Remus Borza, Euro Insol: "După cinci ani de criză, piaţa locuinţelor noi îşi reia creşterea"
Locuinţe / 03 martie 2014
Preţurile se majorează uşor şi se înmulţesc tranzacţiile
Silver Mountain, vândut în bloc pentru 53 milioane de euro
Reporter: Cum a reuşit Euro Insol să vândă locuinţele din cartierele rezidenţiale în insolvenţă, pe timp de criză?
Remus Borza: Am dezvoltat, în cadrul grupului, firma Premier Estate Management, unde avem o echipă specializată de vânzări, coordonată de Andreea Comşa, care printr-un plan de marketing bine ţintit promovează şi vinde cu succes locuinţe din toate proiectele noastre. Avem câte doi vânzători pe fiecare proiect.
Euro Insol administrează, în total, 2.300 de apartamente şi exploatează în jur de 800 de unităţi locative în regim hotelier, în proiecte precum Pullman Bucureşti, Astoria Snagov, Silver Mountain Braşov, Decebal Eforie Nord şi Bucovina Vatra Dornei. Euro Insol are acum în portofoliu jumătate din cele mai mari proiecte imobiliare aflate în insolvenţă. Premier Estate Management are un comision de 1% din vânzări.
Reporter: Aţi redus preţurile de vânzare?
Remus Borza: În cartierul Asmita, până în octombrie 2013, am vândut apartamente cu 950 de euro/mp construit, după care am majorat preţul la 1.050 de euro/mp şi continuăm să vindem locuinţe. La presiunea băncilor, mulţi administratori judiciari menţin preţuri ridicate. În strategia de vânzare a locuinţelor în insolvenţă, băncile încearcă să impună un preţ de vânzare mai mare decât cel real al pieţei. Evident, proiectele intră într-un blocaj. Instituţiile financiare trebuie să înţeleagă care sunt noile realităţi ale pieţei ca să restructureze costurile. În stabilirea preţurilor, suverană este piaţa. De exemplu, în proiectul Silver Mountain din Braşov, costurile de execuţie au fost de 2.500 de euro/mp, dar acum valoarea de vânzare este în jur de 1.200 de euro/mp.
Un alt element important al planului nostru de marketing este şi faptul că Euro Insol a început să scoată la vânzare, pe anumite proiecte precum Asmita şi Ibiza Sol, loturi cu un anumit număr de apartamente la preţuri cu 5-10% mai mici decât cotaţia pieţei, ca să creăm un vad şi să generăm anumite sinergii în jurul ansamblurilor rezidenţiale.
Aşa am procedat şi cu un teren situat pe Barbu Văcărescu, în incinta fostului Institut al Lemnului. Preţul de pornire a licitaţiei a fost de 1,2 milioane euro, iar preţul de adjudecare s-a ridicat la 2,5 milioane de euro. Câştigătorul licitaţiei este compania Romanel, cu acţionariat arab. Investitorii arabi sunt foarte dinamici pe piaţa noastră imobiliară. O treime din proiectele dezvoltate au acţionariat arab.
Toată lumea este sensibilă la chilipiruri. O licitaţie are o componentă psihologică. Orice licitaţie pornită la un preţ mic se finalizează la un nivel aproape dublu faţă de valoarea rezultată din evaluare.
Reporter: Cum aţi convins băncile să fie mai flexibile? De multe ori, inflexibilitatea lor în stabilirea preţurilor locuinţelor a dus la falimentul multor proiecte.
Remus Borza: Încăpăţânarea băncilor se loveşte de încăpăţânarea lui Borza. Băncile s-au opus ceva vreme la ajustarea preţurilor în concordanţă cu realităţile pieţei, dar au capitulat. Politica de marketing în orice companie în insolvenţă administrată de Euro Insol o stabilim noi, nu creditorii. Sigur că acest lucru poate să deranjeze. Dar creditorii au libertatea de a nu alege sau de a înlocui Euro Insol din funcţia de administrator judiciar. Câtă vreme acceptă mandatul Euro Insol, regulile şi procedurile le stabilim exclusiv noi. Am câştigat o anumită libertate în stabilirea politicii de marketing în urma rezultatelor bune pe care le-am înregistrat, dar şi prin stilul nostru autoritar în relaţiile interne din companiile pe care le administrăm şi în raport cu creditorii.
Reporter: Procedura insolvenţei de la Silver Mountain este complicată. Fostul management al proiectului imobiliar din Braşov se face vinovat de insolvenţa companiei semnând contracte care au fraudat interesele creditorilor, potrivit raportului Euro Insol. Când vor fi trase la răspundere persoanele vinovate şi ce relaţie are Euro Insol cu BCR, principalul creditor al proiectului?
Remus Borza: Este o discuţie sensibilă şi deocamdată nu vreau să deschid subiectul. Cu BCR avem o relaţie bună şi corectă, banca fiind creditor principal în mai multe dosare ale Euro Insol, precum Citadella Titan, UCM Reşiţa sau Vulcan.
Reporter: Cum vedeţi dezvoltarea pieţei imobiliare în acest an?
Remus Borza: Anul acesta are semne bune pentru piaţa imobiliară. Am constatat o uşoară revigorare a pieţei în a doua jumătate a anului trecut, care se vede în trendul crescător al cererii şi al tranzacţiilor finalizate. Numărul de apartamente vândute în 2013 a fost cu 12% mai mare decât cel din 2012, iar tendinţa va continua şi în acest an.
Există şi o uşoară tendinţă de apreciere a activelor imobiliare mai ales pe proiecte noi. Este posibil ca aceste active să aibă o creştere de preţ de 5-10% în acest an.
Avem o schimbare de paradigmă a pieţei imobiliare. Dacă în perioada 2008 - semestrul I 2013 am asistat la o depreciere dramatică, de până la 60% a preţurilor locuinţelor, minimul istoric a fost depăşit în toamnă şi acum suntem pe o uşoară creştere. Nu mai este loc de scădere pe piaţa imobiliară aşa că este un moment bun pentru investitori să-şi facă plasamentele.
Reporter: Uniunea Europeană a adoptat procedura de "bail-in" a băncilor. Astfel că, din 2015, băncile în dificultate vor fi salvate cu banii deponenţilor. Este piaţa imobiliară un refugiu pentru deponenţii băncilor, care vor să se pună la adăpost de această măsură?
Remus Borza: Activele imobiliare, mai ales într-o economie mai puţin matură ca a noastră, întotdeauna au reprezentat o oportunitate de investiţie. Avem un simţ teribil de dezvoltat al proprietăţii. În Occident nu există o astfel de mentalitate şi foarte puţini sunt proprietari pe locuinţele în care trăiesc. Majoritatea populaţiei occidentale stă cu chirie. La noi, achiziţia de imobile este privită ca o investiţie, care conservă o anumită lichiditate. Investiţiile în aur, apartamente, case, terenuri - în special agricole - reprezintă o bună oportunitate pentru că există loc de creştere. De exemplu, la terenurile agricole, media preţului de tranzacţionare în Europa este de 17-18.000 euro pe hectar, iar în România este 2.500 de euro.
Reporter: Cine sunt, în momentul de faţă, cumpărătorii de apartamente noi?
Remus Borza: Avem două categorii de cumpărători. Sunt tineri care apelează la credite şi mici investitori cu economii, care fac achiziţii în vederea închirierii locuinţelor.
Reporter: Există şi fonduri oportuniste de investiţii care fac achiziţii?
Remus Borza: Sigur. Chiar pentru cartierul Citadella Titan am fost în discuţii cu două fonduri până în luna ianuarie a acestui an. Aceste fonduri vin la "hair-cut" şi oferă cam jumătate din valoarea de piaţă a proiectelor. A fost foarte aproape ca banca să fie de acord cu tranzacţia, dar am reuşit să conving board-ul Erste de la Viena că este mult mai avantajos pentru creditori vânzarea "la bucată". Una este să vinzi în bloc proiectul cu şase milioane de euro şi alta este să obţii 10,5 milioane de euro din vânzarea individuală a apartamentelor. Cred în Citadella Titan pentru că este un proiect accesibil şi are un raport bun calitate-preţ. De la ultimul etaj, ai o panoramă frumoasă a Bucureştiului, iar în imediata apropiere se află mall-ul Iris Titan, Auchan, World Class şi staţia de metrou. Este un proiect foarte vandabil cu atât mai mult cu cât preţul este accesibil şi TVA-ul este de 5%. Acest TVA scăzut de 5% încurajează vânzările de locuinţe. Mai avem de vânzare aproximativ 200 de apartamente în acest ansamblu, care sunt eligibile pentru programul Prima Casă. Eu estimez că în 18 luni epuizăm tot stocul de locuinţe prin vânzarea lor individuală, care aduce proiectului un venit suplimentar de circa 3,5 milioane de euro faţă de vânzarea în bloc.
Reporter: Care este cel mai vandabil proiect rezidenţial pe care-l aveţi în portofoliu?
Remus Borza: Citadella Titan. În rest, locuinţele au TVA de 24%, iar preţurile sunt mai mari de 80.000 de euro şi nu se încadrează în Prima Casă. România are, în general, o problemă cu TVA-ul mare, care este prohibitiv, nu deblochează nimic, nici piaţa imobiliară, nici industria şi nici comerţul. Ar trebui să revenim asupra cotei unice de impozit pe profit, cu riscul de a o majora. Ar trebui să ajungem la 18% cotă unică şi un TVA de tot de 18%. Aşa s-ar simplifica şi procedura fiscală şi s-ar îmbunătăţi şi colectarea la buget. Din "90 încoace, indiferent de cadrul fiscal, România nu a trecut de pragul psihologic de 32% grad de colectare, iar bulgarii, pentru care unii au un dispreţ nejustificat, ne-au demonstrat că sunt mai deştepţi. Ei au 10% cota unică de impozit pe profit, TVA de 18% şi au un grad de colectare de 36%. Deci, cu impozite şi taxe mai mici colectezi mai mult la buget.
Reporter: Ce tranzacţii în bloc aveţi în curs de finalizare?
Remus Borza: Uremează să vindem, la începutul lunii martie, proiectul exclusivist Verdi Park, dezvoltat de Meridian Land şi aflat în faliment. Proiectul are 11 apartamente penthouse, este situat în Floreasca şi a fost finanţat de Alpha Bank. Suntem pe finalul negocierilor şi estimăm că tranzacţia se va încheia la 5 milioane de euro.
Şi Silver Mountain va fi licitat în bloc în luna martie. Avem un cumpărător interesat şi estimez că tranzacţia se va încheia la 53 de milioane de euro.
Reporter: Mai este loc de construcţii noi în Bucureşti?
Remus Borza: Da, în special construcţii de locuinţe accesibile. Prin cartiere puteţi vedea multe proiecte în diverse stadii de execuţie. Se reia construcţia lor şi există şi cerere, ceea ce este foarte bine pentru economie.
Reporter: Continuaţi să vindeţi la fel de bine locuinţele din Asmita?
Remus Borza: A fost primul nostru proiect mare preluat în administrare. Este cerere pentru ansamblul Asmita deoarece am ştiut să-l promovăm. Recent, un penthouse a fost cumpărat de un australian şi mai videm unul către un investitor român. Un penthouse are o suprafaţă în jur de 450 mp cu terasă cu tot.
Reporter: Impozitarea progresivă va ajuta sau nu piaţa imobiliară?
Remus Borza: Pentru anumite categorii, impozitarea progresivă poate să fie o măsură care să încurajeze consumul şi vânzările.
Principial, eu nu cred în acest sistem pentru că-i descurajează pe cei care acumulează şi este discriminatoriu. Nu este corect ca o societate care generează plus valoare şi este un bun contribuabil să aibă o sarcină fiscală mai mare ca un asistat social sau care lucrează în sistem public. Impozitarea progresivă nu încurajează capitalul autohton şi antreprenoriatul românesc. Nu este uşor să fi patron în România din cauza impredictibilităţii fiscale şi legislative.
Reporter: Care zonă a Capitalei credeţi că va merge cel mai bine în acest an? Tot nordul?
Remus Borza: Tradiţional, nordul este cel mai dezvoltat, dar mai este loc de creştere. Ideal ar fi să avem un echilibru în dezvoltare şi o dispersie armonioasă a proiectelor noi în Bucureşti. Autorităţile ar trebui să vină cu programe care să stimuleze şi aceste zone de sud şi est.
Reporter: Euro Insol reuşeşte să restructureze cu succes companii pe actuala lege a insolvenţei. Este sau nu nevoie de una nouă?
Remus Borza: Nu avem nevoie de o nouă lege. Românul este priceput la toate. Sunt foarte mulţi farisei, care peste noapte s-au trezit corifei ai insolvenţei. Vorbesc despre colegi care nu au restructurat nimic şi s-au ocupat numai de falimente, punând lacătul pe industrie. Se teoretizează foarte mult în spaţiul public, în loc să existe o abordare pragmatică.
Sigur, legea actuală a insolvenţei este perfectibilă, dar nu în maniera brutală în care a fost modificată în toamnă. Noroc că Noul Cod a fost respins de Curtea Constituţională pentru că altfel ar fi omorât orice şansă de restructurare prin insolvenţă. Codul aprobat în toamnă prevedea reducerea de la trei la un an a perioadei de reorganizare.
Din 2008, avem o medie anuală de 20-22.000 de firme care au intrat în insolvenţă. Anul trecut, am atins apogeul cu aproape 30.000 de societăţi în insolvenţă. În ultimii cinci ani, vorbim de peste 100.000 de societăţi insolvente din cele 700.000 înregistrate. Şi dacă vorbim de 1% rată de companii salvate din cele intrate în insolvenţă vedem că nici actuala lege nu încurajează şi facilitează prea mult restructurarea. Orice butic cu un singur salariat contează pentru economie. Cei care legiferează trebuie să trateze responsabil capitolul perioadei de restructurare din viitoarea lege a insolvenţei, care nu are nevoie de modificări majore faţă de cea actuală.
Reporter: Vă mulţumesc!
Ansamblul Asmita Gardens mai are disponibile la vânzare 329 de apartamente la un preţ mediu de 1.050 euro/mp construit inclusiv terase. Cu o investiţie de peste 120 milioane de euro, Asmita este cel mai scump ansamblu rezidenţial construit pe piaţa locală de un investitor privat.
Cartierul este situat pe Splaiul Unirii din Capitală şi cuprinde şapte turnuri cu până la 24 de etaje, totalizând un număr de 758 apartamente. Complexul este integral funcţional, recepţia oficială făcându-se la mai bine de doi ani de la finalizarea construcţiei. Astfel, pe 30 aprilie 2012, administratorul judiciar Euro Insol a recepţionat întreg ansamblul de la antreprenorul general, firma austriacă Strabag.
Complexul Asmita Gardens este deţinut în proporţii egale de compania Charlemagne, prin intermediul fondului European Convergence Development Company (ECDC) şi de compania cu capital indian Asmita. Creditul bancar accesat de cei doi acţionari de la Alpha Bank se ridică la circa 70 milioane euro. Banca finanţatoare a cerut insolvenţa dezvoltatorului, ca urmare a blocării proiectului din cauza neînţelegerilor dintre Asmita Garden şi Strabag, care s-au soluţionat prin intermediul administratorului judiciar, prin negociere directă.
Verdi Park cuprinde 11 apartamente de lux, 14 locuri de parcare subterane şi a fost scos la vânzare în bloc la preţul de 5 milioane de euro.
Complexul exclusivist a fost dezvoltat de compania Meridian Land, pe un teren situat în Sectorul 2 al Capitalei, între Parcul Verdi şi Lacul Floreasca. Clădirea se desfăşoară pe 5 niveluri (SB+P+3E+4 şi 5 retrase) şi cuprinde 11 apartamente din care 4 duplex dimensionate generos.
Locuinţele au fost proiectate pentru a se adapta perfect nevoilor unei familii, deci spaţiile sunt generoase, drept care nici unul din cele 11 apartamente nu măsoară mai puţin de 92,53 mp.
Ansamblul Citadella Titan oferă la vânzare 178 de apartamente din totalul existent de 224, la un preţ mediu pe mp construit de 800 de euro.
Proiectul dezvoltat de BRC Business Group în cartierul Titan din Bucureşti este situat lângă centrul comercial Auchan, pe un teren de circa 7.800 mp. BRC Business Group a fost constituită în anul 2006 de un grup de investitori din Marea Britanie, Olanda şi din Israel. În cele două clădiri de 14 etaje sunt amenajate 224 de apartamente de 1, 2 şi 3 camere, finalizate în primăvara anului 2010.
În ultimii ani, mai mulţi dezvoltatori de ansambluri rezidenţiale au cerut intrarea în insolvenţă din cauza vânzărilor reduse care au îngreunat rambursarea creditelor accesate pentru finanţarea investiţiilor. Acesta a fost şi cazul BRC Business Group, societate intrată în procedura insolvenţei în luna ianuarie 2012 şi pentru care banca finanţatoare, BCR, a cerut preluarea în administrare judiciară a dosarului de către Euro Insol SPRL.
Complexul rezidenţial de lux Ibiza Sol are 202 apartamente disponibile la vânzare (din totalul de 304 unităţi locative), din care 50 sunt închiriate, proiectul fiind locuit în proporţie de 50%. Preţul mediu de vânzare este de 900 de euro/mp construit inclusiv terasele.
Ansamblul este situat în Pipera, a fost construit în perioada 2006 - 2008 şi se întinde pe o suprafaţă de 38.800 mp. Ibiza Sol este alcătuit din 14 blocuri cu un număr total de 304 apartamente, 12.000 mp de grădină, cu 2 piscine, un teren de minigolf şi 2 clădiri multifuncţionale.
Procedura insolvenţei Ibiza Sol SRL a fost deschisă de către Tribunalul Bucureşti la cererea societăţii, în decembrie 2011. Datoriile companiei la data deschiderii procedurii se ridicau la aproximativ 54.700.000 de euro, din care băncile finanţatoare ale proiectului, Alpha Bank şi Raiffeisen Investment, deţin o pondere semnificativă, de peste 50% din totalul masei credale. Restul creditorilor sunt în principal bugetul de stat, furnizorii de utilităţi şi acţionarul unic al firmei, grupul spaniol MacArthur, Patton Y Asociados SL.
Proiectul imobiliar Silver Mountain din Poiana Braşov mai are la vânzare 158 de apartamente din totalul de 219, la un preţ mediu pe mp construit de 1.350 de euro. Apartamentele rămase disponibile se închiriază în regim hotelier şi sunt complet mobilate şi utilate.
Compania INR Management Real Estate a demarat în 2008 construcţia Silver Mountain, care este cel mai mare proiect imobiliar din ţara noastră, estimat la peste 300 de milioane de euro.
Societatea intenţiona să construiască o mini-staţiune turistică, aceasta urmând să cuprindă apartamente şi vile, un hotel cu 184 de camere afiliat lanţului Raddison SAS, două săli de cinematograf, un heliport, un club de tenis şi un teren de golf cu 18 găuri amenajat pe un teren de 440.000 de metri pătraţi. Cele 15 vile cu 600 de apartamente ale complexului urmau să fie ridicate pe o suprafaţă de 88 de hectare. Criza economică a împiedicat finalizarea proiectului, în prezent complexul rezumându-se la 5 vile cu 207 apartamente, un centru spa şi un centru comercial în care funcţionează restaurantul Loft şi clubul Office.
Tribunalul Bucureşti a admis cererea de deschidere a procedurii insolvenţei împotriva companiei dezvoltatoare în data de 19 august 2013, numind administrator judiciar pe Euro Insol SPRL.
