Noua cerereBeneficiarii mult mai critici vor determina creşterea calităţii construcţiilor, precum şi a infrastructurii şi a dotărilor urbane aferente

Este interesant de ştiut, în condiţiile crizei care continuă şi anul acesta, şi care reprezintă în fapt o perioadă în care investitorii şi beneficiarii îşi reevaluează planurile, analizează caracteristicile cererii, configurează strategii şi elaborează atitudini, tendinţe şi proiecte noi, pentru viitor, care este viziunea specialiştilor cu referire la toate acestea. În acest sens publicăm mai jos opiniile arhitecţilor, membri ai Ordinului Arhitecţilor din România, şi anume: domnul Şerban Ţigănaş, preşedintele OAR - filiala Transilvania, domnul Gabriel Roşca, preşedintele OAR pentru filiala teritorială Sibiu-Vâlcea şi domnul Lucian Enache, preşedintele OAR, filiala Muntenia Vest.

Cererea de locuinţe. Între dorinţă şi posibil

Chestionat cu privire la cererea de locuinţe şi la evoluţia ei, în această perioadă, domnul Şerban Ţigănaş, preşedintele OAR filiala Transilvania, face distincţia dintre dorinţa, intenţie şi posibilitate. "Din punctul de vedere al cererii exprimate ca intenţie, cred că nu s-au întâmplat schimbări deosebite, românii rămânând foarte interesaţi să aibă o nouă locuinţă. Aceasta este una din aspiraţiile principale la nivelul întregii societăţi."

În schimb, ne avertizează domnul Ţigănaş, posibilităţile de realizare a locuinţelor dorite au scăzut în mod dramatic. Domnia sa precizează că s-a schimbat în mod fundamental poziţia faţă de achiziţia prin contractare în avans. "Dacă românul era obişnuit să cumpere de pe hârtie, venea foarte uşor la contracte care, aşa cum s-a văzut, nu ofereau garanţii (lipseşte cultura garanţiilor eficiente), acum cred că dispare de pe piaţă formula aceasta. Cumpărăm doar ce există, poate fi vizitat, este palpabil."

Experienţele neplăcute prin care au trecut unii beneficiari, prin achiziţionarea prin contractare în avans au avut, în opinia domnului Ţigănaş, un efect pozitiv. Acesta este reprezentat de creşterea culturii în procesul de achiziţionare a unei locuinţe, "sau mai degrabă a experienţei în aprecierea locuirii, şi anume a evaluării contextului," în cuvintele domnului Ţigănaş. "Oamenii au învăţat pe propria piele ce înseamnă calitatea vecinătăţilor, lipsa dotărilor, nevoia de calitate a spaţiilor semi-publice."

În plus, opinia domnului Ţigănaş este că, în vremuri de criză, datorită reîntoa-r-cerii vieţii spre statul acasă, ambianţa de calitate devine deosebit de importantă.

În plan concret, pentru a creiona raportul dintre cerere (ca şi posibilitate) şi ofertă, domnul Ţigănaş ne reaminteşte că marile proiecte începute demult, şi chiar construite integral, nu reuşesc să vândă toate unităţile de locuit de care dispun. "Peste tot, chiar şi în ansamblurile care nu au fost surprinse dramatic de criză, mai există unităţi nevândute. Ansamblurile medii sau mici sunt mai apreciate, mai viabile, mai uşor de înţeles, ca şanse de a fi locuite şi nu sunt semi-pustii."

Domnul Gabriel Roşca, preşedintele OAR pentru filiala teritorială Sibiu-Vâlcea, ne confirmă aceeaşi adaptare a cererii la oferta destul de mare, în termeni comparativi, în sensul selectivităţii mai ridicate a clientului, când este vorba de achiziţionarea unui imobil. În această perioadă, diferenţa, în ceea ce priveşte evoluţia cererii, este legată de dificultatea mai mare de a obţine o finanţare (un credit) pentru o locuinţă. Aceasta, continuă domnul Roşca, atrage după sine grija mai mare în analiza potenţialei achiziţii.

Domnul Roşca îşi exprimă speranţa ca aceasta să ducă, indirect, la o creştere a calităţii construcţiei, dar şi a infrastructurii şi a dotărilor urbane aferente, pe viitor, aşa cum ar fi normal să se întâmple.

Privitor la caracteristicile dimensionale ale cererii de locuinţe, domnul Lucian Enache, preşedintele OAR, filiala Muntenia Vest, observă înclinaţia către locuinţe mai degrabă mici, parter + un etaj, din materiale clasice. Domnia sa observă, de asemenea, dispariţia antreprenorilor de pe piaţă.

O piaţă în stagnare. Lipsa locuinţelor sociale şi lipsa unei pieţe a chiriilor accesibile. Evoluţii posibile

Cei trei interlocutori sunt de acord că cererea, în 2010, va sta sub semnul stag-nării. Domnul Roşca este de părere, în acest sens, că programul Prima Casă va avea probabil, ca efect, menţinerea unei anumite dinamici a pieţei, fără a fi însă un factor de creştere. În ceea ce priveşte oferta, domnia sa este de părere că aceasta va rămâne, de asemenea, constantă, cu posibilitatea de a înregis-tra o uşoară creştere, şi de a se diversifica în diferite categorii de calitate.

Domnul Enache estimează că, în 2010, în majoritatea lor, proiectele vor fi pentru locuinţe individuale, cu finanţare privată, în sistem izolat, cu branşamente scurte la reţelele publice.

Domnul Ţigănaş critică modul în care este prezent în România conceptul de proiect public în locuire şi de locuinţă socială: "Proiecte publice în locuire? România nu are astfel de concepte, în afară de ANL, care din păcate a dovedit că nu a adus calitate, nu a fixat repere şi nici nu a corectat semnificativ cifre în zona cererii. Din păcate, lipseşte locuinţa socială, precum şi o piaţă a chiriilor accesibilă, care să dea posibilitatea oamneilor ca pe termen mediu să locuiască în chirie. Suntem ţara cu cei mai mulţi proprietari de locuinţe, statul cu cele mai puţine locuinţe în proprietate şi cea mai slabă cultură a proprietăţii, în sensul obligaţiilor şi practicilor de întreţinere a locuinţelor de către proprietari, raportat evident la Uniunea Europeană."

Întrebat despre evoluţia pe care o întrevede pe piaţa de locuinţe din România, pe termen lung, domnia sa explică: "Cred că piaţa evoluează spre ceea ce aş numi eu adică o proprietate care să fie rezonabilă ca preţ, chiar ieftină, cu o dimensiune care să o facă vandabilă în caz de opţiune, într-o zona configurată, vizibil conturată, şi nu pe un câmp urbanizabil într-o utopia..."

Locuinţe la preţuri accesibile. Oportunităţi. Caracteristici posibile

Întrebat despre eventuale locuinţe la preţuri accesibile în România, domnul Gabriel Roşca precizează că locuinţele la preţuri accesibile sunt oportune oricând. Întrebarea pe care domnia sa insistă să ne-o punem este, însă" la ce standard de calitate ne raportăm, în acest caz".

Domnia sa explică: "Conform legislaţiei în vigoare, o construcţie trebuie să îndeplinească o serie de criterii tehnice măsurabile, spre exemplu: de izolare termică, izolare fonică etc. trebuie să se bazeze pe o minimă performanţă tehnică (precizată în normative) a unei construcţii, ceea ce sunt sigur că se întâmplă doar parţial în acest moment în România."

Chestionat asupra cauzelor care duc la această situaţie, domnul Roşca explică: "acest lucru se datorează întregului lanţ de factori implicaţi în construcţii: proiectanţii nu oferă viziunea calităţii care trebuie realizată şi nu sunt pregătiţi să ofere minima calitate tehnică, iar clienţii nu au cultura calităţii şi nu sunt pregătiţi să o solicite şi să o susţină - pe scurt, nu ştiu ce primesc pentru banii pe care îi plătesc şi nu ştiu ce să ceară pentru banii pe care îi plătesc."

Arhitectul Gabriel Roşca explică posibilele implicaţii ale noţiunii de preţ accesibil, pentru o locuinţă: "Preţul accesibil este o noţiune discutabilă: implică şi cheltuielile de utilizare a construcţiei (cheltuielile de încălzire, utilităţi, întreţinere curentă)? Durata de viaţă? Cheltuielile cu dezafectarea construcţiei? Capacitatea construcţiei de a primi altă destinaţie etc? Întrebările sunt abstracte pentru situaţia românească, însă foar-te concrete la nivel mondial, în contextul economiei de energie şi al economiei resurselor. La nivelul unor state europene apropiate, precum Germania şi Austria, administraţia îşi asumă obiective strategice pe care le urmăreşte prin programe de subvenţionare a construcţiilor performante energetic şi a aşa-ziselor . Toate acestea, plecând de la o politică de stat pentru calitatea vieţii, construcţiilor/ arhitecturii şi protecţiei mediului."

În opinia domnului Roşca, o construcţie la preţ accesibil ar trebui să fie rezultatul unui compromis între costuri de realizare şi costuri de întreţinere.

În eventualitatea unor locuinţe accesibile construite de către stat, domnul Roşca consideră că acestea ar trebui să fie "într-o formulă consacrată ca eficienţă economică, de exemplu, locuinţe colective, cu avantajul unui concept centralizat care să asigure existenţa tuturor dotărilor urbane aferente locuirii (spaţii verzi, servicii, grădiniţe, şcoli, dispensare etc)."

În condiţiile în care statul ar subvenţiona construcţia de locuinţe, domnia sa estimează că acesta "ar trebui să încurajeze anumite tipologii urbane, intermediare din punct de vedere economic (ex. locuinţe înşiruite), precum şi construcţiile performante energetic."

Referitor la materialele posibile spre a fi utilizate în construirea de locuinţe la preţuri accesibile, domnul Roşca face referire la utilizarea unor tehnici de cons-trucţie neconvenţionale, care se bazea-ză aproape exclusiv pe resurse locale, aşa cum sunt construcţiile din pământ, drept "o alternativă economică incitantă, însă deocamdată insuficient cunos-cută şi aplicată pentru a fi o alternativă pe scară largă în acest moment."

Domnul Şerban Ţigănaş consideră că o parte din locuinţele accesibile ar putea fi cele existente, reconsiderate:

"Fondul de locuinţe existent trebuie să beneficieze de proiecte publice şi private de upgrade, atât pe spaţiile interstiţiale, cât şi pe construcţiile efective. Cred că o parte din locuinţele accesibile ar putea fi cele existente, reconsiderate. Dar asta înseamnă coordonare, proiecte, criterii, bună practică, adică tot ce nu prea există la noi."

Cu privire la locuinţele noi, la preţ accesibil, domnia sa consideră că este posibilă realizarea acestora "pe terenuri cu preţuri normale, şi nu speculative, şi cu contribuţia administraţiilor publice în zona infrastructurii, asupra căreia, din nou, mă îndoiesc că va veni prea curând."

Problema se pune în prezent, în termenii domnului Ţigănaş, astfel: "cine ştie să facă o casă care să coste cam cât îşi permite românul, va putea vinde. Aceasta înseamnă însă, terenuri ieftine, adică impozite mari pe terenuri, ca să se stimuleze circulaţia lor şi valorificarea prin construire. Un lucru nepopular, greu predictibil, dar eficient pentru bugetele locale." În acelaşi timp, locuinţa nouă la preţ accesibil implică spaţii mai mici, dar cu calitate mai bună a concepţiei şi execuţiei.

Domnul Ţigănaş avertizează însă: "Când vorbim de calitate în România, trebuie să fim conştienţi că atingem un subiect cenuşiu. Nu există o cultură a calităţii suficientă, ceea ce înseamnă capacitatea de a o evolua şi cea de a o obţine."

Domnul Enache sugerează ca şi soluţie la problema locuinţelor la preţuri accesibile, locuinţele colective contractate la "roşu," având faţadele şi coloanele de instalaţii "pe definitiv," iar amenajările interioare urmând să fie realizate de către fiecare beneficiar în parte, cu acelaşi constructor sau cu un constructor agreat, la alegere. O altă soluţie propusă de domnia sa ar fi locuinţele sociale, de închiriat, cu indicatori care să corespundă celor specificaţi în Legea Locuinţei 114/96, la anexa 1.