Renovări energetice Bariere şi cele mai bune practici în clădiri rezidenţiale

- Prof.Dr.Eva Heiskanen, National Consumer Research Centre, Finland

- Dr.Bogdan Atanasiu, Buildings Performance Institute Europe, Bruxelles

Directivele pentru Eficienţa Energetică (27/2012/EU), pentru Performanţa Energetică a Clădirilor (EBPD, 31/2010/EU) şi pentru Energia Regenerabilă (28/2009/EC) solicită statelor membre să dezvolte politici ambiţioase în domeniul clădirilor. Cerinţele referitoare la construcţia de clădiri cu consum de energie aproape zero (nZEB), la elaborarea de foi de parcurs pentru renovarea clădirilor existente şi respectiv pentru utilizarea surselor regenerabile de energie pentru încălzirea şi răcirea locuinţelor (RES H/C) au potenţial estimat ridicat de a genera pe termen lung importante economii de energie şi reducerea semnificativă a emisiilor de gaze cu efect de seră din clădirile europene. Impactul macro-economic al punerii în practică a acestor directive este de asemenea pozitiv iar la nivelul României se pot genera zeci de mii de noi locuri de muncă. Nu în ultimul rând, se pot realiza importante reduceri de costuri la energie pentru consumatorii finali şi se poate asigura o stabilitate mai mare a preţurilor la energie prin reducerea semnificativă a dependenţei de combustibili fosili.

Pentru valorificarea acestui potenţial este însă nevoie de elaborarea unui pachet legislativ integrat şi coerent, bazat pe o strategie pe termen lung care să considere transformarea graduală a situaţiei actuale prin renovarea clădirilor existente şi prin construirea de clădiri durabile cu consum redus de energie şi impact minim asupra mediului. Asigurarea unei sinergii ridicate între politicile naţionale şi europene va asigura un grad mai ridicat de absorbţie de fonduri de coeziune şi vor creşte compe­titivitatea sectorului construcţiilor din România.

Proiectul Entranze (www.entranze.eu), sprijinit de către programul european Intelligent Energy Europe are ca obiectiv susţinerea elaborării unor astfel de politici integrate în cele nouă ţări acoperite de proiect printre care se află şi România. În cadrul proiectului s-au identificat deja: situaţia actuală în sectorul clădirilor, politicile în vigoare şi se elaborează în prezent analize detaliate pentru propunerea unor strategii orientative pentru renovarea durabilă a clădirilor existente.

Entranze intenţionează să dezbată rezultatele proiectului cu experţi, actori de piaţă şi factori de decizie la nivel naţional în vederea elaborării unei foi de parcurs şi politici suport cât mai realiste.

Unul dintre aspectele importante ale procesului de redactare de politici adresat şi de către acest proiect, este înţelegerea diferitelor perspective ale actorilor de piaţă, respectiv cele ale proprietarilor de clădiri cât şi cele ale investitorilor instituţionali. În acest scop trebuie identificate principalele criterii de decizie ale acestora şi barierele existente în procesul investiţional. Pe de o parte, acest lucru este critic pentru că majoritatea investiţiilor energetice în clădiri vor fi făcute cu banii proprietarilor de clădiri. Pe de altă parte, administraţiile publice locale şi naţionale pot sprijini şi stimula astfel de decizii prin elaborarea unor scheme suport corespunzătoare care să ofere avantaje financiare suficient de atractive precum şi prin măsuri care să contribuie la eliminarea barierelor existente pe piaţă. În cadrul proiectului Entranze am investigat procesul de luare a decizilor luând în considerare diferitele tipuri de clădiri rezidenţiale şi forme de proprietate. Această evaluare s-a bazat pe o analiză extensivă a situaţiei existente precum şi pe interviuri cu experţi din fiecare ţară participantă. În acest articol prezentăm numai o parte a rezultatelor rapor­tulului disponibil la adresa: www.entranze.eu/ publications.

În acest moment există decenii de evidenţe care demon­strează faptul că inves­tiţiile sunt rareori făcute pe criteriul eficienţei costurilor. Majoritatea explicaţiilor referitoare la barierele existente pentru inves­tiţiile în eficienţa ener­getică a clădirilor se referă la procesul de decizie. De fapt, pro­prietarii de clădiri nu pot analiza toate alterna­tivele pentru a lua o decizie raţională. În mod obişnuit, aceştia decid pe baza unor criterii simple şi informaţii uşor accesibile, analizând investiţia pe termen scurt în contextul unui viitor incert.

Procesul de decizie pentru renovarea energetică a clădirii este dificil chiar şi în cazul în care există un singur proprietar, dar devine cu mult mai complex în cazul proprietăţilor comune. Problema deciziei colective este specifică blocurilor de locuinţe care este frecvent întâlnită atât în România cât şi în alte ţări europene.

Renovarea termică profundă a clădirilor mari precum sunt blocurile de locuinţe este extrem de promiţătoare din perspectiva tehnică datorită faptului că se pot obţine economii importante de energie dintr-un singur proces de renovare. Mare parte dintre blocurile de locuinţe sunt într-o situaţie precară şi sunt deţinute în copro­prietate de către locatari. Din acest motiv, am considerat util să prezentăm în acest articol numai acest caz.

Proprietatea colectivă şi relevanţa sa în procesul decizional

Într-un bloc de locuinţe dreptul de proprietate este colectiv, împărţit între locatarii apartamentelor din clădire. Acest tip de co-proprietate este des întâlnit în ţările din sudul Europei, în ţările nordice, în special în Finlanda şi reprezintă o normă în multe dintre ţările ex-comuniste din Europa Centrală şi de Est. În ultimii ani numărul clădirilor ocupate de proprietarii de apartamente este în creştere în multe ţări UE datorită privatizării stocului de locuinţe sociale.

Proprietarii de apartamente sunt primii decidenţi în cazul renovărilor energetice. Decizia acestora este influenţată de către alte părţi implicate în proces, precum administratorii clădirii, experţi independenţi, municipalităţi, consultanţi energetici, companii de construcţii sau instalatori. Proprietarii de apartamente sunt de obicei reprezentaţi de către comitetul de locatari şi eventual preşedintele asociaţiei care, de regulă împreună cu administratorul delegat, elaborează propunerea de renovare termică a blocului. Cu toate acestea, decizia finală privind investiţia şi răspunderea financiară pentru investiţie ţine de proprietari. Prin urmare, proprietarii de apartamente decid în ultima instanţă asupra unei investiţii complexe din punct de vedere tehnic şi cu o durată de viaţă mare. Din acest motiv, decizia colectivă este un obstacol major în calea renovării termice a unei proprietăţi comune. Alte obstacole în procesul de decizie sunt necesitatea unei investiţii iniţiale mari şi perioada mare de timp de recuperare a investiţiei. La nivel european, această categorie de proprietate este cea care presupune cele mai multe obstacole în calea investiţiei, necesitând o detaliere mai mare a costurilor necesare şi a riscurilor potenţiale.

Problemele organi­zaţionale în co-proprietăţi implică aspecte legale, tehnice, sociale şi psihologice. Aceste aspecte sunt în particular importante în ţările în care co-proprietatea cuprinde reprezentanţi ai mai multor pături sociale, asa cum este şi cazul României. De aceea regăsim în mod curent în blocurile de locuinţe proprietari de apartamente de vârste, educaţie şi potenţial investiţional dintre cele mai diverse, care de multe ori au interese divergente relativ la viitorul clădirii în care locuiesc.

Deşi problemele sociale şi psihologice sunt probleme reale ce trebuie tratate cu atenţia cuvenită, obstacolele legislative şi financiare prezintă o importanţă mai mare şi din acest punct de vedere există diferenţe notabile între situaţiile existente în ţările europene. De exemplu majoritatea necesară pentru luarea deciziei în co-proprietăţi variază de la 50% către două treimi sau chiar mai mare. În multe ţări precum Cehia, Franţa şi Spania băncile cer de obicei proprietarilor să pună ipotecă pe apartamente în cazul acordării de împrumuturi pentru renovarea clădirii la nivel comercial.

Unele ţări au încercat să rezolve o parte dintre obstacolele organi­zaţionale în calea renovării locuinţelor. De exemplu, majoritatea necesară luării unei decizii investiţionale a fost scăzută în mai multe ţări. În unele ţări exista obligativitatea creării de fonduri şi planuri de renovare. De exemplu, în Finlanda comitetul asociaţiei de proprietari este obligat să elaboreze un plan de renovare pe termen mediu. În Finlanda şi Austria asociaţia de proprietari poate face un împrumut direct în cazul în care majoritatea proprietarilor au fost de acord. Este foarte important ca asociaţia de locatari să fie recunoscută din punct de vedere legal ca o entitate care poate face angajamente financiare, fără a fi nevoie ca rezi­denţii individuali să deschidă un credit ipotecar pe propriile apar­tamente.

Există de asemenea eforturi de a rezolva obstacolele sociale şi psihlogice. În Austria, există un proiect numit \"Bauen & Sanieren\" (Clădiri şi Renovare) în cadrul programului klima:aktiv ce oferă sprijin pentru renovarea de blocuri de locuinţe. Acest proiect se bazează pe ideea că prin îmbunătăţirea planificării şi prin creşterea gradului de informare creşte numărul de renovări profunde şi inovative. Proiectul presupune într-o primă etapă includerea tuturor proprietarilor în procesul planificării renovării. În etapa următoare, sunt puse la dispoziţia proprietarilor surse de informaţii independente relativ la posibilităţile de renovare termică a clădirii şi la beneficiile ce rezultă din aceasta. Procesul decizional este organizat în mod transparent şi gradual, şi moderat de către un expert, astfel încât să crească probabilitatea acceptării planului de renovare. În cele din urmă, decizia este luată ţinând cont de toate întrebările de natura financiară sau ce ţin de interesele proprietarilor.

În România, renovarea clădirilor de locuinţe a crescut gradual după 1989 ajungând să \"explodeze\" în ultimii ani, programul naţional de reabilitare termică fiind unul dintre principalii stimuli. Unele municipalităţi au fost în particular active, oferind cofinanţare şi suport tehnico-logistic asociaţiilor de proprietari. Potrivit experţilor români intervievaţi în cadrul proiectului Entranze, exemplele pozitive la nivel local sunt extrem de importante pentru stimularea renovării blocurilor de locuinţe. Experţii au remarcat în mod particular programul de reabilitare termică derulat în acest moment în Bucureşti, unde primăriile de sector au o contribuţie semnificativă. De exemplu Sectorul 1 a elaborat un plan amplu de renovare termică a clădirilor ce implică renovarea totală a blocurilor de locuinţe până la finalul anului 2014 cu finanţare din fonduri publice.

Nivelul actual foarte ridicat al suportului din fonduri publice a fost de natură să fluidizeze procesul decizional evitând multe dintre obstacolele investiţionale existente. Însă aceste obstacole nu sunt eliminate pe termen lung şi suportul din fonduri publice nu poate acoperi integral renovarea tuturor clădirilor rezidenţiale din România. Tranziţia către renovarea termică a clădirilor pe baze comerciale necesită etape intermediare şi scheme financiare ce nu vor putea presupune subvenţii la nivelul celor de azi. De aceea, problema deciziei proprietarilor rămâne încă de soluţionat şi vor trebui luate măsuri ulterioare pentru fluidizarea procesului de decizie şi pentru creşterea nivelului de informare al publicului în legătură cu gradele posibile de renovare termică, soluţiile tehnice, calitatea şi durabilitatea execuţiei precum şi beneficiile asociate.

Concluzii: nevoia de reformă politică şi de sprijin adaptat

În prezent majoritatea politicilor naţionale urmăresc încurajarea şi susţinerea renovării clădirilor rezidenţiale prin elaborarea de scheme financiare suport, prin creşterea nivelului de informare al proprietarilor, precum şi, la o scară însă foarte mică, prin programe de calificare şi pregătire profesională specifică pentru lucrătorii din construcţii. Principalele obstacole în renovarea energetică a blocurilor de locuinţe sunt legate de procesul decizional. Problemele financiare sunt de foarte multe ori legate de cele organizatorice (de ex. condiţiile de împrumut bancar sau puterea diferită de cumpărare a rezidenţilor) şi abia în al doilea rând de nivelul subvenţiilor.

Studiile noastre de caz demonstrează că există modalităţi de a progresa în această direcţie. În general procesul de decizie poate fi accelerat atunci când există un moderator independent reprezentat de o agenţie publică, de o companie de servicii energetice sau de un consultant independent. Este foarte important ca proprietarii de locuinţe să beneficieze de consultanţă tehnico-organizaţională dintr-o sursa neutră şi credibilă, care să faciliteze renovarea energetică a clădirii în condiţi optime cost-calitate. În acest moment în ţările UE există astfel de acţiuni suport implementate în mod special la nivel local.

Alte soluţii alternative la nivel naţional sau local pentru stimularea renovării blocurilor de locuinţe pot fi:

- Cursuri de instruire a adminis­tratorilor sau preşedinţilor asociaţiilor de locatari. Aceste cursuri pot fi obligatorii şi pot fi subvenţionate din fonduri publice.

- Antreprenorii din sectorul construcţiilor pot include în oferta de servicii pachete de sprijinire a asociaţiilor de proprietari în luarea deciziei de renovare a clădirii. În acest caz, o potenţială problemă ar putea fi faptul ca firmele de construcţii nu sunt percepute ca un element imparţial în acest proces. Dar dacă aceste pachete ar fi organizate de asociaţiile patronale din construcţii atunci această problemă ar putea fi eliminată.

- Administraţiile publice naţionale şi locale pot să-şi asume un rol mai activ în susţinerea renovării locuinţelor, aşa cum se întâmplă acum în România.

În acest caz programele de susţinere trebuie gândite pe termen lung pentru a oferi un cadru investiţional stabil şi pentru a nu introduce distorsiuni pe piaţă. Acest lucru poate părea dificil având în vedere măsurile de austeritate din unele ţări europene ce sunt generate de criza economică şi care presupun inclusiv reduceri de personal în sectorul public. Cu toate acestea, există soluţii de sprijin tehnico-financiar ce sunt neutre faţă de bugetul public, cum ar fi finanţarea renovării de clădiri prin intermediul unor companii publice de servicii energetice (ESCO).

Peste toate, dezvoltarea pe scară largă a programelor de renovare presupune un grad mai mare de implicare a sectorului financiar. Implicarea băncilor în procesul de renovare pentru atragerea capitalului privat extrem de necesar pentru renovarea întregului fond de clădiri, pentru reducerea efortului bugetar, pentru dezvoltarea de activităţi comerciale şi pentru maximizarea beneficiilor macro-economice. Studiile noastre de caz au scos în evidenţă diverse probleme privind obţinerea finanţării pentru un proiect colectiv de renovare energetică. Acestea sunt probleme de natură birocratică, lipsă de garanţii colective (în România şi alte câteva ţări), precum şi perioadele scurte de creditare care nu acoperă durata de viaţă a investiţiei. O soluţie ar putea fi facilitarea acceptării economiilor de energie generate de renovarea energetică a clădirii drept garanţie bancară, de exemplu prin susţinerea companiilor de servicii energetice (ESCO).

Autorităţile publice pot susţine extinderea renovărilor energetice a clădirilor şi prin elaborare de legi şi reglementări specifice. De exemplu, asociaţiile de locatari pot fi obligate prin lege să colecteze un nivel minim al fondurilor de rezervă dedicat renovării energetice a clădirii. În general, o foaie de parcurs consistentă şi creionată pe termen lung pentru trecerea la clădiri cu consum de energie aproape zero ar putea sprijini atât asociaţiile de locatari cât şi furnizorii de servicii în dezvoltarea capacităţilor şi resurselor necesare pentru a face renovări energetice profunde.

Dezvoltarea de reforme politice care să presupună elaborarea de pachete legislative susţinute de scheme suport pentru renovarea fondului existent de clădiri trebuie să fie o prioritate la nivel naţional. În acest fel se vor transpune cerinţele UE şi va fi posibil un grad mai mare de accesare a instrumentelor europene dedi­cate, inclusiv a fondurilor structurale şi de coeziune.

Fondurile publice pot acoperi doar o mică parte din investiţiile necesare renovării fondului de clădiri existent. De aceea este necesar elaborarea unui cadru investiţional echilibrat şi atractiv care să poată stimula suficient piaţa, să evite ‚inundarea\" pieţei cu stimulente mult prea mari şi să asigure trans­formarea durabilă a activităţilor de renovare.