Investitori de pe piaţa imobiliară au discutat la începutul lunii iunie, la Bucureşti, în cadrul Conferinţei CEDER 2009, despre impactul crizei economice asupra investiţiilor imobiliare din România
"Credem în potenţialul Bucureştiului şi al restului României. Poate nu încep investiţii noi anul acesta, dar vor începe de anul viitor", a apreciat într-o notă optimistă Edwin Warmerdam, chief financial officer "Avrig 35 Group", cu ocazia conferinţei Romanian Focus Real Estate CEDER, ale cărei lucrări s-au desfăşurat la Bucureşti la începutul lunii iunie. Grupul "Avrig 35" este unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din România. De la înfiinţarea sa în 1999, Grupul a dezvoltat şi vândut peste douăzeci de proiecte, printre care câteva proiecte de referinţă, cum este imobilul de birouri "Charles de Gaulle Plaza".
Edwin Warmerdam estimează că piaţa spaţiilor comerciale este afectată de criză chiar mai dur decât cea de birouri. Anul trecut era încă rezonabil să aduci pe piaţă proiecte mici, nu cele de 100 milioane de euro, şi există încă potenţial pentru proiecte mici, crede Edwin Warmerdam, fiind de părere că economia României este "foarte flexibilă şi îşi revine repede",
"Ca dezvoltator trebuie să fii optimist şi în context de criză. Probabil că investitorii mai vechi vor reveni aici deoarece sunt obişnuiţi cu modul în care funcţionează piaţa. Deşi ne-am mai confruntat în trecut cu două-trei crize în Regatul Unit, nu am mai experimentat una precum cea din prezent", a declarat Robert Neale, managing director "Portland Trust", dezvoltator care a finalizat în Bucureşti clădirea de birouri Opera Center (vândută cu 24 milioane de euro), parcul logistic Bucharest Business Park )vândut cu 65 milioane de euro) şi parcul logistic Bucharest West.
Domnul Neale spune că Bucureştiul a fost printre ultimele preferinţe ale investitorilor străini, alături de Sofia. Poate doar Ucraina a fost mai puţin atractivă. Bucureştiul a fost întotdeauna "o piaţă atipică" pentru că s-au cerut pentru terenuri şi preţuri de peste 4.000 euro/mp. "Cei care au cumpărat la aceste preţuri ar putea să aibă acum probleme. Prin urmare ar trebui să vândă, chiar şi la un preţ considerabil mai mic, nu mai au ce să aştepte", apreciază domnul Neale.
"Nu am mai investit de doi ani în Bucureşti, deoarece este o
Troy Javaher, director capital markets al companiei de consultanţă "Jones Lang LaSalle", spune că unele fonduri de investiţii s-au pierdut pe drum, dar investitorii puternici, care au venit din timp în România şi au crezut în oportunităţile pieţei nu au plecat. "Nu ştiu când vor fi reluate investiţiile, dar sunt încrezător în relaţia cerere - ofertă", subliniază Troy Javaher. Anul acesta, totuşi, domnia sa nu crede că vor fi începute multe proiecte.
Nu sunt iniţiate proiecte noi, se merge pe vânzări şi eficientizarea costurilor
Anul acesta nu mai sunt atât de mulţi cumpărători. Există multă incertitudine şi nu se ştie care va fi rata de rentabilitate a investiţiei. Dennis Selinas, country manager al fondului de investiţii "Charlemagne Capital", este de părere că este timpul oportun pentru tranzacţii, deoarece tendinţa este de îmbunătăţire a condiţiilor de pe piaţă.
În acelaşi timp, Helmut Neubauer, director de ţară al fondului austriac de investiţii "Europolis", a precizat: "Ca investitor este greu să obţii acum finanţare. Noi ne axăm pe eficientizarea costurilor şi pe satisfacerea în cât mai mare măsură a cerinţelor pieţei".
În ultimul an şi "Avrig 35 Grup" s-a axat pe vânzări. "Este greu să iniţiezi proiecte noi, dar ne simţim pregătiţi şi pentru această eventualitate", declară domnul Edwin Warmerdam, chief financial officer "Avrig 35 Grup". Totuşi, dacă un investitor a urmărit timp de mai mulţi ani să obţină un anumit teren iar acum acesta este disponibil, atunci găseşte o soluţie pentru a-l achiziţiona. În plus, în perioada aceasta se pot face economii de costuri în construcţii, consideră aceeaşi sursă.
Proiectele de calitate nu sunt în impas
"Proiectele de calitate nu sunt în impas", este de părere domnul Helmut Neubauer de la "Europolis". Dealtfel, trebuie să facem diferenţă între proiecte aflate în dificultate şi dezvoltatori aflaţi în dificultate. Nu sunt dezvoltatori care să deţină multe proprietăţi, în majoritatea lor proiectele sunt construite şi finanţate prin vehicule investiţionale, care îi forţează să vândă la randamente de 12%, aşa că fondurile oportuniste nu găsesc astfel de active pe piaţa locală", a explicat Dennis Selinas, country manager al fondului de investitii Charlemagne Capital.
Important este ca proiectele să fie justificabile din punct de vedere economic. La momentul de faţă este greu să mai găseşti o parcelă bună în Bucureşti, completează domnul Selinas. Pot să fie şi proiecte într-o astfel de situaţie, dar să nu se reflecte în aceeaşi măsură şi asupra dezvoltatorului.
Problema este că nu se fac tranzacţii, prin urmare nu se ştie care este nivelul actual de rentabilitate. Oamenii compară merele cu portocalele, Bucureştiul cu Londra sau Dublin, iar chiriaşii au tot cerut reduceri masive, relatează domnul Troy Javaher.
România rămâne o piaţă atractivă pentru investitori
Investitorii nu ar trebui să-şi piardă interesul pentru România, având în vedere creşterea economică din ultimii ani, consideră Helmut Neubauer.
Totuşi, sunt mulţi investitori care se întreabă de ce să investească în Bucureşti pentru o rentabilitate de 8,5%, când tot atât este şi în Londra. "Dar în următoarele 12 - 24 de luni va exista şi o criză de noi spaţii livrate pe piaţa din Bucureşti", estimează Troy Javaher.
În prezent, nu ne mai putem aştepta la rentabilitate foarte mare, de peste 10%, consideră Dennis Selinas. Dar, şi domnia sa este de părere că peste 1,5 - 2 ani se va face simţită o lipsă de spaţii, dacă vorbim de birouri, prin urmare "se vor mai stabiliza preţurile".
Soluţiile de investiţii ar trebui să vizeze spaţiile logistice şi de birouri şi mai puţin cele comerciale, este de părere Claudius Ferentz, de la Swift Finance.
