Cererea anualizată de spaţii de birouri a ajuns oficial la intensitatea de dinaintea pandemiei, revenind la nivelul din 2019, dar încă există multe provocări la orizont, arată raportul de piaţă al Colliers privind evoluţia pieţei imobiliare în primul semestru din 2022.
Mai exact, cererea de spaţii de birouri moderne şi-a continuat redresarea, al doilea trimestru din 2022 fiind şi cel mai bun după trimestrul patru din 2019. Cererea nouă a ajuns la 73.500 de metri pătraţi în prima jumătate a lui 2022, aproape dublă faţă de anul trecut, în timp ce cererea totală de spaţii de birouri moderne s-a ridicat la peste 130.000 de metri pătraţi, de asemenea în creştere faţă de primul semestru al anului trecut, deşi cu un procent mai puţin spectaculos de 16%. Consultanţii Colliers notează că accelerarea bruscă a cererii noi este alimentată de faptul că o parte dintre companii au stat pe margine în cea mai mare parte a perioadei de pandemie, iar acum, când simt că au mai multă claritate, apasă pe acceleraţie.
Cele mai importante inaugurări din prima jumătate a anului au fost clădirile Oslo şi Londra ale River Developments, parte din proiectul Sema Parc (31.500 mp), clădirea Tandem a Forte Partners (21.000 mp) şi prima clădire din proiectul @Expo al Atenor (21.000 mp). De asemenea, pentru a doua jumătate a anului, consultanţii Colliers se aşteaptă la o suprafaţă similară a clădirilor finalizate.
"Împreună cu un număr oarecum redus de clădiri noi care urmează să fie livrate în următorii ani, sectorul birourilor începe să se resimtă ca fiind condus de proprietari în anumite subpieţe sau zone. Trebuie totuşi să subliniem faptul că cel puţin câţiva chiriaşi mari care aveau spaţii mari închiriate înainte de pandemie încă încearcă să subînchirieze o parte din birourile lor, ca urmare a unei ajustări a strategiei. De asemenea, discrepanţa dintre cererea totală şi cererea nouă, în care una se extinde uşor, iar cealaltă creşte exponenţial, este probabil una dintre cele mai interesante tendinţe din ultima perioadă şi arată că numărul de companii care îşi reduc prezenţa la birou pe fondul muncii hibride a fost supraestimat pentru 2021-2022. Totuşi, transformarea într-un model de lucru hibrid este în plină desfăşurare, astfel că unele companii ar putea lua în curând deciziile pe care le-au tot amânat, aşa că mai există încă loc pentru surprize negative în ceea ce priveşte gradul de ocupare. De asemenea, se impune o oarecare prudenţă, având în vedere contextul actual de incertitudine economică la nivel global", explică Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Scăderea ratei de neocupare de la 16,50% la sfârşitul anului trecut la 15,25% la jumătatea lui 2022 este un alt indicator al unei pieţe în curs de redresare, dar şi mai semnificativ este faptul că rata de neocupare pentru clădirile bune este mult mai mică, mergând spre 10% în clădirile mai noi/cu poziţie bună. Mai mult, gradul de ocupare a crescut pe majoritatea pieţelor mari de birouri, în unele dintre ele rata de neocupare a spaţiilor vacante fiind acum la un nivel de o singură cifră.
Consultanţii Colliers observă şi presiunile în creştere asupra chiriilor, iar chiria medie pentru clădirile de birouri noi care urmează să fie livrate în următorii doi ani este în creştere constantă. Totodată, chiriile pentru clădirile de birouri mai vechi, deşi bune, rămân stabile în momentul în care contractul de închiriere urmează să fie reînnoit, ceea ce nu a fost o practică obişnuită în urmă cu câţiva ani, când proprietarii încercau să atragă chiriaşii cu condiţii mai atractive.
"Bazându-ne doar pe portofoliul nostru de contracte şi pe felul în care se simt actorii din piaţă, activitatea de închiriere de birouri ar putea reveni la nivelurile de vârf de dinainte de pandemie în termen de doi ani, dacă tendinţa recentă se menţine şi dacă nu vor fi luate decizii radicale de către cei mai mari chiriaşi, cu câţiva ani mai devreme decât am fi anticipat în mod normal. Împreună cu un grafic de livrări mai puţin consistent, de aproximativ 120.000 de metri pătraţi de birouri noi aşteptate pe an între 2022 şi 2024, ne-am aştepta la o creştere a presiunilor asupra chiriilor pentru clădirile bune în următoarele trimestre. Inflaţia este, de asemenea, un argument pentru chirii mai mari. În general, pe baza acestei cereri puternice, rata de neocupare ar putea scădea spre un nivel de o singură cifră în termen de doi ani, de la peste 16% la sfârşitul anului 2021. Gradul de neocupare pentru birourile bune este probabil în teritoriul unei pieţe neutre, nu mai este o piaţă a chiriaşilor", arată Victor Coşconel.
Consultanţii Colliers subliniază, de asemenea, că în perioada post-pandemică apar două subiecte majore interconectate. Unul dintre ele este reorganizarea spaţiului de birouri pentru a fi mai în concordanţă cu un program de lucru hibrid, spre care majoritatea companiilor par să încline, iar celălalt subiect se referă la readucerea angajaţilor la birou, pentru că acum se întâmplă rar ca firmele să aibă mai mult de 40-50% dintre angajaţi la birou într-o zi normală de lucru.
Colliers inovează şi răspunde provocărilor actuale şi nevoilor viitoare pe piaţa de birouri cu Office 360°, o abordare completă a birourilor, din toate punctele de vedere, realizată printr-un proces unic şi extrem de complex, adaptat până la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor şi planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului oferă economii suplimentare care depăşesc de multe ori 10-15% faţă de valorile obţinute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitaţie.
În ansamblu, 2022 se conturează a fi un an bun pentru piaţa locală de birouri, iar dacă viteza recentă se menţine, ce e mai bun încă nu a venit, dar consultanţii Colliers păstrează un optimism mai prudent, deoarece riscurile economice globale sunt semnificative. Mai departe, aceştia consideră că oferta insuficientă de birouri moderne din Bucureşti este un factor de izolare pe termen lung şi se aşteaptă ca stocul de birouri moderne să înceapă să crească din nou în câţiva ani. În consecinţă, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul de 5 milioane de metri pătraţi, dacă nu va exista altă criză (economică).
