Sistemul olandez de locuinţe sociale este vestit în toată lumea, pentru poziţia puternică a acestuia, pe piaţa locuinţelor, şi pentru modul specific în care acest sistem a evoluat în timp.
Cifrele arată procente cum nu s-au mai întâlnit în altă ţară europeană, cu un maximum de 44% locuinţe sociale din totalul de locuinţe existente în Olanda, la începutul anilor "90. Între timp, procentul acestora a scăzut, Olanda rămânând însă situată pe prima poziţie în topul ţărilor cu un sistem de locuinţe sociale bine dezvoltat.
Procentul de locuinţe sociale atinge în prezent 35% din totalul fondului locativ, cu 147 de locuinţe sociale la 1000 de locuitori. Pentru comparaţie, următoarea clasată, Austria, are 102 locuinţe sociale la 1000 de locuitori.
Rădăcinile sistemului de locuinţe sociale olandez
Constituţia olandeză menţionează "sprijinirea unui fond locativ suficient," drept un subiect de importanţă majoră pentru guvern. Importanţa pe care o acordă însăşi Constituţia este sprijinită de iniţiative legislative concrete. Baza legală a sistemului de locuinţe sociale olandez a fost pusă prin Actul privind locuinţele, din 1901. Acesta permitea construirea de locuinţe sociale şi stabilea responsabilităţile asociaţiilor de locuinţe, actorii principali ai sistemului olandez de locuinţe sociale. Abia în anii "20 ai secolului trecut, municipalităţile şi asociaţiile pentru locuinţe au început să construiască locuinţe sociale pe o scară relativ mare.
Sfârşitul celui de-al doilea război mondial a adus în prim plan nevoia deosebită de a construi locuinţe sociale, în faţa deficitului creat de război, pe plan locativ. Deficitul şi nevoia de rezolvarea a acestuia au adus guvernul în poziţia de a interveni pentru a reglementa şi sprijini dezvoltarea de programe pentru construirea de locuinţe sociale, fără a stârni opoziţie, în faţa acestui intervenţionism.
Astfel, între anii 1945 şi 1990, sectorul de locuinţe sociale a crescut neîncetat, ajungând să reprezinte 44% din totalul locuinţelor, la începutul anilor "90. O situaţie nemaiîntâlnită în Europa, şi care se explică şi prin faptul că declinul natalităţii a intervenit mult mai târziu, în Olanda, creşterea numărului de familii, menţinând constantă şi în creştere nevoia de locuinţe sociale.
Actul privind locuinţele, din 1901, amendat prin acte ulterioare, menţionează, printre obligaţiile asociaţiilor pentru locuinţe:
să ofere o locuinţă acelor persoane care nu sunt capabile să găsească ele însele o locuinţă potrivită;
să menţină o calitate decentă a locuinţelor;
- să se consulte cu chiriaşii;
- să administreze afacerile cu simţul responsabilităţii;
- să contribuie la crearea/menţinerea unor cartiere decente (adăugat în 1997);
- să furnizeze locuinţe (dar nu şi îngrijire) pentru persoanele vârstnice şi persoa-nele cu handicap (adăugat în 2001);
În 1947 a fost introdusă indemnizaţia pentru locuinţe. Această măsură reprezintă un pas important în evoluţia sistemului de locuinţe sociale din Olanda, vizând crearea unor chirii orientate mai mult către piaţă, şi menţinând, în acelaşi timp, accesibilitatea la acestea, pentru persoanele cu venituri mai reduse. Momentul a marcat trecerea de la subvenţiile pentru cărămizi şi mortar, la indemnizaţiile alocate în funcţie de venit. Totuşi, abia în anii 1990 s-a renunţat complet la subvenţiile pentru cărămizi şi mortar.
În 1989, Carta Alba a locuinţelor introduce o nouă perspectivă asupra sectorului locuinţelor sociale şi rolului pe care îl va juca guvernul. Carta propunea retragerea implicării guvernului central în acest sector şi delegarea puterii către administraţia locală, guvernul local, asociaţiile de locuinţe şi alţi actori. Observăm aici un pas important către independenţa asociaţiilor de locuinţe. De acum înainte, subvenţiile de la guvern pentru reînnoirea urbană vor ţinti un număr limitat de locuinţe, aparţinând fondului vechi, dinainte de război, şi care fuseseră neglijate în perioada postbelică. Responsabilitatea mentenanţei, pentru toate celelalte locuinţe, va reveni în întregime posesorului. În cazul locuinţelor sociale, vorbim despre responsabilitatea asociaţiilor de locuinţe.
Carta Albă identifică, pentru prima dată, subiectul asimetriei, drept o problemă a sistemului de locuinţe social olandez. Referirea se face la faptul că existau grupuri cu un venit ridicat, care închiriau locuinţe aparţinând sectorului social. Identificarea acestei probleme este un pas important în încercarea de a orienta fondul de locuinţe sociale către persoanele cu un venit mai redus.
În acelaşi timp, Carta Albă introduce vânzarea de locuinţe sociale închiriate, printre activităţile normale ale asociaţiilor de locuinţe.
În sfârşit, Carta Albă recomandă trans-ferul locuinţelor municipale către asociaţiile de locuinţe. Astfel, începând cu 1990, fondul de locuinţe sociale se afla aproape în întregime în proprietatea asociaţiilor private de locuinţe.
În 1995, este iniţiată operaţiunea privind "încasările şi balansarea", un al doilea episod major, în iniţiativa guvernului pentru orientarea sistemului de locuinţe sociale către independenţa financiară. Actul privind "încasările şi balansarea" introducea iniţiativa prin care subvenţiile viitoare şi datoriile restante ale asociaţiilor către guvern puteau să se anuleze una pe cealaltă. În acest fel, devenea posibilă închiderea unui circuit prin care se pompau în mod continuu bani către fondul de locuinţe sociale.
Avantajele pentru guvern erau: economiile cu subvenţiile acordate fondului de locuinţe sociale, reducerea substanţială a birocraţiei administrative, posibilitatea aplicării unei operaţii de "curăţare" a bugetului pentru locuinţe, capacitatea statului de a lua o poziţie independentă faţă de asociaţiile de locuinţe, în discuţiile privind creşterea anuală a chiriilor. Este important de ştiut că guvernul limitează creşterea chiriilor pe locuinţă, atât pentru sectorul social, cât şi pentru sectorul ne-social.
Avantajele pentru asociaţiile de locuinţe erau: faptul că făceau tranzacţii cu presupuse economii, erau capabile, prin prisma independenţei crescute de care beneficiau, să ducă o politică a chiriilor mai pragmatică şi mai orientată către piaţă, faptul că îşi asumau responsabilităţi noi în administrarea proprietăţii acestora.
Operaţiunea privind încasările şi balansarea, împreună cu creşterea chiriilor, a asigurat fonduri suficiente pentru ca asociaţiile de locuinţe să fie capabile să-şi îndeplinească sarcinile legate de locuinţele sociale într-un mod independent. Aceasta exprimă un concept de bază în sectorul de locuinţe sociale din Olanda: conceptul de fond rotativ ("revolving fund"), un concept sustenabil în care capitalul din interiorul sistemului de locuinţe trebuie să rămână intact şi este utilizat în mod constant pentru scopuri legate de asigurarea de locuinţe şi scopuri sociale înrudite.
În 1997, o nouă iniţiativă devine lege: Carta Albă pentru reînnoirea urbană. Până în 1989, activitatea de reînnoire urbană cădea în sarcina guvernului. Ne amintim că, prin Carta Albă a locuinţelor, din 1989, rolul guvernului era limitat la fondul locativ premergător războiului. În 1997 s-a introdus o nouă politică, care viza transformarea zonelor mai puţin populare, în care dominau locuinţele sociale din anii "50 şi "60 ai secolului trecut. Municipalităţile mai mari au primit fonduri, însă implementarea activităţilor referitoare la locuinţe urma să fie făcută în principal de către asociaţiile de locuinţe.
Începând cu 2005, asistăm la o polemică la nivel politic, între cei care cred că asociaţiile de locuinţe au prea mulţi bani, pe care nu îi gestionează îndeajuns de înţelept. În acest sens, s-a propus preluarea unei părţi din fondurile asociaţiilor de către guvern. Răspunsul asociaţiilor a fost promisiunea de a investi mai mult în reînnoirea urbană, şi scăderea chiriilor pentru grupurile cu venituri mai reduse.
Cum funcţionează sistemul. Instrumentele de finanţare a sistemului de locuinţe sociale
Asociaţiile de locuinţe se bazează în primul rând pe propriile resurse, pentru nevoile financiare. Mai mult, între organizaţiile de locuinţe sociale există o solidaritate deosebită, care permite unei organizaţii care întâmpină probleme în atragerea de fonduri, să beneficieze de sprijinul celorlalte organizaţii.
Toate organizaţiile de locuinţe sociale înregistrate au acces la o structură de securitate financiară construită pe trei niveluri:
- Nivelul I: Fondul central pentru locuinţe sociale (CFV)
Fondul central pentru locuinţe sociale este o organizaţie publică specială. Acesta are capacitatea de a reorganiza sau de a oferi suport pe proiect, pentru o organizaţie de locuinţe sociale care întâmpină dificultăţi pe plan financiar. Astfel, activităţile asociaţiei pot continua. CFV deţine, pe lângă capacitatea de a asigura suport financiar asociaţiilor de locuinţe, un rol deosebit în supravegherea anuală a poziţiei financiare a acestora.
- Nivelul II: Fondul pentru locuinţe sociale (WSW)
Fondul pentru locuinţe sociale este o organizaţie privată, înfiinţată de către asociaţiile de locuinţe. Aceasta permite asociaţiilor de locuinţe înregistrate să obţină o garanţie din partea WSW, pentru a obţine împrumuturi (private) de la instituţiile financiare.
WSW deţine o "rezervă de securitate," (în 2007, în valoare de 440 milioane euro) care poate fi utilizată atunci când o organizaţie nu poate să îşi respecte obligaţiile de înapoiere a plăţii (împrumutului) sau de plată a dobânzii, iar primul nivel de securitate nu mai deţine fonduri în acest sens. Această rezervă vine din acumularea taxelor pentru garantare (0,0069%), cu care asociaţiile contribuie atunci când primesc susţinerea WSW.
În cazul în care acest "capital pentru securitate" ajunge la o limită a siguranţei, WSW poate să-şi folosească dreptul de a utiliza angajamentele con-diţionate. Asociaţiile au obligaţia de a rezerva 3,85% din datoria garantată restantă, pentru aces-te situaţii. În 2007, suma a ajuns la 70 miliarde euro.
- Nivelul III: Statul olandez şi municipalităţile
Statul olandez şi municipalităţile acţionează ca un al treilea actor în lanţul de garantare. Ei sunt garanţii de ultim resort, în cazul în care celelalte două niveluri nu mai au fonduri în acest sens. Statul şi guvernele locale participă fiecare într-un procent de 50%, cu împrumuturi fără dobândă.
Este important de ştiut, în legătura cu instrumentele de asigurare a securităţii financiare a sistemului de locuinţe sociale, că nivelul II şi III nu au fost niciodată folosite. Aceasta indică poziţia financiară puternică şi stabilă a asociaţiilor de locuinţe, în ciuda obligaţiilor fiscale şi a reglementării activităţii acestora.
Informaţii cheie ale sistemului de locuinţe sociale olandez:
- Olanda are 16 milioane de locuitori;
- 6,6 milioane de locuinţe, dintre care 47% sunt locuinţe închiriate, iar 53% locuinţe în proprietate personală;
- 455 organizaţii de locuinţe sociale înregistrate; acestea deţin competenţe extinse de administrare a fondului de locuinţe sociale;
- organizaţiile pentru locuinţe sociale deţin 2,4 milioane de locuinţe, reprezentând o treime din totalul locuinţelor, şi trei sferturi din totalul locuinţelor închiriate;
- valoarea activelor fixe este de aproximativ 90-100 miliarde euro (=1/6 din PIB)
- în 2007, sectorul de locuinţe sociale a construit 32.000 locuinţe noi (40% din totalul locuinţelor construite în 2007);
- spre deosebire de alte ţări, unde proprietarii de locuinţe sociale nu obişnuiesc să cumpere locuinţe, asociaţiile de locuinţe din Olanda cumpăra şi vând fără restricţii locuinţele pe care le deţin, pe piaţa liberă.
