Produsele personalizate i-au adus peste 40 de contracte în decembrie şi ianuarie
Încă din noiembrie 2008, cunoscutul dezvoltator "Impact Developer & Contractor" a lansat produse noi pentru vânzarea de locuinţe, în contextul blocării tranzacţiilor imobiliare din cauza lipsei de lichidităţi de pe piaţă. Alegerea s-a dovedit, în opinia conducerii "Impact", una inspirată întrucât, pe o piaţă total blocată, compania a continuat să vândă locuinţe, deşi într-un ritm mult mai încetinit faţă de începutul anului trecut.
Produsele lansate de companie sunt CETIF - cumperi locuinţa acum la cel mai bun preţ din 2009, DISCOUNT - cumperi cu discount gradual la plăţi pe loc, CALLBUY - plăteşti chirie până cumperi locuinţa, TVA 5% - primeşti locuinţa cu reducere de 14% în luna ianuarie 2009, în urma introducerii propriilor soluţii rezidenţiale şi a Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 200/2008 cu privire la aplicarea TVA-ului redus pentru achiziţia primei locuinţe.
"Impact Developer&Contractor" a diversificat modalităţile de achiziţie pentru locuinţele contractate în ansamblul "Greenfield", situat în nordul Bucureştiului. Astfel, din totalul de locuinţe vândute în luna ianuarie, 64% au fost achiziţionate cu plata integrală (TVA redus 5%) şi 36% au fost contractate în regim de închiriere. Din acestea 27% au fost închiriate în regim CALLBUY (închiriere cu opţiune expresă de cumpărare în maxim patru ani) şi 9% au fost închiriate fără opţiune de cumpărare.
Dan Ioan Popp, directorul general al "Impact Developer&Contractor", s-a declarat mulţumit de reacţia cumpărătorilor la produsele lansate: "Clienţii sunt receptivi la soluţiile de locuire pe care le oferim. Dacă în 30 - 40 de zile, peste 40 de cumpărători au fost atraşi de aceste produse, atunci credem că în următoarea perioadă numărul lor se va amplifica semnificativ. Proiectele noastre sunt flexibile. În măsura în care produsele noastre vor fi absorbite de piaţă, vom construi şi alte locuinţe. Un moment de reanalizare a strategiei noastre va fi în luna aprilie a acestui an. Astfel, la cele două luni parcurse, mai trebuie să adăugăm încă trei pentru a lua o nouă decizie".
Domnia sa ne-a declarat că fiecare din produsele personalizate de vânzare a locuinţelor a avut partea lui de clienţi interesaţi. Produsul CALLBUY (plata chiriei până la achiziţia locuinţei) s-a dovedit destul de atractiv, la o cotă apropiată de FIND-L - vânzarea pe credit furnizor a locuinţelor.
"Impact Developer&Contractor" pregăteşte şi alte produse care se înscriu în brandul SOLBUY, soluţii de locuire pentru orice buzunar.
Situaţia pieţei creditării se va înrăutăţi
Dan Ioan Popp crede că băncile vor continua, pentru o bună perioadă de timp, să ducă lipsă de lichidităţi pentru acordarea de credite pe termen mediu şi lung. Acest lucru va face foarte scumpă creditarea indiferent de monedă. Situaţia se va înrăutăţi şi mai mult în viitorul apropiat deoarece ţara noastră va fi penalizată în continuare de agenţiile de rating, care vor determina ca eventualii bani de pe pieţele externe să fie foarte scumpi pentru orice entitate româneas-că (stat, municipalitate, bancă sau companie privată), ce doreşte să acceseze împrumuturi.
Domnul Popp ne-a spus: "Această situaţie nu este nouă pentru România care, în anul 1997, a traversat o perioadă asemănătoare. Vor mai fi făcute tranzacţii cu locuinţe şi terenuri, dar în mod diferit faţă de ultimii doi-trei ani, respectiv la preţuri mai mici şi în număr mult mai redus".
Domnia sa crede că tranzacţiile vor fi mai numeroase dacă banii vor fi mai accesibili şi dacă încrederea în economia noastră va fi mai ridicată. Iar măsurile Băncii Naţionale a României (BNR) nu pot să le influenţeze suficient. BNR influenţează doar gradul de prudenţialitate a băncilor şi costul tranzacţiilor interbancare pe de o parte şi, într-o mică măsură, cursul de schimb.
Tranzacţiile ar putea scădea cu o cincime
Nivelul preţurilor este un factor care temperează piaţa. În cazul în care puterea de cumpărare continuă să scadă din cauza şomajului şi a reducerii venitului real pe cap de locuitor şi mai ales din cauza faptului că populaţia nu mai poate apela la credite (peste 80% din cei calificaţi anterior declanşării crizei financiare nu mai pot accesa credite), fenomenul de scădere a preţurilor se accelerează, devenind, pentru scurte perioade de timp, chiar foarte scăzute.
Directorul general al "Impact" este de părere că acest fenomen va duce şi la scăderea accentuată a ofertei, ce va fi urmată de o creştere ulterioară a preţului, dar cu volume de tranzacţionare şi mai reduse. Proprietarii nu mai vor să vândă, din cauza deprecierii valorii locuinţelor, iar cumpărătorii nu au încredere în preţuri şi nici nu deţin resurse să achiziţioneze apartamente, fie şi la preţuri mult mai mici decât în anii trecuţi.
"Neîncrederea în preţurile actuale are la bază lipsa de transparenţă a pieţei. Este posibil ca faţă de circa 500.000 de tranzacţii imobiliare în 2007 şi 470.000 în 2008 să asistăm la o scădere cu 15-20% în acest an a numărului de proprietăţi tranzacţionate", a adăugat Dan Ioan Popp.
Investiţiile în locuinţe sunt dominate, în proporţie de 90%, de achiziţii de pe piaţa secundară a apartamentelor (locuinţe vechi situate în blocuri ridicate înainte de Revoluţie). Domnul Popp sus-ţine: "Căderea din ultimele luni a pieţei secundare de apartamente are la bază, pe lângă lipsa de lichidităţi şi criza creditelor, şi o raţiune tehnico-economică exprimată prin noţiunea de exploatare şi uzură, inclusiv cea morală. Vechimea imobilelor este foarte mare, iar investiţiile în consolidare şi reabilitare termică sunt costisitoare. Oricum ele nu pot fi susţinute numai din economiile proprietarilor şi revenim, deci, la problema accesării dificile a creditelor".
Noile construcţii scoase la vânzare nu au înglobate costurile legate de deprecierea leului
Construcţiile noi scoase, în prezent, la vânzare nu au înglobate costuri efectuate la noul curs leu-euro, susţine directorul general al "Impact Developer&Contractor". Problema deva-lorizării leului în raport cu moneda europeană va apărea odată cu necesitatea de a relua ciclul de producţie, care se bazează pe plăţi în lei. Domnia sa a subliniat că dacă actualul curs va duce la creşterea preţurilor curente în construcţii atunci şi preţul de vânzare a locuinţelor trebuie ridicat corespunzător. Până în prezent, preţurile practicate de grupul "Impact" au fost exprimate în lei şi, în principiu, nu au urmărit deprecierea leului faţă de euro.
Dan Ioan Popp ne-a menţionat că cea mai mare parte a dezvoltatorilor au credite în valută, deci sunt influenţaţi de variaţia cursului leu-euro. Pe de altă parte, puterea reală de cumpărare este susţinută de venituri în lei.
Întrebat dacă tot mai mulţi dezvoltatori vor fixa preţurile de vânzare ale locuinţelor în lei, domnul Popp ne-a răs-puns: "Cred că dezvoltatorii de locuinţe, mai ales că duc lipsă de clienţi, îşi vor fixa preţurile de vânzare ţinând cont de un mix dintre costurile în lei şi cele în euro, dar şi de fluctuaţiile cursului de schimb, soluţie care să avantajeze ambele părţi".
Dezvoltatorii nu pot beneficia de scăderile de preţuri ale materialelor de construcţie
În ultimele luni, mai mulţi antreprenori au raportat scăderi de preţ pentru materialele de construcţii. Dan Ioan Popp apreciază că acest fenomen va mai continua cel puţin şase luni, din cauza scăderii considerabile a cererii: "Materialele de construcţii sunt produse de mari companii la nivel naţional şi parţial sunt importate. Tendinţa de scădere este dată de pieţele internaţionale în cea mai mare parte. Ca o consecinţă şi constructorii care folosesc aceste materiale şi chiar utilaje au urmărit tendinţa globală şi locală".
Domnia sa susţine că dezvoltatorii nu pot valorifica scăderile de preţ la edificiile deja terminate sau în curs de finalizare. Desigur, pentru cei care vor avea finanţare şi curaj în următoarele 6-12 luni, preţurile de execuţie şi de vânzare vor putea fi mai mici. "Dar cel mai precaut este să nu coboare prea mult preţurile deoarece au nevoie de asigurarea unei resurse care să le diminueze din eventuala pierdere ca o consecinţă a scăderii dramatice a preţurilor imobilelor care au fost construite la preţurile ridicate din 2007-2008", consideră domnul Popp. În principiu, costurile de execuţie în lei s-au diminuat cu 8-12%.
Potrivit directorului general al "Impact", ieftinirea materialelor nu ajută tranzacţiile cu locuinţe. Doar tranzacţiile la structură sau "la roşu" pot fi mai atractive deoarece cel care achiziţionea-ză ştie că va obţine mai ieftin şi mai devreme un edificiu finalizat.
Creşterea şomajului în construcţii scade costurile cu manopera şi creşte calitatea forţei de muncă
Forţa de muncă de pe piaţa contrucţiilor are, în prezent, un grad de ocupare mai redus cu circa 20%, ceea ce, având în vedere faptul că este iarnă, nu este îngrijorător. Este probabil ca această cifră să rămână aceeaşi şi pentru următoa-rele şase luni deoarece numărul de investiţii va scădea iar intervenţia statului prin comenzi publice nu va fi vizibilă prea devreme, arată Dan Ioan Popp.
Domnia sa ne-a declarat că această creştere a şomajului din construcţii face ca, în prezent, să poţi angaja specialişti la un preţ cu 20 - 40% mai mic faţă de perioada când piaţa construcţiilor ducea lipsă de muncitori. În plus, specialiştii disponibili acum pe piaţă sunt mult mai bine pregătiţi decât cei pe care constructorii erau nevoiţi să îi angajeze în urmă cu un an-doi.
Mare parte din dezvoltatori lucrează cu firme de construcţii cu care au contracte ferme. În acest caz, efectul ieftinirii forţei de muncă asupra costurilor totale de execuţie este redus. În cazul grupurilor de investiţii care au incluse şi firme de construcţii, utilaje şi/sau aprovizionare, este posibil să fie realizate unele reduceri, dar în bilanţul total aceste reduceri nu pot reprezenta mai mult de 2-5%.
Se vor face tranzacţii puţine şi cu loturi mici de teren
Mulţi agenţi imobiliari susţin că piaţa terenurilor este blocată şi că nu mai au reper de preţ pentru că nu s-au mai încheiat tranzacţii relevante în ultimele luni. Directorul general al "Impact Developer&Contractor" susţine că această situaţie a fost generată tot de bănci: "Piaţa nu este lichidă tot din cauza lor întrucât nu asigură bani suficienţi. Acest fapt determină băncile să fie foarte precaute în a finanţa sau în a accepta ca garanţie terenuri, care, în noul context, nu au preţ curent de vânzare".
Domnul Popp este de părere că, de fapt, asistăm la un cerc vicios generat, pe de o parte, de lipsa capitalului de pe piaţă, şi pe de altă parte de lipsa de lichidităţi ce pot fi asigurate doar prin creditare. Multe luni, piaţa terenurilor va rămâne în aceeaşi situaţie până când preţurile vor continua să scadă deoarece bancile nu vor mai fi active în a finanţa astfel de tranzacţii. Acumularea de capital propriu al diverşilor investitori nu se va accentua, astfel încât se vor face tranzacţii cu loturi mici, apoi cu cele medii, şi, poate peste 2-3 ani, vor reintra în atenţia pieţei loturile mari de zeci/sute de hectare.
Produsele flexibile de vânzare a locuinţelor au fost concepute de grupul "Impact" pentru ansamblul "Greenfield", amplasat în zona de nord a Bucureştiului, între pădurile Băneasa şi Tunari. Complexul este constituit din case şi blocuri pe parter şi două-trei etaje, cu apartamente de la una până la trei camere. Prima etapă a proiectului, care cuprinde 658 de apartamente şi vile, urmează să fie finalizată până la sfârşitul semestrului I al anului 2009. La finele lunii februarie, peste 300 de apartamente erau deja contractate.
Ansamblul include locuri de joacă, terenuri de sport, spaţii destinate plimbărilor în aer liber, mini-market, centru de fitness, servicii bancare. Până în toamna acestui an, urmează să fie realizată şi o grădiniţă, iar în anul 2010 ansamblul "Greenfield" va beneficia şi de facilităţi medicale şi de învăţământ primar.
Conducerea "Impact" susţine că în 2009 vine în întâmpinarea cumpărătorilor oferind mai multe soluţii de locuire. Este vorba despre soluţii de finanţare, produse imobiliare diversificate, variante multiple de contractare, şi flexibilitate în aplicarea lor.
Apartamentele din cartierul "Onix", care face parte din complexul "Geenfield", au suprafeţe construite desfăşurate între 48 şi 125 mp. Preţurile de vânzare variază între 318.691 şi 622.227 de lei, fără TVA. Un loc de parcare suplimentar costă 18.500 de lei, fără TVA. "Onix" este un cartier complet finisat.
Produsul CALL BUY (închirierea locuinţelor cu opţiune de cumpărare) este soluţia de locuire propusă de "Impact" pentru cei care au o nevoie reală de locuinţă dar nu pot sau ezită sa contracteze, în această perioadă, un credit ipotecar.
CALL BUY, lansat în noiembrie 2008, a fost unul dintre cele mai apreciate produse de către clienţii "Impact". Produsul permite celor interesaţi să stea cu chirie timp de maxim patru ani, în schimbul unei garanţii iniţiale şi a unei chirii lunare fixe. Clientul îşi poate exercita dreptul de cumpărare oricând în timpul celor patru ani, beneficiind de un discount calculat în funcţie de valoarea chiriilor plătite până în momentul exprimării opţiunii de cumpărare.
Ansamblul "Greenfield" este singurul din Bucureşti pentru care este disponibil acest produs imobiliar, susţine conducerea "Impact". Aplicând noile produse de vânzare pentru acest complex, "Impact" a constatat că la două contracte de cumpărare cu plata integrală se semnează un contract cu opţiunea de cumpărare. Luna ianuarie a adus companiei vânzări de 2,5 milioane de lei prin intermediul produselor speciale de comercializare a locuinţelor.
