River Invest: Master-planul este urmărit cu consecvenţă

Dezvoltatorul imobiliar River Invest are planuri ambiţioase pe termen mediu şi lung (următorii 10-15 ani) pentru dezvoltarea proiectului imobiliar mixt pe cele 36 de hectare ale fostei platforme industriale Semănătoarea, de pe Splaiul Independenţei din Bucureşti.

În conformitate cu master plan-ul întocmit în anul 2005 şi revizuit în 2008, la finalizare proiectul va totaliza peste un milion de mp construiţi dispuşi în clădiri de birouri de clasa A, apartamente, un hotel şi spaţii comerciale organizate într-un complex de tip shoppig village. Altfel spus, va fi înfiinţat un mic cartier în care oamenii să locuiască, să lucreze şi să îşi poată face cumpărăturile.

Înainte de criză, River Invest a dezvoltat două clădiri de birouri clasa A la deschiderea terenului spre Splaiul Independenţei, însumând în jur de 50.000 mp. Acestea au fost vândute în anul 2006 fondului de investiţii Europolis, preluat în 2010 de CA Immo.

Refacerea master plan-ului în anul 2008, înainte de manifestarea primelor semne ale crizei economice în România, a presupus o redimensionare a segmentului comercial, extinderea timpului de implementare a proiectului concomitent cu micşorarea suprafeţelor de realizat în fiecare fază. Calitatea produsului a rămas însă neschimbată.

Proiectul este văzut ca un tot unitar, nu doar în ceea ce priveşte arhitectura, ci şi partea de infrastructură şi utilităţi.

Anul acesta ar putea demara construcţia a două clădiri de birouri

În prezent, River Invest pregăteşte documentaţiile pentru demararea fazelor de construcţie prevăzute în master plan. În următoarea perioadă dezvoltatorul se va axa pe segmentul de birouri, singurul pe care piaţa îl poate absorbi la acest moment. "Birourile sunt singura funcţiune pe care vedem mişcare", afirmă reprezentanţii companiei.

La începutul anului curent, compania a obţinut autorizaţia de construire pentru două clădiri de birouri. Prima va avea un regim de înălţime două subsoluri+parter+14 etaje, iar a doua două subsoluri + parter + 5 etaje. Clădirile vor fi similare primelor două din ansamblu, închise cu pereţi cortină, dar vor utiliza materiale şi tehnologii reactualizate. "Ne interesează ca la fiecare fază pe care o dezvoltăm să aducem tehnologie din ce în ce mai bună, dar clădirile vor fi similare ca arhitectură, floor plan. Vom alege ce este mai bun la un buget care să ne permită să fim fezabili", au precizat reprezentanţii River Invest.

Partea de birouri va reprezenta peste 500.000 mp din proiectul total. În funcţie de oportunităţile existente în piaţă la un moment dat, noile clădiri de birouri vor fi închiriate sau vândute.

Construcţia celor două clădiri autorizate va începe atunci când va fi atins un nivel de preînchiriere acceptabil atât pentru dezvoltator, cât şi pentru bancă, cel mai probabil în următoarele şase luni sau un an.

Activitatea de preînchiriere se va face preponderent intern, având în vedere că dezvoltatorul a purtat foarte multe discuţii cu companii în anii anteriori, inclusiv cu actualii chiriaşi din parcul industrial Sema Parc, ce vor să se extindă.

Construcţia primelor 300 de apartamente aşteaptă momentul oportun

River Invest a finalizat, de asemenea, proiectarea pentru prima fază rezidenţială a proiectului, reprezentând 300 de apartamente, dispuse în clădiri cu 4 - 5 etaje. Autorizaţia de construire ar putea fi obţinută oricând, însă dezvoltatorul aşteaptă momentul oportun, când piaţa va putea absorbi acest gen de produs, rămânând şi un profit minim de 15-20% pentru investitor. Fără a fi de lux, apartamentele vor avea suprafeţe generoase, finisaje de calitate superioară şi parcare exclusiv subterană, fiind destinate familiilor cu venituri peste medie. În total, proiectul prevede construirea unui număr de aproximativ 1.200 de apartamente, in trei faze de execuţie.

Spaţiile de retail vor completa proiectul

Pe partea de retail, master plan-ul iniţial, din 2005, prevedea construirea unui centru comercial. În 2008, conceptul a fost schimbat şi s-a renunţat la mall, în parte deoarece numărul de angajaţi de pe platformă nu atingea "masa critică" pentru a susţine o astfel de componentă şi pe de altă parte deoarece între timp au fost dezvoltate alte centre comerciale în zonă. Prin urmare, noul concept prevede ca spaţiile de retail să fie dispuse la subsolul, parterul şi primul etaj al clădirilor din ansamblu, deasupra lor fiind amplasate apartamente şi birouri. Practic, partea de retail este complementară faţă de restul dezvoltării.

Pentru realizarea unui hotel au fost purtate discuţii cu un lanţ hotelier de patru stele, însă deocamdată proiectul este amânat.

Parcul industrial actual este în totalitate închiriat

În prezent, pe 16,5 ha din platformă funcţionează un parc industrial - Sema Parc, gestionat de societatea de administrare omonimă, înfiinţată de River Invest în acest scop, în conformitate cu cerinţele legale.

Parcul industrial a presupus recondiţionarea şi modernizarea vechilor clădiri industriale, pentru a pune la dispoziţia chiriaşilor spaţii de birouri clasa B, respectiv spaţii de producţie şi depozitare. Parcul a avut avantajul de a ocupa o poziţie foarte bună în interiorul oraşului, cu acces la infrastructura şi reţelele de transport. În acelaşi timp a beneficiat de existenţa tuturor utilităţilor (curent, apă, canalizare, gaze) la capacităţi mari, necesare fostei platforme industriale. De altfel, compania Sema Parc este şi distribuitor autorizat de electricitate către chiriaşii parcului.

Nu în ultimul rând, companiile au posibilitatea să închirieze în acelaşi loc atât spaţii de birouri pentru sediu, cât şi spaţii de depozitare sau producţie, avantaj mai rar întâlnit în Bucureşti.

La momentul de faţă peste 80 de companii îşi desfăşoară activitatea aici, Parcul fiind aproape în totalitate închiriat. Cei mai mulţi chiriaşi provin din domeniul IT şi telecomunicaţii, la care se adaugă companii cu activităţi de call center, curierat, servicii medicale, de distribuţie etc.

Tehnologiile sustenabile trebuie să aibă şi costuri rezonabile

Prioritar pentru orice dezvoltator este ca proiectele pe care le iniţiază să fie bancabile, deoarece dezvoltarea nu se poate face doar cu bani proprii. Banca are nevoie de garanţii şi întrunirea anumitor condiţii pentru a acorda finanţarea. Acesta este într-un fel un lucru bun, deoarece obligă dezvoltatorii să menţină standarde ridicate. Şi proiectul anterior de birouri realizat de River Invest a fost dezvoltat cu finanţare bancară şi investitorul are un istoric foarte bun în acest sens.

Reprezentanţii River Invest se declară interesaţi de aplicarea tehnologiilor "verzi" şi certificarea viitoarelor clădiri în conformitate cu standardele internaţionale de sustenabilitate. Subiectul acesta nu se bucură însă de prea mare atenţie nici din partea statului, nici din partea chiriaşilor. Aplicarea conceptului de sustenabilitate ţine mai mult de angajamentul dezvoltatorului de a realiza un produs de calitate.

În practică este foarte importantă obţinerea certificatului de performanţă energetică, care reflectă costurile de operare ale clădirii. Certificatele internaţionale de sustenabilitate includ însă mult mai multe elemente pe lângă consumuri, precum urmărirea provenienţei materialelor şi utilizarea produselor reciclate. Aceste aspecte suplimentare pot fi aplicate doar dacă prezintă nişte costuri rezonabile pentru dezvoltator.

În fapt, clădirile de birouri clasa A realizate anterior de River Invest pe malul Dâmboviţei ar putea oricând să obţină o certificare internaţională prin prisma tehnologiilor utilizate, de exemplu izolaţii şi faţade duble.