Numărul tranzacţiilor de apartamente şi case a început să scadă începând cu primăvara acestui an, pe fondul costurilor mari cu energia, scumpirii materialelor de construcţii şi a combustibililor, la care se adaugă şi creşterea costurilor asociate creditelor ipotecare, punctează consultanţii Colliers.
Concret, viteza de creştere a stocului de credite pentru locuinţe a scăzut simţitor în trimestrul al doilea, astfel că dinamica anualizată a stocului de credite imobiliare se află în creştere cu 10% la final de iulie, după ce la final de 2021 era de aproape 13%.
În Bucureşti, proprietarii s-au îndatorat la bănci pentru 50% dintre apartamentele tranzacţionate în primele şase luni ale acestui an. La nivelul întregului an 2021, 60% dintre apartamente au fost cumpărate cu credit, ceea ce înseamnă că în prezent nu doar că sunt mai puţine tranzacţii care depind de finanţare bancară, ci şi că o parte din cerere a devenit nebancabilă şi nu-şi mai permite costul împrumutului pentru a cumpăra locuinţa dorită, subliniază consultanţii Colliers.
În restul ţării, 44% dintre tranzacţii s-au făcut cu credit în prima jumătate de an, procent în uşoară scădere faţă de nivelul de 45% înregistrat în tot anul 2021. Clujul este în top în ceea ce priveşte scăderea numărului celor care contractează credite pentru a cumpăra locuinţe, 48% dintre tranzacţiile imobiliare fiind încheiate cu bani împrumutaţi în prima jumătate a anului, faţă de 53% anul trecut, urmat de Timişoara, cu 48% dintre imobile cumpărate cu credit, faţă de de 50% anul trecut.
"Scăderea accesibilităţii locuinţelor devine tot mai evidentă, pe fondul scumpirilor fără precedent din acest ciclu economic. Indiciile recente din zona cererii sugerează că locuinţele mai ieftine se bazează mai mult pe credit, pe când cele mai scumpe, de lux, se vând, în mare parte, cu banii jos. Asta înseamnă că în faţa creşterii dobânzilor cel mai mult va avea de suferit cererea pentru locuinţele mai ieftine, unde un procent mai mare se cumpărau cu credite ipotecare", explică Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Modul de calcul al indicelui de referinţă pentru creditele consumatorilor (IRCC) permite calculul exact pentru ultimul trimestru al acestui an, când dobânda va ajunge la 4.06%, iar estimările pentru primul trimestru al anului viitor plasează acest indicator în jurul valorii de 6%. Această evoluţie va impacta cererea de credite şi implicit vânzările de locuinţe, accelerând trendul de echilibrare dintre cerere şi ofertă pe care am început să îl observăm începând cu al doilea trimestru al acestui an, precizează consultanţii Colliers.
Peste 24.000 de unităţi se află acum în construcţie în Bucureşti şi în împrejurimi, circa 7.000 unităţi în Iaşi şi peste 5.000 în Cluj Napoca. O tendinţă nouă pe piaţă este construcţia de ansambluri rezidenţiale destinate exclusiv închirierii. Pe măsură ce ecartul dintre rată şi chirie se reduce, pe fondul creşterii preţurilor pe piaţă şi a înăspririi condiţiilor de creditare, consultanţii Colliers observă o cerere din ce în ce mai mare pentru chirii. Această cerere a fost satisfăcută până în prezent de mici investitori care achiziţionau pachete de apartamente şi le scoteau pe piaţa de închiriere, dar acum începe să atragă şi atenţia jucătorilor mari.
"Pentru prima dată din 2015 încoace, nivelul salariilor din România a crescut cu o rată atât sub cea a inflaţiei, cât şi sub cea a creşterii preţurilor rezidentiale şi ne aşteptam ca în următorii doi ani, o perioadă caracterizată de o inflaţie ridicată şi de o creştere a dobânzilor faţă de minimele istorice din 2020, această evoluţie să continue şi să avem locuinţe mai puţin accesibile din punct de vedere al preţului. Puşi în faţa alegerii între rată şi chirie, cei care nu-şi mai permit să cumpere o locuinţă pe credit fie vor amâna decizia, fie se vor orienta spre zone mai ieftine sau se vor muta în chirie. De altfel, vedem din ce în ce mai multe zone unde preţul chiriei a ajuns considerabil mai mic decât rata lunară pentru aceeaşi proprietate, iar acest raţionament economic va fi din ce în ce mai important", conchide Gabriel Blăniţă.
