Andrew Prelea, CEO South Pacific
În perioada actuală sunt întrunite toate condiţiile pentru construirea de locuinţe accesibile, în contextul în cate la nivelul ţării, în 2008 erau necesare cel puţin un milion de locuinţe noi, din care 300.000 doar în Bucureşti. De asemenea, sunt zeci de mii de apartamente cu risc seismic ridicat. Din 2009 nu s-a mai construit nimic: "Orice guvern trebuie să asigure locuinţe sociale celor aflaţi în nevoie. Oportunitatea de a construi locuinţe accesibile este acum! Dezvoltatorii, constructorii şi angajaţii sunt disperaţi, salariile sunt reduse, materialele sunt ieftine, acum trebuie să implementăm schimbarea socială. Este un nou început, o piaţă nouă!", ne-a declarat domnul Andrew Prelea, CEO al dezvoltatorului South Pacific.
Domnia sa propune pentru satisfacerea necesarului de apartamente un parteneriat între mediul privat şi autorităţile locale, care să nu implice costuri financiare suplimentare pentru stat şi în acelaşi timp să confere şi investitorului privat siguranţa că va obţine un minim de profit în urma investiţiei făcute. Concret, South Pacific intenţionează să construiască din surse private ansambluri de locuinţe pe terenuri aparţinând autorităţilor locale şi puse la dispoziţia dezvoltatorului în acest scop. De asemenea, autoritatea locală se angajează să închirieze de la dezvoltator locuinţele rezultate pe o perioadă determinată, de exemplu 35 de ani, putând subînchiria, în funcţie de necesitate, tinerilor sau cazurilor sociale. La expirarea perioadei, autoritatea locală intră în posesia locuinţelor. Prin acest sistem autoritatea locală are avantajul de a avea disponibile aceste locuinţe la un cost mai mic comparativ cu varianta prin care împrumută în totalitate de la bancă suma necesară pentru a construi, deoarece nu ar trebui să dea un avans. De exemplu, chiria propusă pentru un consiliu local a fost de 200 euro pe lună, pentru un apartament cu două camere, de 53 mp, pentru o perioadă de 35 de ani. În funcţie de condiţiile negociate şi disponibilitatea autorităţii locale, contribuţia acesteia poate viza terenul necesar construcţiei, racordarea la utilităţi, o contribuţie financiară sau de altă natură, explică domnul Prelea.
Investitorul privat are avantajul de a construi fără a avea costul terenului, având în acelaşi timp certitudinea că există un client guvernamental pentru imobilul ridicat, deci cu riscuri minime în ceea ce priveşte capacitatea de plată. Aproape toate autorităţile locale au disponibile terenuri, precum şi bugete pentru infrastructură, deci pot demara astfel de programe. "Aceasta este o piaţă oportună pentru introducerea unor astfel de programe: sunt antreprenori care au infrastructura, un istoric, înţeleg piaţa, dar nu au de lucru băncile nu dau credite, iar populaţia nu cumpără, deoarece încrederea este prea scăzută. Singura variantă de supravieţuire pe această piaţă este să lucrezi cu o rată marginală a profitului mică, dar volume mari. Nu poţi să lucrezi astfel decât dacă ai un cumpărător sigur. Singurul cumpărător sigur, în orice ţară, este întotdeauna un organism guvernamental, fie că este vorba de un minister sau consiliu local", susţine domnul Andrew Prelea, adăugând: "Vrem să fim primii care fac astfel de proiecte, deja am lucrat pentru a dezvolta infrastructura financiară. Discutăm deja cu bănci care sunt interesate să finanţeze după ce se dovedeşte că proiectul-pilot funcţionează, nu vor să fie primele care finanţează".
În afara României South Pacific a aplicat o variantă prin care au fost construite pachete de 50 până la 500 de locuinţe, care ulterior au fost vândute fondurilor de pensii. "Cea mai mare problemă este să faci primul proiect! În România avem un investitor dispus să finanţeze astfel de proiecte, atât timp cât consiliile locale închiriază aceste clădiri", subliniază domnul Prelea.
Statul trebuie să diminueze riscurile
În opinia reprezentantului South Pacific, în România cea mai mare problemă rezidă în faptul că există un risc guvernamental de a nu fi plătit. "Dacă în cinci ani consiliul local nu mai plăteşte chiria, ce se întâmplă? În acest caz ar trebui sa fie prevăzut că putem lua apartamentele înapoi şi să le vindem pe piaţa liberă. Pentru ca acest lucru să fie posibil, obiectivul trebuie să fie amplasat într-o zonă dezvoltată, cu o populaţie de minim 100.000 de locuitori, nu într-o comună. De exemplu, dacă amplasamentul este în Bucureşti, unde terenul din mijlocul oraşului este foarte scump, dacă autoritatea locală pune la dispoziţie terenul, construim ieftin şi vindem ieftin consiliului, iar dacă nu plăteşte pot să vând altcuiva şi tot ar fi locuinţe accesibile pe piaţă", argumentează domnul Prelea.
Intenţia South Pacific este de a realiza unul sau două proiecte cu finanţare privată, iar după ce funcţionalitatea mecanismului va fi astfel validată, se va trece la atragerea de finanţare suplimentară de pe piaţa de capital, de exemplu din Regatul Unit, SUA sau Australia. "Nimic nu ne împiedică să facem primele dezvoltări şi apoi să înfiinţăm un fond imobiliar în România şi să îl listăm în Regatul Unit şi Australia. Nu inventez ceva nou, doar adaptez la piaţa locală. Agenţia Naţională pentru Locuinţe este ineficientă: nu este nici privată, nici publică, este teoretic un departament guvernamental, dar este condus ca o piaţă privată. Chiar dacă ANL construieşte mai ieftin decât oricine, sistemul este închis.
ANL este ineficient deoarece nu livrează la timp, iar bugetele sunt restricţionate", atrage atenţia domnul Andrew Prelea.
Proprietarii de terenuri şi dezvoltatorii trebuie să aibă aşteptări realiste
South Pacific se află în negociere pentru includerea unui teren din sectorul 1 aparţinând unui investitor privat, într-un astfel de mecanism pentru construirea a 3.000 de locuinţe sociale. Proprietarul este dispus să dea terenul cumpărat în 2003 pentru a construi locuinţe sociale dacă şi Primăria Sectorul 1 sau Ministerul Dezvoltării intră în acest sistem în calitate de chiriaş sau cumpărător. În prezent, Primăria Sectorului 1 achiziţionează apartamente în sectorul 6 deoarece are necesităţi sociale şi nu poate cumpăra în sectorul 1, argumentează domnul Prelea.
Domnia sa sesizează că în continuare mulţi proprietari de terenuri au aşteptări nerealiste: "Cei mai mulţi proprietari de terenuri încă se mai gândesc că ar putea obţine preţul din 2007, când piaţa din România era ca o locomotivă în viteză şi nu era loc pentru investiţii inteligente pentru că ea creştea prea repede. Încercarea de a recupera banii plătiţi pe teren în 2007-2008 face totul inaccesibil. De exemplu, dacă ai cumpărat teren oriunde în Bucureşti în 2007, ai plătit între 200 şi 1.000 euro pe mp. Dacă ai început să construieşti în 2006-2007, ai plătit constructorilor între 600 şi 1.200 euro pe mp pentru construcţie. Prin urmare, dacă ai o clădire pe jumătate terminată, deja reprezintă un cost de 800 euro pe mp. Apoi ai nevoie de încă 300-400 euro pentru a o finaliza. Astfel costul pentru tine este de minim 1.000 euro pe mp. Cum poţi apoi să închiriezi cu 150-250 euro pe lună sau cum să o vinzi cu 500-600 euro pe mp, este o pierdere de 40%? Deci tot ceea ce a început să fie construit sau a fost construit în această perioadă, nu poate fi accesibil! Atunci trebuie să vii cu noi metode de construcţie, să reconsideri preţul terenului, preţul de construire şi să oferi condiţii bune pentru potenţialul cumpărător. Noi ne restructurăm afacerea spre locuinţe accesibile. Câştiguri marginale mici, volum mare, aceasta este sustenabil pentru următorii 3-5 ani pe piaţa rezidenţială din România, pentru că atât va dura până sa vedem o recuperare semnificativă!", subliniază domnul Andrew Prelea, CEO South Pacific.
Băncile sunt dispuse să finanţeze proiectele rezidenţiale bune
Pe de altă parte, în mod normal banii proveniţi de la fonduri de pensii, investitori sau din piaţa de capital nu vor acoperi niciodată 100% din necesarul de finanţare şi va fi nevoie de sprijin bancar pentru completare. În ceea ce priveşte costurile totale ale finanţării, un fond de pensii, de exemplu, trebuie să ofere clienţilor săi 6-8% beneficiu anual net, deci urmăreşte să obţină 12-15% pe an dobândă, pentru a acoperi toate cheltuielile şi ceea ce datorează clienţilor. În completare, de la bancă pot fi obţinute credite la aproximativ 6,5% dobândă pe an. Realizând media, se obţine costul finanţării, explică somnul Prelea.
În opinia sa băncile sunt în continuare interesate să finanţeze proiectele cu o structură bună. Au rămas nevândute doar proiectele rezidenţiale greşite. În cele din urmă băncile trebuie să asigure cumva dobânda la depozitele atrase. "Pentru o astfel de structură nu te duci la nivelul din România al băncilor, te duci în ţara de progine, fie Austria, Grecia, Regatul Unit sau Olanda, unde mentalitatea diferă. Totul ţine de pachet, trebuie să îţi concepi produsul astfel încât să fie o investiţie cu risc scăzut. Cu o cantitate corectă de capital propriu, băncile vor împrumuta. Pentru clientul corect, fondurile de investiţii vor investi, iar cu produsul potrivit putem construi la un preţ optim. Trebuie doar să îmbinăm toate aspectele, aceasta este sarcina noastră ca dezvoltator", argumentează domnul Andrew Prelea.
Primul proiect rezidenţial verde din România
În această primăvară South Pacific începe construcţia ansamblului rezidenţial Avalon Residence, amplasat lângă Bucureşti, în comuna Tunari. În total vor fi ridicate 3 blocuri cu regim de înălţime parter+un etaj, totalizând 46 de apartamente. Ansamblul va dispune şi de grădină, piscină şi parcare. Preţul porneşte de la 42.500 euro pentru un apartament de două camere. În plus, locuinţele sunt ecologice, iar întreţinerea este cu cel puţin 50% mai mică decât la o locuinţă normală. Aceasta se datorează pe de o parte izolaţiei, dar mai ales posibilităţii de instalare a unor pompe de căldură şi a unor sisteme de ventilaţie cu recuperarea căldurii, precizează domnul Prelea.
"Avem multe persoane interesate, care au făcut o rezervare fără plată, dar şi câteva contracte semnate, ceea ce este un lucru bun, ţinând cont că acum este dificil să vinzi o locuinţă dacă nu este gata", menţionează reprezentantul South Pacific. Tocmai pentru a reasigura potenţialii clienţi, avansul depus este blocat într-un cont escrow. Astfel, dezvoltatorul nu poate accesa avansul decât la momentul livrării locuinţelor; dacă nu le finalizează nu primeşte niciun ban. Prin urmare, construcţia este realizată din alte surse financiare decât avansul beneficiarului, acesta reprezentând doar o garanţie. În plus, compania are un parteneriat cu o bancă, prin care poate asigura beneficiarului până la 100% din finanţare printr-un pachet ipotecar dedicat. Dacă beneficiarul se califică anumitor criterii, poate obţine o rată de aproximativ 300 euro pe lună pentru un credit ipotecar pe 25-30 de ani.
În cadrul proiectului Avalon Residence vor fi folosite tehnologii noi, cu impact redus asupra mediului. Fundaţiile sunt tradiţionale, din beton, aşa cum prevede legea. Pereţii sunt în schimb realizaţi pe baza unei tehnologii proprii, din panouri structurale izolate (SIP) pe bază de poliuretan vegetal. Acesta prezintă rezistenţa structurală a betonului şi este agrementat în România. Panoul este împachetat în membrană hidroizolantă şi acoperit cu plăci pe bază de oxid de magneziu, foarte rezistent la incendiu şi fără toxicitate prin ardere. Sistemul este rezistent la cutremure şi se pretează climei din România, de altfel fiind utilizate variante similare în SUA, Canada, Norvegia, Suedia şi Japonia. De asemenea, sistemul a fost testat în condiţii extreme la Polul Sud. Mai mult, un bloc de apartamente poate fi construit în mai puţin de 9 luni. "Ideea a fost de a găsi o nouă soluţie, deoarece calitatea lucrărilor rezidenţiale din România, utilizând metodele tradiţionale, este groaznică! La orice clădire, fie că plăteşti 500 sau 5.000 de euro pe mp, sunt probleme: pereţii nu sunt drepţi, instalaţiile sanitare au scurgeri, reţeaua electrică este conectată incorect, ţiglele se desprind, podelele se uzează sau prezintă o izolaţie ineficientă. Toate acestea pentru că nu sunt construite cum trebuie! Am început să caut noi sisteme în perioada de , în principal pentru a avea controlul calităţii, nu doar pentru a fi mai ieftine şi eficiente energetic. Aceşti pereţi sunt prefabricaţi, deci vin drepţi", relatează domnul Andrew Prelea.
În opinia domniei sale există un potenţial mare pe piaţă pentru astfel de tehnologii, iar arhitecţii tineri, mai ales cei care au construit case în străinătate, sunt foarte receptivi.
"Avalon va fi primul complex rezidenţial cu adevărat verde din România, nu mă refer doar la a pune nişte panouri solare şi o grădină pe terasă, vorbesc despre o casă cu emisii de carbon zero. În Regatul Unit un produs similar primeşte certificate verzi, care pot fi comercializate pe piaţa internaţională", afirmă oficialul South Pacific.
De asemenea, dezvoltatorul a prezentat Ministerului Dezvoltării un concept pentru locuinţe modulare de necesitate, care pot fi ridicate în 3-10 zile, necesare de exemplu pentru persoanele rămase fără casă în urma producerii de inundaţii. Acestea pot fi ulterior transformate în locuinţe permanente în doar câteva săptămâni, costul ajungând în această variantă la 25.000 de euro, explică domnul Prelea.
Parteneriat cu MAPN pentru 10.000 de apartamente
Primul proiect South Pacific în România viza în anul 2004 construirea a nu mai puţin de 10.000 de locuinţe pentru militari, în parteneriat cu Ministerul Apărării Naţionale, care contribuia cu terenurile. Deşi angajamentul cu MAPN prevedea construirea a 10.000 de locuinţe, până în prezent au fost realizate doar 250 în cartierul Străuleşti din Bucureşti, deoarece Ministerul a înrerupt lucrările în pofida contractului valid. Mai mult, terenurile au fost oferite Ministerului Dezvoltării pentru construire, precizează domnul Prelea. "Am venit în România pentru proiectului cu Ministerul Apărării. Cred că până în prezent este singurul proiect social privat din România. Nu am construit apartamente în piaţa de boom şi să ajustăm apoi preţul, am întrebat din start care este venitul clientului şi am pus problema ce putem construi pentru acei bani. Am luat interviuri unui numar de 2.000 de persoane, am facut seminarii, am calculat tot venitul lor şi le-am dat pe această bază un scor, la vremea aceea neexistând o piaţă ipotecară în România. Apoi am proiectat clădirile în funcţie de venit. Infrastructura proiectului a fost realizată de Primăria Municipiului Bucureşti", relatează domnul Andrew Prelea.
Domnia sa apreciază că proiectul realizat a fost unul de succes. Astfel, la trei ani după începerea proiectului, clienţii au cumpărat aceste locuinţe în timpul perioadei de "boom" la preţuri foarte convenabile: două camere pentru 23.000 de euro, case înşiruite de 147 mp pentru 47.000 euro, şi vile de 190-220 mp pentru 85.000 euro, care chiar şi în prezent pot fi vândute pentru 250.000 de euro. "Nu doar că aceşti oameni au avut o casă frumoasă, dar o astfel de investiţie generează locuri de muncă în construcţii, fabrici, taxe, încurajează apariţia spaţiilor de retail, creează bogăţie pentru cei care cumpără locuinţele. Cheia pentru a reaprinde o economie este piaţa rezidenţială, mai ales dacă aceasta este subdezvoltată. Introducerea TVA de 5% pentru imobilele situate sub un anumit prag a stimulat piaţa pentru o scurtă perioadă, până la spargerea bulei imobiliare. Chiar şi atunci era limitat la o zonă unde nu exista producţie care să se încadreze, deci facilitatea era doar pentru apartamente vechi. Pentru restul era TVA de 19%, deci inaccesibil. Cea mai mare greşeală pe care o văd la guvernarea actuală este că, în criză, a crescut TVA la 24%. Înseamnă că nimeni nu îşi poate permite acum să cumpere o casă nouă, prin urmare statul primeşte 24% din nimic în loc de 5% din ceva! În mod normal, în alte state TVA nu se aplică locuinţelor, serviciilor medicale şi alimentelor. Aici avem 24% pentru orice! Singura modalitate de a rezolva această problemă este ca profesioniştii să lucreze împreună pentru a găsi soluţii şi a discuta cu oamenii care pot să schimbe ceva. Este foarte important ca acest lucru să se realizeze urgent, altfel nu are sens să scrii legi noi care vor intra în parlament peste doi ani, până atunci piaţa se va schimba iar oportunitatea se va pierde!", avertizează domnul Andrew Prelea.
