Prima casăPutem cumpăra şi locuinţe noi sau imobile în execuţie prin programul "Prima Casă"

Venitul minim lunar trebuie să fie de 600 de euro pentru accesarea creditelor garantate de stat

Normele de aplicare ale programului "Prima Casă" au fost publicate în Monitorul Oficial, la finele lunii iunie. Guvernul a dat băncilor un termen de o săptămână pentru înscrierea în program, astfel încât acesta să devină operaţional din iulie.

Potrivit normelor publicate în Monitor, pot fi cumpărate locuinţe finalizate şi înscrise în Cartea Funciară, locuinţe ce urmează să fie construite şi locuinţe aflate în construcţie. Cei care doresc să intre în programul "Prima Casă" trebuie să îndeplinească câteva condiţii minimale. Cele mai importante sunt ca solicitanţii să nu deţină în proprietate o locuinţă la data intrării în vigoare a Ordonanţei Guvernului de aprobare a programului, respectiv 4 iunie. Ei trebuie să dispună de un avans minim de 5% din preţul de achiziţie a locuinţei. Astfel, dacă doresc să li se garanteze o locuinţă în valoare de 60.000 de euro, cumpărătorii trebuie să aibă un avans de 3.000 de euro.

Venit minim lunar de 600 de euro pentru accesarea creditelor garantate de stat

Condiţiile impuse de Guvern băncilor care doresc să intre în program sunt practicarea unei dobânzi de EURIBOR plus 4 procente în cazul creditului în valută; ROBOR plus 2,5 procente în cazul creditului în lei. În cazul valutei, EURIBOR era, în iunie, de 1,28%. Dacă se adaugă cei 4%, rezultă o dobândă de 5,28% pentru împrumuturile în valută. În afara programului, dobânzile variază între 10 şi 12%.

Potrivit calculelor efectuate de Ministerul Finanţelor, pentru un credit ipotecar cu o dobândă de 10,5% şi în valoare de 50.000 de euro, solicitantul trebuie să plătească lunar o rată de 448 de euro. În cadrul programului "Prima Casă", aceeaşi persoană care va merge la bancă să ia un credit pe 25 de ani, de 50.000 de euro, garantat de stat, va plăti o rată lunară de 297 de euro.

Astfel, veniturile minime pe care o persoană trebuie să le aibă pentru a intra în acest program, pentru un credit de 50.000 de euro pe 25 de ani, sunt de 595 de euro, faţă de minim 897 de euro pentru un credit similar dar la o dobândă dublă.

Ce-şi doreşte Guvernul de la "Prima Casă"

Premierul Emil Boc a declarat, cu ocazia aprobării programului, că obiectivele pe care Guvernul doreşte să le atingă prin aprobarea acestui program sunt de a oferi românilor şansa de a avea, în condiţii mult mai bune, acces la cumpărarea primei locuinţe. "Prima Casă" va dezgheţa, în opinia primului ministru Boc, creditarea ipotecară din ţara noastră. În plus, Executivul mizează şi pe stimularea activităţii din domeniul construcţiilor, cât şi din domeniile conexe activităţii (servicii şi materiale de construcţii).

Emil Boc a precizat că "Prima Casă" nu se substituie programului de locuinţe sociale şi de locuinţe ANL pe care statul le dezvoltă în continuare. Pentru 2009, vor fi finalizate 6.000 de locuinţe sociale şi în regim ANL, iar în 2010 sunt programate pentru recepţionare 10.000 de locuinţe în regim social şi ANL.

Locuinţele în proiect sau în execuţie, plătite numai după finalizare

Gheorghe Pogea, ministrul Finanţelor, a declarat că în situaţia achiziţiei unei construcţii la stadiul de proiect sau a unei construcţii în execuţie, beneficiarul va depune la bancă o cerere de finanţare însoţită de un ante-contract de vânzare-cumpărare sau prezintă contractul de construcţie cu o societate specializată. Banca, în urma constatării încadrării solicitantului în criteriile de eligibilitate referitoare la respectarea condiţiilor specifice, va emite o promisiune unilaterală de creditare, sub condiţia obţinerii unei promisiuni de garantare.

Aici intervine, potrivit ministrului Pogea, Fondul de Garantare, statul român. La articolul 21 din Normele de aplicare, se arată că, la solicitarea băncii, în baza convenţiei de garantare, Fondul Naţional de Garantare emite la rându-i, promisiunea de garantare. Aceste promisiuni de creditare sunt valabile pe o perioadă de 18 luni pentru locuinţele în execuţie sau în stadiul de proiect. În momentul când locuinţa este finalizată sau este construită, promisiunea din partea băncii şi a Fondului se transformă într-un contract de garantare, aşa cum este stipulat în normele de aplicare. Ca atare, cumpărătorul intră în posesia banilor, va putea să plătească constructorului locuinţa, care devine ipotecă de gradul I, în favoarea Ministerului Finanţelor Publice.

Astfel, cumpărătorii trebuie să găsească un constructor sau un investitor dispus să realizeze sau să finalizeze locuinţa din fonduri proprii. Gheorghe Pogea, ministrul Finanţelor a explicat: "Sunt sigur că şi constructorii şi dezvoltatorii vor avea resursele financiare necesare. Ei încheie un ante-contract cu clienţii din . Spe deosebire de situaţia anterioară, acum investitorii vor avea garanţia că vor avea clienţi siguri, care la finalizarea execuţiei vor plăti cu siguranţă suma necesară. Criza a creat multe situaţii dificile în care dezvoltatorii au rămas cu locuinţele finalizate, întrucât cumpărătorii nu au avut bani să le achite. Sau cumpărătorii au constatat că, după achitarea avansului, investitorul nu a fost capabil să finalizeze proiectul".

Plafonul de garantare ar putea fi extins

La finele lunii iunie, Gheorghe Pogea a anunţat că băncile urmau să transmită Fondului de Garantare şi Ministerului Finanţelor Publice nivelul total al costurilor, pentru cele care s-au calificat, precum şi valoarea estimată a finanţărilor care urmează să fie garantate şi a promisiunilor de garantare, pe care ele le solicită pentru anul 2009. În cazul în care valoarea totală a finanţărilor care au fost solicitate de către bănci depăşeşte plafonul de un miliard de euro, atunci Fondul este autorizat, cu acordul prealabil al Ministerului Finanţelor Publice, să efectueze alocări pro-rata în cadrul acestuia. Adică, susţine ministrul Pogea, Fondul va stimula băncile care vin cu cea mai bună ofertă.

Fondul Naţional de Garantare este autorizat să evalueze, la intervale regulate de trei luni, modul de utilizare a acestui plafon de garantare de către bănci şi să efectueze realocări, între finanţatori, în funcţie de gradul de utilizare a plafoanelor.

Analiştii financiari îşi menţin scepticismul

Dragoş Cabat, preşedintele Asociaţiei Analiştilor Financiari din România, a caracterizat programul "Prima Casă" ca un joc de imagine pentru Guvern, dificil de pus în practică şi fără mari efecte. Totuşi, acest program ar putea fi şi consecinţa unei dorinţe de a ajuta anumiţi întreprinzători din construcţii.

Laurian Lungu, managing partner în cadrul "Macroanalitica", este de părere că "Prima Casă" vrea să impulsioneze sectorul construcţiilor din ţara noastră, contribuind, astfel, la relansarea economiei. Însă cererea nu va fi cea aşteptată.

Economistul Daniel Ionescu susţine că "Prima Casă" este un program născut mort dacă beneficiarii de drept ai acestuia nu sunt protejaţi în mod real. Pentru a putea avea şanse ca să acceseze un credit pentru "Prima Casă", solicitanţii trebuie să încaseze un venit cel puţin peste venitul mediu din economie, apreciază domnul Ionescu.

În acelaşi timp, consultantul financiar Bogdan Baltazar consideră că o să existe cerere solvabilă pentru acest program.

Oferte speciale de la unii dezvoltatori

Dezvoltatorii de locuinţe noi îşi pun speranţe mari în "Prima Casă". Primul care a venit cu oferte speciale este "Impact Developer & Contractor". Compania oferă facilităţi precum posibilitatea mutării în locuinţa nouă în 48 de ore cu achitarea ei în maxim nouă luni. Astfel, soluţia "Prima casă 90" oferă siguranţa alegerii şi risc 0 de rambursare prin rezervarea locuinţei dorite pe o perioadă de până la 90 de zile (de trei ori mai mare decât perioada standard), durata de timp necesară calificării şi parcurgerii etapelor de aprobare pentru dosarul de credit pentru "Prima Casă". Beneficiarul nu riscă pierderea locuinţei alese şi, în plus, în momentul achitării, plăteşte doar 85% din valoarea de catalog a acesteia. Soluţia are risc zero întrucât, în eventualitatea în care dosarul de credit nu este acceptat sau tranzacţia nu se poate realiza, garanţia este rambursată.

Cea de-a doua soluţie "Impact" este "Prima casă 48", care oferă beneficiarului care nu dispune pe loc de banii necesari achiziţiei locuinţei alese posibilitatea de a se muta imediat (în maxim 48 de ore). Cumpărătorul poate face acest lucru doar achitând o garanţie şi o sumă lunară modică, având la dispoziţie nouă luni de zile pentru a obţine suma necesară. Apoi, urmează efectuarea plăţii finale, fără achitarea de dobânzi sau alte costuri suplimentare. Având în vedere că atât garanţia, cât şi valoarea chiriilor plătite se transformă integral în avans în momentul achiziţiei, se poate spune că pe perioada celor nouă luni, beneficiarul stă într-o casă nouă fără să plătească chirie sau dobândă. În plus, va putea beneficia la momentul achiziţiei de un discount descrescător, în funcţie de data achitării integrale.

Şi dezvoltatorul imobiliar spaniol "Ibiza House", care construieşte în Capitală proiectul rezidenţial de lux "Ibiza Sol", va lansa la vânzare un bloc de apartamente destinate tinerilor, al cărui termen de finalizare este estimat pentru decembrie 2010. Clădirea situată în centrul Bucureştiului, va avea 43 de apartamente cu patru, trei şi două camere. Proiectul se adresează în principal tinerilor care îşi pot cumpăra o locuinţă prin Programul "Prima Casă", preţurile apartamentelor pornind de la 63.000 de euro. Compania estimează că va obţine autorizaţia de construcţie până în toamnă.

Ofertă generoasă de apartamente vechi la preţuri pentru "Prima Casă"

În toate marile oraşe şi în Capitală există oferte de vânzare chiar şi pentru apartamente cu trei camere care să se încadreze în suma garantată de stat prin programul "Prima Casă". O analiză realizată de imobiliare.ro pentru apartamentele cu trei camere din blocurile construite înainte de 1990 relevă, la nivelul lunii mai, scăderi de preţuri la nivelul marilor oraşe din ţară, cu excepţia municipiului Cluj-Napoca, unde, pentru prima dată în acest an, evoluţia este una ascendentă. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, scăderile sunt spectaculoase, diferenţele de preţ însumând zeci de mii de euro.

Potrivit analizei făcute de imobiliare.ro, în Capitală, preţurile cerute de vânzători pentru apartamentele cu trei camere au înregistrat scăderi şi în luna mai, ajungând la o valoare medie de 100.000 euro. Totuşi, cei care doresc să achiziţioneze un apartament cu ajutorul programului "Prima Casă" au toate şansele să găsească apartamente cu trei camere în jurul valorii de 60.000 euro, sau chiar sub acest preţ în cartiere precum Titan, Berceni, Brâncoveanu sau Drumul Taberei.

Segmentul apartamentelor cu trei camere continuă să manifeste o tendinţă de scădere şi în Braşov, se arată în anliza făcută de imobiliare.ro. Dacă la începutul lunii mai, pentru un apartament cu trei camere, proprietarii cereau un preţ mediu de 85.000 de euro, la sfârşitul aceleaşi luni, preţul mediu de strigare pentru acelaşi tip de apartament a ajuns la 80.000 euro, cu 24.000 de euro mai puţin decât preţul valabil în mai 2008. Pe piaţa braşoveană există numeroase oferte pentru apartamente cu trei camere în zone precum Tractorul, Astra sau Calea Bucureşti, al căror preţ de strigare se situează în jurul valorii de 60.000 euro, constituind o alternativă reală pentru "Prima Casă".

În Cluj-Napoca, în luna mai, a fost înregistrată o evoluţie diferită faţă de cea din celelalte mari oraşe. Astfel că preţurile de strigare în cazul apartamentelor cu trei camere au crescut pentru prima dată în acest an. Preţul mediu cerut de vânzători a crescut de la 82.000 euro până la 89.000 euro, valoare înregistrată la sfârşitul lunii mai. Există şi oferte mai ieftine, care pot fi luate în calcul pentru programul "Prima Casă", situate în zone precum Gheorgheni sau Mărăşti.

În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor de strigare pentru apartamentele cu trei camere din Constanţa, tendinţa de scădere înregistrată în luna mai este evidentă. Între preţul mediu de la începutul lunii şi cel înregistrat la sfârşitul aceleiaşi luni există o diferenţă semnificativă, de 11.000 euro. Preţul mediu cerut pentru un astfel de apartament a coborât la 70.000 euro.

Tendinţa de scădere se manifestă şi în Iaşi. Preţurile apartamentelor cu trei camere au coborât, în luna mai, de la 66.500 euro până la 65.000 euro. La Iaşi, scăderea este mai puţin spectaculoasă decât în celelalte oraşe mari din ţară.

În Timişoara, preţurile au înregistrat scăderi pe parcursul lunii mai. Dacă la începutul lunii mai, apartamentele cu trei camere erau scoase pe piaţă pentru un preţ mediu de 75.000 euro, la sfârşitul aceleaşi luni, preţul mediu al ofertelor de vânzare a coborât la 72.000 de euro.