RezidenţialBenevo intenţionează să cumpere, în acest an, circa 1.000 de apartamente noi

Chirii de la 200 la 600 de euro pentru apartamentele Benevo

Chiar dacă nu mai este atât de profitabilă vânzarea apartamentelor, închirierea lor poate fi o alternativă viabilă. Cel puţin aceasta este concluzia la care a ajuns managementul companiei canadiene de investiţii imobiliare Benevo, care deţine în prezent în jur de 300 de apartamente în ansambluri rezidenţiale noi din Bucureşti şi Ilfov.

Încă de la lansarea sa, în 2008, noua strategie Benevo a fost să dezvolte un program pe termen lung. "Dat fiind că şi piaţa s-a schimbat, vrem să păstrăm toate apartamentele deţinute şi să adăugăm platformei de închirieri în 2012 undeva la 1.000 apartamente. Vrem să construim cea mai mare platformă de apartamente noi pentru închiriere, plus serviciile adiţionale", ne-a declarat doamna Oana Ivan, director general Benevo.

Un motiv secundar pentru prioritizarea închirierii apartamentelor în detrimentul vânzării lor a fost şi faptul că preţurile de vânzare sunt la un nivel scăzut. Politica societăţii vizează ca doar în jur de 10% din apartamentele deţinute să fie scoase la vânzare, adesea acestea fiind achiziţionate de foştii chiriaşi. În acest caz se aplică un sistem de rate direct către Benevo. Avansul minim este de 10%, iar dobânzile sunt între 7% şi 13% pe an în funcţie de perioadă.

Criza a schimbat strategia de achiziţii a Benevo

Cea mai mare parte dintre apartamentele pe care compania le deţine în prezent fuseseră antecontractate înainte de declanşarea crizei economice. Politica Benevo în momentul achiziţiei a fost să formeze un portofoliu diversificat, în cât mai multe ansambluri, respectiv zone ale Bucureştiului. "Acum strategia de achiziţie este un pic diferită. Căutăm apartamente care să aibă suprafeţe peste cele oferite de un apartament vechi şi în acelaşi timp să nu presupună costuri foarte mari pentru chiriaş. Adică vorbim de garsoniere în jurul a 45-55 mp, două camere între 58-70 mp şi trei camere 75-85 mp, evident în funcţie de zonă şi de standardul ansamblului. Dacă vorbim, de exemplu, de un ansamblu sau un bloc în zona Berceni, unde potenţialii clienţi caută preţuri mai mici, atunci şi suprafeţele pot fi mici. În zona de nord sau zona apropiată de centru supra­feţele pot fi cu 10-15% mai mari", explică doamna Ivan.

Un criteriu important este şi accesul locatarilor la mijloacele de transport în comun, iar dacă acestea nu există (cum este cazul în judeţul Ilfov), cel puţin să fie străzi pavate corespunzător care să asigure o comunicare rapidă cu oraşul.

De asemenea, eficienţa energetică a imobilului este un alt aspect esenţial. Acest lucru se reflectă prin certificatul energetic pe care fiecare clădire nouă trebuie să îl prezinte.

Compania inspectează atent imobilele în care achiziţionează apartamente, specialiştii săi făcând o analiză tehnică detaliată a acestora. "Pentru noi este foarte important ca produsul să fie de bună calitate, întrucât finisajele şi instalaţiile au o garanţie de 1-3 ani. Orice fel de problemă care apare după primul an de viaţă şi de exploatare presupune o cheltuială suplimentară, întrucât trebuie să ne ocupăm de reparaţii şi eventuale îmbunătăţiri. Unele dintre apartamentele pe care le avem acum în proprietate au ridicat probleme destul de mari la început şi au necesitat investiţii suplimentare", argumentează Oana Ivan.

În opinia domniei sale, problemele apartamentelor noi se datorează în primul rând faptului că dezvoltatorii sau constructorii au preferat să utilizeze materiale sau mână de lucru de o calitate îndoielnică pentru a aduce preţul final pe mp la un nivel mai mic şi, implicit, să obţină un profit cât mai mare la vânzare.

Multe apartamente noi sunt disponibile, dar puţine sunt bune

În luna februarie, compania avea semnate antecontracte pentru încă 50 de apartamente în două blocuri noi din Bucureşti şi reprezentanţii săi purtau negocieri avansate pentru noi achiziţii.

Benevo nu exclude achiziţia unor proiecte în faza de construcţie sau chiar din fazele incipiente, atât timp cât acestea sunt amplasate în zone atractive pentru potenţialii clienţi, proiectul este bun şi are autorizaţiile necesare. Proiectele ar putea fi preluate şi continuate de Benevo în parteneriat cu un constructor, a precizat Oana Ivan.

Sunt destul de greu de găsit apartamente care să corespundă cerinţelor companiei, în pofida faptului că există pe piaţă multe apartamente noi disponibile. " În primul rând, cele finalizate au în mod obişnuit apartamente cu suprafeţe foarte mari, amplasarea lor nu este întotdeauna cea mai fericită, iar calitatea trebuie verificată. În condiţiile în care doar am fi cumpărat apartamentele pentru a le revinde poate că nu am fi fost atât de atenţi, dar, dacă rămân în proprietatea noastră 5-10-20 de ani suntem direct responsabili de întreţinerea şi menţinerea calităţii lor", argumentează directorul general Benevo.

În vederea închirierii se pretează mai bine apartamentele decât casele individuale, iar datorită numărului populaţiei, apartamentele din Bucureşti sunt cele mai atractive. Însă, doamna Ivan nu exclude, în perspectivă, achiziţia unor locuinţe individuale noi atât timp cât ele sunt concentrate în cadrul unor ansambluri din Bucureşti sau Ilfov.

Băncile au întârziat valorificarea portofoliilor imobiliare

Benevo intenţionează să ofere servicii pentru gestionarea portofoliilor imobiliare neperformante ale băncilor. În prezent băncile de abia au început să analizeze situaţia.

Unul dintre motivele cele mai importante ale diferenţei atât de mari dintre momentul în care piaţa rezidenţială şi-a început declinul ca preţ şi volum de vânzări şi momentul în care băncile au început să scoată pe piaţă portofoliile neperformante a fost şi dificultatea cu care se desfăşoară procedura de la cererea insolvenţei până la faliment şi executare.

Fiecare proiect trebuie analizat şi discutat în parte deoarece piaţa nu este uniformă, dar, în principiu, Benevo propune băncilor soluţia închirierii.

Ce nu se vinde acum se va vinde şi mai greu pe viitor

Dacă dezvoltatorii care au rămas cu apartamente nevândute refuză să accepte o ajustare a preţurilor în jos, costurile lor vor creşte. Aceasta deoarece spaţiile se vor deteriora în contextul în care nu sunt locuite, prin urmare nici întreţinute, încălzite sau curăţate. De asemenea, există şi un cost al finanţării atrase pentru construirea acestora. În plus, locuinţele vor fi dificil de pus pe piaţă, iar potenţialii cumpărători s-ar putea lăsa cu greu convinşi de un produs promovat drept "foarte bun", dar care a rămas mult timp nevândut pe piaţă.

Chiar dacă la un volum redus, există tranzacţii pe piaţa rezidenţială şi în prezent, atât timp cât locuinţele au un preţ final apropiat de aşteptările clientului, mai ales dacă se încadrează în programul guvernamental Prima Casă. Mai mult decât atât, există necesitatea de a achiziţiona locuinţe noi sau de a închiria.

Blocajul actual din piaţă este dat de volumul redus de credite ipotecare şi de dobânzile foarte mari practicate de bănci. La acestea se adaugă previziunile descurajante pe care şi le fac potenţialii cumpărători în ceea ce priveşte creşterea salariilor şi puterea de cumpărare.

"Prognozele noastre optimiste ar fi că lucrurile vor rămâne aşa şi anul acesta. Nu există proiecţii pentru niciun fel de creştere a valorilor nici pentru chirii şi nici pentru vânzarea apartamentelor", afirmă Oana Ivan.

Pe de altă parte, există şi posibilitatea în care preţurile vor cunoaşte o oarecare ajustare în jos şi în 2012, însă în niciun caz comparativă cu scăderile din 2009-2010, când preţurile au scăzut şi cu 30-50%, în funcţie de proiect şi zonă.

Platformă de servicii pentru chiriaşi

Cele 300 de apartamente din portofoliu sunt oferite spre închiriere în cadrul unei platforme dedicate de servicii către chiriaşi. Platforma include tot procesul de la momentul recepţiei de la dezvoltator, până la mobilarea apartamentului, închiriere, servicii de suport clienţi, servicii de intervenţii şi administrare, facturare (o singură factură pentru toate utilităţile), curăţenie etc.

În fapt, principala motivaţie din spatele deciziei de a extinde portofoliul în acest an se datorează dorinţei de a consolida platforma imobiliară de închiriere, pentru a putea acoperi toate zonele Capitalei şi o paletă diversă de beneficiari.

În al doilea rând, preţurile de achiziţie ale apartamentelor noi s-au redus cu 20-35%, în funcţie de proiect, faţă de perioada de vârf. "Cu siguranţă condiţiile sunt mult mai bune decât cele iniţiale. Mai mult decât atât, ne-au permis la momentul acesta să creăm o platformă de închirieri care ne aduce randamente satisfăcătoare, de peste 8% şi care ne fac posibilă creşterea platformei de închiriere în sine", a mai precizat doamna Ivan.

Primele investiţii în apartamente din România ale investitorului canadian Michael Topolinski, fondatorul Benevo, au fost efectuate în anul 2006 prin achiziţia a 22 de apartamente noi. În 2007 au fost semnate antecontracte pentru achiziţia altor 907 apartamente în ansamblurile rezidenţiale bucureştene. Ulterior, ca urmare a impactului crizei economice, pachetele au fost restructurate, iar termenele de plată au fost renegociate. Vreo 230 dintre apartamentele vizate au fost efectiv cumpărate.

"Cumpăram prin prisma faptului că preluam un pachet mai mare şi obţineam condiţii preferenţiale şi discounturi. Ulterior le vindeam cu un oarecare profit şi mergeam mai departe cu următorul pachet. Însă, sfârşitul lui 2008 ne-a obligat să regândim cu totul această strategie iar, la începutul anului 2009, am decis că vom lansa segmentul de închirieri. În paralel, am renegociat cu fiecare dezvoltator în parte numărul de apartamente, preţul, termenii de plată", relatează Oana Ivan, director general Benevo.

Chirii de la 200 la 600 de euro pentru apartamentele Benevo

Valoarea chiriilor practicate pentru apartamente mobilate şi utilate complet deţinute de companie, porneşte de la 230-260 de euro pe lună până la aproape 600 euro, inclusiv TVA. Cele mai mici chirii sunt pentru garsoniere în ansamblurile rezidenţiale Citadella - Titan şi Primăvara - Prelungirea Ghencea. În Rose Garden - Colentina, chiriile pentru apartamentele de două camere se situează între 415 şi 515 euro, în funcţie de suprafeţe. Apartamentele cu trei camere din Green Lake sunt disponibile pentru aproximativ 600 de euro pe lună.

Chiriaşii provin din toate categoriile sociale: tineri profesionişti, familii, cetăţeni străini, reprezentanţi ai companiilor etc. "Vizăm clasa de mijloc, respectiv persoanele cu venituri medii şi medii plus", precizează doamna Oana Ivan, director general Benevo.

În prezent Benevo deţine în jur de 300 de apartamente în ansambluri rezidenţiale noi din Bucureşti şi Ilfov, precum Green Lake (în zona Băneasa), Primăvara (Prelungirea Ghencea), Rose Garden (Şoseaua Colentina), Cosmopolis (Ştefăneştii de Jos, Ilfov) Citadella (Titan), Quadra Place (zona Politehnica).

Cea mai recentă achiziţie de apartamente a fost efectuată de companie în toamna trecută şi a vizat 64 de unităţi (un bloc integral) în cadrul ansamblului rezidenţial Cosmopolis, din Ştefăneştii de Jos, Ilfov.