Metropolitan Residence: Dezvoltatorii vor să înceapă construcţia a încă 1.000 de apartamente

Printre cele mai mari proiecte imobiliare din zona de sud a Bucureştiului se numără ansamblurile Metropolitan Residence, dezvoltate de doi investitori români ambiţioşi: Robertino Georgescu şi Daniel Drăgulin.

Într-o perioadă în care mulţi investitori ocolesc rezidenţialele, cheia succesului pentru cei doi parteneri constă în construcţia de locuinţe accesibile, care se încadrează în plafonul programului Prima Casă.

Primele ansambluri au fost dezvoltate de cei doi în Popeşti-Leordeni, în zona de contact cu Bucureştiul, începând cu anul 2009. Succesul se remarcă din rapiditatea cu care s-au vândut apartamentele dezvoltate până acum.

Începutul anului 2013 a antrenat chiar o uşoară creştere a vânzărilor şi a numărului de vizionări pentru ansamblurile Metropolitan.

Robertino Georgescu susţine că "acum este un moment bun pentru achiziţia la preţuri avantajoase a unei locuinţe noi". La rândul său, Daniel Drăgulin afirmă că "este forfotă pe piaţa imobiliară, lumea este interesată".

Cea mai ieftină locuinţă Metropolitan Residence are un preţ de 31.000 de euro pentru o suprafaţă de aproximativ 40 mp utili. Cele mai scumpe apartamente cu trei camere sunt oferite la 64.000 - 65.000 de euro.

Cei doi investitori au avantajul de a putea dezvolta exclusiv folosind capitalul propriu, eliminând astfel dependenţa de creditele bancare. Băncile sunt în continuare nereceptive în creditarea activităţii de dezvoltare imobiliară, remarcă domnul Georgescu.

Trei blocuri în lucru pe Şoseaua Olteniţei

În prezent, dezvoltatorii extind proiectul rezidenţial Metropolitan Residence, amplasat pe Şoseaua Olteniţei. În luna aprilie se lucra la realizarea fundaţiilor pentru încă trei blocuri, totalizând 108 garsoniere şi apartamente cu două şi trei camere. Locuinţele vor fi date în folosinţă în intervalul august - septembrie anul curent. Aceste blocuri se adaugă celorlalte opt finalizate până în prezent, totalizând peste 200 de apartamente.

Blocurile sunt construite pe cadre din beton armat cu cărămidă eficientă la exterior. Compartimentările interioare sunt, de asemenea, realizate din cărămidă. Apartamentele la cheie vor fi oferite la preţul de 750 de euro pe mp util, inclusiv TVA, ne-a declarat Daniel Drăgulin.

Locuinţele trebuie să fie deopotrivă accesibile şi de calitate. În opinia celor doi dezvoltatori, calitatea unei locuinţe este dată de siguranţa pe care o oferă, modul în care este realizată proiectarea, materialele folosite şi suprafaţa disponibilă.

"Dovada calităţii este că noi vindem", completează domnul Drăgulin.

Şapte blocuri vor fi date în folosinţă în Şoseaua Berceni

Al doilea ansamblu rezidenţial aflat în derulare, Metropolitan Residence Berceni, include 11 blocuri cu 500 de apartamente în vecinătatea staţiei de metrou Dimitrie Leonida (IMGB) şi a Şoselei Berceni. În luna aprilie erau finalizate patru blocuri, iar celelalte şapte erau realizate în proporţie de 70% şi urmau să fie date în folosinţă la sfârşitul lunii iunie. Din cele 343 de apartamente aflate în lucru, peste 200 erau deja contractate.

Apartamentele cu două camere se bucură de cel mai mare succes

Cei mai mulţi cumpărători ai locuinţelor din ansamblurile Metropolitan au ca principal criteriu de selecţie preţul. Complementar, contează locaţia şi accesibilitatea, facilitată de proximitatea staţiilor de metrou.

Cel mai repede se vând apartamentele cu două camere, urmate îndeaproape de cele cu trei camere şi garsonierele de tip studio (cu zona de dormit separată de zona de zi).

Cartierele Metropolitan sunt concepute pentru a se completa reciproc. De exemplu, tipul de apartament cu două camere la 51.000 de euro, care s-a epuizat primul în ansamblul Berceni - IMGB a fost inclus în blocurile începute recent în ansamblul din Şoseaua Olteniţei. Similar, s-a procedat şi în cazul studiourilor cu 42 mp utili, vândute la 31.000 - 32.000 de euro, menţionează domnul Georgescu.

Încă 1.000 de apartamente vor fi începute în acest an

Dezvoltatorii Metropolitan Residence au planuri mari. În următoarele şase luni intenţionează să înceapă construcţia a încă 1.000 de apartamente, amplasate atât în Popeşti-Leordeni, în vecinătatea ansamblurilor anterioare, cât şi în Bucureşti, în zonele Şoselei Mihai Bravu şi Bd-ului Theodor Pallady.

Principala motivaţie pentru alegerea acestor zone a fost proximitatea faţă de metrou şi celelalte mijloace de transport în comun, ne-a precizat domnul Drăgulin.

În luna aprilie dezvoltatorii lucrau la elaborarea proiectelor.

Ansamblul din Theodor Pallady ar urma să aibă aproximativ 400 de apartamente, dezvoltate pe un teren de 13.000 mp. Complexul din zona Şoselei Mihai Bravu ar putea cuprinde în jur de 200 de apartamente. Apartamentele din cele două ansambluri vor avea preţuri mai mari decât cele din Popeşti-Leordeni, în primul rând datorită costului terenului, cât şi suprafeţelor puţin mai mari.

Dacă apartamentele vechi din zona Mihai Bravu sunt vândute la aproximativ 1.100 euro pe mp, apartamentele Metropolitan Residence vor avea preţuri mai mici. "Vom încerca să fim sub preţul apartamentelor vechi, adică sub 1.000 de euro pe metrul pătrat util", precizează domnul Georgescu.

De asemenea, în Popeşti - Leordeni va fi construit un nou ansamblu de aproximativ 400 de apartamente, tot în zona staţiei de metrou IMGB. Aceste unităţi vor fi similare ca preţ şi suprafaţă cu cele din ansamblurile aflate în prezent în dezvoltare aici.

Locuinţele mai scumpe de 70.000 de euro se vând foarte greu

Realizarea unor locuinţe accesibile nu este uşoară. Dezvoltatorii Metropolitan Residence au început prin a configura apartamentele în funcţie de veniturile medii ale populaţiei, respectiv de valoarea creditelor bancare ce puteau fi accesate în baza acestor venituri, precizează domnul Georgescu.

Unul dintre motivele alegerii oraşului Popeşti - Leordeni pentru dezvoltarea proiectelor, pe lângă apropierea de metrou, a vizat disponibilitatea de terenuri la preţuri mai accesibile. De asemenea, a contat şi sprijinul oferit de autoritatea locală pentru dezvoltarea imobiliară, în sensul soluţionării aspectelor birocratice şi extinderii reţelelor de utilităţi şi de drumuri în zonele aflate în expansiune, explică domnul Georgescu.

Nu în ultimul rând, pentru a avea un control asupra costurilor, contează parteneriatele stabilite cu constructorii şi furnizorii de materiale. Construcţia ansamblurilor Metropolitan Residence este realizată de companii mai mici, cu care dezvoltatorii au deja un istoric. "Firmele mari cer mult, iar noi vrem să vindem ieftin. Suntem conştienţi că ne adresăm unui segment care nu are foarte mulţi bani, vedem cum clienţii se uită la fiecare euro", argumentează Robertino Georgescu.

Prin măsurile luate, dezvoltatorii au putut realiza locuinţe care să se încadreze în plafonul programului Prima Casă (n.r. 70.000 de euro pentru locuinţele noi). În plafonul acesta, dezvoltatorii pot construi apartamente cu două şi trei camere în condiţii de profitabilitate.

"Programul Prima Casă a născut o mică pătură de dezvoltatori care a învăţat să construiască în criză la preţuri mici. Aceşti dezvoltatori mici cresc şi vor deveni un ghimpe în coasta marilor investitori", prefigurează Robertino Georgescu.

În fapt, peste 90% din achiziţiile efectuate în ansamblurile Metropolitan Residence sunt realizate prin programul Prima Casă. Cam 1 - 2% dintre clienţi cumpără prin credit ipotecar, iar restul achită în numerar. "Dacă nu ar fi Prima Casă, toată lumea, inclusiv băncile, ar avea o problemă", subliniază Robertino Georgescu.

În opinia celor doi dezvoltatori, unul dintre principalele avantaje ale programului guvernamental este că percepe un avans accesibil pentru cumpărător, de doar 5%, faţă de 25% în cazul altor produse de creditare, bani pe care cei mai mulţi tineri nu îi au.

Pentru a achiziţiona un apartament, cumpăratorul face o rezervare (valabilă maxim 30 de zile), după care trebuie să vină cu un avans de minim 5%, atât cât prevede de altfel şi programul Prima Casă. Ulterior, poate demara procedurile la bancă pentru acordarea unui credit Prima Casă. Restul sumei este plătit la finalizarea locuinţei.

Sistemul de rate la dezvoltator nu a fost aplicat pentru ansamblurile Metropolitan întrucât dezvoltarea este realizată exclusiv din surse proprii, iar plata apartamentelor în rate ar însemna blocarea capitalului pe o perioadă îndelungată, argumentează dezvoltatorii.

Construirea unor locuinţe peste plafonul Prima Casă este în prezent riscantă. Oricum, cei mai mulţi dintre cumpărători nu pot lua de la bancă peste ceea ce le oferă programul.

De altfel, cei doi dezvoltatori au construit la acelaşi preţ (750 de euro pe mp util) apartamente mai mari şi implicit mai scumpe. Acestea s-au vândut greu. Astfel, în apropierea ansamblului din Şoseaua Olteniţei, dezvoltatorii au mai construit pe strada Laurenţiu Raiciu încă trei blocuri. Ultimul bloc includea apartamente mai mari. De exemplu, un apartament cu trei camere şi o suprafaţă utilă de 100 mp costa 75.000 de euro. Deoarece cererea a reacţionat slab la aceste produse, dezvoltatorii au decis să nu continue pe acest palier.

Cei doi parteneri au dezvoltat şi proiecte mai mici de vile, tot în zona Popeşti -Leordeni. De exemplu, vilele înşiruite de 116 mp, cu câte două locuri de parcare şi un mic spaţiu verde, au fost oferite la 69.000 de euro. Vilele individuale, cu teren mai mare, oferite la 90.000 - 100.000 de euro, s-au vândut foarte greu. "Altele (n.r. vile) nu mai începem, deoarece se vând foarte greu, iar clienţii sunt foarte pretenţioşi", menţionează domnul Georgescu.

Noţiunea ieftin - scump este relativă în dezvoltarea imobiliară. Cumpărătorii pot fi induşi în eroare de apartamentele aparent mai ieftine raportat la costul total, dar care au un preţ mare pe metrul pătrat util, atrage atenţia domnul Georgescu.

Apartamente noi, mai ieftine decât cele vechi

Şansele apartamentelor vechi de a concura cu cele noi scad pe zi ce trece. În prezent, apartamentele noi sunt uzual mai ieftine decât cele vechi, iar dezvoltatorii sunt deschişi să mai lase preţurile pentru a se adapta pieţei. Dacă ar fi încurajate construcţiile noi, atunci, apărând mai multe oferte pe piaţă, cu siguranţă şi preţurile se vor mai ajusta, consideră Robertino Georgescu.

Costul apartamentelor vechi creşte şi mai mult dacă avem în vedere că, pe lângă costul de achiziţie, adesea sunt necesare investiţii suplimentare în renovare, deoarece sunt locuinţe uzate fizic şi moral. În plus, locuinţele din ansamblurile Metropolitan au toate utilităţile, centrală proprie pe gaz şi contorizare individuală, adaugă domnul Drăgulin.

De asemenea, cumpărătorii pot să îşi aleagă finisajele într-un anumit buget prevăzut în preţul total. "Mergem pe conceptul să îţi cumperi o casă ca şi când ţi-ai face o casă", menţionează domnul Georgescu.

În perspectivă, dezvoltatorii analizează şi posibilitatea introducerii în proiectele viitoare a unor soluţii alternative pentru obţinerea energiei, precum panourile solare. Această investiţie suplimentară ar fi posibilă însă doar dacă ar scădea costurile pe alte paliere, pentru a nu antrena o creştere a preţurilor, argumen­tează Daniel Drăgulin.

Unele dintre proiectele viitoare mai mari ar putea include şi mici spaţii comerciale, săli de fitness şi piscine, însă doar pentru a diversifica gama de servicii la care au acces locuitorii ansamblurilor. Altfel, dezvoltatorii Metropolitan nu îşi propun să se extindă pe segmentul proprietăţilor comerciale.

În paralel, dezvoltatorii au înfiinţat mai multe firme care asigură servicii pentru ansamblurile rezidenţiale. De exemplu, în absenţa unei reţele de cablu TV şi internet în zona ansamblurilor din Popeşti - Leordeni, dezvoltatorii au decis să creeze o firmă pentru a furniza aceste servicii.

De asemenea, investitorii au mai înfiinţat şi o firmă de pază şi monitorizare. Acest serviciu va fi disponibil la următoarele ansambluri dezvoltate.

Construcţia apartamentelor accesibile mai profitabilă decât cele de lux

Piaţa apartamentele de lux nu prezintă atractivitate pentru dezvoltatorii Metropolitan. În prezent există destule blocuri cu apartamente de lux rămase goale. Unele dintre ele au fost prost concepute, cu suprafeţe şi preţuri foarte mari, comparabile cu ale unor vile individuale, sesizează Robertino Georgescu.

Apartamentele de lux se vând mai greu decât cele accesibile, prin urmare şi viteza de rotaţie a banilor investiţi este încetinită. "Este mai profitabil să vinzi repede, deşi cu o marjă mai mică şi să reinvesteşti, decât să vinzi cu o marjă mai mare, dar greu", consideră domnul Georgescu.

Prima Casă ar trebui să susţină revenirea economică

În opinia dezvoltatorilor Metropolitan Residence, programul Prima Casă ar putea avea un impact mult mai mare în relansarea sectorului de construcţii rezidenţiale. Programul guvernamental ar trebui să fie transformat într-o politică economică, nu socială şi să se adreseze construcţiilor noi, pentru a stimula creşterea economică. Generând venituri, va diminua implicit şi numărul de cazuri sociale. "Nu sunt doar eu interesat, ci şi producătorii de materiale de construcţii, muncitorii şi însuşi statul, prin încasarea de TVA şi impozite. Deja s-au pierdut foarte mult timp şi resurse de la lansarea programului", afirmă domnul Georgescu.

Mai mult decât atât, programul Prima Casă ar trebui să fie multianual, pentru a permite antreprenorilor să îşi elaboreze planul de investiţii în conformitate. "Atunci mulţi dezvoltatori ar avea curajul să investescă, iar preţurile ar scădea. Şi locuinţele vechi ar fi forţate să revină la valori corecte. Acum ele sunt foarte scumpe", apreciază Robertino Georgescu.

Nu în ultimul rând, creditele acordate prin Prima Casă ar trebui să fie exprimate în euro, nu în lei, deoarece dobânzile sunt mai mari în cazul creditelor în moneda naţională, fapt ce le face neatractive. Oricum, acordarea unor credite în lei pe o perioadă îndelungată nu se justifică având în vedere iminenta intrare a României în zona Euro în următorii ani.

De asemenea, este necesară şi o mai mare flexibilitate din partea băncilor în privinţa rambursării creditelor. Dacă o persoană vrea să vândă locuinţa luată cu credit, să ramburseze anticipat creditul sau pur şi simplu nu mai poate plăti ratele, ar trebui să fie foarte clar cât a plătit până atunci şi care este diferenţa. În contextul actual, cei care întrerup plata ratelor riscă să piardă şi locuinţa şi să rămână şi datori la bancă, deşi au plătit rate un număr de ani.