Primul semestru din 2023 s-a încheiat cu investiţii imobiliare în valoare totală de 168 milioane de euro în România, aproape la jumătate comparativ cu nivelul anului trecut, tranzacţiile în segmentul industrial şi logistic reprezentând aproximativ 36% din total, iar cele din segmentul birourilor circa 31%, potrivit raportului de piaţă Colliers pentru prima jumătate a anului.
Acest rezultat slab nu este deloc surprinzător pentru consultanţii Colliers, care au estimat încă de la începutul anului că portofoliul de tranzacţii va încetini în comparaţie cu anii excepţionali 2021 şi 2022, având în vedere mediul deja dificil de finalizare a tranzacţiilor. Aceştia apreciază că perspectivele rămân mixte, explicând că, deşi există mai multă claritate în ceea ce priveşte inflaţia, acest lucru nu înseamnă neapărat mai multă claritate şi în ceea ce priveşte ratele dobânzilor de finanţare şi percepţia de risc.
Cea mai mare tranzacţie a anului a fost tranzacţia de tip sale-and-leaseback (vânzare şi reînchiriere) a depozitelor FM Logistic, un operator 3PL, cu un portofoliu de aproximativ 100.000 de metri pătraţi în mai multe oraşe, cumpărat de către CTP, liderul pieţei locale de spaţii industriale şi logistice. Valoarea nu a fost făcută publică, însă a fost estimată în jurul nivelului de 60 de milioane de euro. Consultanţii Colliers menţionează faptul că, într-un oarecare contrast cu alte sectoare, încheierea de tranzacţii cu spaţii industriale este îngreunată preponderent de lipsa activelor disponibile la vânzare, în condiţiile în care majoritatea dezvoltatorilor tind să fie proprietari pe termen lung. În ceea ce priveşte nivelul tranzacţiilor, numai această tranzacţie din categoria industrială a reprezentat aproximativ 36% din volumul total înregistrat în primul semestru. Birourile au rămas, de asemenea, o clasă importantă de active, atrăgând tranzacţii care reprezintă 31% din volumul total în prima jumătate a lui 2023, în timp ce retailul a generat aproximativ 23% din rulaj, iar hotelurile - aproape 11%.
"Piaţa se află în faza de descoperire a preţurilor, astfel că nici cumpărătorii, nici vânzătorii nu îşi doresc să fie cei cărora tendinţele pieţei le vor demonstra peste câteva trimestre că s-au înşelat. Prin urmare, discrepanţa dintre aşteptările cumpărătorilor şi cele ale vânzătorilor este, cu siguranţă, mai mare decât a fost în trecutul recent. Principalele puncte sensibile în acest caz sunt, bineînţeles, ratele dobânzilor crescute semnificativ faţă de anii trecuţi. La fel de importante sunt şi incertitudinile legate de evoluţia viitoare a ratelor dobânzilor. Într-o notă mai pozitivă, observăm în continuare un interes notabil pentru activele locale, inclusiv din partea unor potenţiale nume noi, deşi, poate spre deosebire de anii precedenţi, mai puţine dintre aceste solicitări ajung în etape mai avansate. Putem interpreta acest aspect ca fiind un semn de încredere în potenţialul pe termen lung al ţării, dar şi unul de prudenţă în ceea ce priveşte contextul actual", explică Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers.
Creşterea constantă a chiriilor, influenţată în principal de rata inflaţiei, dar, în cazul spaţiilor industriale, şi de tranziţia către o piaţă a proprietarilor, a contribuit într-o anumită măsură la limitarea presiunilor de creştere a randamentelor. Cu un cost de finanţare all-in de peste 5,5% în regiunea ECE, determinat în mare parte de saltul ratelor de pe piaţa monetară (Euribor la 3 luni a crescut de la -0,6% la sfârşitul anului 2021 la peste 3,7% în august 2023), costul banilor este cel mai relevant aspect în contextul creşterii randamentelor. Asta deoarece băncile româneşti rămân deschise la finanţarea tranzacţiilor, în măsura în care cumpărătorul se simte confortabil cu aceste rate. În alta ordine de idei, consultanţii Colliers observă o preferinţă clară pentru activele de o calitate superioară, care generează şi care sunt aliniate la standardele ESG.
În continuare, mai multe tranzacţii mari se află în diverse stadii şi ar putea fi încheiate în a doua parte a anului, ceea ce ar duce volumul total al anului la 500-600 de milioane de euro, aproximativ jumătate din cele 1,2 miliarde de euro înregistrate anul trecut. Volumele generate de retail ar trebui să fie ceva mai mari decât în anii precedenţi, având în vedere că în perioada următoare s-ar putea încheia tranzacţii majore, estimează consultanţii Colliers, care subliniază că, în contextul în care se vor încheia mai puţine tranzacţii de birouri, acesta ar fi un an mai echilibrat în general.
"Per ansamblu, 2023 pare mai degrabă un an în expectativă în care investitorii şi proprietarii fac bilanţul a ceea ce se întâmplă pe pieţele financiare. În urma ultimei perioade de majorări de rate, BCE, precum şi Fed, par că nu mai anunţă alte majorări pentru moment. Acest lucru înseamnă că, dacă scăderea aşteptată a inflaţiei se concretizează, iar noi vedem unele semne încurajatoare, ratele dobânzilor ar putea începe să scadă la sfârşitul lui 2023 sau la începutul lui 2024. Între timp, economia globală rămâne suficient de robustă, cu economiile avansate într-o formă decentă, inclusiv economiile europene, iar împreună cu scăderea inflaţiei, semnele devin încurajatoare pentru sectorul imobiliar începând din acest an. În consecinţă, presupunând că nu apare niciun scenariu advers major, 2024 ar trebui să arate mai bine decât 2023 pentru piaţa de investiţii din România", conchide Anca Merdescu. Asemenea aşteptări trebuie calibrate constant, însă, afirmă expertul Colliers, care adaugă că băncile centrale majore lasă uşa deschisă unor noi majorări de dobândă dacă inflaţia va fi rezistentă.
La nivelul Europei Centrale şi de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România şi Slovacia), în prima jumătate a lui 2023, volumul total al investiţiilor a scăzut de aproximativ trei ori, până la 2 miliarde de euro. În acelaşi timp, volumul total al investiţiilor pentru întregul an este estimat la 5 miliarde de euro, ceea ce reprezintă unul dintre cele mai slabe rezultate din ultimii 10 ani şi, de asemenea, mai puţin de jumătate din media ultimilor 5 ani, de aproximativ 12 miliarde de euro.
