potrivit domnului Adrian Pănescu, purtătorul de cuvânt al Prefecturii Harghita, una din cauzele dezvoltării incipiente a caselor de vacanţă şi pensiunilor este regimul juridic incert al multor suprafeţe de teren.
Majoritatea munţilor din zonă, de înălţime medie, sunt de origine vulcanică şi au numeroase izvoare cu apă minerală. Cel puţin un sat din patru are un izvor de apă minerală. Cu toate acestea, cu excepţia vârfurilor de sezon şi zonelor cunoscute, turismul este slab dezvoltat în judeţ.
Staţiuni reprezentative şi cunoscute sunt Băile Tuşnad, Harghita Băi şi Corund (situată către limita Harghitei înspre judeţul Mureş). Zonele subdezvoltate alternează cu cele incipiente sau cu cele cu ceva mai multe case de vacanţă şi pensiuni. Ceva mai dezvoltate din punct de vedere al construcţiilor noi sunt localităţi limitrofe Judeţului Harghita, cum ar fi Lacul Roşu sau Topliţa. De altfel, dincolo de limita de judeţ înspre Mureş, pe defileul Topliţa - Deda, a luat avânt construcţia de case de vacanţă, mai ales în localităţi precum Stânceni şi Lunca Bradului.
O mare dezamăgire este staţiunea Borsec care, din perla de odinioară, a ajuns declasificată din staţiune de interes naţional în staţiune de interes local. Una din cauze a fost lipsa investitorilor.
Terenuri ieftine ca braga în Topliţa
Situat la limita între judeţele Harghita şi Mureş, Municipiul Topliţa, care are şi o serie de sate arondate, a cunoscut o dezvoltare spectaculoasă, chiar neaşteptată, a caselor de vacanţă şi a pensiunilor. Constantin Niţă, arhitectul şef al Municipiului Topliţa, ne-a declarat că ridicarea multor construcţii noi a fost posibilă datorită faptului că numeroşi localnici care au plecat prin alte zone ale ţării, şi-au vândut proprietăţile, iar alţii au ales să construiască aici datorită cadrului natural deosebit şi preţurilor scăzute.
Terenurile din zonă se vând cu preţuri între 1.000 şi 2.000 de lei/ar. Lucru curios, preţul este mai scăzut în zona centrală a Topliţei deoarece terenurile sunt alese în zone periferice, cu potenţial peisagistic deosebit, ne-a spus domnul Niţă.
În topul celor care achiziţionează terenuri la Topliţa conduc locuitorii din zonele apropiate precum Târgu Mureş şi Reghin, urmaţi îndeaproape de către bucureşteni. La coada clasamentului sunt timişorenii. Din punct de vedere peisagistic şi al suprafeţelor disponibile, zona Topliţei oferă numeroase oportunităţi pentru construcţii cu destinaţie de vacanţă.
Cresc solicitările pentru autorizarea caselor şi pensiunilor
Potrivit arhitectului şef al Topliţei, cele mai căutate zone unde s-au ridicat multe case de vacanţă şi pensiuni sunt Măgheruş, Staţiunea Bradul, ieşirea din oraş către Reghin, spre defileul Topliţa - Deda, aria din amonte de captarea de apă de pe strada 1 decembrie 1918 şi satul Secu (inclusiv zona Trup Cabana Secu).
Constantin Niţă ne-a precizat că, la finele lunii mai, erau cel puţin 100 de case de vacanţă şi circa 30 - 40 de pensiuni de dimensiuni mici şi mari. Numărul acestor imobile este în continuă creştere pentru că, anual, primăria aprobă circa 10-12 autorizaţii de construcţie pentru ambele tipuri de obiective. "Amploarea dezvoltării imobiliare a început după anul 2000. Înainte se construiau căbănuţe nu prea atractive din punct de vedere arhitectural, însă acum au apărut vilele de vacanţă", apreciază domnul Niţă.
Stânceni şi Lunca Bradului abundă în case de vacanţă
Dincolo de limita dintre judeţele Harghita şi Mureş, pe defileul Topliţa - Deda, există două localităţi învecinate, Stânceni şi Lunca Bradului, în care dezvoltarea caselor de vacanţă a luat o amploare deosebită. Se poate spune că evoluţia imobiliară a acestora a influenţat, în oarecare măsură, şi dezvoltarea Topliţei.
Pensiunile sunt slab dezvoltate, numărul lor fiind de maxim cinci în ambele comune. Construcţia de case de vacanţă a explodat încă de pe la începutul anilor "90 şi, în mod curios, a scăzut în ultima perioadă. Dacă la Stânceni, prin anii 95"-98", se ajungea până la 6-7 case de vacanţă autorizate anual, acum nu se mai construiesc mai mult de patru. Ioan Florea, secretarul comunei Stânceni, estimează că, în momentul de faţă există în comună între 140 şi 160 de case de vacanţă, construite în special de către cei veniţi din Târgu Mureş, Constanţa sau Bihor.
Unul dintre principalele motive care au stat la baza dezvoltării zonei este faptul că preţul terenurilor în toate cele trei sate arondate comunei Stânceni se situează la 2.000-3.000 de lei/ar. Mai mult decât atât, în Stânceni se găsesc şi case de vânzare la preţuri care oscilează între 8.000 şi 10.000 de lei, în funcţie de acces. Printre zonele care se bucură de maxim interes pentru construirea de case de vacanţă se numără ariile intitulate generic Gudea şi Zebrac.
"Pensiuni sau particulari care să ofere cazare nu prea sunt. La noi nu există o cultură a turismului, cum se întâmplă în alte părţi, deşi peisajul este splendid", a subliniat domnul Florea. Printre atracţiile zonei se numără Parcul Naţional Călimani catalogat "Sit Natura 2000", dar şi o raritate cum este Mănăstirea Carmelită greco-catolică de rit bizantin (în lume nu sunt decât şase asemenea lăcaşuri). În comună există şi o fabrică pentru îmbuteliat apă minerală sub brandul Stânceni. Secretarul Ioan Florea socoteşte că aceasta este chiar mai bună decât cea de la Borsec, dar este mai puţin promovată şi cunoscută pentru că aparţine aceleiaşi companii care îmbuteliază şi renumita apă minerală harghiteană.
Mai în jos, pe defileul Topliţa-Deda, în comuna Lunca Bradului, terenurile pentru construirea de case de vacanţă au început să devină o raritate. Dezvoltarea sectorului de case de vacanţă în Lunca Bradului s-a manifestat puternic prin anii 93"-95" până prin 1998, când erau în jur 80 de solicitări anual pentru autorizaţii de construire a caselor. "În momentul de faţă, nu mai este prea mult loc pentru construit. Au mai rămas vreo cinci hectare către Platoul Biserici şi Platoul Fabricii", ne-a precizat Adriana Croitoru, secretarul comunei Lunca Bradului.
Doamna Croitoru estimează că, la finele lunii mai, în comună existau peste 600 de case de vacanţă. Printre cele mai solicitate zone se numără Valea Sălard, unde sunt nu mai puţin de 200 de case de vacanţă, sau Stânceni-Neagra. Nici arii precum Valea Jârca sau Valea Ilvei nu se lasă mai prejos. Factorul favorizant a fost preţul rezonabil al terenurilor situat, la finele lunii mai, la o medie de 2.500 de lei/ar.
Cele mai multe solicitări vin de la cei din Târgu Mureş, Constanţa, Baia Mare, Târnăveni şi Bucureşti. Principala problemă din defileul Topliţa-Deda rămâne însă DN 15, intens tranzitat de maşini de mare tonaj, dar care nu a fost reparat de ani de zile.
Bilbor se află la începutul dezvoltării imobiliare
Situată la aceeaşi distanţă faţă de Topliţa ca şi Borsecul, localitatea Bilbor era clasificată ca staţiune turistică, până pe la începutul anilor "50 ai secolului trecut. De altfel, multe hărţi o trec ca atare şi în momentul de faţă. Mai puţin renumită şi cunoscută, comuna Bilbor a început abia de un-an doi să stârnească interesul investitorilor pentru că se învecinează cu satul Secu, aparţinător de oraşul Topliţa.
La finele lunii mai, localitatea nu avea decât 5-6 case de vacanţă, alte 7-8 fiind în construcţie. "Ne-am dori să avem şi măcar una-două pensiuni, pentru că au fost oameni care s-au interesat de cazare pentru a putea petrece concediul la noi. Dar cred că, în cel mai scurt timp, va apărea şi o asemenea construcţie", ne-a spus primarul Ilie Triff.
Edilul-şef al comunei Bilbor crede că dezvoltarea comunei din punct de vedere al turismului va prinde foarte repede pentru că localnicii sunt preocupaţi în special de creşterea animalelor, iar produsele locale sunt 100% naturale. Mai mult decât atât, există două societăţi mari care au pornit investiţii de anvergură în comună. Astfel, producătorul de bere Tuborg a achiziţionat o suprafaţă de patru hectare, unde urmează să finalizeze, în luna august, o fabrică de îmbuteliat apă minerală sub marca Bilbor. Odată cu proiectul apei minerale Bilbor, companiei i-au fost concesionate circa trei hectare. Cealaltă investiţie vizează realizarea unei fabrici de brichete din rumeguş şi deşeuri.
Primarul Ilie Triff susţine că, în cursul acestui an, se va rezolva şi problema drumului de acces până la comună, de la intersecţia cu DN 15 spre Borsec şi până la intrarea în comună. Preţul terenurilor se situa, la finele lunii mai, între 1.000 şi 1.500 de lei/ar. Principala problemă este reprezentată însă de faptul că sătenii vând destul de greu terenurile. "Nu am avut colectivizare, dar localnicii nu prea vor să vândă. Poate mai aşteaptă să crească preţurile", crede domnul Triff.
Teren pentru construcţii este suficient în zonă cu o suprafaţă disponibilă de peste 30 de hectare. Intravilanul ţine până la liziera pădurii şi este construit numai în proporţie de 46%. Terenuri pretabile construcţiilor se găsesc şi în zona centrală, care beneficiază şi de utilităţi.
Turismul din Staţiunea Borsec este aproape inexistent
Nenorocirea pentru Borsec, perla staţiunilor de altă dată, a fost retrocedarea în regim de superficie, adică drept de proprietate asupra clădirilor, nu şi asupra terenului pe care sunt ridicate. Proprietatea asupra terenului este deţinută de către stat. "Acum se poate vinde terenul de sub clădiri, dar necesită hotărâre de consiliu local şi evaluare. Şi aici depinde dacă evaluatorul este acceptat sau nu. Există cazuri în care se ajunge la evaluări de 60 euro/mp, cu toate că preţul pieţei în zonă abia dacă ajunge la 15-20 euro/mp", ne-a declarat Paula Fokt, arhitectul şef al oraşului Borsec.
Retrocedările au început în anii "90. Au urmat şi interminabilele procese pentru dreptul de proprietate. "Uneori erau şi câte doi moştenitori pe aceeaşi proprietate", ne-a spus Adrian Pănescu, purtătorul de cuvânt al Prefecturii Judeţului Harghita. Astfel că de zecile de vile existente nu s-a mai ocupat nimeni să le întreţină. Construite din lemn peste care s-a suprapus tencuială, vilele s-au degradat rapid. Proprietarii fie nu au avut bani, fie nu au vrut să investească. "Am avut şi ghinionul să fim oraş, astfel că am pierdut posibilitatea de a obţine finanţări SAPARD, acesta adresându-se numai zonelor rurale", a subliniat doamna Fokt.
O altă problemă este însă ridicată de faptul că unele dintre clădiri sunt catalogate ca monumente istorice şi, ca urmare, ele nu pot fi dărâmate, ci numai restaurate. Operaţiunea este mai costisitoare decât construirea de clădiri noi. Mai mult decât atât, zona staţiunii este declarată şi rezervaţie de arhitectură, astfel că şi în cazul în care s-ar construi imobile noi, acestea ar trebui să respecte stilul arhitectural specific anilor 1900 - art nouveau.
Totuşi, interesul este mare pentru zona "de sus", unde este amplasată staţiunea propriu-zisă, pentru că terenurile beneficiază de utilităţi. Atraşi de renumele localităţii, investitori din toate zonele ţării au venit să se intereseze de posibilităţile de achiziţie şi construire. Cei mai mulţi sunt din Bucureşti, Oradea, Braşov, Târgu Mureş sau Iaşi. Ba chiar au venit şi investitori străini din Ungaria sau Israel să facă mai multe dezvoltări aici. Abia recent nişte investitori maghiari au reuşit să achiziţioneze Vila 19, unul dintre monumentele istorice. În rest nu funcţionează decât circa zece vile din cele vechi.
În ultimii 18 ani, abia dacă s-au eliberat, anual, două - trei autorizaţii de construcţie pentru case de vacanţă sau pensiuni. Recent, s-au dat în folosinţă 4 - 5 pensiuni, dar turismul este foarte slab dezvoltat acum. În afara sărbătorilor de Crăciun sau de Paşti, Borsecul este foarte puţin vizitat.
Unii investitori s-au orientat şi către Borsecul "de jos", la ieşirea către Topliţa sau Bicaz. Situaţia terenurilor este ceva mai clară, iar preţul de achiziţie era, la finele lunii mai, de 5-6 euro/mp. Aici există ceva case de vacanţă construite de oameni din diverse zone ale ţării, dar şi din Piatra Neamţ.
Abia anul trecut, un investitor din Braşov a achiziţionat o suprafaţă de circa două hectare, unde vrea să realizeze un ansamblu rezidenţial de 12 blocuri, care să beneficieze şi de funcţiuni hoteliere. Reprezentantul prefecturii Harghita crede, însă, că revenirea Borsecului la nivelul de odinioară este un proces care va dura mulţi ani.
Gheorghieni şi Lacul Roşu în plin avânt al construcţiilor
În Gheorghieni, localitate din inima "ţinutului secuiesc", de circa 4-5 ani construcţiile de case de vacanţă şi pensiuni cunosc o dezvoltare de-a dreptul surprinzătoare. Eugen Zakarias, şeful Biroului de Urbanism din cadrul Primăriei Gheorghieni, estimează că există peste 150-160 de case de vacanţă, în toate ariile de interes. Cel mai mult se construiesc astfel de imobile la ieşirea din oraş către Lacul Roşu. Terenul situat între dealuri prezintă puţine zone cu declivitate mare, astfel că se pretează construcţiilor de orice fel.
Aglomerarea mare a noilor construcţii este în ariile pe care Primăria Gheorghieni le-a intitulat generic "Zona de agrement de la kilometrul 4" şi "Zona de agrement de la kilometrul 8", în fiecare dintre acestea existând câte 50 - 60 de case de vacanţă. Alte 10 case mai există şi pe Valea Belchiei.
În zonele amintite, s-au mai construit, în ultima perioadă, în jur de 12-15 pensiuni. Cererile de autorizarea a acestora nu sunt mai mult de una - două pe an. Domnul Zakarias ne-a precizat că, anual, numărul de autorizaţii de cons-trucţie pentru case de vacanţă se situea-ză între 7şi 10. Cea mai mare parte din case sunt ridicate de către localnici şi mai rar de investitori din Târgu Mureş, Bistriţa sau Bucureşti. "Din alte zone vin, eventual, prin intermediul rudelor sau cunoscuţilor. La noi, multă lume locuieşte la bloc şi a apărut moda aceasta a caselor de vacanţă, astfel că mulţi localnici caută să-şi cumpere terenuri ca să aibă un loc de odihnă la sfârşit de săptămână sau în concedii", ne-a declarat arhitectul şef al oraşului.
Preţul terenurilor pentru zonele preferate pentru case de vacanţă se situa, la finele lunii mai, între 2.200 şi 3.000 de lei/ar. Situaţia se schimbă în zona staţiunii Lacul Roşu, unde preţul terenurilor, nu foarte multe, ajunge deja la 30 de euro/mp, întrucât locaţia este mult mai căutată. În zonă, casele de vacanţă sunt deţinute mai puţin de localnici şi mai mult de cei din Târgu Mureş, Galaţi, Neamţ şi Iaşi. Bucureşteni sunt în număr mai mic şi există chiar şi braşoveni care s-au interesat de posibilitatea de a investi în zonă. În staţiune există în jur de 30 de case de vacanţă şi 15 pensiuni sau hoteluri, din care aproximativ 10 nou construite.
Lacul Roşu ridică unele probleme pentru că este rezervaţie naturală şi obţinerea unei autorizaţii de construcţie întâmpină numeroase dificultăţi. Motivul dezvoltării mai slabe este legat şi de faptul că limita între judeţele Harghita şi Piatra Neamţ şi - implicit - limita teritoriului administrativ al Gheorghieniului, reprezintă un motiv de interminabile dispute. Adrian Pănescu, purtătorul de cuvânt al prefecturii Judeţului Harghita, ne-a precizat, însă, că acest lucru este foarte clar: "În baza legii 2/1968, limita de judeţ este la ieşire din chei, la 1,5 km de lac".
În zona Miercurea-Ciuc se dezvoltă în special Harghita Băi
Zona limitrofă municipiului reşedinţă de judeţ din Harghita pare a fi destul de căutată în vederea construirii de func-ţiuni turistice. Kakasy Zsuzsa, arhitectul şef al Municipiului Miercurea-Ciuc, estimează că există peste 250 de case de vacanţă construite în zonele de interes turistic precum Staţiunea Harghita-Băi, Jigodin-Băi sau Sântimbru. Această ultimă locaţie ţine parţial de Miercurea-Ciuc, parţial de localitatea Sâncrăieni. Numărul de pensiuni se ridică la circa 50, cu tot cu cele construite pe teritoriul municipiului Miercurea-Ciuc.
Anual, primăria eliberează circa 20 de autorizaţii de construcţie pentru obiective turistice. Potrivit arhitectului-şef al Municipiului Miercurea-Ciuc, avântul dezvoltării zonelor turistice din împrejurimi a început timid din 2000, şi în forţă din 2004. În zonele turistice, au existat şi vreo zece pensiuni construite prin programul SAPARD.
Cel mai mare interes este stârnit de staţiunea Harghita-Băi unde există case de vacanţă construite nu numai de localnici, ci şi de cei din Bacău, Mureş sau Odorheiul Secuiesc. Ocazional, mai sunt şi câţiva bucureşteni. Pentru Jigodin-Băi, staţiune situată pe drumul dinspre Braşov, municipalitatea a interzis ridicarea de noi construcţii până la elaborarea planului de urbanism aferent unei zone turistice.
Staţiunea Harghita-Băi beneficiază de opt pârtii de schi. O companie bucureşteană a concesionat o suprafaţă mare, pe care doreşte să construiască mai multe case de vacanţă şi pensiuni. Municipalitatea este preocupată de dezvoltarea staţiunii pentru că a realizat deja studiul de fezabilitate pentru introducerea apei curente. Preţurile terenurilor din Harghita-Băi variază foarte mult între 8 şi 20 de euro/mp.
La limita judeţului Harghita, pe DN 13 A înspre judeţul Mureş şi aproape de Sovata-Băi, se află comuna Corund, renumită pentru ceramica sa. Primarul Katona Mihaly ne-a precizat că există aflux mare de turişti în zonă, mai ales sub influenţa staţiunii Sovata, dar şi datorită faimoasei ceramici. Vârful de sezon este vara, când gradul de ocupare al pensiunilor este de 60-70%.
Primarul din Corund susţine că nu prea există case de vacanţă în comună, dar că au fost construite în jur de 30 - 40 de pensiuni de către localnici, în satele aparţinătoare Corund, Valea lui Pavel şi Fântâna Brazilor. "La noi sunt puţine terenuri construibile, avem mai mult păşuni şi fâneţe. Localnici trăiesc de pe urma vânzării produselor din ceramică", a subliniat domnul Katona.
Una din problemele care îngreunează circulaţia terenurilor este legată de faptul că procesul de retrocedare nu se află într-o fază foarte avansată. Puţinele terenuri care pot fi achiziţionate în Corund aveau, la finele lunii mai, un preţ de 2.000-3.000 de lei/ar.
Periplul turiştilor prin Judeţul Harghita este întodeauna îngreunat de starea precară a drumurilor între localităţi. Singura excepţie este reprezentată de DN 15 între Topliţa şi Borsec, reabilitat în urmă cu câţiva ani, dar nu integral, ci numai începând din zona mănăstirii Secu.
De problema drumurilor se plâng toţi responsabilii administraţiei publice din Harghita. Pe seama stării proaste a şoselelor se pune, adesea, şi gradul slab de dezvoltare a construcţiilor turistice. Stării drumurilor i se adaugă şi problemele legate de retrocedări, uneori rezolvate, alteori nu.
În toate zonele Judeţului Harghita, sistemul constructiv adoptat pentru construcţii cu destinaţie de vacanţă este bazat, în general, pe lemn, utilizat ca atare sau în combinaţie cu alte materiale. Lemnul ca materie primă pentru construcţii se găseşte din abundenţă în tot judeţul şi este exploatat intensiv de către locuitori. Pe costişe, există zone extinse unde pădurea a fost tăiată "la ras". Este cunoscut faptul că mai multe rapoarte oficiale au indicat faptul că Harghita este judeţul unde, după 1990, a avut loc cel mai intens fenomen de despădurire în scopul exploatării lemnului.
Ca şi în alte zone sărace ale ţării, lemnul constituie principala sursă de venit pentru localnici. Şi, în Harghita ca şi în alte zone montane, s-a adoptat construcţia de case de vacanţă din lemn. Locuinţele sunt fie în întregime din lemn, fie au numai etajul din lemn.
