Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 8 / 2024

TimişoaraPrimăria Timişoara "în război" cu Prefectura Timiş şi cu investitorii imobiliari

F.A. Locuinţe /

Locuinţe pe strada Ciocârlia - Mehala

Locuinţe pe strada Ciocârlia - Mehala

Febra investiţiilor imobiliare a cuprins, în ultimii ani, şi Timişoara, iar oraşul a început să fie sufocat de construcţii. În ultimii doi ani, s-au înmulţit şi proiectele de construire de apartamente noi, în blocuri din ce în ce mai înalte. Astfel, oraşul a început să se densifice într-un mod nesănătos, susţin autorităţile locale.

În aceste condiţii, consilierii locali timişoreni au aprobat, anul trecut, o hotărâre prin care limitează regimul de înălţime a blocurilor în cartierele rezidenţiale din oraş. În zonele respective, nu mai pot fi ridicate decât imobile cu parter, două etaje şi mansardă şi maxim opt apartamente. Sorin Ciurariu, arhitectul şef al Timişoarei, ne-a declarat: "Mai multe oraşe de talia Timişoarei au definit conceptul de locuinţe colective mici, care pot fi construite în zonele de case. Anul trecut, am adoptat şi noi o astfel de reglementare. Hotărârea pentru Timişoara a funcţionat o perioadă, timp în care a generat peste 100 de documentaţii de urbanism şi peste zece autorizaţii de construire. Numai că, la finele anului trecut, Prefectura Timiş a atacat în instanţă hotărârea".

Momentul i-a bulversat de investitorii care porniseră să construiască micile bloculeţe, dar şi pe cei care achiziţionaseră terenuri în zonele rezidenţiale. Domnul Ciurariu susţine că de atunci şi până în aprilie, primăria a fost asaltată de 300 de cereri de la investitori care solicită certificate de urbanism şi Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) sau Planuri Urbanistice de Detaliu (PUD) pentru construcţii înalte. Acest lucru dovedeşte, în opinia arhitectului şef , tendinţa agresivă a pieţei de densificare nesănătoasă a construcţiilor.

Numărul de autorizaţii eliberate nu indică o explozie a cererii de locuinţe

Sorin Ciurariu susţine: "Acest fenomen ne arată că decizia primăriei a fost una bună. În plus, din autorizaţiile de construire eliberate nu reiese că ar fi o cerere atât de mare de locuinţe noi, cum sus-ţin agenţii imobiliari locali. Cum nu avem un control asupra nivelului cererii şi nu există, încă, un registru public al tranzacţiilor imobiliare efectuate şi al valorii lor reale, cred că ne confruntăm cu un dezechilibru între realitatea şi posibilitatea imobiliară şi cu valori imobiliare speculative".

Arhitectul şef al Timişoarei îşi susţine această teorie având în vedere că, potrivit statisticilor, sporul de populaţie din oraş este unul negativ şi că numărul de autorizaţii de construire eliberate pentru locuinţe noi nu a crescut spectaculos de la un an la altul. În plus, mulţi timişoreni şi-au construit locuinţe în localităţile limitrofe, până în 2007 existând o tendinţă puternică de migraţie în zonele rurale liniştite. "Creşterea numărului de autorizaţii pentru locuinţe a fost una lentă, de maxim 10-20%, în ultimii ani", a subliniat domnul Ciurariu.

Investitorii speculează preţul terenurilor cu certificate de urbanism

Administraţia locală timişoreană este îngrijorată de valul de cereri de certificate de urbanism pentru eliberarea de PUZ-uri şi PUD-uri pentru ridicarea de construcţii înalte. Dar nu toţi proprietarii de terenuri au intenţia să şi construiască. Sorin Ciurariu ne-a spus că mare parte din certificate sunt folosite pentru a creşte preţul terenurilor. "Existenţa unei documentaţii care să ateste posibilitatea de construire a unei clădiri înalte sporeşte considerabil preţul terenurilor", susţine domnia sa.

Eliberarea de astfel de documentaţii se înscrie în linia Planului Urbanistic General (PUG) al Timişoarei. Legea permite obţinerea de derogări de la PUG prin PUZ-uri şi PUD-uri. Atât timp cât administraţia locală nu adoptă regulamente care să reglementeze strict regimul de înălţime, sau alte documentaţii de urbanism de la care nu mai pot fi obţinute derogări, investitorii pot cere modificarea anumitor coeficienţi de urbanism. Potrivit domnului Ciurariu, prin PUZ-uri şi PUD-uri coeficienţii urbanistici dintr-o anumită zonă pot fi scoşi din scară pentru ca investiţia să fie rentabilă.

Arhitectul şef al Timişoarei ne-a declarat: "Eu înţeleg nevoia dezvoltatorilor să-şi rentabilizeze investiţia, mai ales că preţul terenurilor a crescut foarte mult în urma speculaţiilor. Şi oraşul are nevoie de investiţii imobiliare aşa că trebuie să găsim un echilibru şi să păstrăm valori decente pentru coeficienţii urbanistici, care să fie convenabili şi pentru investitori".

Rolul parcelei în structura urbană este exacerbat

Cea mai gravă tendinţă pentru Timişoara este, potrivit lui Sorin Ciurariu, exacerbarea rolului parcelei în structura urbană a oraşului. Domnia sa ne-a explicat: "Toate marile oraşe sunt în această situaţie. Oamenii doresc să construiască ce vor pe terenul lor. Nu există o abordare corelată din punct de vedere urbanistic între parcele. Tot ce am obţinut ca dezvoltare coerentă s-a făcut în urma unui proces lung şi anevoios de negocirere cu proprietarii. Astfel, în anumite zone lipsite de reglementări, am reuşit să convingem proprietarii să se pună de acord asupra funcţiunilor şi să elaboreze PUZ-uri pentru o dezvoltare armonioasă. E singura metodă de succes pentru ca hegemonia parcelei să nu mai dicteze structura urbană a oraşului".

În toate marile oraşe din ţară există, demult, un conflict între interesele investitorilor şi cele ale administraţiilor locale. Nu există o lege care să reglementeze această relaţie sau care să stipuleze clar rolul autorităţilor în reglementarea urbanistică a proprietăţilor private. Domnul Ciurariu a adăugat: "Aşa apar multe dezvoltări nefireşti în oraşe. Constaţi că sunt construcţii neinspirate abia după ce se ridică. Este vorba despre imposibilitatea controlului asupra tuturor construcţiilor din oraş, în special în municipiile de prim rang, unde volumul de lucrări în direcţiile de urbanism este enorm".

Delegarea responsabilităţilor şi competenţelor

Soluţia propusă de arhitectul şef al Timişoarei pentru exercitarea unui control mai strict asupra construcţiilor este recunoaşterea, prin lege, a statutului special al municipiilor de prim rang, cu peste 200.000 de locuitori. Astfel, poate fi realizată o structurare administrativ-teritorială, fără a fi înfiinţate mai multe primării, iar pe unităţile administrative se pot delega anumite competenţe. Volumul de muncă fiind mai redus, se poate controla foarte atent procesul de autorizare şi de construire.

Sorin Ciurariu ne-a explicat: "De multă vreme există o dispută, la nivel profesional, despre situaţia arhitecţilor şefi din marile oraşe ale ţării. Lucrările sunt enorme faţă de capacitatea de lucru a unui singur om. Astfel că, trebuie făcută o delegare de responsabilitate pe ierarhii. Există un optim privitor la o structură de control. Londra şi Viena sunt organizate pe astfel de districte".

Primăria încurajează dezvoltarea cartierelor cu funcţiuni mixte

Modalitatea prin care Timişoara se poate dezvolta sănătos este construirea de imobile pe terenurile libere, în concordanţă cu funcţiunile zonelor respective, dar şi reconversia fostelor fabrici şi platforme industriale în dezvoltări rezidenţiale sau comerciale noi. Sorin Ciurariu ne-a spus că primăria susţine conceptul de dezvoltare de oraşe în oraşe, unde să existe toate funcţiunile necesare locuitorilor, astfel încât aceştia să nu trebuiască să se deplaseze în afara cartierului decât pentru a merge la serviciu. Anul trecut, au apărut primele astfel de proiecte pe suprafeţe de peste două hectare. Marii investitori vor dezvolta proiecte de amploare în Timişoara, în special, pe locul unor foste zone industriale din interiorul oraşului. "Aceasta este o politică de densificare sănătoasă a oraşului. Fostele platforme se află în zone în care pot fi construite clădiri înalte, astfel că sunt vânate de investitori. Deja dezvoltatorii nu mai concep proiecte cu funcţiuni separate şi aduc rezidenţilor şi partea de petrecere a timpului liber, serviciile necesare, dar şi spaţii comerciale", a adăugat domnul Ciurariu.

Toată lumea vrea să construiască blocuri

În majoritatea lor proiectele supuse avizării de către primărie sunt pentru ridicarea de blocuri. Anul trecut, au fost autorizate şi proiecte cu un regim mare de înălţime, în zonele în care regulamentul de urbanism a permis acest lucru.

Printre cartierele mari, cărora le-a fost emisă autorizaţia de construire în 2007, se numără cel din strada Augustin Coman, unde "Massiv Forest Products", "Retail Services" şi "Timcon" vor să ridice trei imobile. Acestea au un regim de înălţime demisol, parter şi şase etaje, demisol, parter, şase etaje şi ultimul retras şi demisol, parter şi cinci etaje.

Antreprenorul local "Ital - Rom Construcţii" a obţinut mai multe autorizaţii pentru locuinţe colective. Un astfel de proiect va fi ridicat în zona Gheorghe Asachi şi cuprinde 38 de apartamente şi spaţii de servicii pe subsol, parter, şase etaje şi ultimul retras.

"Werk MB Cconstruct" va construi, pe strada Luceafărul, 112 apartamente în două corpuri de clădire pe demisol, parter şi cinci etaje. Alt cartier autorizat de companie se află pe strada Dorobanţilor. Aici pot fi amenajate 33 de apartamente dispuse pe parter, cinci etaje şi ultimul retras.

Compania "Tim Cardenas" va realiza pe strada Ardealului două imobile pe subsol, parter, şapte etaje şi ultimul retras. Primul bloc are 43 de apartamente, iar cel de-al doilea - 86. Parcările vor fi amenajate la subsol. De asemenea, mai multe persoane fizice vor să construiască un imobil pe parter, cinci etaje şi mansardă pe strada Sf. Apostoli Petru şi Pavel.

"Banu Construct" a obţinut autorizaţia pentru ridicarea unui ansamblu pe strada Armoniei. Tronsonul T1 va avea 63 de apartamente pe demisol, parter şi opt etaje, iar tronsonul T2 va dispune de 42 de apartamente pe demisol, parter şi şase etaje. Tronsonul T3 va avea 60 de apartamente şi un regim de înălţime demisol, parter, cinci etaje şi ultimul retras.

Un alt dezvoltator important este "Sedako Group", care a primit autorizaţia de construire pentru locuinţe colective cu un regim de înălţime pe subsol, parter, şapte etaje şi mansardă. Terenul măsoară peste 2.300 mp.

Cunoscuta companie "Contranscom Benţa" Târgu Mureş a intrat pe piaţa timişoreană cu un proiect de locuinţe colective pe strada Venus. Un corp va avea 58 de apartamente pe demisol, parter şi şase etaje, iar celălalt va cuprinde 74 de apartamente pe demisol, parter şi şapte etaje.

O persoană fizică va construi, pe strada Lacului, 40 de apartamente într-un imobil pe parter, trei etaje şi mansardă. Suprafaţa terenului este de circa 1.500 mp. Tot persoane fizice sunt şi investitorii care ridică, pe strada Sever Bocu, un imobil pe subsol, parter, patru etaje şi ultimul retras.

"Bebec Group" realizează, pe strada Borzeşti, un bloc cu apartamente noi şi spaţii comerciale la parter. Regimul de înălţime este parter, patru etaje şi mansardă.

Foarte multe proiecte autorizate, anul trecut, de primărie sunt blocuri pe parter şi maxim 3 - 4 etaje, în zone precum Bărnuţiu, Prezan, Mureş, Dorobanţilor, Calea Şagului, Cetăţii şi Bogdăneştilor. Mare parte din investitori sunt persoane fizice.

Avalanşă de PUZ-uri şi PUD-uri pentru locuinţe colective

Consiliul Local Timişoara a aprobat, în ultimul an, o puzderie de PUZ-uri şi PUD-uri pentru construcţia de locuinţe colective cu spaţiile aferente. Printre cele mai mari investiţii se numără proiectul "Armoniei RE" SRL, din zona străzii Armoniei. Compania vrea să ridice, pe circa 42.000 mp de teren, blocuri cu diverse regimuri de înălţime. Astfel, pe şapte din totalul celor 12 loturi vor fi construite imobile pe demisol, parter, trei etaje şi penthouse, iar pe alte patru parcele vor fi amenajate blocuri pe subsol, parter şi şase etaje. Un lot va avea o clădire pe subsol, parter, zece etaje şi ultimele două etaje cu penthouse-uri.

"Canavaro" SRL a obţinut un PUD pentru un complex de birouri, servicii şi locuinţe plurifamiliale pe strada Gheorghe Lazăr. Zona este propusă spre reconversie şi va cuprinde peste 8.000 mp de birouri într-un imobil pe trei subsoluri, parter şi patru etaje, precum şi 90 de apartamente într-un imobil pe trei subsoluri, parter, 14 etaje şi un etaj tehnic.

"Urban Development" a primit avizul pentru PUZ-ul aferent unui teren de aproape 7.500 mp din zona Cristalului - Uranus, unde propune un ansamblu de locuinţe cu funcţiuni complementare. Imobilele au un regim de înălţime subsol, parter, şase etaje şi etaj tehnic şi subsol, parter, 12 etaje şi ultimul retras.

"Cristian Andronic" SRL vrea să construiască, în zona Ion Ionescu de la Brad, un ansamblu de locuinţe colective şi servicii. O zonă cuprinde două blocuri cu şase scări şi 60 de apartamente, cu una până la trei camere. Regimul de înălţime propus este demisol, parter, două etaje şi penthouse. Tot în această zonă va fi ridicată şi o clădire pentru servicii pe parter, două etaje şi mansardă. Zona 2 va avea locuinţe colective pe trei scări şi un total de 176 de apartamente de la una la patru camere. Regimul de înălţime este variabil de la demisol, parter şi cinci etaje şi demisol, parter, şase etaje şi penthouse.

Mai multe persoane fizice au obţinut PUZ-ul pentru un ansamblu de locuinţe colective şi servicii în zona Grigore Alexandrescu. În nordul lotului de 10.000 mp, vor fi amenajate 128 de apartamente şi spaţii comerciale în două imobile dispuse pe subsol, parter, două etaje şi mansardă şi subsol, parter, şase etaje şi ultimul retras. Pe lotul II, vor fi amenajate 92 de apartamente în două blocuri pe subsol, parter, două etaje şi mansardă.

O altă persoană fizică va construi, în zona Calea Martirilor, circa 150 de apartamente în blocuri cu un regim de înălţime variat de la subsol, parter şi două etaje, la subsol, parter, şase etaje şi ultimele două retrase. Terenul măsoară 10.000 mp.

Tot o persoană fizică vrea să ridice un bloc pe subsol, parter, zece etaje şi ultimul retras în zona Grigore Alexandrescu - Viilor.

Apar centre comerciale noi şi în sudul Timişoarei

Arhitectul şef al Timişoarei ne-a spus că principalele centre comerciale moderne din oraş au fost deschise în partea de nord. În consecinţă, traficul s-a aglomerat considerabil. Mulţi constructori de apartamente noi au ales să-şi dezvolte proiectele tot în această zonă, în apropierea centrelor comerciale. Astfel, s-a creat un dezechilibru în dezvoltarea oraşului, primăria militând, încă de anul trecut, pentru atragerea de investiţii în sud.

Potrivit lui Sorin Ciurariu, reacţia investitorilor nu a întârziat să apară. Compania spaniolă "Riofisa" şi "Ţiriac Investments" vor demara, cel mai probabil din acest an, construcţia unui complex comercial în valoare de 150 milioane de euro. Acesta va fi ridicat pe locul fostului Abator din sudul oraşului şi va include un centru comercial cu suprafaţa construită totală de aproximativ 60.000 mp, precum şi locuinţe şi birouri. Terenul măsoară 4,6 hectare.

Clădirea complexului va avea o structură de două subsoluri, parter şi două etaje şi va dispune şi de o parcare subterană cu o capacitate de 2.000 de locuri. În faza a doua, în apropierea mall-ului, vor fi amenajate locuinţe cu o suprafaţă totală de 36.000 mp în blocuri-turn, precum şi spaţii de birouri, pe o suprafaţă de 80.000 mp.

Şi investitorii israelieni de la "Plaza Centers" vor să construiască, în zona Modern, până la finele lui 2010, un mare complex comercial. Investiţia totală a fost estimată la circa 100 de milioane de euro. Complexul este multifuncţional, compus dintr-un centru comercial, birouri şi locuinţe. Suprafaţa pe care va fi ridicată investiţia măsoară circa 40.000 mp. Circa 11.000 mp sunt rezervaţi locuinţelor colective, iar peste 20.000 mp sunt pentru birouri.

Sorin Ciurariu ne-a mai spus că există zone reconvertibile în mall-uri şi în vestul oraşului. De asemenea, hipermarketuri pot fi ridicate şi în zonele Şagului şi Buziaşului, unde există o concentrare mare de locuitori.

Noi investiţii în birouri şi spaţii industriale

Primăria Timişoara a avizat, anul trecut, noi investiţii în spaţii de birouri. Majoritatea au regim redus de înălţime şi reprezintă investiţii ale firmelor de talie mică şi medie, care aveau nevoie de sedii. Există şi trei iniţiative mai mari. Astfel, "Modatim" a demarat lucrările la cea de-a doua clădire de birouri clasa A din Piaţa 700. Regimul de înălţime este subsol, parter, mezanin şi şase etaje. Prima clădire este deja funcţională. În total, complexul va cuprinde cinci imobile moderne. Şi "AGN Group" a obţinut, pe strada Demetriade, o autorizaţie pentru o clădire pe subsol, parter, şase etaje cu ultimul parţial.

Pe partea de spaţii comerciale, investiţiile continuă la periferia Timişoarei, cu spaţii de depozitare şi producţie pentru firme mici şi mijlocii. Dezvoltări mai mari autorizate anul trecut aparţin "Ursus Breweries", în zona Ştefan cel Mare. Compania ridică depozite de echipamente tehnologice, hală tancuri fermentaţie bere şi hală de fabricare malţ.

Şi "Solectron" ridică, pe DN6, o hală de depozitare cu o suprafaţă construită de circa 5.500 mp. "Agil" construieşte, în zona Torontalului, o fabrică de preparare produse din carne, iar "Mahle" va realiza, în zona Calea Aradului, o hală de producţie de aproape 3.000 mp suprafaţă construită.

Locuinţele colective mici au avut succes la investitori

Mulţi investitori au reuşit să autorizeze, anul trecut, mai multe proiecte de locuinţe colective mici, cu parter, două etaje şi mansardă şi maxim zece apartamente pe scară. Astfel de proiecte, promovate, în egală măsură, de persoane fizice şi de firme, au apărut în zone precum Muzicescu, Bizet - Voiculescu, Lidia - Mureş, Teodoreanu şi Mircea cel Bătrân. Construcţii similare vor apărea şi pe străzile Demetriade şi Dorobanţilor. Loturile de teren pe care apar astfel de construcţii măsoară maxim 1.000 mp, iar unele sunt obţinute prin demolarea caselor vechi.

Ştirile zilei

Revista
BURSA Construcţiilor

Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

Locuinţe

Piaţa Imobiliară

Proiecte

Amenajări

Smart City

Materiale

Preţuri

Finanţare

Investiţii

Perspective

Companii

Internaţional