Piaţa terenurilor a rămas foarte activă în 2022, păstrând tendinţele din anul anterior, care a marcat cele mai bune niveluri din 2007 încoace, dar a scăzut cu aproximativ 45% în ceea ce priveşte volumul tranzacţiilor încheiate, până la aproximativ 450 de milioane de euro, potrivit raportului anual publicat de Colliers.
Multe contracte sunt în aşteptare, finalizarea lor fiind influenţată mai ales de anumite condiţionări legate de procedurile de obţinere a documentaţiilor de urbanism, care se acordă într-un ritm foarte lent, în special la nivelul Bucureştiului, şi, în unele cazuri, de evoluţia economică, anumiţi cumpărători aşteptând să vadă cum face faţă piaţa rezidenţială la o economie mai slabă şi la dobânzi mai mari. Consultanţii Colliers subliniază, de asemenea, că, în comparaţie cu anii precedenţi, un aspect interesant este că în 2022 s-a înregistrat o creştere a numărului de terenuri scoase la licitaţie, inclusiv a celor de dimensiuni mari.
În cea mai mare tranzacţie a anului, One United a securizat un teren de 3,7 hectare în partea de nord a Bucureştiului (Bulevardul Poligrafiei) pentru aproximativ 60 de milioane de euro (valoare estimată raportată la o structură de tranzacţie complexă). A urmat fosta fabrică de tutun din zona de centru-vest a Bucureştiului, vândută la licitaţie cu mai bine de 30 de milioane de euro către SIF Banat-Crişana. Alte tranzacţii importante au fost încheiate de mari jucători în oraşe precum Galaţi, Timişoara şi Cluj-Napoca.
"Primele 8-9 luni din 2022, cu o scurtă perioadă de pauză atunci când a început războiul, au fost foarte active şi au continuat mai degrabă evoluţia puternică a pieţei din 2021. De la începutul toamnei, lucrurile s-au schimbat şi mulţi cumpărători, în special cei care se concentrează pe proiecte rezidenţiale şi de tip mixed-use, au schimbat destul de mult direcţia de acţiune la nivel strategic. Acest lucru s-a tradus printr-o scădere a interesului pentru noile tranzacţii, deşi cele aflate în stadii destul de avansate au mers mai departe. În ceea ce priveşte piaţa de birouri, investitorii n-ar fi pierdut nicio oportunitate, dacă ar fi apărut vreuna. Dar astfel de terenuri sunt, de cele mai multe ori fără PUZ şi niciun dezvoltator nu vrea să rămână blocat pe termen lung. În plus, unii dintre ei au deja în portofoliu terenuri care ar permite dezvoltări viitoare, dacă piaţa de închiriere de birouri aduce o oportunitate", explică Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România.
proximativ două treimi din volumul total tranzacţionat s-au realizat în Bucureşti, iar cea mai mare parte a tranzacţiilor din Capitală (trei sferturi) a fost finalizată de către dezvoltatori rezidenţiali. Consultanţii Colliers consideră că aceasta nu reprezintă o surpriză, având în vedere vânzările solide pe care sectorul le-a înregistrat în ultimii ani, numărul de apartamente pe cap de locuitor evidenţiind în continuare faptul că Bucureştiul rămâne cu o ofertă insuficientă în comparaţie cu alte capitale din regiune, mai ales cu cele vest-europene.
"Cele mai active zone din Bucureşti în 2022 au fost cele de nord/centru-nord, adică subpieţe cunoscute de către investitori şi care au adus rezultate bune până în prezent, cum sunt Străuleşti, Siseşti, Poligrafiei, Pipera, Fabrica de Glucoză/Barbu Văcărescu, dar şi zona de centru-vest a Capitalei. De asemenea, estimăm că aproximativ 5% din volumul înregistrat în Bucureşti a provenit din tranzacţii care au implicat viitoare scheme logistice de proximitate, de tip in-city logistics. Acestea sunt singurele tipuri de proiecte industriale pe care le-am inclus în cifra de afaceri totală, deoarece acest tip de dezvoltatori concurează adesea cu alte categorii de investitori pentru terenuri în interiorul oraşelor. Cererea pentru astfel de proiecte a apărut pe fondul creşterii puternice a comerţului electronic din ultimii ani. Restul volumului aferent Bucureştiului a fost generat, în proporţii aproape egale, de dezvoltatorii de retail şi de birouri", adaugă Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România.
În ceea ce priveşte preţurile, anul trecut lucrurile au rămas mai mult sau mai puţin neschimbate. După declanşarea războiului, piaţa pur şi simplu nu a părut să aibă suficient elan pentru a continua să înregistreze creşteri, deoarece cumpărătorii au devenit mai prudenţi pe fondul incertitudinilor continue (chiar dacă s-au realizat totuşi destul de multe tranzacţii). Apoi, începând din vară şi continuând în toamnă, ratele mai mari ale dobânzilor au început să aibă efecte, acţionând ca un argument şi mai puternic pentru a încuraja cumpărătorii să rămână prudenţi.
În afara Bucureştiului, cea mai mare parte a tranzacţiilor încheiate provine de la dezvoltatorii de retail, cei mai activi fiind operatorii din domeniul alimentaţiei, inclusiv discounterii, retailerii de bricolaj şi de mobilă. Au fost vizate atât oraşele mari, cât şi oraşele mici/medii, cele din urmă fiind preferate în special de dezvoltatorii de parcuri de retail, deoarece multe dintre acestea sunt deficitare din perspectiva schemelor moderne de retail.
Anul trecut, investitorii au fost mai interesaţi de restul ţării decât de Bucureşti, ceea ce înseamnă că, în viitor, este probabil ca oraşele regionale să aibă o pondere mult mai mare în volumul total al tranzacţiilor încheiate. Consultanţii Colliers consideră că acest lucru se datorează faptului că Bucureştiul se confruntă cu incertitudini majore pe termen mediu în ceea ce priveşte procesele de avizare a proiectelor imobiliare, astfel că unii dezvoltatori mai degrabă vor căuta alternative decât să rămână blocaţi pentru mai mulţi ani într-un precontract.
Oferta rămâne la un nivel bun, în cea mai mare parte a ţării, atât în ceea ce priveşte platformele/terenurile industriale de mari dimensiuni, cât şi terenurile de dimensiuni medii care pot acomoda diferite tipuri de proiecte imobiliare. Între timp, unii investitori caută să achiziţioneze terenuri strategice, care îşi păstrează valoarea pe termen lung, indiferent de ceea ce se întâmplă cu economia pe termen scurt şi care acţionează, de asemenea, ca o garanţie eficientă de protecţie împotriva inflaţiei.
O tendinţă interesantă, potrivit directorului Colliers, este negocierea tot mai frecventă a diferitelor tipuri de asocieri, structuri de Joint Venture sau contracte care permit plata terenului în rate. Cu toate acestea, având în vedere dificultăţile de pe piaţa rezidenţială, există unele îngrijorări pentru cei care caută astfel de scheme de tranzacţii. În ceea ce priveşte Bucureştiul, există încă o ofertă de terenuri cu autorizaţii de construire în vigoare (într-o locaţie bună, acestea ar putea ajunge la un preţ cu 30-40% mai mare decât un teren similar fără autorizaţie), dar cererea investitorilor s-a diminuat uşor pe fondul încetinirii vânzărilor rezidenţiale.
"Perspectivele pentru 2023 sunt mai incerte, deoarece mulţi investitori de pe piaţă au devenit din ce în ce mai prudenţi, dar nu ne aşteptăm la scăderi semnificative ale preţurilor. De asemenea, mulţi vânzători par să aibă o situaţie financiară bună, ceea ce înseamnă că nu ar trebui să fie presaţi să vândă, dar dacă situaţia economică rămâne problematică, aceştia vor trebui să îşi ajusteze aşteptările de preţ pentru a încheia o eventuală tranzacţie. Altfel, în 2022 au fost demarate mai puţine proiecte imobiliare decât în trecut, pe fondul creşterii costurilor de construcţie. Împreună cu faptul că mulţi dezvoltatori au deja un stoc de terenuri la dispoziţie, acest lucru va duce la o cerere mai mică pentru terenuri în perioada următoare, iar mulţi potenţiali cumpărători ar putea deveni destul de oportunişti. În general, considerăm că acestea sunt semnele unei pieţe mature, care oferă o doză de optimism prudent la începutul unui an 2023 care se anunta destul de interesant", conchide Sînziana Oprea.
